Pascal 75
Contributeur régulier
Oui, tout à fait d'accord avec toi et je l'ai bien précisé ds mon postba7872 a dit:
Dernière modification:
Les SCPI
Pascal 75
Contributeur régulier
Un graph spécifique sur les 2 SCPI historiques dédiée au secteur "Santé".
2014 correspond à l'année de création de Pierval Santé.
Par la suite, Pierval Santé a toujours été au dessus de Primovie et l'écart s'accroit sensiblement.
Primovie passe même en dessous du taux moyen des SCPI (en noir et rouge sur le graph)
On peut comprendre les appels de certains conseillers ...
Note : Il est, bien entendu, à noter que l'exercice de comparaison de 2 SCPi sur le seul critère TDVM ou TD est imparfait. Il n'en reste pas moins que c'est un critère d'évaluation important de la performance.
2014 correspond à l'année de création de Pierval Santé.
Par la suite, Pierval Santé a toujours été au dessus de Primovie et l'écart s'accroit sensiblement.
Primovie passe même en dessous du taux moyen des SCPI (en noir et rouge sur le graph)
On peut comprendre les appels de certains conseillers ...
Note : Il est, bien entendu, à noter que l'exercice de comparaison de 2 SCPi sur le seul critère TDVM ou TD est imparfait. Il n'en reste pas moins que c'est un critère d'évaluation important de la performance.
Bossuet
Contributeur régulier
Quels sont les facteurs en jeu ?Pascal Eric a dit:
La première chose qui me frappe, c'est que Primovie est très française (67 vs 33%) et Pierval beaucoup moins (~ 30 vs 70%). Est-ce cela qui est en cause ? ou autre chose ?
Je n'ai pas regardé le détail des investissements.
Pascal 75
Contributeur régulier
Un article de "L'avenue des investisseurs" vraiment très complet concernant les scpi sans frais d'entrée ...
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Conclusions de l'article :
"Quelles conclusions tirer ? SCPI sans frais d’entrée, finalement, faut-il souscrire ?
Quand on simule tout, on se rend compte que les SCPI sans frais d’entrée ont finalement des frais globaux très proches des SCPI classiques, en moyenne annualisée sur du long terme.
En conclusion, ce qui importe vraiment, c’est la performance nette ! Donc, si les SCPI traditionnelles du haut du panier ont de meilleures performances annuelles (rendement sur loyers et revalorisation des parts) que les SCPI sans frais d’entrée, alors il est préférable de choisir les meilleures SCPI traditionnelles sur le long terme. Ainsi, nous en revenons à nos critères de choix des SCPI [lien réservé abonné].
Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live ont des objectifs de performances nettes moyennes de 5-6 % par an. Eux-mêmes sont conscients qu’il est presque impossible de maintenir une rentabilité à 7-8 % par an sur le long terme.
De plus, la fiscalité (qui peut évoluer) a également un rôle important. Que les SCPI soient traditionnelles ou sans frais d’entrée, si elles sont principalement investies à l’étranger (en Europe), elles bénéficient d’une fiscalité avantageuse sur les loyers (mécanisme d’élimination de la double imposition). Cas pratique : mon investissement SCPI Corum Origin [lien réservé abonné].
Finalement, si vous souhaitez investir en SCPI sans frais d’entrée (au comptant ou à crédit) sur le long terme (> 10 ans), c’est globalement un match nul quand on compare aux bonnes SCPI avec frais d’entrée. Il ne faut pas s’arrêter au seul critère des frais d’entrée en particulier et des frais en général.
En fonction de votre profil d’investisseur (âge, horizon de placement, situation personnelle et professionnelle, objectifs et projets de vie, etc.), vous pouvez vous constituer un portefeuille diversifié de SCPI avec les meilleures SCPI traditionnelles (avec un bel historique de revalorisation) et les meilleures SCPI sans frais d’entrée (avec de belles perspectives)."
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Conclusions de l'article :
"Quelles conclusions tirer ? SCPI sans frais d’entrée, finalement, faut-il souscrire ?
Quand on simule tout, on se rend compte que les SCPI sans frais d’entrée ont finalement des frais globaux très proches des SCPI classiques, en moyenne annualisée sur du long terme.
En conclusion, ce qui importe vraiment, c’est la performance nette ! Donc, si les SCPI traditionnelles du haut du panier ont de meilleures performances annuelles (rendement sur loyers et revalorisation des parts) que les SCPI sans frais d’entrée, alors il est préférable de choisir les meilleures SCPI traditionnelles sur le long terme. Ainsi, nous en revenons à nos critères de choix des SCPI [lien réservé abonné].
Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live ont des objectifs de performances nettes moyennes de 5-6 % par an. Eux-mêmes sont conscients qu’il est presque impossible de maintenir une rentabilité à 7-8 % par an sur le long terme.
De plus, la fiscalité (qui peut évoluer) a également un rôle important. Que les SCPI soient traditionnelles ou sans frais d’entrée, si elles sont principalement investies à l’étranger (en Europe), elles bénéficient d’une fiscalité avantageuse sur les loyers (mécanisme d’élimination de la double imposition). Cas pratique : mon investissement SCPI Corum Origin [lien réservé abonné].
Finalement, si vous souhaitez investir en SCPI sans frais d’entrée (au comptant ou à crédit) sur le long terme (> 10 ans), c’est globalement un match nul quand on compare aux bonnes SCPI avec frais d’entrée. Il ne faut pas s’arrêter au seul critère des frais d’entrée en particulier et des frais en général.
En fonction de votre profil d’investisseur (âge, horizon de placement, situation personnelle et professionnelle, objectifs et projets de vie, etc.), vous pouvez vous constituer un portefeuille diversifié de SCPI avec les meilleures SCPI traditionnelles (avec un bel historique de revalorisation) et les meilleures SCPI sans frais d’entrée (avec de belles perspectives)."
Dernière modification:
Sop74
Contributeur régulier
Une vidéo pas très rassurante sur les baisses à envisager en 2024
Mat-1975
Contributeur régulier
Merci Pascal !Pascal Eric a dit:
Cela m'encourage et me conforte à m'intéresser aussi aux SCPI avec frais (les meilleures bien entendu...)
Cependant, attention à ADI.... il n'est pas tout à fait
0.4% de différence de frais annuels à long terme, c'est, je cite "marginal" maintenant ?? é bé ....
(et encore, c'est au bout de 30 ans... sinon, à 15 ans, je vois plutôt un petit 1 % tout de même...)
De plus c'est marrant... j'ai été conseillé pendant 2 heures par un CGPI de la société Prosper Conseil (prestation donc payante car indépendante), société elle même détenue par le fondateur d'ADI et concernant les SCPI son avis était très clair "depuis l'arrivée des SCPI sans frais, c'est un no brainer de prendre autre chose !!! "
ADI est super... mais il se sont fait un peu prendre la main dans le pot de confiture avec leur article dithyrambique sur Lucya Cardiff.... pour au final... le produit qu'on connait... C'est de là qu'ils ont été obligés d'avouer clairement leurs liens commerciaux...
Je suis pas très mignon, mais c'est ainsi...
A plus !
Mathieu
Pascal 75
Contributeur régulier
Merci ++ pour ces infos complémentaires.Mat-1975 a dit:
Je ne connaissais pas les liens de ADI.
Ceci étant j'avais abouti aux mêmes conclusions sans faire autant de "calculs"
Je serai à la Soirée "Pleyel" de Corum.
Je ne manquerai pas de faire un feed-back.
Mat-1975
Contributeur régulier
Bien entendu, je souscrits aussi au fait qu'il faille diversifier jeunes/vieilles , avec/sans Frais... l'important étant le rendement Net ET les fondamentaux (collecte/endettement/etc ..)Pascal Eric a dit:Merci ++ pour ces infos complémentaires.
Je ne connaissais pas les liens de ADI.
Ceci étant j'avais abouti aux mêmes conclusions sans faire autant de "calculs"
Je serai à la Soirée "Pleyel" de Corum.
Je ne manquerai pas de faire un feed-back.
A plus !
Mathieu
Buffeto
Modérateur
Staff MoneyVox
comment pourrait il en etre autrement ?Pascal Eric a dit:
il faut bien que la SCPI rémunère son back-office .....
ça me rappelle les débats SCI IR vs SCI IR ......au final l'état prélève grosso modo la meme dime mais différemment
évidemment .Pascal Eric a dit:
de toutes façons les frais d'entrée on ne les paye qu'une fois ....la performance , elle , est annuelle
évidemment mais là effectivement on ne peut pas prévoir comment ca peut évoluerPascal Eric a dit:
comme toujours la diversification est la base de la construction patrimonialePascal Eric a dit:
moietmoi
Modérateur
Staff MoneyVox
Cet article se plante complètement sur le tableau de rattrapage du rendement entre SCPI avec " frais" et sans frais .Pascal Eric a dit:
Ils n'ont pas compris que le % de rendement pour les SCPI avec " frais" s'applique sur le montant d'investissement " frais" inclus.
Une erreur de débutant.
C'est pour cela que je n'ai jamais appelé les " frais" comme frais d'entrée.
Ainsi dans leur tableau , la distinction entre les 2 colonnes rendement tendanciel brut et net ne signifie rien.
Pour préciser, si je sors de mon porte monnaie 1000 euros sur une SCPI " avec frais" de 8,8% comme indiqué sur la première ligne du tableau, pour une SCPI affichant 5% de rendement tendanciel, j'aurais 50 euros de loyer et non pas 44 , comme l'indique le tableau.
Les " frais" ne joueront qu'une seule fois, lors de la sortie, et pas au fil des ans par itération sur le loyer.
Sur le reste l'article indique juste que le Graal n'existe pas
STV34
Membre
Mat-1975 a dit:
Bonjour,
J'avais bien vu l'article élogieux d'ADI à l'époque sur le contrat Lucya, mais j'ai raté les discussions qui s'en sont suivis sur le forum. Au final, il en ressort que ce contrat "n'a rien de plus que les autres", ou est "à éviter" ?
Bossuet
Contributeur régulier
moietmoi a dit:
La discussion est pertinente mais je penche ici du côté de l'analyse d'ADI. Je peux me tromper, mais il me semble que l'erreur est de votre côté, si du moins je vous ai bien compris.
En effet, ce qui est en jeu dans l'analyse, c'est le rendement tendanciel du sous-jacent immobilier (= de ce qui est réellement investi). Le prix de la part ne reflète que partiellement la valeur de l'actif.
Il ne s'agit donc pas de comparer ici les taux de distributions de deux SCPI données (peu importe alors les commissions de souscription).
Il s'agit de modéliser ces futures distributions à partir notamment des taux de rendement de parcs immobiliers similaires, des frais récurrents et à partir de ce qui sera réellement investi..
Nature
Contributeur régulier
C'est iciSTV34 a dit:
ba7872
Contributeur régulier
Pour les SCPI investies à l'étranger, ce n'est pas le mécanisme d'élimination de la double imposition qui est avantageux (heureusement qu'on ne paye pas 2 fois les impôts sur les revenus fonciers), c'est surtout l'absence de prélèvements sociaux pour les revenus étrangers. Vous payez quand même des impôts sur le revenu.Pascal Eric a dit:
ba7872
Contributeur régulier
Aux dires des témoignages précédents, le seul argument des "conseillers" pour vendre Primovie semblait être la baisse probable du prix de la part. Aucun commentaire sur les fondamentaux de la SCPI... Ce n'est pas ce que j'appelle des conseillersPascal Eric a dit:
. On peut même se demander quelle est leur motivation à appeler les clients. Pourquoi ne l'ont-ils pas fait pour les autres SCPI ? Auraient-ils peur de recevoir des critiques de la part des clients parce que ces derniers ont subi des baisses sur d'autres SCPI (et sur les SCI) ?
Dernière modification:
ba7872
Contributeur régulier
Concernant le "match" SCPI sans ou avec frais d'entrée, il y a une chose qui m'étonne : les études se concentrent uniquement sur les frais, et ne prennent pas en compte l'impact de l'absence de frais d'entrée sur les montant réellement investis par les SCPI.
Pour les SCPI sans frais, 100% du montant investi est utilisé pour acheter les biens alors que pour les SCPI avec frais d'entrée, c'est uniquement le montant investi - les frais de souscription.
Donc pour les SCPI sans frais d'entrée, à rendement des biens équivalents, le rendement brut des montants investis par les investisseurs est mécaniquement plus élevé. Si on prend une moyenne de 10% de frais de souscription, ça fait à la louche une rendement supérieur de 10%.
ADI n'en tient pas du tout compte dans son étude.
Pour les SCPI sans frais, 100% du montant investi est utilisé pour acheter les biens alors que pour les SCPI avec frais d'entrée, c'est uniquement le montant investi - les frais de souscription.
Donc pour les SCPI sans frais d'entrée, à rendement des biens équivalents, le rendement brut des montants investis par les investisseurs est mécaniquement plus élevé. Si on prend une moyenne de 10% de frais de souscription, ça fait à la louche une rendement supérieur de 10%.
ADI n'en tient pas du tout compte dans son étude.
Bossuet
Contributeur régulier
ba7872 a dit:
Je croyais qu'il en tenait compte (j'ai survolé l'article, ce qui n'est pas bien !), car ceci n'est pas rien comme effet.
Il y avait un article (un peu biaisé bien sûr) d'Iroko (si je ne fais pas erreur) qui mentionnait cela.
PS. Il faudrait que je relise attentivement l'article d'ADI, parce que parfois, au premier ordre, des présentations peu orthodoxes aboutissent au bon ordre de grandeur.
Dernière modification:
Bossuet
Contributeur régulier
Peut-être celui-ciBossuet a dit:
[lien réservé abonné]
Pascal 75
Contributeur régulier
ba7872 a dit:
Suis bien d'accord avec @ba7872, cette notion d'investissement à 100% du montant investit me semble importante.
Chez les scpi "Classique" sur 100 € "payé", vous n'aurez que 88 € à 95 € (grand mx) réellement investi en immobilier
TranquilouBillou
Contributeur
Tout à fait d'accord. Il faut tordre le cou au concept SCPI sans comm de sous = low cost.Buffeto a dit:
Je ne crois pas que les SGP qui promeuvent ce modèle aient d'ailleurs vendu cela ?
Payer ses frais pendant sa durée d'investissement, c'est, en calcul actuariel, de toute façon un meilleur plan que de les payer tout de suite...
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