Les SCPI

[garnuts]

Et du coup, pour épargne foncière, vous conservez ou vous vendez ?

 

[moietmoi]

A propos de Pierval Santé, virement reçu hier du pro rata par part de la plus value de la revente d'une clinique à la Guadeloupe...

 

[Bossuet]

Et du coup, pour épargne foncière, vous conservez ou vous vendez ?

Perso, je garde (mais je ne réinvestis pas davantage).

 

[micaum]

Et du coup, pour épargne foncière, vous conservez ou vous vendez ?

Perso j'ai vendu, comme Selectinvest. Mes parts dataient de 7 ans. SCPI de bureaux parisiens en (très) forte décollecte. Deux critères majeurs, et rédhibitoires, pour moi. J'anticipe une baisse d'au moins 10% de la valeur de part sur 2024.

 

[lariflette1976]

Bonjour@michelcaum,

Perso j'ai vendu, comme Selectinvest. Mes parts dataient de 7 ans. SCPI de bureaux parisiens en (très) forte décollecte. Deux critères majeurs, et rédhibitoires, pour moi. J'anticipe une baisse d'au moins 10% de la valeur de part sur 2024.

Quelle vas être votre positionnement sur la SCPI PRIMOVIE ? Vous conservez toujours ?

 

[lariflette1976]

*Quel désolé pour l'auretaugrafe..

 

[micaum]

Bonjour@michelcaum,

Quelle vas être votre positionnement sur la SCPI PRIMOVIE ? Vous conservez toujours ?

Je me suis résigné. Tous les CGP passent le message à leurs clients de vendre. Cela va ressembler à de la "prophétie auto-réalisatrice". Comme là aussi, je les détenais depuis longtemps, j'ai vendu en envisageant de me repositionner après dévaluation et stabilisation (finalement, je me rends aux arguments de sbene ). Entre temps, je me place en attente sur des fonds monétaires.
A écouter Grégory Frappé (Primonial), la stabilisation de la valeur de part des SCPI Primonial ne se produira pas avant sept 2024 (ce qui entérine quasiment des baisses. Cf vidéo du Club expert fourni par vos soins sur ce forum et je vous en remercie)
De plus, la confiance est sérieusement atteinte avec Primonial.

 

[lariflette1976]

Je me suis résigné. Tous les CGP passent le message à leurs clients de vendre. Cela va ressembler à de la "prophétie auto-réalisatrice". Comme là aussi, je les détenais depuis longtemps, j'ai vendu en envisageant de me repositionner après dévaluation et stabilisation (finalement, je me rends aux arguments de sbene ). Entre temps, je me place en attente sur des fonds monétaires.
A écouter Grégory Frappé (Primonial), la stabilisation de la valeur de part des SCPI Primonial ne se produira pas avant sept 2024 (ce qui entérine quasiment des baisses. Cf vidéo du Club expert fourni par vos soins sur ce forum et je vous en remercie)
De plus, la confiance est sérieusement atteinte avec Primonial.

Oui, çà devient une évidence..

 

[ba7872]

Perso j'ai vendu, comme Selectinvest. Mes parts dataient de 7 ans. SCPI de bureaux parisiens en (très) forte décollecte. Deux critères majeurs, et rédhibitoires, pour moi. J'anticipe une baisse d'au moins 10% de la valeur de part sur 2024.

Personnellement, la décollecte n'est pas un facteur rédhibitoire. La décollecte actuelle est surtout due aux ventes des SCI (qui étaient considérées comme un substitut aux fonds euro), sans rapport avec les fondamentaux de la SCPI, et à un effet moutonnier (beaucoup n'acceptent pas de voir la valeur baisser et n'étudient même pas les fondamentaux des SCPI), avec en parallèle une collecte qui se tarit à cause des opportunités concurrentes.

Même si Epargne Foncière n'est pas la meilleure des SCPI en terme de rendement, celui-ci reste cependant correcte et va même légèrement augmenter en 2023. Le TOF est bien meilleur que celui de Primopierre qui se dégrade depuis longtemps.
Je reste investi dans Epargne Foncière (une de mes nombreuses SCPI en AV) et je continue à réinvestir les dividendes. D'autant plus que ça ne fait pas très longtemps que j'y ai investi (moins de 3 ans).

Les SCPI en AV que j'ai vendues (je l'ai peut-être déjà dit il ya quelques temps déjà) :
- Edissimmo (plusieurs mois avant la baisse) et Rivoli venir Patrimoine (après la baisse, mais je la gardais jusque là uniquement parce que c'était plus rentable que le fonds euros) (petites positions) : je les détenais depuis 2013 et 2015, donc en plus-value, mais leurs fondamentaux se dégradaient d'année en année.
- Primopierre (petite position) : dégradation des fondamentaux, donc vente (j'ai pris la baisse ... à 2 jours près). Possession depuis 2015.
- Patrimmo Commerce (petite position) : vente avant la baisse car forte dégradation des fondamentaux. Possession depuis 2015.
- Primovie (grosse position) : vente pour plusieurs raisons
- dégradation : le rendement est en baisse constante depuis plusieurs années, la SCPI a grossi trop vite et a sûrement acheté beaucoup de biens trop cher et le dernier bulletin n'est pas rassurant pour le court/moyen terme
- doublon avec Pierval Santé que je possède en direct
- possession depus 2016, donc rentabilisé (avec hausse du prix de la part en 2017)

Je conserve mes autres SCPI en AV, même celles qui ont baissé (PF Grand Paris, PFO, Efimmo1), ou qui pourraient baisser prochainement (LF Grand Paris Patrimoine, Epargne Foncière) (attention, j'écris au conditionnel, je n'en sais absolument rien) et je continue à y réinvestir les dividendes.

J'ai aussi en AV du Activimmo, Altixia Cadence XII, Altixia Commerces, Atream Hôtel, Epargne Pierre, Immorente, Interpierre France, LF Opportunité Immo que je conserve.

 

[micaum]

Personnellement, la décollecte n'est pas un facteur rédhibitoire. La décollecte actuelle est surtout due aux ventes des SCI (qui étaient considérées comme un substitut aux fonds euro), sans rapport avec les fondamentaux de la SCPI, et à un effet moutonnier (beaucoup n'acceptent pas de voir la valeur baisser et n'étudient même pas les fondamentaux des SCPI), avec en parallèle une collecte qui se tarit à cause des opportunités concurrentes.

Même si Epargne Foncière n'est pas la meilleure des SCPI en terme de rendement, celui-ci reste cependant correcte et va même légèrement augmenter en 2023. Le TOF est bien meilleur que celui de Primopierre qui se dégrade depuis longtemps.
Je reste investi dans Epargne Foncière (une de mes nombreuses SCPI en AV) et je continue à réinvestir les dividendes. D'autant plus que ça ne fait pas très longtemps que j'y ai investi (moins de 3 ans).

Les SCPI en AV que j'ai vendues (je l'ai peut-être déjà dit il ya quelques temps déjà) :
- Edissimmo (plusieurs mois avant la baisse) et Rivoli venir Patrimoine (après la baisse, mais je la gardais jusque là uniquement parce que c'était plus rentable que le fonds euros) (petites positions) : je les détenais depuis 2013 et 2015, donc en plus-value, mais leurs fondamentaux se dégradaient d'année en année.
- Primopierre (petite position) : dégradation des fondamentaux, donc vente (j'ai pris la baisse ... à 2 jours près). Possession depuis 2015.
- Patrimmo Commerce (petite position) : vente avant la baisse car forte dégradation des fondamentaux. Possession depuis 2015.
- Primovie (grosse position) : vente pour plusieurs raisons
- dégradation : le rendement est en baisse constante depuis plusieurs années, la SCPI a grossi trop vite et a sûrement acheté beaucoup de biens trop cher et le dernier bulletin n'est pas rassurant pour le court/moyen terme
- doublon avec Pierval Santé que je possède en direct
- possession depus 2016, donc rentabilisé (avec hausse du prix de la part en 2017)

Je conserve mes autres SCPI en AV, même celles qui ont baissé (PF Grand Paris, PFO, Efimmo1), ou qui pourraient baisser prochainement (LF Grand Paris Patrimoine, Epargne Foncière) (attention, j'écris au conditionnel, je n'en sais absolument rien) et je continue à y réinvestir les dividendes.

J'ai aussi en AV du Activimmo, Altixia Cadence XII, Altixia Commerces, Atream Hôtel, Epargne Pierre, Immorente, Interpierre France, LF Opportunité Immo que je conserve.

Pour Epargne foncière, je les aurais depuis moins de 3 ans, je n'aurais pas vendu non plus. Mais avec 7 ans c'est rentabilisé et j'ai bénéficié des hausses (2018, 2019, 2020). Compte tenu de l'ampleur de la décollecte, s'ils sont obligés de vendre des immeubles, cela peut rentrer dans une spirale dangereuse et je pense que le bureau Francilien (60% d'EF) est loin d'avoir fini de corriger.
De plus, la décollecte empêche la SCPI d'investir alors que les opportunités sont belles et bien présentes aujourd'hui et donc cela obère l'avenir. Les SCPI qui collectent actuellement me semblent avoir un avantage décisif pour les années à venir.

 

[ba7872]

Pour Epargne foncière, je les aurais depuis moins de 3 ans, je n'aurais pas vendu non plus. Mais avec 7 ans c'est rentabilisé et j'ai bénéficié des hausses (2018, 2019, 2020). Compte tenu de l'ampleur de la décollecte, s'ils sont obligés de vendre des immeubles, cela peut rentrer dans une spirale dangereuse et je pense que le bureau Francilien (60% d'EF) est loin d'avoir fini de corriger.
De plus, la décollecte empêche la SCPI d'investir alors que les opportunités sont belles et bien présentes aujourd'hui et donc cela obère l'avenir. Les SCPI qui collectent actuellement me semblent avoir un avantage décisif pour les années à venir.

C'est le bureau en Ile de France hors Paris qui souffre.


Donc c'est max 39% pour la partie qui souffre (sachant que c'est 73% de bureau au total mais on ne connait pas la répartition par région).
Mais sinon, je suis globalement d'accord (même si, je l'ai déjà dit, la vente d'immeuble pour alimenter un fonds de remboursement limite la perte de valeur pour la SCPI, en espérant que ce ne soient pas les meilleurs immeuble qui soient vendus)

 

[Bossuet]

C'est le bureau en Ile de France hors Paris qui souffre.

Afficher la pièce jointe 23990Afficher la pièce jointe 23991
Donc c'est max 39% pour la partie qui souffre (sachant que c'est 73% de bureau au total mais on ne connait pas la répartition par région).
Mais sinon, je suis globalement d'accord (même si, je l'ai déjà dit, la vente d'immeuble pour alimenter un fonds de remboursement limite la perte de valeur pour la SCPI, en espérant que ce ne soient pas les meilleurs immeuble qui soient vendus)

A la louche : disons 30% de bureaux Ile-de-France qui baissent (encore) de 10%, cela ferait une (nouvelle) baisse de la valeur de réalisation, mais de l'ordre de 3%. Pas de quoi justifier une baisse (ou une baisse significative) de la valeur de part. Peut-être que ce sera pire, mais au vu des frais, je ne crois pas qu'un arbitrage se justifie uniquement là-dessus.

En revanche, les parts en attente de retrait et l'arrêt de la collecte sont davantage préoccupantes, à mon sens. La question, c'est la durée.

 

[Atys]

Si LF n'a pas déjà baissé le prix d'épargne foncière c'est qu'il pense qu'il ne devra pas le faire à mon avis

 

[Moneypenny75]

Si on prend les 3 trimestres de 2023, on est actuellement à un taux annualisé net de fiscalité étrangère de 4,3%. Sur lequel il n'y a pas de prélèvement sociaux et un impôt sur le revenu bien plus faible que que pour une SCPI française (pour mon cas : environ 15% au lieu de 30%).
NB : approximation pour les impôts car la base d'imposition ne correspond pas aux distributions reçues mais aux "loyers - charges" réels de la SCPI.

Alors oui, ce n'est pas la meilleure SCPI étrangère mais ça reste honnête. L'avenir nous dira si ça continue sur cette voie...

PS : je détiens des parts de cette SCPI depuis début 2022 (à une époque où les taux commençaient à peine à monter...)

Fiscalité plus intéressante c’est certain et j’en ai également pour cette raison mais Novapierre 1 qui est fermée. Elle a été très bien revalorisée en 2022. Bulletin cet été maintenait rendement 2023 sans baisse parts mais avec un descriptif franchement morose du contexte. Or visiblement la récession risque de durer en Allemagne. cela me laisse perplexe…

 

[micaum]

Si LF n'a pas déjà baissé le prix d'épargne foncière c'est qu'il pense qu'il ne devra pas le faire à mon avis

On pourrait dire la même chose de toutes les SCPI qui n'ont pas baissé. Attendons les résultats de la campagne d'expertise de fin d'année. Je serais étonné qu'il n'y ait aucune baisse.

 

[Moneypenny75]

Oui, çà devient une évidence..

C’est sûr, si tous les courtiers disent de vendre, ça ne va pas aider.Mais ils n’ont peut-être pas digéré Capimmo!

 

[Sluwp]

Si LF n'a pas déjà baissé le prix d'épargne foncière c'est qu'il pense qu'il ne devra pas le faire à mon avis

C'est en tout cas ce que j'ai compris en écoutant la société de gestion. Mais avec ~5% du capital en attente de retrait, du bureau IdF, la probable pression des assureurs-vie, un rendement un peu faible dans le contexte, je ne serais pas surpris de voir une baisse dès le T1.

 

[micaum]

C'est en tout cas ce que j'ai compris en écoutant la société de gestion. Mais avec ~5% du capital en attente de retrait, du bureau IdF, la probable pression des assureurs-vie, un rendement un peu faible dans le contexte, je ne serais pas surpris de voir une baisse dès le T1.

Sofidy a annoncé la même chose en septembre....et a baissé ses parts en novembre...Ce ne sont pas les girouettes qui tournent, mais le vent, comme disaient certains...

 

[Sop74]

C’est sûr, si tous les courtiers disent de vendre, ça ne va pas aider.Mais ils n’ont peut-être pas digéré Capimmo!

Je me questionne toujours sur un éventuel arbitrage de Primovie. Dans un forum concurrent un intervenant déclare "Cette SCPI est en surcote de 1,24%. Rien de bien alarmant. Pour rappel, la société de gestion n’est tenue de changer le prix de la part qu’au delà de 10% d’écart." ce qui m'encouragerait à conserver. Sachant que j'ai acheté mes parts il y a 2 ans, je subirait donc une perte de 3% sur l'arbitrage en plus du non amortissement des frais d'entrée. En conservant, je conserve les dividendes et paye des frais de contrats inférieurs car basés sur le montant de la part.

 

[micaum]

Je me questionne toujours sur un éventuel arbitrage de Primovie. Dans un forum concurrent un intervenant déclare "Cette SCPI est en surcote de 1,24%. Rien de bien alarmant. Pour rappel, la société de gestion n’est tenue de changer le prix de la part qu’au delà de 10% d’écart." ce qui m'encouragerait à conserver. Sachant que j'ai acheté mes parts il y a 2 ans, je subirait donc une perte de 3% sur l'arbitrage en plus du non amortissement des frais d'entrée. En conservant, je conserve les dividendes et paye des frais de contrats inférieurs car basés sur le montant de la part.

Pour moi elle est en surcote de 6,8% (203/190), avant expertise de fin d'année.