Les SCPI

[Buffeto]

Les 20 premiers millions ont déjà été collectés en seulement quelques heures.

et il parait que personne n'a d'argent pour finir le mois .....

 

[plop962]

Les 20 premiers millions ont déjà été collectés en seulement quelques heures.

C'est beau.

"Seulement" 2,8 million sur louve invest.

 

[plop962]

A titre de comparaison Remake Uk est a 590k de collecté sur Louve.

 

[nico37]

la nouvelle SCPI : IROKO ATLAS ==> tout est dit dans les premières lignes ( que j'ai souligné en jaune ) sur le site de Louve invest

incroyable!!

 

[ArseneH]

A titre de comparaison Remake Uk est a 590k de collecté sur Louve.

Remake UK a commencé début septembre, quelqu'un connaît la collecte hebdo de la 1ère semaine ?
Iroko a eu son visa fin juillet. Ils ont du chauffer à blanc leur réseau, c'est beau ce qu'ils ont fait !

 

[hhh]

la nouvelle SCPI : IROKO ATLAS ==> tout est dit dans les premières lignes ( que j'ai souligné en jaune ) sur le site de Louve invest

incroyable!!

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Merci pour le partage. Stratégie délibérée ? Quoi qu'il en soit le succès de la collecte n'est pas étonnant vu le track record de la société de gestion et le positionnement de la SCPI. Très bonne opportunité, surtout à 9 % de décote. Il fallait être réactif. La deuxième phase reste intéressante mais tout de même on perd 5 % sur l'investissement par rapport à la première... Ça refroidit un peu.

 

[fr2k6]

Merci pour le partage. Stratégie délibérée ? Quoi qu'il en soit le succès de la collecte n'est pas étonnant vu le track record de la société de gestion et le positionnement de la SCPI. Très bonne opportunité, surtout à 9 % de décote. Il fallait être réactif. La deuxième phase reste intéressante mais tout de même on perd 5 % sur l'investissement par rapport à la première... Ça refroidit un peu.

Songez à ceux qui n'ont pas 25k à mettre d'un coup et qui sont tout bonnement exclus de cette phase...

 

[Msimmo]

Songez à ceux qui n'ont pas 25k à mettre d'un coup et qui sont tout bonnement exclus de cette phase...

Perso j'aurais trouvé bien plus élégant d'offrir un montant d'entrée plus faible, en particulier pour ceux déjà investis dans la SCPI historique...
Ça fait vraiment pour les fidèles : vous n'êtes pas assez riches pour nous...

 

[hhh]

Je vous rejoins là-dessus, c'est une grosse somme...

Les autres SCPI internationales ne vont-elles pas voir leur collecte dégringoler ... ?

Pas bon pour Comète par exemple ...

 

[darkmilou]

10-15k aurais était profitable et j'aurais sans doute profité de l'opportunité

c'est dommage de dénigré les petits porteurs qui représentent une parts non négligeable de la collecte futur ....

au bout du compte , les petit porteurs ne rentrerons pas sur atlas et réduirons la voilure sur leurs scpi historique tous simplement de peur de voir fléché les meilleurs investissements sur atlas au détriment d'iroko zen

sans doute un biais psychologique mais bien réel

 

[Atys]

Qqn sait si atlas sera dispo en av ?

 

[plop962]

Qqn sait si atlas sera dispo en av ?

Ce n'est pas actuellement prévu.

 

[flatty35]

Qqn sait si atlas sera dispo en av ?

Si ça arrive ce sera dans un second temps, les gestionnaires n'aiment pas avoir un trop gros coef d'investisseurs institutionnels, car cela représente un danger avec des mouvements d'investissement / désinvestissement qui sont facilités, ils commencent donc par la collecte standard, et quand celle ci atteint un certain volume, alors cela devient gérable d'ouvrir aux AVs car ils ont le temps de réguler si l'emprise d'une institution devient trop grand (le %age évolue moins vite avec les associés déjà en place). Vu le résultat de la part sponsor, je ne pense pas qu'ils ouvriront avant d'atteindre quelques centaines de millions d'encours. Et j'imagine qu'ils ne le feront que si la collecte standard s'essoufle.

 

[Boboponge]

Grâce à une vente massive de Iroko zen 1, je viens d'injecter 60K dans Iroko 2 Atlas via France SCPI, ou contrairement à Louve et Epargnoo, il est toujours possible de profiter d'un rabais de 9%.
C'est d'ailleurs France SCPI qui a réalisé un classement ou Iroko Zen 1 est dans le ventre mou.
Dans 3 ans, il s'agira donc de revendre Iroko Zen 2 pour investir dans Iroko Zen 3.

 

[Philou75]

Sous prétexte qu’on appelle ça pierre papier il y en a qui oublie que c’est un placement immobilier. No comment!

 

[FLM33]

Bonjour, petite question de novice, même si je vous lis depuis longtemps. Je suis en contact avec un CGP pour un investissement en SCPI avec emprunt (3,59%) et j'essaye donc de bien comprendre tous les flux afin de valider le TRI et pourvoir faire des stress test. Le CGP m'a dit hier que les frais d'entrée sont plutôt des frais de sortie mais que juridiquement les SCPI sont obligés de les appeler "frais d'entrée".
Cela voudrait dire que pour un investissement de 100 000€ sur une SCPI avec des frais d'entrée de 10%, c'est bien les 100 000€ qui travaille puis à la vente des parts il y a 10% qui sont retenus. De mon côté j'avais toujours compris que pour un investissement de 100 000€ il y a d'abord les 10% de frais d'entrée et donc il n'y a plus que 90 000€ qui travaille.
Cela joue sur le rendement et donc sur le TRI de l'opération, ceux qui ont des parts de SCPI en direct pouvez-vous me dire quelle est la bonne compréhension de ces frais d'entrée ?
Merci

 

[moietmoi]

Ce que te dit ton cgp, n'est pas faux.
Le taux officiellement annoncé par les SCPI détenues en direct par un particulier est un taux à appliquer à ta mise, quelque soit la scpi

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

Certains mythes des SCPI perdurent, facilités par la pratique ambiguë des SdG et distributeurs.
Ce que je vais dire a peut être des imprécisions, erreurs, mais c’est travaillé, personnel et argumenté.

Parmi les mythes, par exemple les frais/commissions d'entrées qui seraient comme les frais de notaire…
Mais là on va rester sur "les frais d'entrées qui sont payés à la sortie"

Pourtant les indices sont nombreux,
- si les frais d'entrées et de sorties se comportent de même façon, y a un blem non ?
- les 3% de cashback qui font rêver à la souscription d'une SCPI à 12% de frais sont juste la restitution d'1/4 de ces frais (et si on prend ces scpi, prendre ce cashback est utile et boost la perf bien sur)
Mais comme un cashback de Carte Bancaire, c'est une restitution d'une partie des dépenses précédentes du mois.

- les AV qui valorisent au lendemain de l'achat les -N% (avec en général des frais un peu moins élevés)

- le TD qui se calcule conventionnement avec dénominateur = prix de souscription ce qui donne la fausse impression que 100% est "investi". C'est une convention, la meilleure pour l'usage le plus large, mais ne pas surinterpréter la convention !!

Même Corum, probablement une des meilleures SCPI à frais d'entrée entretient la chose (et Iroko défend l'inverse) :

[lien réservé abonné]

Les frais de souscription en SCPI sont également appelés « frais d’entrée ». Néanmoins, contrairement à ce que cette appellation laisse penser, ils ne sont perçus qu’à la sortie du contrat de SCPI (et non à l’entrée). Ces coûts sont, en effet, calculés selon la valeur du prix des parts de la SCPI au moment de leur revente. Il ne faut donc pas les confondre avec les frais d’entrée d’autres types de produits d’épargne… Concrètement, tant que l’associé ne cède pas ses parts de SCPI, les frais de souscription ne sont pas dus.

Ce n’est pas parce que c’est écrit que c’est valide… Le flou est fort entre la temporalité du flux et la base de calcul.

Chatgpt pourrait être perdu, selon les textes qu'il retient pour son entrainement… (d'où la difficulté de trier entre information contradictoires, cf ce forum qui en fait parti)

Creusons donc

Est-ce mal de payer des frais d'entrées ?

Non, ça correspond au modèle historique et le plus répandu de commercialisation des SCPIs.
Ce sont deux mécanismes différents de structuration des frais. A noter qu'en assurance vie il me semble que les contrats sans frais sont maintenant majoritaires en nombre au moins.

D'où le mythe des frais d'entrées à la sortie provient il (mes hypothèses) ?

Probablement du fait que "perdre" au lendemain de son investissement 12% qui seront compensés au bout de 2 à 5 ans (selon fiscalité) avec un délai de jouissance de 1 à 6 mois sans dividendes (c’est long) est un peu inconfortable et peu vendeur.

Même si c'est pour du long terme, ça pique… Et ce mythe de dire qu’on les paye "à la sortie" rassurera l'investisseur.

En plus c'est un peu comme la bourse.

Vous avez une moins value latente (comptablement c'est incontestable -10% ou -12%) mais tant que c'est pas vendu, c'est pas perdu hein !

Et la petite phrase de Corum "Concrètement, tant que l’associé ne cède pas ses parts de SCPI, les frais de souscription ne sont pas dus" s'éclaire avec la nuance que vous êtes déjà en moins-value mais pas vendu, pas vu !

Voilà pour le cadre mais on peut faire mieux pour la démonstration.

Follow the money...

Je regarde le rapport annuel de Corum Origin 2023 – et comble de l’ironie je vais le prendre chez France SCPI en pdf : [lien réservé abonné]

P27 - CORUM Origin a collecté, sur l’année 2023, 384 millions d’euros, un montant en lien avec les capacités d’investissement

Je veux les collectes BRUTES et pas NET – petit détour SCPI Lab pour double checker on retiens ces chiffres cohérents :

385,2 M en 2023, 306 M en 2022 (BRUT)
Afficher la pièce jointe 34779Afficher la pièce jointe 34782

P18 on récupère les fameuses commissions de souscription en petit en bas :
Afficher la pièce jointe 34780
et ce [2] est bien un sous produit des commissions pour la société de gestion (donc ça n'appartient plus à la SCPI)
Afficher la pièce jointe 34781

Bon on divise la commission d'entrée par la collecte BRUTE (à chaque part achetée, donc collecte brute, il y a commission, quelque soit la collecte NET)

En 2022 : 36,869 / 306 = 12,04%
En 2023 : 45,956 / 385,2 = 11,93%

Est-ce oser de dire qu’on retrouve les 12% de frais d’entrées ? que les frais sont déduit du capital investi par la SCPI ? que ces frais sont payés à l’entrée l’année de la souscription (ici 2022 ou 2023) et pas à la sortie 10 ans après ?! Et que c'est la SdG qui les récupère.

CQFD

Voilà je partage ce travail, en espérant que ça serve et ça rende les choses plus claires.

Après, payer des frais d’entrée n’est pas un problème.
Ce qui me gène beaucoup plus c’est d’entretenir le flou sur la réalité des choses !

Merci pour vos précisions.

Les "frais de souscription" sont donc effectivement payés ....à la souscription et dire qu'il le sont "à la sortie" est donc inexact; c'est en fait un abus de langage.

Il semblerait plus juste de dire qu'ils sont retenus sur la valeur acquise à la sortie; le souscripteur ne les récupèrent pas ce qui est normal.

Cdt

 

[alexlabo]

Grâce à une vente massive de Iroko zen 1, je viens d'injecter 60K dans Iroko 2 Atlas via France SCPI, ou contrairement à Louve et Epargnoo, il est toujours possible de profiter d'un rabais de 9%.
C'est d'ailleurs France SCPI qui a réalisé un classement ou Iroko Zen 1 est dans le ventre mou.
Dans 3 ans, il s'agira donc de revendre Iroko Zen 2 pour investir dans Iroko Zen 3.

Je ne comprends rien à votre stratégie d'investissements, vous disiez fin août vouloir attendre le délai de 3 ans pour vendre vos SCPI Iroko zen car vous etiez fortement déçu de la société de gestion.
Et là vous réinjectez tout dans leur nouvelle SCPI !!!! 60k€ c'est tout de même un gros montant et on doit croire un minimum en la société qui va gérer cet argent.
Vous n'avez pas trouvé d'autres investissements pour en arriver à ce dilemme ?

 

[Aristide]

Bonjour, petite question de novice, même si je vous lis depuis longtemps. Je suis en contact avec un CGP pour un investissement en SCPI avec emprunt (3,59%) et j'essaye donc de bien comprendre tous les flux afin de valider le TRI et pourvoir faire des stress test. Le CGP m'a dit hier que les frais d'entrée sont plutôt des frais de sortie mais que juridiquement les SCPI sont obligés de les appeler "frais d'entrée".
Cela voudrait dire que pour un investissement de 100 000€ sur une SCPI avec des frais d'entrée de 10%, c'est bien les 100 000€ qui travaille puis à la vente des parts il y a 10% qui sont retenus. De mon côté j'avais toujours compris que pour un investissement de 100 000€ il y a d'abord les 10% de frais d'entrée et donc il n'y a plus que 90 000€ qui travaille.
Cela joue sur le rendement et donc sur le TRI de l'opération, ceux qui ont des parts de SCPI en direct pouvez-vous me dire quelle est la bonne compréhension de ces frais d'entrée ?

Cet exemple peut vous intéresser :

Les frais de souscription de SCPI

Ces frais exclusif à la pierre papier sont généralement utilisés par la société de gestion pour payer toutes les charges annexes à l’acquisition d’un bien, notamment :
La recherche du bien,

Les frais de notaire,

Rémunérer les intermédiaires qui ont permis l’acquisition,

Rémunérer les sociétés qui commercialisent la SCPI.
Ils correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part qui oscillent entre 7% et 12% pour la plupart des SCPI de rendement [lien réservé abonné], 12% étant le montant maximum appliqué.

Ils sont parfois aussi appelés frais d’entrée alors qu’il s’agit de deux notions totalement différentes.

En effet, les frais d’entrée sont retenus sur l’investissement SCPI [lien réservé abonné] de départ.

À contrario, les frais de souscription ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts.

Dans la pratique, tant que l’épargnant conserve ses parts, il ne paie pas le prix de sa souscription.

Mais lorsqu’il décide de les revendre, le pourcentage est appliqué sur la valeur de la part au moment de la revente.

À titre d’exemple, au 01/01/2024, un épargnant investit dans des parts de SCPI dont le prix de souscription unitaire est de 100€. Ses frais de souscription sont de 10%. 5 ans plus tard, ce même souscripteur souhaite se séparer de ses parts qui ont atteint un prix de souscription unitaire de 110€. Les frais de souscription supportés par part seront bien de :

110€ x 10% = 11€

La valeur qu’il obtient après déduction des frais de souscription de 99€ (110€ - 11€) correspond donc à la valeur de retrait [lien réservé abonné].

Relativement élevés, ces frais de souscription des SCPI sont très souvent critiqués par les investisseurs. Pourtant, l’achat d’un bien immobilier engendre généralement des frais comparables à ceux de la SCPI (entre 8 et 10%). De plus, les parts de SCPI sont conservées en moyenne 23 ans, laissant normalement suffisamment de temps pour amortir les frais de souscription.
[lien réservé abonné]

Dès lors, pour estimer le TRI de votre investissement, il vous faudra d'abord estimer le valeur réelle acquise par vos parts au moment du retrait.

Cdt