Les SCPI

[garnuts]

Merci beaucoup Pascal.

Avec un TMI de 11, j'en conclue que Remake live est plus intéressant en direct qu'en AV :

France : 6,48 x 0,37 x 0,718 = 1,72 %
Étranger : 6,48 x 0,63 x 0,89 = 3,63 %
Soit 5,35% en direct contre 4,19% en AV (avant 8 ans, sinon 5,98 x 0,828 (PS) = 4,95 %, ce qui réduit quand même bien la différence).

Si je ne dis pas de bêtise...

Grosso modo, en AV , remake sort du 5 net aprés 8 ans c est ca ? donc 4,5 apres deduction des frais de l assureur

 

[Buffeto]

Pas du tout. Je ne fais pas un investissement sans savoir ce qu'il va me couter. Par exemple, faire de l'immobilier en direct avec une taxation de 47 % des bénéfices devrait faire réfléchir deux fois.

oui moi aussi mais ....quand j'ai investi dans l'immo la taxation était différente .....donc rien ne peut dire que ça ne va pas encore s'aggraver

 

[sorcier]

oui moi aussi mais ....quand j'ai investi dans l'immo la taxation était différente .....donc rien ne peut dire que ça ne va pas encore s'aggraver

Bonjour @Buffeto,

Mais il y a des choses qui n'ont pas changé non? On peut encore utiliser en direct le levier du crédit comme tu sembles avoir fait pendant pas mal de temps... Peut-être les rendements maintenant pour toi sont plus faibles, mais probablement à niveau du patrimoine global les choses ne se sont pas si mal passées ...

 

[Msimmo]

Grosso modo, en AV , remake sort du 5 net aprés 8 ans c est ca ? donc 4,5 apres deduction des frais de l assureur

A mon avis il manque non pas une hypothèse mais un fait dans la simulation assurance vie (constante en taux).
Les frais de l'AV vont grever pas seulement les revenus de l'année courante mais les suivants.

Vous avez 100 parts en 2020, ça ne fera que 95 parts 10 ans après donc une perte de 5% des revenus distribués.

Si on pense à l'AV pas seulement pour la fiscalité mais pour la transmission, ça veut dire qu'on doit se projeter sur le long terme.

La diminution du nombre de part sur le long terme est un inconvénient.
D'autant que je me place du point de vue de l'intérêt des SCPI : distribuer des revenus.

Si on est sur une approche de capitalisation, on peut ignorer ces remarques.

Édit: et comme les revenus par part augmentent rarement, la perte de 5 à 10% des revenus alors que l'inflation est là est un point à garder

 

[plop962]

Pas du tout. Je ne fais pas un investissement sans savoir ce qu'il va me couter. Par exemple, faire de l'immobilier en direct avec une taxation de 47 % des bénéfices devrait faire réfléchir deux fois.

Bien d''accord pour cette approximation de 47% mais de savoir dans le détail qu'une SCPI me rapporterait en net 3,5% et qu'une autre fêtait 3,6% de rendement reste assez annexe pour moi. Et pour ce qui du critère de choix d'une SCPI bah je maintiens que je préfère choisir en fonction de ce que fait la SCPI, de sdg, etc qu'en fonction des rendements a la virgule près. Mais je crois aussi fermement que tout le monde ne fonctionne pas pareil et qu'il n'y a pas une vérité.

 

[lebadeil]

Bien d''accord pour cette approximation de 47% mais de savoir dans le détail qu'une SCPI me rapporterait en net 3,5% et qu'une autre fêtait 3,6% de rendement reste assez annexe pour moi. Et pour ce qui du critère de choix d'une SCPI bah je maintiens que je préfère choisir en fonction de ce que fait la SCPI, de sdg, etc qu'en fonction des rendements a la virgule près. Mais je crois aussi fermement que tout le monde ne fonctionne pas pareil et qu'il n'y a pas une vérité.

Bonjour Le sujet n'est pas de savoir si le rendement fait 3.5 ou 3.6. Arrêtez de rabaisser les autres ou de les prendre pour des idiots svp.

C'est de savoir si ça fait 3, 4, ou 5 selon les différentes enveloppes et fiscalité, quand on part d'un rendement SCPI de 6.5% et comment se positionner par rapport à d'autres classes d'actifs.

Le calcul ne vous intéresse pas, c'est votre droit, passez votre tour.
La fiscalité va changer ? OK, on s'adaptera.

Merci encore aux contributeurs qui nous aident a comprendre le fonctionnement, plutôt qu'a ceux qui disent que ça ne sert à rien, et dénigrent les autres à comparer du 3.5 à 3.6. Ça, tout le monde sait faire, et le forum mérite mieux que cela !

 

[Trackers]

Post hasardeux :

Source : Blogue du Patrimoine.

"SCPI : Chute de -25% du prix des parts PRIMOPIERRE, soit -39% depuis le début 2023​

4 [lien réservé abonné]4 octobre 2024

Quelle catastrophe !! Ça fait des mois, des années même, que je vous explique que ça va mal finir pour les SCPI.
Nous y sommes. Je suis en colère, car je savais que ça allait arriver et parce que personne n'a osé le dire et protéger les épargnants.
Primopierre vient d'annoncer que le prix des parts de SCPI Primopierre serait de 126€ à partir du 09 octobre 2024, soit une baisse de -25% par rapport au prix actuel.
Depuis le début 2023, la baisse cumulée est de -39.4%."

C'énorme comme baisse pour un dici de 3, effectivement comme avant l'an 2000 baisse des parts

 

[plop962]

Le sujet n'est pas de savoir si le rendement fait 3.5 ou 3.6. Arrêtez de rabaisser les autres ou de les prendre pour des idiots svp.

Désolé si mon message a été compris dans ce sens, c'était très loin mais alors très loin de ma vision, relisez un peu ce que j'ai écrit avant j'ai vraiment apprécié de lire toutes ces explications mais d'accord je m'exprime sans doute mal donc je vais lire et me taire.

 

[Kadmiom]

#RemakeLiveNetFiscal

En repartant des explications de @Pascal 75 et @sorcier (grand merci à eux)
Je vous propose le tableau comparatif suivant

Hypotheses : SCPI Remake Live, calcul sur 1 an.
AV hypotheses > 8 ans et interets en dessous des seuils pour application Prelev Sociaux sans impots

Soyez indulgent si j'ai fait une coquille svp .... N'hesitez pas à le signaler

Afficher la pièce jointe 34115

En fait c'était un peu l'objet de mon graph précedemment posté..
Calcul en AV optimisé : 6,48% x (1-0,5%) x (1-17,2%)
en direct : 6,48% x ( (1-63%) x (1-47,2%) + 63% x (1-(30%-TM)))



Dans la comparaison avec le PER, il y a aussi l'incertitude sur la fiscalité à la sortie..
Et la comparaison ne peut porter que sur le rendement en raison de l'aspect tunnel du PER et des limites de versement annuel (reglementaire + personnelle sur le changement de TMI..)

 

[lebadeil]

#RemakeLiveNetFiscal

Comparaison d'un investissement Remake Live sur 1 an en AV, PER, et en direct

En repartant des explications de @Pascal 75 et @sorcier (un grand merci à eux)
Ci dessous , une mise à jour du tableau, avec les mêmes resultats que @sorcier.
Des commentaires sur les calculs pour aider les nouveaux entrants, et garder une traçabilité.

Hypothèses : SCPI Remake Live, calcul sur 1 an.
cas d'une AV > 8 ans et intérêts en dessous des seuils pour application Prelev Sociaux sans impôt.

Yes, we did it !

 

[Jaumep]

Grosso modo, en AV , remake sort du 5 net aprés 8 ans c est ca ? donc 4,5 apres deduction des frais de l assureur

5% retiré de 5 ça fait plutôt 4,75

 

[Jaumep]

5% retiré de 5 ça fait plutôt 4,75

Je veux dire 0,5% retiré de 5 ça fait plutôt 4,75

 

[Buffeto]

Bonjour @Buffeto, mais probablement à niveau du patrimoine global les choses ne se sont pas si mal passées ...

non bien sur je ne renie rien .
beaucoup de choses ont changé par exemple le délai de détention pour l'exonération de la PV a changé 3 fois en dix ans passant de 5ans à 21ans pour l'imposition et 30ans pour les PS ....
ce qui change un peu les perspectives mais qui était imprévisible ....

 

[Jaumep]

Je veux dire 0,5% retiré de 5 ça fait plutôt 4,75

Ou 4,97. Bon j’ai un coup de mou je vais le coucher

 

[nikola31]

Pour le PER la fiscalité est seulement différée, elle n’est pas nulle. Pour une baisse des revenus à la retraite on est effectivement gagnant mais l’écart sera plus faible que dans le tableau sauf à être exonéré de fiscalité. À confirmer ?

 

[Phil17000]

#RemakeLiveNetFiscal

En repartant des explications de @Pascal 75 et @sorcier (un grand merci à eux)
Ci dessous , une mise à jour du tableau, avec les mêmes resultats que @sorcier.
Des commentaires sur les calculs pour aider les nouveaux entrants, et garder une traçabilité.

Hypothèses : SCPI Remake Live, calcul sur 1 an.
cas d'une AV > 8 ans et intérêts en dessous des seuils pour application Prelev Sociaux sans impôt

Afficher la pièce jointe 34121

Merci @lebadeil pour ce tableau
J'ai du mal à comprendre pourquoi le Tm 22% permet un rendement net supérieur au Tm 6%

 

[lebadeil]

Merci @lebadeil pour ce tableau
J'ai du mal à comprendre pourquoi le Tm 22% permet un rendement net supérieur au Tm 6% 🤔

Hello @Phil17000
C'est la conséquence du coeff multiplicateur 1- (TMI - Tm) sur la part etrangere.

 

[Msimmo]

C'énorme comme baisse pour un dici de 3, effectivement comme avant l'an 2000 baisse des partsAfficher la pièce jointe 34117Afficher la pièce jointe 34117

Plus fort sera la baisse, plus fort sera la remontée ?!!
Non, j'y crois moyen pour eux...

 

[Phil17000]

Hello @Phil17000
C'est la conséquence du coeff multiplicateur 1- (TMI - tm) sur la part etrangere.

D'accord
Est-ce qu'on doit comprendre, intuitivement, qu'on a en quelque sorte "prépayé" cette fiscalité en ayant un Tm plus élevé sur le reste de nos revenus, ce qui permet d'être moins imposé sur la SCPI que quelqu'un qui serait en début de tranche ?

 

[lebadeil]

D'accord
Est-ce qu'on doit comprendre, intuitivement, qu'on a en quelque sorte "prépayé" cette fiscalité en ayant un Tm plus élevé sur le reste de nos revenus, ce qui permet d'être moins imposé sur la SCPI que quelqu'un qui serait en début de tranche ?

Bonne question @Phil17000 , je laisse les experts répondre