Les SCPI

[sorcier]

Bon je ne sais pas si je vais arriver à le corriger. Pour les bénéfices c'est 0.995 le bénéfice en direct à cause des frais du contrat. Pour le rendement, c'est différent. Pour Remake Live et 6.48 % dans PER Spirica et TMI 30 %

(100/(100 - 30)) * (1 + 0.0648 - 0.005) * (1 - 0.30) = 1.0598

Le rendement dans le PER avec TMI 30 % est 5.98 % après impôts (comme attendu 6.48 % - 0.5 %)

 

[Phil17000]

Bon je ne sais pas si je vais arriver à le corriger. Pour les bénéfices c'est 0.995 le bénéfice en direct à cause des frais du contrat. Pour le rendement, c'est différent. Pour Remake Live et 6.48 % dans PER Spirica et TMI 30 %

(100/(100 - 30)) * (1 + 0.0648 - 0.005) * (1 - 0.30) = 1.0598

Le rendement dans le PER avec TMI 30 % est 5.98 % après impôts (comme attendu 6.48 % - 0.5 %)

Est-ce que ça vaut quelle que soit la durée de capitalisation ou ça varie selon cette durée ?

 

[Nature]

On n'est pas très loin des 5ans de Remake Live.
Il y aurait donc quand même un petit avantage à prendre du Mistral en assurance-vie SwissLife finalement.

Pourquoi Mistral aurait-elle un petit avantage ?
Alors qu'elle implique un blocage d'une année supplémentaire, et que selon ce que @Phil17000 avait dit (il me semble que c'est lui), SwissLife demanderait de vendre sur l'AV d'abord les autres UC avant la SCPI

 

[Phil17000]

Pourquoi Mistral aurait-elle un petit avantage ?
Alors qu'elle implique un blocage d'une année supplémentaire, et que selon ce que @Phil17000 avait dit (il me semble que c'est lui), SwissLife demanderait de vendre sur l'AV d'abord les autres UC avant la SCPI

Ce n'est pas moi J'ai seulement repéré le blocage de 6 ans.
Mais j'imagine qu'en assurance-vie les règles sont peut-être différentes ?

 

[sorcier]

Est-ce que ça vaut quelle que soit la durée de capitalisation des intérêts ou ça varie selon cette durée ?

Cela est pour un an. En direct on paie les impôts chaque année et on ne peut pas faire fructifier l'argent.

Pour prendre en compte la durée, il faut prendre mon tableau excel pour le calcul et mettre que tu ne veux pas capitaliser. Il te dit alors l'argent que tu as "extrait" et tu sais que tu dois le multiplier par 0.70 pour prendre en compte la fiscalité annuellement. Par défaut l'option est la capitalisation des loyers.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/

Il faut dire qu'on a intérêt à piocher ailleurs que dans le PER car on peut transmettre de l'argent qui n'a jamais été fiscalisé.

 

[Ragondin 49]

Calculs :​

​

Composante France : TD x (% France) x 47,2 % de fiscalité totale [30% de fiscalité + 17,2% de PS]

C’est pas x 47,2% mais x (1-47,2%), ce qui donne d’ailleurs les 0,528 ci-après

Avec notre exemple : 6,48 % x 0,37 x 0.528 (coef) = 1,27 %

Composante étrangère : TD x (% étranger) x (TMI -Tm)
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,63 x 0,76 = 3,10 %

Attention, le taux moyen Tm à prendre en compte dans le calcul c’est pas celui indiqué sur sa feuille d’impôt (soit 6% dans l’hypothèse de calcul), ce serait trop simple, mais le Tm recalculé en ajoutant les loyers reçus !

Je renverrais pour cela à l’excellent exercice de style fourni par @sorcier dans un autre fil de discussion intitulé « AVIS SCPI Corum… et Epargne Pierre » (post #24), désolé je sais pas faire le lien (on rigole pas). Je ne sais pas si c’est eprésentatif ou hasardeux, mais l’exemple de @sorcier part d’un Tm initial de 6,6% et d’un Tm recalculé porté à 8,8%, soit 2 points de plus.

En repartant sur une hypothèse de Tm recalculée de 8%, la composante étrangère monterait légèrement : 3,18% pour une Tm recalculée de 8%.

Total des 2 composantes : 1,27 % + 3,10 % = 4,37 % (en direct)

Et un total de 4,45%

-------------------------- En Assurance Vie (L'assureur est propriétaire de vos parts) -------------------------​

- Fiscalité de vos retraits​

​

Avant 8 ans : PFU (30 %)​

Après 8 ans : Abattements hors fiscalité (4 600 € en individuel ou 9 200 € pour un couple) ou fiscalité de 7,5 % (< 150 000 € de primes versées (tout contrat confondus)

Calculs :
Prise en compte des frais du contrat : 6,48 % - 0,5 % = 5,98 %
Prise en compte de la fiscalité de rachat au PFU (sauf en cas d'abattement) : 5,98 % x 0,7= 4,19 % (en AV)

Dans le cas le plus favorable (AV mature + retrait inférieur au seuil d’abattement), ça pourrait donc faire grimper le rendement à 5,98% x 0,925 soit 5,53% ? Quelqu’un pourrait confirmer ?

 

[Phil17000]

Cela est pour un an. En direct on paie les impôts chaque année et on ne peut pas faire fructifier l'argent.

Pour prendre en compte la durée, il faut prendre mon tableau excel pour le calcul et mettre que tu ne veux pas capitaliser. Il te dit alors l'argent que tu as "extrait" et tu sais que tu dois le multiplier par 0.70 pour prendre en compte la fiscalité annuellement. Par défaut l'option est la capitalisation.

Il faut dire qu'on a intérêt à piocher ailleurs que dans le PER car on peut transmettre de l'argent qui n'a jamais été fiscalisé.

C’est pas x 47,2% mais x (1-47,2%), ce qui donne d’ailleurs les 0,528 ci-après



Attention, le taux moyen Tm à prendre en compte dans le calcul c’est pas celui indiqué sur sa feuille d’impôt (soit 6% dans l’hypothèse de calcul), ce serait trop simple, mais le Tm recalculé en ajoutant les loyers reçus !

Je renverrais pour cela à l’excellent exercice de style fourni par @sorcier dans un autre fil de discussion intitulé « AVIS SCPI Corum… et Epargne Pierre » (post #24), désolé je sais pas faire le lien (on rigole pas). Je ne sais pas si c’est eprésentatif ou hasardeux😜, mais l’exemple de @sorcier part d’un Tm initial de 6,6% et d’un Tm recalculé porté à 8,8%, soit 2 points de plus.

En repartant sur une hypothèse de Tm recalculée de 8%, la composante étrangère monterait légèrement : 3,18% pour une Tm recalculée de 8%.

Et un total de 4,45%



Dans le cas le plus favorable (AV mature + retrait inférieur au seuil d’abattement), ça pourrait donc faire grimper le rendement à 5,98% x 0,925 soit 5,53% ? Quelqu’un pourrait confirmer ?

C'est tellement technique !
Beaucoup de respect pour votre expertise sur le sujet et pour le courage de @Pascal 75 qui s'est lancé dedans.

 

[sorcier]

Dans le cas le plus favorable (AV mature + retrait inférieur au seuil d’abattement), ça pourrait donc faire grimper le rendement à 5,98% x 0,925 soit 5,53% ? Quelqu’un pourrait confirmer ?

J'avais fait un calcul similaire et effectivement le rendement monte considérablement

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-466#post-640063

Pour le souscripteur du contrat c'est parfait, mais je suppose que les héritiers payeront à un moment le 17.2 % de PS des bénéfices. Non?

 

[Ragondin 49]

Post super hasardeux de Pascal75

Je voulais proposer depuis longtemps un tableau simple de "trucs et astuces" pour les débutants en SCPI.
Je pourrai, bien sur, le modifier en fonction de vos retours et des coquilles ayant pu forcément s'y glisser.


Afficher la pièce jointe 34107

Mes commentaires
9) NP : avant de viser l’effet relutif, l’épargnant avisé se demandera s’il a besoin d’encaisser les loyers et la fiscalité associée, ou si la rente peut attendre, le démembrement temporaire lui offrira alors un investissement net de fiscalité. Il pourra aussi et avant tout selon moi sélectionner les SCPI en fonction du TRI afin d’optimiser son investissement, quitte à revendre ses parts à l’issue du démembrement.

11) Outil pour réduire la fiscalité : ya aussi la voie de l’emprunt qui permet, outre l’effet levier, de déduire les charges de l’emprunt

 

[lebadeil]

#RemakeLiveNetFiscal

En repartant des explications de @Pascal 75 et @sorcier (grand merci à eux)
Je vous propose le tableau comparatif suivant

Hypotheses : SCPI Remake Live, calcul sur 1 an.
AV hypotheses > 8 ans et interets en dessous des seuils pour application Prelev Sociaux sans impots

Soyez indulgent si j'ai fait une coquille svp .... N'hesitez pas à le signaler

 

[Lukas]

Pourquoi Mistral aurait-elle un petit avantage ?
Alors qu'elle implique un blocage d'une année supplémentaire, et que selon ce que @Phil17000 avait dit (il me semble que c'est lui), SwissLife demanderait de vendre sur l'AV d'abord les autres UC avant la SCPI

En AV, on pourrait sortir de la SCPI sans frais à partir de 4ans. A priori, rien n'empêche de faire un arbitrage SCPI >> UC ou F€

 

[sorcier]

#RemakeLiveNetFiscal

En repartant des explications de @Pascal 75 et @sorcier (grand merci à eux)
Je vous propose le tableau comparatif suivant

Hypotheses : SCPI Remake Live, calcul sur 1 an.
AV hypotheses > 8 ans et interets en dessous des seuils pour application Prelev Sociaux sans impots

Soyez indulgent si j'ai fait une coquille svp .... N'hesitez pas à le signaler

Afficher la pièce jointe 34113

Effectivement il y a un problème. En direct, le 6.48 % et taxé en France à 24 % (30 - 6) dans ton exemple. I faut se trouver tout en début de la tranche 30 % pour cela. La TMI 30% est très large et entre 6 % au début et 22 % (environ je n'ai pas fait le calcul maintenant) à la fin il y a un monde. Dans un cas le 6.48 % devient 4.92 % et dans l'autre 5.96 %.

Aussi si on applique 17.2 % de PS aux bénéfices de l'assurance vie on se trouve à 6.38 % * (1 - 0.172) = 4.95 %

Certes, le souscripteur de l'assurance vie payera moins que 17.2 % sauf s'il ferme l'assurance vie. En tout cas soit lui soit ses héritiers devront payer le 17.2 % des PS.

4.95 % AV - 5.98 % PER - 4.92 TMI 30 % - 5.96 % TMI 30 %

 

[lebadeil]

Effectivement il y a un problème. En direct, le 6.48 % et taxé en France à 24 % (30 - 6) dans ton exemple. I faut se trouver tout en début de la tranche pour cela. La TMI 30% est très large et entre 6 % au début et 22 % (environ je n'ai pas fait le calcul maintenant) à la fin il y a un monde. Dans un cas le 6.48 % devient 4.92 % et dans l'autre 5.96 %.

Merci @sorcier , effectivement, j'ai consideré le cas debut de tranche 30% avec Tm 6%
Je completerai avec Tm 22%
Par contre je ne trouve pas les mêmes resultats 4.92% et 5.96%

Peux tu détailler la formule stp avec un exemple ?
pour ma part j'ai appliqué la formule de @Pascal 75 , rappelé sur mon tableau.

 

[sorcier]

Peux tu détailler la formule stp avec un exemple ?
pour ma part j'ai appliqué la formule de @Pascal 75 , rappelé sur mon tableau.

Autant pour moi! J'ai pris SCPI 100 % étrangère et cela n'est pas le cas pour Remake Live.

Pour le calcul en direct il faut savoir quelle proportion des 6.48 % est en France et quelle proportion à l'étranger. En tout cas la situation devient encore pire pour la TMI 30% en direct car pour la part en France il faut payer 47.2 % d'impôt qui est plus de TMI - TM dans tous les cas pour la TMI 30 %.

Si l'hypothèse est 37 % des bénéfices en France on a:

6.48 * 0.37 * (1 - 0.472) + 6.48 * (1 - 0.37) * (1 - 0.24) = 4.37 % si TMI 30 % et TM 6 %
6.48 * 0.37 * (1 - 0.472) + 6.48 * (1 - 0.37) * (1 - 0.08) = 5.02 % si TMI 30 % et TM 22 %

À comparer avec 4.95 % en AV et 5.98 % dans PER. Aussi, tant que l'argent reste dans l'AV ou le PER, l'argent pas encore fiscalisé continue à générer de l'argent.

Ce que tu as mis dans ton tableau en appliquant la formule de @Pascal 75 comme fiscalité totale en direct, est en fait le rendement totale.

 

[Deedjo]

Autant pour moi! J'ai pris SCPI 100 % étrangère et cela n'est pas le cas pour Remake Live.

Pour le calcul en direct il faut savoir quelle proportion des 6.48 % est en France et quelle proportion à l'étranger. En tout cas la situation devient encore pire pour la TMI 30% en direct car pour la part en France il faut payer 47.2 % d'impôt qui est plus de TMI - TM dans tous les cas pour la TMI 30 %.

Si l'hypothèse est 37 % des bénéfices en France on a:

6.48 * 0.37 * (1 - 0.472) + 6.48 * (1 - 0.37) * (1 - 0.24) = 4.37 % si TMI 30 % et TM 6 %
6.48 * 0.37 * (1 - 0.472) + 6.48 * (1 - 0.37) * (1 - 0.08) = 5.02 % si TMI 30 % et TM 22 %

À comparer avec 4.95 % en AV et 5.98 % dans PER. Aussi, tant que l'argent reste dans l'AV ou le PER, l'argent pas encore fiscalisé continue à générer de l'argent.

Ce que tu as mis dans ton tableau en appliquant la formule de @Pascal 75 comme fiscalité totale en direct, est en fait le rendement totale.

Pour la partie France il faut partir du taux brut non ? Soit 7,80%

 

[plop962]

Va falloir bientôt a nouveau renommer ce fil "La SCPI et sa fiscalité hasardeuse et hypothétique".

Merci a tous a vrai dire pour cet excellente vulgarisation de la chose, je ne vous vite pas vous êtes trop nombreux ! Et aussi a ceux qui mettent en garde contre l'inutilité de la chose, certes peut être un peu moins nombreux mais dont l'avis n'est pas dénué d'intérêt et d'expériences.

J'aime bien parfois jouer avec les hypothèses pour voir ce pourrait donner un futur hypothétique mais surtout ça peut me permettre je pense de savoir ce que ça donnerait au pond avec les règles actuelles et de pouvoir comparer les choses.

Même si au final, il faut toujours je crois en revenir a l'essentiel, le choix de la SCPI, de sa sdg, la confiance, la fiscalité restant pour moi un critere annexe...

 

[sorcier]

Pour la partie France il faut partir du taux brut non ? Soit 7,80%

Il faut partir du taux net Français -comme pour les SCPIs 100% Françaises- et cela on ne le connait pas. Déjà prendre 6.48 % c'est pas mal car il faut chercher pour trouver des SCPIs 100% Françaises avec un rendement supérieur.

Aussi il faudrait savoir la proportion de pays selon chaque convention.

Pour les pays suivant la convention du crédit d'impôt la France ne prends en compte que ce que tu as reçu et "oublie" ce que tu as déjà payé. Pour la France, tout ce qui compte est que tu as un bénéfice X (le 6.48 % net de fiscalité étrangère) et c'est à partir de là que tout se passe.

Pour la convention du taux effectif, les revenus (à nouveau nets de fiscalité étrangère) ne sont pas taxés mais ils incrémentent ton taux moyen d'imposition et tout le reste de tes revenus sera taxé au nouveau taux moyen.

 

[Deedjo]

Pour les pays suivant la convention du crédit d'impôt la France ne prends en compte que ce que tu as reçu et "oublie" ce que tu as déjà payé. Pour la France, tout ce qui compte est que tu as un bénéfice X (le 6.48 % net de fiscalité étrangère) et c'est à partir de là que tout se passe.

Pour la convention du taux effectif, les revenus (à nouveau nets de fiscalité étrangère) ne sont pas taxés mais ils incrémentent ton taux moyen d'imposition et tout le reste de tes revenus seront taxés au nouveau taux moyen.

Oui mais ce sont les règles pour les pays européennes. Si les loyers sont perçus en France (37% de Remake), il faut partir du taux brut (comme Epsilon 360) pour ces 37%, non ? Et effectivement partir du taux net de fiscalité étrangère pour les 67% restants.

 

[sorcier]

Même si au final, il faut toujours je crois en revenir a l'essentiel, le choix de la SCPI, de sa sdg, la confiance, la fiscalité restant pour moi un critere annexe...

Pas du tout. Je ne fais pas un investissement sans savoir ce qu'il va me couter. Par exemple, faire de l'immobilier en direct avec une taxation de 47 % des bénéfices devrait faire réfléchir deux fois.

Si on est en assurance vie ou PER les choses sont plus simples car l'épargnant ne voit que si la quantité d'argent perçue lui convienne ou pas. Ici la demande était de comparer la meilleure option pour un même placement.

 

[sorcier]

Oui mais ce sont les règles pour les pays européennes. Si les loyers sont perçus en France (37% de Remake), il faut partir du taux brut (comme Epsilon 360) pour ces 37%, non ? Et effectivement partir du taux net de fiscalité étrangère pour les 67% restants.

Il manquait mon premier paragraphe:

Il faut partir du taux net Français -comme pour les SCPIs 100% Françaises- et cela on ne le connait pas. Déjà prendre 6.48 % c'est pas mal car il faut chercher pour trouver des SCPIs 100% Françaises avec un rendement supérieur...