Les SCPI

[sorcier]

Pour le PER la fiscalité est seulement différée, elle n’est pas nulle. Pour une baisse des revenus à la retraite on est effectivement gagnant mais l’écart sera plus faible que dans le tableau sauf à être exonéré de fiscalité. À confirmer ?

Elle devient nulle si TMI 30% en entrée et sortie du à l'effet de levier de 100/70 = 1.428 -> 42.8 %

Prenez la peine d'essayer de comprendre le détail des calculs déjà postés.

Pour faire court, on a un rendement multiplié par 1.428 % taxé à 30 % -> 1.428 * 0.70 = 1.0

 

[sorcier]

D'accord
Est-ce qu'on doit comprendre, intuitivement, qu'on a en quelque sorte "prépayé" cette fiscalité en ayant un Tm plus élevé sur le reste de nos revenus, ce qui permet d'être moins imposé sur la SCPI que quelqu'un qui serait en début de tranche ?

Non, c'est simplement une injustice. Le contribuable qui se trouve tout en fin de tranche 11 % et pour lequel les revenus de SCPI vont arriver en tranche TMI 30 % va à payer beaucoup plus d'impôts pour les revenus additionnels que quelqu'un qui se trouve vers la fin de la tranche TMI 30%.

 

[Kadmiom]

Concernant le PER, si on accepte les contraintes de l'enveloppe (effet tunnel + incertitude sur le niveau de fiscalité à la sortie), et au vu des plafonds de versement la question ne serait-elle pas : quel actif y loger ? Les SCPI en sont-elles le meilleur actif ? (je pense notamment aux fonds actions..)

 

[Phil17000]

Non, c'est simplement une injustice. Le contribuable qui se trouve tout en fin de tranche 11 % et pour lequel les revenus de SCPI vont arriver en tranche TMI 30 % va à payer beaucoup plus d'impôts pour les revenus additionnels que quelqu'un qui se trouve vers la fin de la tranche TMI 30%.

Oui, c'est logique. Merci @sorcier.

 

[nico37]

on est en plein dedans , article de Posper conseil ( avenue des investisseur ) avec un exemple concret :

SCPI en direct ou assurance vie : avantages et inconvénients​

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[lebadeil]

on est en plein dedans , article de Posper conseil ( avenue des investisseur ) avec un exemple concret :

SCPI en direct ou assurance vie : avantages et inconvénients​

[lien réservé abonné]

Merci @nico37 . Article intéressant, mais qui n'adresse pas la fiscalité sur la part étrangère, qui est pourtant un élément essentiel de décision du choix de l'enveloppe, et son optimisation fiscale.

 

[Deedjo]

Non, c'est simplement une injustice. Le contribuable qui se trouve tout en fin de tranche 11 % et pour lequel les revenus de SCPI vont arriver en tranche TMI 30 % va à payer beaucoup plus d'impôts pour les revenus additionnels que quelqu'un qui se trouve vers la fin de la tranche TMI 30%.

Comme quelqu'un qui a un TMI de 11 en début de tranche (donc 0 de taux moyen) qui aura une fiscalité plus lourde (11) qu'un TMI 30 en fin de tranche (30-22 donc 8) dans notre exemple. Édifiant.

 

[lebadeil]

@sorcier, qu'as tu pris comme PER ? Un PER chez Spirica ?

Est ce que quelqu'un a pu souscrire un PER avec Iroko zen ?

 

[Phil17000]

#RemakeLiveNetFiscal

Comparaison d'un investissement Remake Live sur 1 an en AV, PER, et en direct

En repartant des explications de @Pascal 75 et @sorcier (un grand merci à eux)
Ci dessous , une mise à jour du tableau, avec les mêmes resultats que @sorcier.
Des commentaires sur les calculs pour aider les nouveaux entrants, et garder une traçabilité.

Hypothèses : SCPI Remake Live, calcul sur 1 an.
cas d'une AV > 8 ans et intérêts en dessous des seuils pour application Prelev Sociaux sans impôt.

Yes, we did it !

Afficher la pièce jointe 34123

Pour comparaison le TRI net sur Remake en nue-propriété sur 5 ans est d'environ 4.6%.

 

[dom1965]

@sorcier, qu'as tu pris comme PER ? Un PER chez Spirica ?

Est ce que quelqu'un a pu souscrire un PER avec Iroko zen ?

De mon côté j'ai souscrit un PER sur placement direct (Placement direct retraite ISR) en y mettant exclusivement du Iroko Zen.

 

[lebadeil]

Pour comparaison le TRI net sur Remake en nue-propriété sur 5 ans est d'environ 4.7%.

Merci @Phil17000 , peut on rappeler le detail de ce calcul en NP stp : prix de la part avec décote en NP, jusqu'à la revente en PP et sans impot

 

[Phil17000]

Merci @Phil17000 , peut on rappeler le detail de ce calcul en NP stp : prix de la part avec décote en NP, jusqu'à la revente en PP et sans impot

Bien sûr.
J'avais fait cette formule pour calculer le TRI (net d'impôts) de la NP selon différents paramètres.



NB : hors revalorisation éventuelle de la part.

 

[lebadeil]

De mon côté j'ai souscrit un PER sur placement direct (Placement direct retraite ISR) en y mettant exclusivement du Iroko Zen.

Merci @dom1965

PER Placement Direct Retraite ISR avec 100% Iroko Zen
J'ai lu que l'assureur est UMR
frais d'entrée et arbitrage 0
frais de gestion 0.5%
Y a t il d'autres frais à prendre , en sortie ? conditions avant rachat ?
Aurais tu la liste des UC de ce PER stp ?

 

[Msimmo]

Comme quelqu'un qui a un TMI de 11 en début de tranche (donc 0 de taux moyen) qui aura une fiscalité plus lourde (11) qu'un TMI 30 en fin de tranche (30-22 donc 8) dans notre exemple. Édifiant.

Edifiant que le fisc ponde une usine à gaz pour un problème simple : les revenus étrangers déjà imposés, n'ont pas à être imposé une seconde fois; c'est pourtant tellement plus logique ! A partir de là on aurait du remplir que les impôts de la partie FR.

Je reprend cet exemple d'Iroko sur la fiscalité :


Dans ce cas l'épargnant payerait (légèrement) plus via une SCPI 50% européenne que 100% française.

Mais on nous dit qu'il faut simplifier les impôts alors que ceci montre leur profonde capacité à rendre les choses complexes, pire inéquitables !

 

[lebadeil]

Bien sûr.
J'avais fait cette formule pour calculer le TRI (net d'impôts) de la NP selon différents paramètres.

Afficher la pièce jointe 34126

NB : hors revalorisation éventuelle de la part.

Merci @Phil17000 .
Peut on donner un exemple chiffré sur l'exemple Remake Live, en partant de la part achetée decotée (indiquer le % de décote) .
Le Cashback = 0 dans le cas d'une SCPI sans frais d'entrée ?

 

[Phil17000]

Merci @Phil17000 .
Peut on donner un exemple chiffré sur l'exemple Remake Live, en partant de la part achetée decotée (indiquer le % de décote) .
Le Cashback = 0 dans le cas d'une SCPI sans frais d'entrée ?

Oui c'est un cas simple :
(1/0.79)^(1/5.29)=4.6%

 

[lebadeil]

Oui c'est un cas simple :
(1/0.79)^(1/5.29)=4.6%

Merci. Encore une question stp. Que représentent les chiffres 0.79 et 5.29 ?

 

[Phil17000]

Merci. Encore une question stp. Que représentent les chiffres 0.79 et 5.29 ?

79% c'est la clé de démembrement sur 5 ans.
5.29 c'est la partie droite de la formule, c'est à dire 5 ans + 3 mois de délai de jouissance + une quinzaine perdue pour le transfert des fonds.

 

[garnuts]

Tous ces calculs
on est d accord pour dire que remake délivre net 5 % en AV aprés 8 ans PS déduites ?

ca suffira comme approximation

 

[lebadeil]

Tous ces calculs
on est d accord pour dire que remake délivre net 5 % en AV aprés 8 ans PS déduites ?

ca suffira comme approximation

Oui rendement net apres fiscalité #5% en AV avec :

- le taux de distribution Remake de 2023, qui était quand même assez élevé,
- sa part étrangère 2023 (qui pourrait monter en 2024, donc défavorable en AV)
- et sans changement de prix de la part.