Les SCPI

[sorcier]

#SCPI.PERlebad

Ma première version de tableau SCPI sur PER avec les informations que j'ai pu trouver sur le site des Courtiers = disponibilités, frais de souscription, délais de jouissance.
Les autres informations du tableau sont les mêmes que le tableau AV.

Je vois que les disponibilités SCPI sur PER sont un peu différentes du tableau de @Pascal 75

Je n'ai pas forcement les conditions contractuelles, annotations par courtier/assureur.
N’hésitez pas à compléter/corriger svp - Merci à tous

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Bonjour, en ce qui me concerne, pas de délai de jouissance avec Linxea Spirit (PER ou AV). On comptabilise à partir du mois suivant celui de l'investissement.

 

[lebadeil]

Bonjour, en ce qui me concerne, pas de délais de jouissance avec Linxea Spirit (PER ou AV). On comptabilise à partir du mois suivant celui de l'investissement.

Merci @sorcier, je prends ta reference, meme si c'est different de l'information fournie par Linxea / Spirica PER. Peux tu partager l'avenant Linxea / Spirica PER stp ? est ce le meme que Linxea / Spirica AV ?

 

[sorcier]

Merci @sorcier, je prends ta reference, meme si c'est different de l'information fournie par Linxea / Spirica PER. Peux tu partager l'avenant Linxea / Spirica PER stp ? est ce le meme que Linxea / Spirica AV ?

Je pense que tu mélanges l'information disponible pour les SCPIs et l'information disponible sur l'avenant.

Mon avenant est daté de 2023 mais j'ai fait un versement le mois dernier et j'ai reçu exactement le même avenant pour valider l'opération.

 

[lebadeil]

merci @sorcier, as tu le document de Linxea / Spirca PER avec frais de souscription stp ?

 

[sorcier]

merci @sorcier, as tu le document de Linxea / Spirca PER avec frais de souscription stp ?

Je viens de le trouver directement sur le site de Linxea daté du 30 de septembre avec la modification à propos de les arbitrages sortants par rapport à l'ancien avenant. Le délai de jouissance reste le même: premier jour du mois suivant l'investissement.

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[darkmilou]

iroko zen sur le per inter invest ( apres je connait pas ! )

[lien réservé abonné]

" pour l'infos "

edit : per clafi de frais

 

[nico37]

Merci @Phil17000 , peut on rappeler le detail de ce calcul en NP stp : prix de la part avec décote en NP, jusqu'à la revente en PP et sans impot

A propos de Nue propriété en démembrement temporaire, peut on casser le démembrement avant la fin?
exemple : achat en NP avec démembrement 10 ans .

Peut on arrêter le démembrement et demander le remboursement de ses parts au bout de 7 ans , donc avant la fin?
que se passe t il dans ce cas? pénalités de sortie anticipée?

 

[luluca]

#RemakeLiveNetFiscal

Comparaison d'un investissement Remake Live sur 1 an en AV, PER, et en direct

En repartant des explications de @Pascal 75 et @sorcier (un grand merci à eux)
Ci dessous , une mise à jour du tableau, avec les mêmes resultats que @sorcier.
Des commentaires sur les calculs pour aider les nouveaux entrants, et garder une traçabilité.

Hypothèses : SCPI Remake Live, calcul sur 1 an.
cas d'une AV > 8 ans et intérêts en dessous des seuils pour application Prelev Sociaux sans impôt.

Yes, we did it !

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@lebadeil

Ok le tableau prend comme hypothèse que le TMI est de 30% et que l'AV est détenu depuis plus de 8 ans.

J'ai une question sur la partie "PER" : j'investi 1000 euros, je peux déduire 1000 euros de mon revenu imposable, donc je gagne 30% sur cette somme versée. Par contre lorsque je récupère comme dans le cas de l'achat d'une résidence principale, je dois payer 30% d'impôt sur la somme "libérée" si mon TMI reste à 30% (et n'atteint pas les 41% !), mais je pensais que les plus-value seraient aussi imposés à la flat tax , non ? donc 30 % de fiscalité totale et non pas 0 %

 

[lebadeil]

Je viens de le trouver directement sur le site de Linxea daté du 30 de septembre avec la modification à propos de les arbitrages sortants par rapport à l'ancien avenant. Le délai de jouissance reste le même: premier jour du mois suivant l'investissement.

[lien réservé abonné]

Parfait, merci.

Donc les conditions sont les memes en AV et PER pour Linxea Spirica, même si marqué différemment sur le fiche SCPI de leur site pour le PER Linxea Spirica. Quel jeu de piste !

Je prends la référence de l'avenant que tu viens d'indiquer (ref contractuelle)
Je viens de corriger mon tableau posté précédemment avec les frais indiqués dans l'avenant. Idem AV et PER

 

[Phil17000]

A propos de Nue propriété en démembrement temporaire, peut on casser le démembrement avant la fin?
exemple : achat en NP avec démembrement 10 ans .

Peut on arrêter le démembrement et demander le remboursement de ses parts au bout de 7 ans , donc avant la fin?
que se passe t il dans ce cas? pénalités de sortie anticipée?

Non, désolé @nico37, c'est un mode de détention encore plus illiquide qu'une SCPI en pleine propriété.
Il faudra attendre le terme, à moins de trouver une contrepartie qui accepte de racheter de gré à gré, ce qui est très improbable.

 

[lebadeil]

@lebadeil

Ok le tableau prend comme hypothèse que le TMI est de 30% et que l'AV est détenu depuis plus de 8 ans.

J'ai une question sur la partie "PER" : j'investi 1000 euros, je peux déduire 1000 euros de mon revenu imposable, donc je gagne 30% sur cette somme versée. Par contre lorsque je récupère comme dans le cas de l'achat d'une résidence principale, je dois payer 30% d'impôt sur la somme "libérée" si mon TMI reste à 30% (et n'atteint pas les 41% !), mais je pensais que les plus-value seraient aussi imposés à la flat tax , non ? donc 30 % de fiscalité totale et non pas 0 %

Oui effectivement , ça fait sens. Je laisse les experts répondre

 

[nico37]

Non, désolé @nico37, c'est un mode de détention encore plus illiquide qu'une SCPI en pleine propriété.
Il faudra attendre le terme, à moins de trouver une contrepartie qui accepte de racheter de gré à gré, ce qui est très improbable.

ok merci de ta reponse @Phil17000
c'est ce que je pensais , donc je suis coincé avec mes 3ans de nue propriété restant sur Primopierre...
Et si ça trouve dans 3 ans, la SCPI aura fait faillite et je ne reverrrai aucun de mes sous ou alors à une valeur tellement basse..
si la SCPI perdure après la fin de mon démembrement , je ne sais pas ce qu'il sera le plus avantageux :
revendre avec la décote qu'il y aura ou attendre quelques années supp (si je n'ai pas besoin de cet argent de suite) , une future éventuelle remonté de la valeur des parts???

 

[Phil17000]

ok merci de ta reponse @Phil17000
c'est ce que je pensais , donc je suis coincé avec mes 3ans de nue propriété restant sur Primopierre...
Et si ça trouve dans 3 ans, la SCPI aura fait faillite et je ne reverrrai aucun de mes sous ou alors à une valeur tellement basse..
si la SCPI perdure après la fin de mon démembrement , je ne sais pas ce qu'il sera le plus avantageux :
revendre avec la décote qu'il y aura ou attendre quelques années supp (si je n'ai pas besoin de cet argent de suite) , une future éventuelle remonté de la valeur des parts???

Difficile de se projeter. Trois ans c'est long.
Actuellement, les parts en pleine propriété ne sont pas vendables non plus via le mécanisme de retrait.
Néanmoins, l'environnement redevient progressivement plus favorable à la pierre-papier (baisse des taux, etc).
Il sera toujours temps de faire un point sur la situation dans 3 ans et d'aviser à ce moment-là.

 

[sorcier]

@lebadeil

Ok le tableau prend comme hypothèse que le TMI est de 30% et que l'AV est détenu depuis plus de 8 ans.

J'ai une question sur la partie "PER" : j'investi 1000 euros, je peux déduire 1000 euros de mon revenu imposable, donc je gagne 30% sur cette somme versée. Par contre lorsque je récupère comme dans le cas de l'achat d'une résidence principale, je dois payer 30% d'impôt sur la somme "libérée" si mon TMI reste à 30% (et n'atteint pas les 41% !), mais je pensais que les plus-value seraient aussi imposés à la flat tax , non ? donc 30 % de fiscalité totale et non pas 0 %

C'est vraiment fatigant. Si on vous donne tous les calculs vous les ignorez. Si on vous donne le raccourci, vous demandez des explications.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-499#post-641651

Cela est la version plus simple que puisse vous donner. Pour les autres regardez un des dizaines des posts précédentes que j'ai déjà posté sur plusieurs fils de discussion y compris celui-ci.

 

[lebadeil]

C'est vraiment fatigant. Si on vous donne tous les calculs vous les ignorez. Si on vous donne le raccourci, vous demandez des explications.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-499#post-641651

Cela est la version plus simple que puisse vous donner. Pour les autres regardez un des dizaines des posts précédentes que j'ai déjà posté sur plusieurs fils de discussion y compris celui-ci.

Elle devient nulle si TMI 30% en entrée et sortie du à l'effet de levier de 100/70 = 1.428 -> 42.8 %

Prenez la peine d'essayer de comprendre le détail des calculs déjà postés.

Pour faire court, on a un rendement multiplié par 1.428 % taxé à 30 % -> 1.428 * 0.70 = 1.0

Le post précédent 'Les SCPI' https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-641518

Merci @sorcier. Personnellement, je l'ai lu et relu, mais pas facile à comprendre.
Pour une TMI 30%, je comprends l'effet de levier de 30% au départ (lié à l'économie d'impôts)
Le gain en dividendes est compensé par l'effet de levier . La formule est pour moi difficile à suivre .... mais je veux bien faire confiance.

Je cite :

"Taxer les bénéfices du PER à 30% n'arrive pas à annuler l'effet de levier. Si le taux de distribution de la SCPI en direct est de X %, en PER et avec frais de 0.5 % de l'assureur on a:

X * (100/(100-30)) * (1 - 0.005) * (1 - 0.30) = 0.995 * X pour TMI 30% "

 

[Nature]

Effectivement, voici le lien de la file sur le PER UMR / Placement Direct Retraite ISR avec Iroko - Warning le temps de savoir ce qui se passe (?)

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/per-placement-direct-retraite-isr-lumr-iroko.50234/

Tout à fait, je ne comprends donc pas le principe d'un forum qui mutualise les expériences si c'est pour ne pas tenir compte de celles-ci.

J'ai rappelé, à la suite d'un autre investisseur, qu'il y a de soucis chez UMR pour percevoir ses dividendes, @Mat-1975 en tant que personne concernée vient d'apporter des précisions sur cela, @lebadeil précise qu'il fait un warning sur le PER UMR, il y a quasiment un message à ce sujet par page précédente, et je ne désespère pas que certains nous parlent encore de UMR comme étant une solution

Le but de ce forum est de partager pour s'aider, mais aussi d'avoir des éléments pour censurer sans pitié une société qui a des pratiques peu sympathiques envers ses clients (exemples : UMR avec les dividendes non reversés à ce jour, Suravenir qui confisque 15% des loyers...).
Donc que certains veuillent absolument de l'Iroko, on peut l'entendre, mais on n'investit pas sans prudence. Le travail est préparé dans ce forum, donc il faut suivre...

 

[nikola31]

Le post précédent 'Les SCPI' https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-641518

Merci @sorcier. Personnellement, je l'ai lu et relu, mais pas facile à comprendre.
Je comprends l'effet de levier de 30% au départ (lié à l'économie d'impôts)
Ensuite, je ne suis plus ....

Effet de levier car on peut re-investir l'impôt non acquitté. En revanche, comparer un produit le PER ou l'argent est bloqué pendant des années avec un produit l'AV ou il est disponible immédiatement, pour moi n'a pas de sens. Ce sont des produits complémentaires qu'il est bon de posséder dans une stratégie globale et plus encore si l'on est fortement imposé pour le PER.

 

[Spouh]

Tout à fait, je ne comprends donc pas le principe d'un forum qui mutualise les expériences si c'est pour ne pas tenir compte de celles-ci.

J'ai rappelé, à la suite d'un autre investisseur, qu'il y a de soucis chez UMR pour percevoir ses dividendes, @Mat-1975 en tant que personne concernée vient d'apporter des précisions sur cela, @lebadeil précise qu'il fait un warning sur le PER UMR, il y a quasiment un message à ce sujet par page précédente, et je ne désespère pas de que certains nous parlent encore de UMR comme étant une solution

Le but de ce forum est de partager pour s'aider, mais aussi d'avoir des éléments pour censurer sans pitié une société qui a des pratiques peu sympathiques envers ses clients (exemples : UMR avec les dividendes non reversés à ce jour, Suravenir qui confisque 15% des loyers...).
Donc que certains veuillent absolument de l'Iroko, on peut l'entendre, mais on n'investit pas sans prudence. Le travail est préparé dans ce forum, donc il faut suivre...

Bonsoir,
Veuillez m’excuser, c’est une erreur de ma part, je n’avais pas porté assez attention aux messages rapportant les problème relatifs à ce PER.

On oublie donc le PER placement direct ISR pour le moment.

 

[ba7872]

Pour la partie France il faut partir du taux brut non ? Soit 7,80%

En réalité, pour des SCPI détenues en direct, ce n'est ni le taux brut ni le taux net de fiscalité étrangère qu'il faut prendre, mais ce que la SCPI vous dit de déclarer. Vous n'êtes pas imposés sur les revenus que vous recevez mais sur (loyers - charges) de la SCPI. La différence, c'est par exemple si la SCPI conserve une partie du loyer pour augmenter le report à nouveau. Vous êtes alors imposés sur une partie des loyers que vous ne recevez pas.

En approximation, je suis d'accord que pour la partie française, il faudrait plutôt partir du taux brut puisque la partie française n'est pas imposé à la source :

Revenus nets de fiscalité étrangère = Revenus français + revenus étrangers - impôts étrangers à la source​

Encore faudrait-il connaitre la part des revenus français (voir exemple ci-dessous sur la difficulté à connaitre la part des revenus pour un pays)

Pour les revenus étrangers, les calculs actuels sont aussi une approximation : la répartition par pays qu'on voit dans les bulletins trimestriels correspond à une répartition selon la valeur vénale. Pour les impôts, c'est la répartition selon les revenus. Et il peut y avoir une grosse différence.
Exemple avec Pierval Santé :

Pays	Répartition dans le BT du T4 2023	Répartition dans la notice fiscale
Allemagne	14,66%	16,77%
Royaume-Uni	25,46%	18,21%

Et comme je le disais plus haut sur les montants à déclarer, j'ai fait une vérification avec une SCPI 100% étrangère que je possède, Novapierre Allemagne 2.

Pour l'année 2023, pour des revenus nets de fiscalité étrangère de 100, je dois déclarer 115 (soit un rapport de 1,15 entre brut et net) (précision : ce ne sont pas mes chiffres personnels réels).
Alors que si on regarde les dividendes par part pour 2023 :
- dividendes bruts de fiscalité : 12,46 €
- fiscalité étrangère : 1 €
- soit des dividendes nets de fiscalité : 11,46 €
soit un rapport de 1,09 entre brut et net.

Conclusion : tous les calculs que nous faisons sont de très très grosses approximations, voire s'avèrent faux.
Je n'ai pas de chiffres réels pour Remake Live car je la possède uniquement en AV

 

[sorcier]

Le post précédent 'Les SCPI' https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-641518

Il y a encore plus anciens, plus détailles, plus simples et surtout avec le même interlocuteur et le même fil de discussion:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-466#post-640063