pollux1963
Contributeur régulier
Bien venu au club !!!!!!!
Avec un peu de chance, on a la même !!!!
Bien cordialement
Avec un peu de chance, on a la même !!!!
Bien cordialement
Les TEG sont inexactement affichés
avocatlex
Contributeur
@ Juri76
En fait, ayant souscrit en 1994 auprès d’une banque mutualiste un crédit immobilier de consommation, vous avez sollicité et obtenu trois modifications successives du taux conventionnel, le dernier en 2004
En mars 2010, vous découvrez que le TEG affiché à l’offre initiale de 1994 serait erroné notamment par omission du coût de souscription obligatoire de parts sociales et envisagez répétition d’intérêts versés en dépit d’une prescription quinquennale d’action qui vous a été opposée.
Sur le principe :
Supposée rapportée la preuve de ce que vous avancez, l’inexactitude d’affichage d’un TEG ouvre droit à deux actions qui peuvent être concomitantes :
- A l’encontre du prêteur pour indication inexacte à l’offre (L.312-33 du Code de la Consommation) et il s’agit là d’une action en déchéance d’intérêts dont le quantum est laissé à l’office du juge.
- A l’encontre du notaire rédacteur, pour indication erronée à l’acte réitératif de l’offre et il s’agit ici d’une action en nullité des intérêts conventionnels auxquels se substitue l’intérêt légal si elle est accueillie.
En l'espèce :
Votre crédit n’est pas un prêt indexé ou autrement révisable puisque, dites vous, un réaménagement du taux est intervenu, considéré comme modification substantielle du contrat porteur.
En conséquence, la novation en résultant obligeait le prêteur à émettre une nouvelle offre comportant nouvel affichage d’un TEG dont le caractère purement informatif ne valant que pour l’avenir n’avait pas à intégrer des parts sociales non souscrites lors de ce réaménagement ou les frais de prise de garanties initiaux.
Les réaménagements intervenus paraissent bien vous priver d’action de ce chef par un effet de purge des vices antérieurs, en tous cas la rendrait aléatoire, et il reste alors les deux branches de l’alternative suivante :
- Soit un TEG est inscrit à cette offre mais serait erroné (ce qu’une fois encore il vous appartient de démontrer) et alors le point de départ de prescription serait celui de connaissance du vice par application de l’article 1304 du Code Civil.
- Soit, en revanche, aucun TEG n’est affiché à l’acte de réaménagement de 2004 et la prescription serait acquise au prêteur en l’état actuel de la jurisprudence, son point de départ étant alors fixé au jour de l’acte, instant où vous « avez connu ou auriez du connaître » le vice dénoncé.
Souhaitant avoir contribué à vous éclairer...
En fait, ayant souscrit en 1994 auprès d’une banque mutualiste un crédit immobilier de consommation, vous avez sollicité et obtenu trois modifications successives du taux conventionnel, le dernier en 2004
En mars 2010, vous découvrez que le TEG affiché à l’offre initiale de 1994 serait erroné notamment par omission du coût de souscription obligatoire de parts sociales et envisagez répétition d’intérêts versés en dépit d’une prescription quinquennale d’action qui vous a été opposée.
Sur le principe :
Supposée rapportée la preuve de ce que vous avancez, l’inexactitude d’affichage d’un TEG ouvre droit à deux actions qui peuvent être concomitantes :
- A l’encontre du prêteur pour indication inexacte à l’offre (L.312-33 du Code de la Consommation) et il s’agit là d’une action en déchéance d’intérêts dont le quantum est laissé à l’office du juge.
- A l’encontre du notaire rédacteur, pour indication erronée à l’acte réitératif de l’offre et il s’agit ici d’une action en nullité des intérêts conventionnels auxquels se substitue l’intérêt légal si elle est accueillie.
En l'espèce :
Votre crédit n’est pas un prêt indexé ou autrement révisable puisque, dites vous, un réaménagement du taux est intervenu, considéré comme modification substantielle du contrat porteur.
En conséquence, la novation en résultant obligeait le prêteur à émettre une nouvelle offre comportant nouvel affichage d’un TEG dont le caractère purement informatif ne valant que pour l’avenir n’avait pas à intégrer des parts sociales non souscrites lors de ce réaménagement ou les frais de prise de garanties initiaux.
Les réaménagements intervenus paraissent bien vous priver d’action de ce chef par un effet de purge des vices antérieurs, en tous cas la rendrait aléatoire, et il reste alors les deux branches de l’alternative suivante :
- Soit un TEG est inscrit à cette offre mais serait erroné (ce qu’une fois encore il vous appartient de démontrer) et alors le point de départ de prescription serait celui de connaissance du vice par application de l’article 1304 du Code Civil.
- Soit, en revanche, aucun TEG n’est affiché à l’acte de réaménagement de 2004 et la prescription serait acquise au prêteur en l’état actuel de la jurisprudence, son point de départ étant alors fixé au jour de l’acte, instant où vous « avez connu ou auriez du connaître » le vice dénoncé.
Souhaitant avoir contribué à vous éclairer...
Dernière modification:
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
En marge de cette très claire analyse, jaurais une précision à vous demander.
Ayant eu, très souvent, à pratiquer ce que les banques appellent une "renégociation", technique qu'elles opposent au "rachat de crédit" encore appelé "reprise de crédit", je suis surpris que vous considériez qu'il y ait "novation" dans cette dite renégociation.
En effet, notamment afin de ne pas avoir à réinscrire la garantie réelle, dans les offres avenant de renégociation il est précisé que cette opération ne modifie que le taux du prêt et n'entraîne pas la novation.
Qu'en est-il ?
Merci
Cordialement,
avocatlex a dit:
En marge de cette très claire analyse, jaurais une précision à vous demander.
Ayant eu, très souvent, à pratiquer ce que les banques appellent une "renégociation", technique qu'elles opposent au "rachat de crédit" encore appelé "reprise de crédit", je suis surpris que vous considériez qu'il y ait "novation" dans cette dite renégociation.
En effet, notamment afin de ne pas avoir à réinscrire la garantie réelle, dans les offres avenant de renégociation il est précisé que cette opération ne modifie que le taux du prêt et n'entraîne pas la novation.
Qu'en est-il ?
Merci
Cordialement,
avocatlex
Contributeur
@ Aristide
Juste un mot sur cette pertinente question :
Un changement apporté au taux fixe d'origine d'un contrat n'emporte pas novation du contrat lui-même mais constitue une modification d'une condition essentielle (substantielle) de celui-ci contraignant à l'émission d'une nouvelle offre comme l'a précisé la Cour de Cassation.
Tout se passe donc comme s'il s'agissait d'un nouveau contrat aux mêmes charges et conditions que l'ancien mais dont seule la stipulation d'intérêt serait modifiée, autrement dit empruntant ses effets à une novation sans pour autant en constituer une.
La formulation pouvant paraître sibylline, disons que la novation est réduite au taux pratiqué, les autres conditions étant inchangées et, pour cette raison, il eut été préférable de mettre des guillemets au mot "novation".
Mais il semble bien que cette situation produise un effet de purge des vices antérieurs éventuels affectant l'affichage du TEG d'origine puisque sa vocation informative ne vaut que pour l'avenir.
Bien à vous.
Juste un mot sur cette pertinente question :
Un changement apporté au taux fixe d'origine d'un contrat n'emporte pas novation du contrat lui-même mais constitue une modification d'une condition essentielle (substantielle) de celui-ci contraignant à l'émission d'une nouvelle offre comme l'a précisé la Cour de Cassation.
Tout se passe donc comme s'il s'agissait d'un nouveau contrat aux mêmes charges et conditions que l'ancien mais dont seule la stipulation d'intérêt serait modifiée, autrement dit empruntant ses effets à une novation sans pour autant en constituer une.
La formulation pouvant paraître sibylline, disons que la novation est réduite au taux pratiqué, les autres conditions étant inchangées et, pour cette raison, il eut été préférable de mettre des guillemets au mot "novation".
Mais il semble bien que cette situation produise un effet de purge des vices antérieurs éventuels affectant l'affichage du TEG d'origine puisque sa vocation informative ne vaut que pour l'avenir.
Bien à vous.
Dernière modification:
Aristide
Top contributeur
Ok, je vous remercie.
Cordialement,
Cordialement,
Elaphus
Contributeur régulier
Puis-je, cher Maître, exprimer quelque désaccord 
:
Mais: depuis la loi de 1999, il ne s'agit plus d'émettre une offre, mais exclusivement un avenant. Avant elle, avec la loi soucieuse d'éviter des ennuis aux banques, il suffit, s'il n'y a pas eu d 'offre, que la renégociation ait été favorable à l'emprunteur (pléonasme?).
Il me semble que pour être purgé, un vice doit être entré dans le champ contractuel. Ce qui ne serait pas le cas.
:C'est même quasi-exclu qu'une novation puisse être retenue, elle ne l'est pas même quand il s'y ajoute une modification de la durée du prêt.En revanche dire qu'il n'y a pas eu novation ne la fait pas toujours exclure par un tribunal.Donc ni guillemets, ni le terme.
Mais: depuis la loi de 1999, il ne s'agit plus d'émettre une offre, mais exclusivement un avenant. Avant elle, avec la loi soucieuse d'éviter des ennuis aux banques, il suffit, s'il n'y a pas eu d 'offre, que la renégociation ait été favorable à l'emprunteur (pléonasme?).
Il me semble que pour être purgé, un vice doit être entré dans le champ contractuel. Ce qui ne serait pas le cas.
Juri76
Nouveau membre
Merci pour votre réponse Avocatlex.
Les avenants de réaménagement du taux conventionnel initial indiquent tous un nouveau TEG.
Le coût total du crédit indiqué sur ces avenants ne retient que les intérêts et l'assurance décès invalidité calculés sur le capital restant dû à la date du réaménagement.
Il est indiqué par ailleurs clairement que ces réaménagements n'emportent "en rien" novation et que les garanties initiales prévues resteront en conséquence attachées à la créance "ainsi que toutes les autres conditions de l'acte initial."
En conséquence, il semble acquis que le point de départ de la prescription reste celui de la découverte à postériori de l'erreur, la signature antérieure d'un acte (qu'il soit sous seing privé et/ou authentique devant notaire, comportant un TEG erroné découvert tardivement, ne semblant pas pour la Cour de Cassation, et en particulier pour un non professionnel, être une démonstration que l'emprunteur particulier en avait ou aurait dû en avoir connaissance à la date de l'acte.
L'arrêt de la Cour Cassation du 11 Juin 2009 précité semble donc présentement conserver toute sa portée utile à une action, mais cette action en nullité de la stipulation d'intérêt (d'après plusieurs arrêts) n'a au demeurant pas obligatoirement à être dirigée contre le notaire, charge ensuite à l'établissement prêteur d'engager une action en responsabilité contre le notaire (cf Arrêt Cass.civ 1 du 07 Mars 2006-Pourvoi N° 04-10876 où malgré actes authentique (forcément devant notaire), l'établissement financier a été condamné par une cour d'appel à payer une somme d'argent résultant de l'annulation de chacune des stipulations d'intérêts litigieuses et après substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt conventionnellement prévu.
l'emprunteur était une SCI, mais cela ne semble pas enlever le raisonnement juridique que la Cour de Cassation en a retenu
Les avenants de réaménagement du taux conventionnel initial indiquent tous un nouveau TEG.
Le coût total du crédit indiqué sur ces avenants ne retient que les intérêts et l'assurance décès invalidité calculés sur le capital restant dû à la date du réaménagement.
Il est indiqué par ailleurs clairement que ces réaménagements n'emportent "en rien" novation et que les garanties initiales prévues resteront en conséquence attachées à la créance "ainsi que toutes les autres conditions de l'acte initial."
En conséquence, il semble acquis que le point de départ de la prescription reste celui de la découverte à postériori de l'erreur, la signature antérieure d'un acte (qu'il soit sous seing privé et/ou authentique devant notaire, comportant un TEG erroné découvert tardivement, ne semblant pas pour la Cour de Cassation, et en particulier pour un non professionnel, être une démonstration que l'emprunteur particulier en avait ou aurait dû en avoir connaissance à la date de l'acte.
L'arrêt de la Cour Cassation du 11 Juin 2009 précité semble donc présentement conserver toute sa portée utile à une action, mais cette action en nullité de la stipulation d'intérêt (d'après plusieurs arrêts) n'a au demeurant pas obligatoirement à être dirigée contre le notaire, charge ensuite à l'établissement prêteur d'engager une action en responsabilité contre le notaire (cf Arrêt Cass.civ 1 du 07 Mars 2006-Pourvoi N° 04-10876 où malgré actes authentique (forcément devant notaire), l'établissement financier a été condamné par une cour d'appel à payer une somme d'argent résultant de l'annulation de chacune des stipulations d'intérêts litigieuses et après substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt conventionnellement prévu.
l'emprunteur était une SCI, mais cela ne semble pas enlever le raisonnement juridique que la Cour de Cassation en a retenu
avocatlex
Contributeur
@ Elaphus
Si c’est toujours avec plaisir que je vous vois rebondir, vous le faites sur un point dont je ne sais s’il mérite véritablement débat ici.
Il ne s’agit pas de novation stricto sensu mais de ce que l’on désigne par « effet novatoire ».
L’obligation d’avoir à émettre une offre comportant le TEG vaut pour toute opération de prêt, ce qui tendrait à induire que cette opération est nouvelle.
Pour lui donner sens, la contrainte faite au prêteur d’afficher le TEG découlant d’un avenant emprunte donc les effets d’une novation au contrat d’origine.
Cette obligation résulte expressément des dispositions de l’article L.312-8 6° du Code de la Consommation dans sa rédaction actuelle précisant qu’il s’agit des prêts à taux fixe, mais n’ayant pas sensiblement modifié quant à ce la rédaction en vigueur d’avril 1996 au 03/01/2008 selon laquelle « toute modification des conditions d’obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l’emprunteur d’une nouvelle « offre préalable »
Obligation renforcée par la loi 99-532 du 25/06/1999 codifiée sous l’article L. 312-14-1 du même Code, qui précise « qu’en cas de renégociation du prêt,... l’avenant comprend...le taux effectif global ainsi que le coût du crédit calculés sur la base des seuls échéances et frais à venir ».
Il ne parait donc pas incongru d’évoquer un « effet novatoire » limité à l’indication du taux réel du crédit découlant de la modification intervenue.
L’on trouve d’ailleurs une confirmation jurisprudentielle « a contrario » de cette situation puisque, lorsque le crédit d’origine est un prêt à taux variable ou indexé, la Haute Cour estime inutile d’avoir à porter indication du TEG impliqué par la variation périodique du taux.
Cette prescription d’affichage du TEG) s’appliquerait à toute modification portant sur le taux d'un prêt autre que ceux dont la variation découlerait du contrat d'origine.... en clair, serait d'application pour tous les prêts consentis à taux fixe.
Et c’est bien la situation décrite par Juri76 puisque celui-ci confirme la présence d’affichage d’un TEG aux avenants de son contrat initial.
Cela est impliqué du fait que le TEG découlant du taux réaménagé ne résulte :
• Ni d’une clause d’indexation.
• Ni de l’exercice d’une faculté d’option de passage d’un taux indexé à un taux fixe.
Et cette situation valant pour l’avenant visé audit article L 312-14-1 ne contrarie pas la nécessité d’émission d’offre nouvelle visée à l’article L. 312-8-6° visé supra.
C’est pourquoi je ne perçois pas ce que vous voulez dire quand vous écrivez :
« Mais depuis la loi de 1999, il ne s'agit plus d'émettre une offre, mais exclusivement un avenant »
Sur la « purge » de facto
Rappelé qu’il existe un décalage marqué entre affirmation de l'existence d’un droit et les facultés de sa mise en oeuvre concrète, les droits éventuels à répétition d'intérêts du consommateur de crédit immobilier seraient cantonnés à la période courue entre l’offre d’origine comportant indication erronée de TEG et l’avenant comportant précision de celui résultant de l'avenant (que l’on supposera exact), que ce dernier résulte d’une modification du taux nominal ou de la durée des règlements.
On ne peut que constater que la jurisprudence est réticente à admettre l’action de remise en cause de la stipulation d’intérêts au delà de la nouvelle prescription quinquennale, et cette réticence se manifeste plus particulièrement dans les prêts à vocation professionnelle.
A l’évidence vous n’avez certainement pas tort de relever :
« Il me semble que pour être purgé, un vice doit être entré dans le champ contractuel. Ce qui ne serait pas le cas. »
En effet, rien ne parait interdire au consommateur de crédit de relever un vice ab initio et, en poussant un peu, de contester l’affichage de TEG d’un crédit consenti il y a trente ans, ce qui impliquerait cependant le rapport de la preuve d’une découverte récente de cette anomalie.
Nous avions, je crois, évoqués ensemble cette situation.
Mais sans doute cet aspect paraitra un peu théorique à qui cherche solution à difficulté présente et il pourrait sembler hasardeux d’inciter un souscripteur de crédit à contester le TEG d’un prêt souscrit de longue date et ayant subi depuis lors plusieurs « avenants » dès lors que la pesée du fait juridique se fait par l’humain : l’appréciation souveraine des tribunaux.
Bien cordialement.
@ Juri76
Il n'y a pas obligation à diriger une action contre le notaire rédacteur de l'acte, action qui serait une action en nullité de la stipulation d'intérêts avec pour corollaire la substitution possible du taux légal au taux contractuel.
Ce que je me permettais de vous rappeler est seulement que cette action éventuelle n'est pas exclusive de celle dirigée contre le prêteur pour inexactitude du TEG affiché à son offre, seule situation pouvant exposer ce dernier à la déchéance des intérêts prévue par l'article L. 312-33, dernier alinéa, du Code de la Consommation et réservée à l'offre de crédit immobilier.
Vobis
Si c’est toujours avec plaisir que je vous vois rebondir, vous le faites sur un point dont je ne sais s’il mérite véritablement débat ici.
Il ne s’agit pas de novation stricto sensu mais de ce que l’on désigne par « effet novatoire ».
L’obligation d’avoir à émettre une offre comportant le TEG vaut pour toute opération de prêt, ce qui tendrait à induire que cette opération est nouvelle.
Pour lui donner sens, la contrainte faite au prêteur d’afficher le TEG découlant d’un avenant emprunte donc les effets d’une novation au contrat d’origine.
Cette obligation résulte expressément des dispositions de l’article L.312-8 6° du Code de la Consommation dans sa rédaction actuelle précisant qu’il s’agit des prêts à taux fixe, mais n’ayant pas sensiblement modifié quant à ce la rédaction en vigueur d’avril 1996 au 03/01/2008 selon laquelle « toute modification des conditions d’obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l’emprunteur d’une nouvelle « offre préalable »
Obligation renforcée par la loi 99-532 du 25/06/1999 codifiée sous l’article L. 312-14-1 du même Code, qui précise « qu’en cas de renégociation du prêt,... l’avenant comprend...le taux effectif global ainsi que le coût du crédit calculés sur la base des seuls échéances et frais à venir ».
Il ne parait donc pas incongru d’évoquer un « effet novatoire » limité à l’indication du taux réel du crédit découlant de la modification intervenue.
L’on trouve d’ailleurs une confirmation jurisprudentielle « a contrario » de cette situation puisque, lorsque le crédit d’origine est un prêt à taux variable ou indexé, la Haute Cour estime inutile d’avoir à porter indication du TEG impliqué par la variation périodique du taux.
Cette prescription d’affichage du TEG) s’appliquerait à toute modification portant sur le taux d'un prêt autre que ceux dont la variation découlerait du contrat d'origine.... en clair, serait d'application pour tous les prêts consentis à taux fixe.
Et c’est bien la situation décrite par Juri76 puisque celui-ci confirme la présence d’affichage d’un TEG aux avenants de son contrat initial.
Cela est impliqué du fait que le TEG découlant du taux réaménagé ne résulte :
• Ni d’une clause d’indexation.
• Ni de l’exercice d’une faculté d’option de passage d’un taux indexé à un taux fixe.
Et cette situation valant pour l’avenant visé audit article L 312-14-1 ne contrarie pas la nécessité d’émission d’offre nouvelle visée à l’article L. 312-8-6° visé supra.
C’est pourquoi je ne perçois pas ce que vous voulez dire quand vous écrivez :
« Mais depuis la loi de 1999, il ne s'agit plus d'émettre une offre, mais exclusivement un avenant »
Sur la « purge » de facto
Rappelé qu’il existe un décalage marqué entre affirmation de l'existence d’un droit et les facultés de sa mise en oeuvre concrète, les droits éventuels à répétition d'intérêts du consommateur de crédit immobilier seraient cantonnés à la période courue entre l’offre d’origine comportant indication erronée de TEG et l’avenant comportant précision de celui résultant de l'avenant (que l’on supposera exact), que ce dernier résulte d’une modification du taux nominal ou de la durée des règlements.
On ne peut que constater que la jurisprudence est réticente à admettre l’action de remise en cause de la stipulation d’intérêts au delà de la nouvelle prescription quinquennale, et cette réticence se manifeste plus particulièrement dans les prêts à vocation professionnelle.
A l’évidence vous n’avez certainement pas tort de relever :
« Il me semble que pour être purgé, un vice doit être entré dans le champ contractuel. Ce qui ne serait pas le cas. »
En effet, rien ne parait interdire au consommateur de crédit de relever un vice ab initio et, en poussant un peu, de contester l’affichage de TEG d’un crédit consenti il y a trente ans, ce qui impliquerait cependant le rapport de la preuve d’une découverte récente de cette anomalie.
Nous avions, je crois, évoqués ensemble cette situation.
Mais sans doute cet aspect paraitra un peu théorique à qui cherche solution à difficulté présente et il pourrait sembler hasardeux d’inciter un souscripteur de crédit à contester le TEG d’un prêt souscrit de longue date et ayant subi depuis lors plusieurs « avenants » dès lors que la pesée du fait juridique se fait par l’humain : l’appréciation souveraine des tribunaux.
Bien cordialement.
@ Juri76
Il n'y a pas obligation à diriger une action contre le notaire rédacteur de l'acte, action qui serait une action en nullité de la stipulation d'intérêts avec pour corollaire la substitution possible du taux légal au taux contractuel.
Ce que je me permettais de vous rappeler est seulement que cette action éventuelle n'est pas exclusive de celle dirigée contre le prêteur pour inexactitude du TEG affiché à son offre, seule situation pouvant exposer ce dernier à la déchéance des intérêts prévue par l'article L. 312-33, dernier alinéa, du Code de la Consommation et réservée à l'offre de crédit immobilier.
Vobis
Dernière modification:
couture
Membre
alors finalement , les banques ont tout faux ou pas? Doit-on porter plainte à tous les coups ou pas?Est-on sur à chaque fois de gagner?La Banque postale fait-elle partie des coupables ou pas? Que doit-on regarder pour savoir s'il ya tromperie ou pas?
Elaphus
Contributeur régulier
@ avocatlex [lien réservé abonné]
Je persiste dans mon désaccord sur l'effet de la loi 99-532 qui distingue très nettement 2 cas:
- modification des conditions d'octroi du prêt = phase pré-contractuelle, donc d'obtention du prêt: émission d'une nouvelle offre obligatoire. Ce que la jurisprudence de la Cour de cassation imposait aussi dans le cas suivant, où le changement intervient donc:
- modification des conditions du prêt en cours = phase d'exécution du contrat cette fois (le prêt est déjà obtenu), la loi dispose que cela ne se fait plus que sous la seule forme d'un avenant, l'offre étant exclue.
Dès lors émettre une offre quand l'avenant est requis, c'est bien entrer dans la vraie novation cette fois.
Le vice de cette solution, favorable aux banques, étant que l'avenant lui n'a plus qu'à tenir compte, dans le calcul du TEG, des seuls frais à venir.
Donc l'énorme majorité des consommateurs se fait 'avoir', comme ni les frais de dossiers, de parts sociales, et surtout d'hypothèque (ou de caution) ne sont plus à intégrer au TEG, l'avantage du prêt modifié semble bien plus grand qu'il ne l'est en réalité.
La lecture des débats parlementaires est assez édifiante de mauvaise foi, notamment en estimant que cette solution de l'avenant informait mieux l'emprunteur.
A vous lire.
Je persiste dans mon désaccord sur l'effet de la loi 99-532 qui distingue très nettement 2 cas:
- modification des conditions d'octroi du prêt = phase pré-contractuelle, donc d'obtention du prêt: émission d'une nouvelle offre obligatoire. Ce que la jurisprudence de la Cour de cassation imposait aussi dans le cas suivant, où le changement intervient donc:
- modification des conditions du prêt en cours = phase d'exécution du contrat cette fois (le prêt est déjà obtenu), la loi dispose que cela ne se fait plus que sous la seule forme d'un avenant, l'offre étant exclue.
Dès lors émettre une offre quand l'avenant est requis, c'est bien entrer dans la vraie novation cette fois.
Le vice de cette solution, favorable aux banques, étant que l'avenant lui n'a plus qu'à tenir compte, dans le calcul du TEG, des seuls frais à venir.
Donc l'énorme majorité des consommateurs se fait 'avoir', comme ni les frais de dossiers, de parts sociales, et surtout d'hypothèque (ou de caution) ne sont plus à intégrer au TEG, l'avantage du prêt modifié semble bien plus grand qu'il ne l'est en réalité.
La lecture des débats parlementaires est assez édifiante de mauvaise foi, notamment en estimant que cette solution de l'avenant informait mieux l'emprunteur.
A vous lire.
Elaphus
Contributeur régulier
@ couture [lien réservé abonné]
Il ne faut pas parler de plainte alors que seule une action civile serait envisageable. Ni de coupables, mais éventuellement de fautifs.
Il ne faut pas parler de plainte alors que seule une action civile serait envisageable. Ni de coupables, mais éventuellement de fautifs.
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Dans la pratique que j'ai bien connue, une "renégociation" qui ne consistait qu'à réduire le taux du crédit initial donnait lieu à l'émission d'un "offre avenant" où il était bien stipulé que le changement de condition opéré n'emportait pas novation.
Cette "offre avenant" contenait exactement les mêmes informations que s'il s'était agi d'une offre initiale sauf que n'y était bien entendu intégrés que les seules charges nouvelles rendues obligatoires par la banque.
Par exemple si des frais de dossier étaient demandés ils étaient bien compris dans la calcul du TEG.
Mais s'agissant d'une vraie "renégociation" (et non pas d'un rachat/reprise de crédit) il n'y avait pas lieu d'intégrer les frais de garantie puisque, pour l'opération considérée, il n'y avait pas de nouvelle inscription = pas de novation.
Avec un rachat de crédit par la banque sur elle même ( = rachat/reprise interne de crédit) ou bien externe (rachat/reprise par un autre Etablissement) il y aurait bien novation avec nouvelle offre intégrant nouveaux frais de dossier, nouvelles parts sociales éventuelles, nouvelles garanties, nouvelles assurances.
De plus dans ce cas l'emprunteur aurait aussi à prévoir l'indemnité de remboursement anticipé ce qui n'existe pas dans la vraie "renégociation" puisque, dans ce cas, il n'y a aucun mouvement de fonds; c'est le prêt ancien qui continue avec un nouveau taux.
Sauf à compliquer encore les procédures, je ne vois pas bien l'intérêt de reprendre les frais payés à l'origine.
Et si l'on intégrait ces frais, pour être cohérent, il faudrait aussi tenir compte de toutes les échéances déjà calculées et payées au taux antérieur.
En fait, pour que l'emprunteur visualise bien les bénéfices de l'opération de renégociation il faudrait que dans l'offre soient présentées deux situations:
1) - Informations mentionnées dans l'offre initiale
2) - Seconde offre reprenant tous les flux tant d'entrées que de sorties de trésorerie depuis l'origine jusqu'à la renégociation (anciennes conditions) plus de la renégociation au terme final (nouvelles conditions)
???
Cordialement,
Elaphus a dit:
Dans la pratique que j'ai bien connue, une "renégociation" qui ne consistait qu'à réduire le taux du crédit initial donnait lieu à l'émission d'un "offre avenant" où il était bien stipulé que le changement de condition opéré n'emportait pas novation.
Cette "offre avenant" contenait exactement les mêmes informations que s'il s'était agi d'une offre initiale sauf que n'y était bien entendu intégrés que les seules charges nouvelles rendues obligatoires par la banque.
Par exemple si des frais de dossier étaient demandés ils étaient bien compris dans la calcul du TEG.
Mais s'agissant d'une vraie "renégociation" (et non pas d'un rachat/reprise de crédit) il n'y avait pas lieu d'intégrer les frais de garantie puisque, pour l'opération considérée, il n'y avait pas de nouvelle inscription = pas de novation.
Avec un rachat de crédit par la banque sur elle même ( = rachat/reprise interne de crédit) ou bien externe (rachat/reprise par un autre Etablissement) il y aurait bien novation avec nouvelle offre intégrant nouveaux frais de dossier, nouvelles parts sociales éventuelles, nouvelles garanties, nouvelles assurances.
De plus dans ce cas l'emprunteur aurait aussi à prévoir l'indemnité de remboursement anticipé ce qui n'existe pas dans la vraie "renégociation" puisque, dans ce cas, il n'y a aucun mouvement de fonds; c'est le prêt ancien qui continue avec un nouveau taux.
Sauf à compliquer encore les procédures, je ne vois pas bien l'intérêt de reprendre les frais payés à l'origine.
Et si l'on intégrait ces frais, pour être cohérent, il faudrait aussi tenir compte de toutes les échéances déjà calculées et payées au taux antérieur.
En fait, pour que l'emprunteur visualise bien les bénéfices de l'opération de renégociation il faudrait que dans l'offre soient présentées deux situations:
1) - Informations mentionnées dans l'offre initiale
2) - Seconde offre reprenant tous les flux tant d'entrées que de sorties de trésorerie depuis l'origine jusqu'à la renégociation (anciennes conditions) plus de la renégociation au terme final (nouvelles conditions)
???
Cordialement,
avocatlex
Contributeur
Elaphus a dit:
Cher Elaphus, nous disons encore une fois presque la même chose en sorte que la contrariété se réduit à peu de chose.
Contrairement à ce que vous écrivez, il faut bien émission d’une offre nouvelle si l'on touche à une donnée substantielle de l'acte d'origine puisque le 6° de l’article L. 312-8 du code de la consommation n'a été ni modifié ni abrogé par la loi que vous visez.
Se trouve donc prescrite une offre comportant mention du TEG dont le calcul est élaboré avec prise en compte des seuls éléments intéressant l'avenir.
Elaphus
Contributeur régulier
@ Aristide [lien réservé abonné]
Oui, mais vous êtes d'avant la loi de 99, Aristide.
Depuis, ce vocabulaire ne peut plus avoir cours.
Parfaitement d'accord avec vous. Toutefois l'hypothèque peut être transférée si un acte authentique est passé qui le permette.
C'est simple: indiquer 2 TEG, l'un correspondant à ce qu'aurait été le TEG à l'origine, mais avec les nouvelles conditions, et celui d'un avenant nouveau régime.
Pardon, je ne vous avais pas encore lu pour la suite qui dit la même chose.
@ avocatle [lien réservé abonné]x
Bon, le désaccord persiste, cher Avocatlex :
L’article L. 312-8 du code de la consommation n'a été ni modifié ni abrogé par la loi en cause parce qu'il ne s'applique pas dans le cas d'un avenant, mais uniquement dans celui d'une offre.
Cette loi a justement été destinée à éviter l'émission d'une nouvelle offre, que la Cour de cassation imposait en cas de renégociation. En n'ayant pas compris l'intention des parlementaires (selon eux) quand ils ont voté le texte précédent.
Donc toute renégociation (hors novation, cf Aristide) d'un prêt existant ne peut plus passer par l'émission d'une nouvelle offre, mais par celle d'un avenant. Avec des exigences limitées, mais le TEG doit toujours y figurer.
Il n'y a aucune disposition prévoyant quelle clause de la renégociation, par son importance, replacerait dans le cadre d'une offre.Il n'est même pas précisé que cette renégociation ait à être favorable à l'emprunteur (comme c'est le cas des renégociations validées par cette loi de façon rétroactives).
Il s'en déduit qu'une renégociation n'est pas nécessairement favorable à l'emprunteur, ainsi dans certains arrêts la Cour de cassation a refusé cette appréciation à des prêts dont le taux nominal avait baissé, mais avec un allongement de la durée.
En revanche il est toujours jugé qu'il ne suffit pas, pour opérer novation, de modifier le taux, la durée, et même le montant d'un prêt. Il en va différemment en cas de rachat de prêt par la même banque, avec un nouveau numéro de contrat.
Oui, mais vous êtes d'avant la loi de 99, Aristide.
Depuis, ce vocabulaire ne peut plus avoir cours.
Parfaitement d'accord avec vous. Toutefois l'hypothèque peut être transférée si un acte authentique est passé qui le permette.
C'est simple: indiquer 2 TEG, l'un correspondant à ce qu'aurait été le TEG à l'origine, mais avec les nouvelles conditions, et celui d'un avenant nouveau régime.
Pardon, je ne vous avais pas encore lu pour la suite qui dit la même chose.
@ avocatle [lien réservé abonné]x
Bon, le désaccord persiste, cher Avocatlex :
L’article L. 312-8 du code de la consommation n'a été ni modifié ni abrogé par la loi en cause parce qu'il ne s'applique pas dans le cas d'un avenant, mais uniquement dans celui d'une offre.
Cette loi a justement été destinée à éviter l'émission d'une nouvelle offre, que la Cour de cassation imposait en cas de renégociation. En n'ayant pas compris l'intention des parlementaires (selon eux) quand ils ont voté le texte précédent.
Donc toute renégociation (hors novation, cf Aristide) d'un prêt existant ne peut plus passer par l'émission d'une nouvelle offre, mais par celle d'un avenant. Avec des exigences limitées, mais le TEG doit toujours y figurer.
Il n'y a aucune disposition prévoyant quelle clause de la renégociation, par son importance, replacerait dans le cadre d'une offre.Il n'est même pas précisé que cette renégociation ait à être favorable à l'emprunteur (comme c'est le cas des renégociations validées par cette loi de façon rétroactives).
Il s'en déduit qu'une renégociation n'est pas nécessairement favorable à l'emprunteur, ainsi dans certains arrêts la Cour de cassation a refusé cette appréciation à des prêts dont le taux nominal avait baissé, mais avec un allongement de la durée.
En revanche il est toujours jugé qu'il ne suffit pas, pour opérer novation, de modifier le taux, la durée, et même le montant d'un prêt. Il en va différemment en cas de rachat de prêt par la même banque, avec un nouveau numéro de contrat.
Aristide
Top contributeur
Pas du tout, même beaucoup, beaucoup aprèsOui, mais vous êtes d'avant la loi de 99, Aristide.
Si, si.
Sur des milliers de dossiers que j'ai renégociés, je n'ai jamais fait un transfert d'hypothèque.
Pourquoi générer de frais à l'emprunteur pour une opération qui n'entraîne pas novation ?
Oui, on pourrait toujours.C'est simple: indiquer 2 TEG, l'un correspondant à ce qu'aurait été le TEG à l'origine, mais avec les nouvelles conditions, et celui d'un avenant nouveau régime.
Pardon, je ne vous avais pas encore lu pour la suite qui dit la même chose.
Mais la loi ne l'impose pas d'une part
D'autre part, sauf à compliquer les procédures (qui le sont déjà beaucoup) quel serait l'intérêt réel pour le client; la quasi totalité des renégociations constite en une réduction du taux soit avec réduction de durée, soit avec maintient de durée et réduction d'échéance.
(Je parle bien d'un vraie renégociation - sans novation - et non pas d'un rachat de crédit -interne ou externe)
Cordialement,
avocatlex
Contributeur
Et qu'est-ce donc qu'un avenant soumis à un délai de réflexion de dix jours si ce n'est une offre ?
Ce débat est parfaitement vain, d'autant que le propos de départ était bien celui de l'obligation d'affichage bancaire du TEG résultant de la modification apportée au taux initial.
Ce débat est parfaitement vain, d'autant que le propos de départ était bien celui de l'obligation d'affichage bancaire du TEG résultant de la modification apportée au taux initial.
Elaphus
Contributeur régulier
@ Aristide:
Je ne parlais que de l'hypothèse d'une novation, avec mise en place d'un nouveau prêt. En réponse à votre:
Dans le cas d'une novation, le transfert de l'hypothèque (article 1278 du code civil) ne suppose que de passer chez le notaire afin de modifier l'inscription existante, ce n'est pas trop coûteux.
@ Avocatlex:
Si l'on part du principe que la loi est faite pour être respectée, voyons les débats parlementaires sur la loi no 99-532 (extraits):
Cherchez la profession d'origine de l'intervenant précédent.
Cet amendement, qui partait d'un bon sentiment, a été refusé:
M. Dominique Baert, rapporteur.
M. Michel Inchauspé.
Il ment.
Il n'y a donc aucun doute sur la situation créée par cette loi.
Je ne parlais que de l'hypothèse d'une novation, avec mise en place d'un nouveau prêt. En réponse à votre:
Dans le cas d'une novation, le transfert de l'hypothèque (article 1278 du code civil) ne suppose que de passer chez le notaire afin de modifier l'inscription existante, ce n'est pas trop coûteux.
@ Avocatlex:
Si l'on part du principe que la loi est faite pour être respectée, voyons les débats parlementaires sur la loi no 99-532 (extraits):
Cherchez la profession d'origine de l'intervenant précédent.
Cet amendement, qui partait d'un bon sentiment, a été refusé:
M. Dominique Baert, rapporteur.
M. Michel Inchauspé.
Il ment.
Il n'y a donc aucun doute sur la situation créée par cette loi.
Juri76
Nouveau membre
A Avocatlex, Aristide et Elaphus
J'ai lu très attentivement vos derniers commentaires éclairants quant au cas d'espèce particulier que j'ai soulevé : celui de plusieurs avenants venus modifier le taux fixe initial du prêt immobilier souscrit en 1994 et encore en cours de remboursement.
Vous dites que le nouveau TEG mentionné sur chacun des avenants, purge le TEG erroné du contrat et/ou de l'acte précédant dont les autres clauses du prêt initial n'ont pas pour autant été modifiées, et ce en raison du fait que ce nouveau TEG ne doit prendre en compte que "les frais à venir".
Pour ma part, la première rénégociation du taux fixe conventionnel du prêt initial, est intervenue en Décembre 1998;
L'avenant offre qui en a résulté fait référence à l'article 7 de la loi du 13 Juillet 1979 N° 79-596 (à ce jour abrogée) et au decret N° 80-473 du 28 Juin 1980, fixant que l'acceptation de l'offre avenant ne peut intervenir que 10 jours après sa réception.
L'objet de l'offre avenant précise qu'il s'agit d'une "réaménagement du prêt initial sans novation avec descriptif des anciennes conditions (Capital emprunté,Taux moyen (alors qu'il s'agissait d'une taux fixe conventionnel...), Durée, Amortissement (mentionnant le montant de l'échéance mensuel capital + intérêt hors assurance obligatoire), Garantie (Hypothèque).
Le montant du capital dû réaménagé à la date de l'offre avenant, le nouveau taux d'intérêt annuel (taux révisable) Tiop 3 Mois Cape 1 Point et le montant de l'échéance fixe mensuelle pouvant être calculée avant la prochaine révision.
Aucun frais de gestion ou frais d'avenant n'ont été prélevés pour cette opération.
Un premier tableau d'amortissement correspondant a été émis dès Décembre 1998, les suivants ayant ensuite été adressés annuellement selon la variation moyenne annuelle du TIOP 3 mois constaté à la date de révision.
Le deuxième réaménagement est intervenu en Avril 2003 par l'émission d'un avenant à contrat de prêt reprenant les conditions du précédent réaménagement (N° Prêt, date de réalisation erronée, montant initial emprunté, durée, périodicité, dernier taux révisé en vigueur à la date de ce second réaménagement, description de la garantie d'origine) et la proposition à nouveau d'un taux fixe nominal inférieur de 0,70 points du dernier taux nominal révisé applicable au capital restant dû au jour de ce second réaménagement, la durée restant à courir, le montant de la nouvelle mensualité hors A.D.S., l'avenant précisant que le prêt garanti conserve la même sûreté et qu'en outre, les modalités nouvelles n'emportent en aucun cas novation de créance et que toutes les autres clauses et conditions du contrat de prêt initial restent applicables.
Aucun délai de réflexion de 10 jours n'a cette fois-ci était mentionné sur l'avenant, hormis qu'un courrier émis 7 jours plus tôt (et reçu moins d'une semaine avant la signature de l'avenant en agence) par l'établissement prêteur, m'a avisé de la facturation forfaitaire d'une somme de 80 Euros au titre de frais d'avenant "conformément aux conditions générales de banque en vigueur".
Ces frais n'ont pas été pris en compte dans le calcul du TEG et pour cause, celui-ci n'était pas mentionné sur ledit avenant.
Le troisième et dernier réaménagement est intervenu en Mars 2004;
Une offre avenant émise sous couvert de la loi N° 79-596 du 13 Juillet 1979 (pourtant abrogée à cette date...), Décret 80-473 du 28 Juin 1980 codifiés et intégrés dans le code de la consommation par la loi N° 93-949 du 26 Juillet 1993, a repris les conditions en vigueur à la date dudit réaménagement (N° Prêt, date de première réalisation erronée, montant du capital initial emprunté, nouvelles conditions de réaménagement, à savoir celui de l'application d'un nouveau taux fixe minoré de 0,45 points / au précédent avenant, mention comme quoi ces nouvelles modalités n'emportaient pas novation de la créance initiale et qu'en conséquences, toutes les clauses n'ayant pas été modifiées par cette "offre-avenant", restaient applicables.
Le nouveau TEG en résultant a été calculé sur la base du coût du crédit lui-même déterminé sur le montant à venir des intérêts et cotisations mensuelles de l'assurance décès invalidité initialement souscrite. Aucun frais de réaménagement n'a été prélevé (ce qui reste à vérifier).
Il apparaît donc que dans ces 3 réaménagements et donc pour la détermination du coût du crédit respectivement mentionné, c'est bien le coût à venir des intérêts et cotisations d'assurance obligatoire qui ont été pris en compte.
Reste cependant que dès lors où les autres clauses du contrat de prêt intial n'ont pas été modifiées, il appartenait au prêteur de prendre alors en compte le coût des cotisations à venir de l'assurance incendie rendue obligatoire par la clause suivante " Les constructions et les biens mobiliers donnés en garantie devront, jusqu'au remboursement intégral du prêt, être assurés contre les risques d'incendie, pour un capital jugé suffisant par le prêteur.
L'emprunteur devra justifier, à toute réquisition, de cette assurance et du paiement des primes. A défaut, le prêteur pourra lui-même payer toutes les primes et contracter toutes assurances, les sommes avancéers par lui à ce titre étant immédiatement exigibles".
Un arrêt de la Cour de Cassation du 13 Novembre 2008 (Pourvoi N° 07-17737) semble d'ailleurs être clair à cet égard puisqu'elle a cassé une décision d'appel sur ce point par l'attendu suivant :
"Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt, après avoir exactement rappelé que les frais relatifs à l’assurance-incendie de l’immeuble devaient, en principe, être pris en compte pour déterminer le taux effectif global dès lors qu’ils étaient imposés par la banque et en lien direct avec le crédit, énonce que l’assurance-incendie contractée auprès d’un autre organisme et dont le coût n’était pas connu de la banque lors de l’offre de prêt et ne lui a pas été communiqué par l’emprunteur avant l’octroi du prêt, ne pouvait donc pas, en l’espèce, être intégrée dans le taux effectif global ;
Qu’en se déterminant ainsi, alors qu’il incombait à la banque, qui avait subordonné l’octroi du crédit à la souscription d’une assurance, de s’informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global dans le champ duquel un tel coût entrait impérativement, la cour d’appel a violé, par fausse application, le texte susvisé "
En d'autres termes, ni mon contrat de prêt initial (qui n'a pas pris en compte dans le calcul du TEG, les frais de sûretés réelles, les frais de sosucription de parts sociales ) ni les avenants qui ont suivi, n' ont pris en compte les frais à venir d'assurance incendie dans le calcul et l'affichage obligatoire d'un TEG et surtout d'un TEG exact, ce qui en soi, semble suffire pour fonder désormais une action motivée par la découverte tardive en Mars dernier sur un autre site internet évoquant des difficultés diverses avec l'enseigne de l'établissement prêteur me concernant, de ces différents éléments de jurisprudence m'ayant amené de facto à reprendre l'ensemble des documents contractuels liés aux prêts immobilier remboursés (prêt de 1990 remboursé en 1995) et en cours de remboursement (prêt souscrit en 1994 et ses différents avenants sur le taux conventionnel nominal).
Que pensez-vous de ces précisions - D'avance merci de votre éventuel avis et/ou témoignage.
J'ai lu très attentivement vos derniers commentaires éclairants quant au cas d'espèce particulier que j'ai soulevé : celui de plusieurs avenants venus modifier le taux fixe initial du prêt immobilier souscrit en 1994 et encore en cours de remboursement.
Vous dites que le nouveau TEG mentionné sur chacun des avenants, purge le TEG erroné du contrat et/ou de l'acte précédant dont les autres clauses du prêt initial n'ont pas pour autant été modifiées, et ce en raison du fait que ce nouveau TEG ne doit prendre en compte que "les frais à venir".
Pour ma part, la première rénégociation du taux fixe conventionnel du prêt initial, est intervenue en Décembre 1998;
L'avenant offre qui en a résulté fait référence à l'article 7 de la loi du 13 Juillet 1979 N° 79-596 (à ce jour abrogée) et au decret N° 80-473 du 28 Juin 1980, fixant que l'acceptation de l'offre avenant ne peut intervenir que 10 jours après sa réception.
L'objet de l'offre avenant précise qu'il s'agit d'une "réaménagement du prêt initial sans novation avec descriptif des anciennes conditions (Capital emprunté,Taux moyen (alors qu'il s'agissait d'une taux fixe conventionnel...), Durée, Amortissement (mentionnant le montant de l'échéance mensuel capital + intérêt hors assurance obligatoire), Garantie (Hypothèque).
Le montant du capital dû réaménagé à la date de l'offre avenant, le nouveau taux d'intérêt annuel (taux révisable) Tiop 3 Mois Cape 1 Point et le montant de l'échéance fixe mensuelle pouvant être calculée avant la prochaine révision.
Aucun frais de gestion ou frais d'avenant n'ont été prélevés pour cette opération.
Un premier tableau d'amortissement correspondant a été émis dès Décembre 1998, les suivants ayant ensuite été adressés annuellement selon la variation moyenne annuelle du TIOP 3 mois constaté à la date de révision.
Le deuxième réaménagement est intervenu en Avril 2003 par l'émission d'un avenant à contrat de prêt reprenant les conditions du précédent réaménagement (N° Prêt, date de réalisation erronée, montant initial emprunté, durée, périodicité, dernier taux révisé en vigueur à la date de ce second réaménagement, description de la garantie d'origine) et la proposition à nouveau d'un taux fixe nominal inférieur de 0,70 points du dernier taux nominal révisé applicable au capital restant dû au jour de ce second réaménagement, la durée restant à courir, le montant de la nouvelle mensualité hors A.D.S., l'avenant précisant que le prêt garanti conserve la même sûreté et qu'en outre, les modalités nouvelles n'emportent en aucun cas novation de créance et que toutes les autres clauses et conditions du contrat de prêt initial restent applicables.
Aucun délai de réflexion de 10 jours n'a cette fois-ci était mentionné sur l'avenant, hormis qu'un courrier émis 7 jours plus tôt (et reçu moins d'une semaine avant la signature de l'avenant en agence) par l'établissement prêteur, m'a avisé de la facturation forfaitaire d'une somme de 80 Euros au titre de frais d'avenant "conformément aux conditions générales de banque en vigueur".
Ces frais n'ont pas été pris en compte dans le calcul du TEG et pour cause, celui-ci n'était pas mentionné sur ledit avenant.
Le troisième et dernier réaménagement est intervenu en Mars 2004;
Une offre avenant émise sous couvert de la loi N° 79-596 du 13 Juillet 1979 (pourtant abrogée à cette date...), Décret 80-473 du 28 Juin 1980 codifiés et intégrés dans le code de la consommation par la loi N° 93-949 du 26 Juillet 1993, a repris les conditions en vigueur à la date dudit réaménagement (N° Prêt, date de première réalisation erronée, montant du capital initial emprunté, nouvelles conditions de réaménagement, à savoir celui de l'application d'un nouveau taux fixe minoré de 0,45 points / au précédent avenant, mention comme quoi ces nouvelles modalités n'emportaient pas novation de la créance initiale et qu'en conséquences, toutes les clauses n'ayant pas été modifiées par cette "offre-avenant", restaient applicables.
Le nouveau TEG en résultant a été calculé sur la base du coût du crédit lui-même déterminé sur le montant à venir des intérêts et cotisations mensuelles de l'assurance décès invalidité initialement souscrite. Aucun frais de réaménagement n'a été prélevé (ce qui reste à vérifier).
Il apparaît donc que dans ces 3 réaménagements et donc pour la détermination du coût du crédit respectivement mentionné, c'est bien le coût à venir des intérêts et cotisations d'assurance obligatoire qui ont été pris en compte.
Reste cependant que dès lors où les autres clauses du contrat de prêt intial n'ont pas été modifiées, il appartenait au prêteur de prendre alors en compte le coût des cotisations à venir de l'assurance incendie rendue obligatoire par la clause suivante " Les constructions et les biens mobiliers donnés en garantie devront, jusqu'au remboursement intégral du prêt, être assurés contre les risques d'incendie, pour un capital jugé suffisant par le prêteur.
L'emprunteur devra justifier, à toute réquisition, de cette assurance et du paiement des primes. A défaut, le prêteur pourra lui-même payer toutes les primes et contracter toutes assurances, les sommes avancéers par lui à ce titre étant immédiatement exigibles".
Un arrêt de la Cour de Cassation du 13 Novembre 2008 (Pourvoi N° 07-17737) semble d'ailleurs être clair à cet égard puisqu'elle a cassé une décision d'appel sur ce point par l'attendu suivant :
"Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt, après avoir exactement rappelé que les frais relatifs à l’assurance-incendie de l’immeuble devaient, en principe, être pris en compte pour déterminer le taux effectif global dès lors qu’ils étaient imposés par la banque et en lien direct avec le crédit, énonce que l’assurance-incendie contractée auprès d’un autre organisme et dont le coût n’était pas connu de la banque lors de l’offre de prêt et ne lui a pas été communiqué par l’emprunteur avant l’octroi du prêt, ne pouvait donc pas, en l’espèce, être intégrée dans le taux effectif global ;
Qu’en se déterminant ainsi, alors qu’il incombait à la banque, qui avait subordonné l’octroi du crédit à la souscription d’une assurance, de s’informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global dans le champ duquel un tel coût entrait impérativement, la cour d’appel a violé, par fausse application, le texte susvisé "
En d'autres termes, ni mon contrat de prêt initial (qui n'a pas pris en compte dans le calcul du TEG, les frais de sûretés réelles, les frais de sosucription de parts sociales ) ni les avenants qui ont suivi, n' ont pris en compte les frais à venir d'assurance incendie dans le calcul et l'affichage obligatoire d'un TEG et surtout d'un TEG exact, ce qui en soi, semble suffire pour fonder désormais une action motivée par la découverte tardive en Mars dernier sur un autre site internet évoquant des difficultés diverses avec l'enseigne de l'établissement prêteur me concernant, de ces différents éléments de jurisprudence m'ayant amené de facto à reprendre l'ensemble des documents contractuels liés aux prêts immobilier remboursés (prêt de 1990 remboursé en 1995) et en cours de remboursement (prêt souscrit en 1994 et ses différents avenants sur le taux conventionnel nominal).
Que pensez-vous de ces précisions - D'avance merci de votre éventuel avis et/ou témoignage.
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
A toutes fins utiles, sur les critères de comparaison des offres de prêts voir :
"Comparaison d’offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ?"
[lien réservé abonné])
Cordialement,
A toutes fins utiles, sur les critères de comparaison des offres de prêts voir :
"Comparaison d’offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ?"
[lien réservé abonné])
Cordialement,
avocatlex
Contributeur
Pour ce qui concerne le coût de la souscription de l'assurance-incendie, vous avez parfaitement raison de relever qu'il devait être intégré au calcul et l'arrêt du 13/11/2008 (07-17737) est parfaitement clair à cet égard.
L'assurance est rendue obligatoire en l'espèce, le prêteur vraisemblablement désigné bénéficiaire en cas de sinistre à concurrence des sommes lui restant dues et le défaut d'assurance est vraisemblablement cause d'exigibilité immédiate par déchéance du terme.
Je viens d'ailleurs de réaliser deux expertises qui établissent l'inexactitude de l'affichage de TEG notamment pour ce motif.
L'assurance est rendue obligatoire en l'espèce, le prêteur vraisemblablement désigné bénéficiaire en cas de sinistre à concurrence des sommes lui restant dues et le défaut d'assurance est vraisemblablement cause d'exigibilité immédiate par déchéance du terme.
Je viens d'ailleurs de réaliser deux expertises qui établissent l'inexactitude de l'affichage de TEG notamment pour ce motif.
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