Les SCPI

[micaum]

Bonjour, quel est le rapport entre ces pénalités de sortie et la fin de votre phrase ? Pouvoir arbiter en cas "d'erreur " ?

Comme il n'y a pas le frein des frais d'entrée, à la moindre mauvaise nouvelle, la tentation de s'alléger va être grande. Seuls ceux qui seront hors des pénalités pourront le faire sans perte. Personnellement j'ai investi sur Remake (pour avoir la liquidité de l'assureur vie) en début d'année, mais désormais je n'augmente plus ma ligne.
Par exemple, malgré les importants frais d'entrée, je suis plus serein sur mes parts Corum.

 

[ba7872]

Tout d'abord, je pense que Primonial a compris la leçon et va tout faire pour ne pas baisser ses prix de parts désormais.

Sauf que si la valeur de reconstitution continue à baisser, Primonail n'aura pas le choix.

Enfin, les SCPI à 0% de frais d'entrée portent un énorme risque de volatilité et de liquidité. La moindre baisse pourrait entrainer un vent de panique incontrôlable (contrairement aux SCPI à frais d'entrée et rendement élevé pour lesquels les frais constituent un frein aux Aller-Retours). Je serai donc aussi très prudent sur cette catégorie.

Risque de liquidité, oui. Mais pas de volatilité.
A la différence des SCI en AV, en cas de demande de retraits massifs, ça va "juste" bloquer les retraits des parts. Et si la SCPI crée un fonds de remboursement, ça diminue encore le prix de rachat des parts pour ceux qui veulent sortir (sans diminuer le prix de retrait de la SCPI). Donc ça fait réfléchir pour réellement vendre.

 

[Pascal 75]

qq éléments de réflexion :

1/ Pour moi, le principal intérêt des SCPi récentes (à 0% de frais d'entrée ou non) est ... leur constitution récente. Elles peuvent se constituer un portefeuille immobilier à haut rendement.
Si, en plus, il est possible de souscrire sans frais d'entrée .. pourquoi pas ... cependant, il est évident que ces SDG se rattrapent sur des frais de gestion annuels plus élevés.

2/ Il n'est pas évident que les SDG resteront dans le futur à 10/12% de frais d'entrée.
Je trouve ce taux tout à fait déraisonnable. Surtout pour les SCPi qui affichent des TD < à 5%.
Il faut savoir qu'une partie de ces frais sont constitutifs de "bénéfices" encaissés par la SDG.
Ils nous font croire depuis des années que ces frais ne sont composés que de frais d'acquisition : Que nenni ! ..
Il y a donc une marge de manœuvre à la baisse.
Il faut constater les différentes stratégies déjà misent en place : Primonial pour la SCI Capimmo a supprimé les frais d'entrée de 2%.
Aussi, de plus en plus de SDG réduisent les délais de jouissance sur leur SCPi.
Sans compter les offres sur les SCPI en création.

3/ "Primonial a compris la leçon" ... je ne sais pas.
J'en doute.
La confiance est un élément fondamental en finance.
Rappelons nous les communications optimistes faites par cette SDG juste avant la chute de Capimmo ...
Le bulletin trimestriel de Primopierre avant sa baisse de 13.46% était aussi assez optimiste.

4/ Le crowfunding immobilier peut, peut-être, entrer en compétition avec les SCPI ?
Le risque est bien supérieur mais les rendements aussi. A voir ?

5/ La prime de risque actuelle (LA à 3% et Bund All à 2.65%) doit être préférablement > à 2%.
Donc, des SCPI (fortement fiscalisées) à moins de 5% ... bof ... surtout au regard des autres véhicules d'investissement (FD / CAT / FM) dont nous parlons bcp sur d'autres discussions.

 

[micaum]

qq éléments de réflexion :

1/ Pour moi, le principal intérêt des SCPi récentes (à 0% de frais d'entrée ou non) est ... leur constitution récente. Elles peuvent se constituer un portefeuille immobilier à haut rendement.
Si, en plus, il est possible de souscrire sans frais d'entrée .. pourquoi pas ... cependant, il est évident que ces SDG se rattrapent sur des frais de gestion annuels plus élevés.

2/ Il n'est pas évident que les SDG resteront dans le futur à 10/12% de frais d'entrée.
Je trouve ce taux tout à fait déraisonnable. Surtout pour les SCPi qui affichent des TD < à 5%.
Il faut savoir qu'une partie de ces frais sont constitutifs de "bénéfices" encaissés par la SDG.
Ils nous font croire depuis des années que ces frais ne sont composés que de frais d'acquisition : Que nenni ! ..
Il y a donc une marge de manœuvre à la baisse.
Il faut constater les différentes stratégies déjà misent en place : Primonial pour la SCI Capimmo a supprimé les frais d'entrée de 2%.
Aussi, de plus en plus de SDG réduisent les délais de jouissance sur leur SCPi.
Sans compter les offres sur les SCPI en création.

3/ "Primonial a compris la leçon" ... je ne sais pas.
J'en doute.
La confiance est un élément fondamental en finance.
Rappelons nous les communications optimistes faites par cette SDG juste avant la chute de Capimmo ...
Le bulletin trimestriel de Primopierre avant sa baisse de 13.46% était aussi assez optimiste.

4/ Le crowfunding immobilier peut, peut-être, entrer en compétition avec les SCPI ?
Le risque est bien supérieur mais les rendements aussi. A voir ?

5/ La prime de risque actuelle (LA à 3% et Bund All à 2.65%) doit être préférablement > à 2%.
Donc, des SCPI (fortement fiscalisées) à moins de 5% ... bof ... surtout au regard des autres véhicules d'investissement (FD / CAT / FM) dont nous parlons bcp sur d'autres discussions.

Sur le point 5, je crois distinguer deux situations complètement différentes : Nouvel investissement et arbitrage SCPI vers FD/CAT/FM/LA.
Dans le premier cas, cela s'entend aujourd'hui de se positionner sur des produits sécuritaires à taux garantis. Dans le second, sortir des SCPI pour se positionner sur FD/CAT/FM, puis y revenir en payant les frais d'entrée lorsque les taux auront baissé (what else ?) pose question sauf, évidemment, pour des SCPI mal gérées. Et la perspective de réinvestir dans des SCPI à 0% de frais d'entrée n'est pas à mon sens pleinement satisfaisante (SDG jeunes sur lesquelles pas retour d'expérience, risque accru de liquidité, politique de collecte inconnue en situation de taux bas,...).
Pour revenir à l'origine de cette discussion, je ne pense pas que Primovie fasse partie des SCPI mal gérées, même si la confiance en Primonial est écornée.

 

[Pascal 75]

Sur le point 5, je crois distinguer deux situations complètement différentes : Nouvel investissement et arbitrage SCPI vers FD/CAT/FM/LA.
Dans le premier cas, cela s'entend aujourd'hui de se positionner sur des produits sécuritaires à taux garantis. Dans le second, sortir des SCPI pour se positionner sur FD/CAT/FM, puis y revenir en payant les frais d'entrée lorsque les taux auront baissé (what else ?) pose question sauf, évidemment, pour des SCPI mal gérées. Et la perspective de réinvestir dans des SCPI à 0% de frais d'entrée n'est pas à mon sens pleinement satisfaisante (SDG jeunes sur lesquelles pas retour d'expérience, risque accru de liquidité, politique de collecte inconnue en situation de taux bas,...).
Pour revenir à l'origine de cette discussion, je ne pense pas que Primovie fasse partie des SCPI mal gérées, même si la confiance en Primonial est écornée.

-> Il ne s'agit pas de réinvestir spécifiquement sur des SCPi à 0%, mais sur des SCPi jeunes, seules en position de force pour se constituer un portefeuille au bon moment.
D'autre part, ces jeunes SCPi ne se retrouvent pas pénalisées par des biens immobiliers à faible rendement avec des frais ESG très importants.
Manque d'expérience, oui, peut-être.
Ceci dit, on peut avoir une grande expérience et faire des erreurs ...

-> La bonne gestion de Primovie .. je ne sais pas ... qd on constate les biens meilleurs résultats de Pierval Santé sur le même secteur ... Si Perval fait 5.,35% et Primovie 4.5%, ce n'est peut-être pas un hasard ?
De mon coté, j'en conclus que les équipes de Primonial sont moins "performantes" que celles d'Euryale.

La confiance en Primonial est très écornée

 

[arnoid]

-> Il ne s'agit pas de réinvestir spécifiquement sur des SCPi à 0%, mais sur des SCPi jeunes, seules en position de force pour se constituer un portefeuille au bon moment.
D'autre part, ces jeunes SCPi ne se retrouvent pas pénalisées par des biens immobiliers à faible rendement avec des frais ESG très importants.
Manque d'expérience, oui, peut-être.
Ceci dit, on peut avoir une grande expérience et faire des erreurs ...

-> La bonne gestion de Primovie .. je ne sais pas ... qd on constate les biens meilleurs résultats de Pierval Santé sur le même secteur ... Si Perval fait 5.,35% et Primovie 4.5%, ce n'est peut-être pas un hasard ?
De mon coté, j'en conclus que les équipes de Primonial sont moins "performantes" que celles d'Euryale.

La confiance en Primonial est très écornée

Bonsoir, entièrement d accord ! Confiance avec primonial dégradée, résultats de primovie moyens, valorisation du patrimoine en baisse....les points de vigilance commencent à être nombreux. Question : existe t il un tableau de synthèse permettant de comparer la valeur de reconstitution et le prix de souscription de l ensemble des scpi?

 

[ba7872]

4/ Le crowfunding immobilier peut, peut-être, entrer en compétition avec les SCPI ?
Le risque est bien supérieur mais les rendements aussi. A voir ?

Le crowdfunding immobilier actuellement, il faut oublier. C'est très très très risqué. Le nombre de projets en défaut explose. Projets en retard (quelquefois plusieurs années), intérêts non versés, promoteurs aux abonnés absents, promoteurs en redressement judiciaire, ... et reporting des plateformes de crowdfunding pas à la hauteur. Et il ne faut pas se fier aux statistiques officielles, il y a une latence énorme entre un projet qui part en sucette et sa déclaration officiel en défaut.
La majorité des investisseurs sérieux ont stoppé le crowdfunding immobilier depuis mi-2022.
Voir la file https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...rmes-projets-en-cours-et-avis.36129/page-1604

Et en cas de défaut sur une opération, vous perdez 100% de votre investissement... Ça fait vite baisser le rendement global de vos investissements en crowdfunding immobilier.

 

[micaum]

-> Il ne s'agit pas de réinvestir spécifiquement sur des SCPi à 0%, mais sur des SCPi jeunes, seules en position de force pour se constituer un portefeuille au bon moment.
D'autre part, ces jeunes SCPi ne se retrouvent pas pénalisées par des biens immobiliers à faible rendement avec des frais ESG très importants.
Manque d'expérience, oui, peut-être.
Ceci dit, on peut avoir une grande expérience et faire des erreurs ...

-> La bonne gestion de Primovie .. je ne sais pas ... qd on constate les biens meilleurs résultats de Pierval Santé sur le même secteur ... Si Perval fait 5.,35% et Primovie 4.5%, ce n'est peut-être pas un hasard ?
De mon coté, j'en conclus que les équipes de Primonial sont moins "performantes" que celles d'Euryale.

La confiance en Primonial est très écornée

Vous mettez le doigt sur le point essentiel : le bon moment
Lorsque cela sera un moins bon moment (taux bas, marché immobilier euphorique mais proche du retournement de cycle, manques d'opportunités d'investissement...), ces SCPI sauront-elles bloquer les collectes, comme l'ont fait des gérants anciens (Corum par exemple, mais il y en a d'autres) ? ou bien succomberont-elles à la facilité comme Amundi, Primonial avec Capimmo, Périal ? Je n'en ai aucune idée et cela nécessitera d'être surveillé de près. Le critère jeune SCPI n'est pas le seul à prendre en compte.

 

[Pascal 75]

Le crowdfunding immobilier actuellement, il faut oublier. C'est très très très risqué. Le nombre de projets en défaut explose. Projets en retard (quelquefois plusieurs années), intérêts non versés, promoteurs aux abonnés absents, promoteurs en redressement judiciaire, ... et reporting des plateformes de crowdfunding pas à la hauteur. Et il ne faut pas se fier aux statistiques officielles, il y a une latence énorme entre un projet qui part en sucette et sa déclaration officiel en défaut.
La majorité des investisseurs sérieux ont stoppé le crowdfunding immobilier depuis mi-2022.
Voir la file https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...rmes-projets-en-cours-et-avis.36129/page-1604

Et en cas de défaut sur une opération, vous perdez 100% de votre investissement... Ça fait vite baisser le rendement global de vos investissements en crowdfunding immobilier.

Merci bcp de ce retour.
Effectivement, le risque est bcp plus important qu'en SCPi puisqu'aucune dilution.
Il faut donc faire attention car l'on commence à recevoir pas mal de propositions en crowdfunding immobilier.

 

[Buffeto]

Donc, des SCPI (fortement fiscalisées) à moins de 5% ... bof ... surtout au regard des autres véhicules d'investissement (FD / CAT / FM) dont nous parlons bcp sur d'autres discussions.

juste un détail ...d'importance ..

pour ceux qui , comme moi , font des SCPI en direct ....
elles se font à crédit et ça ...
ça change tout quand on n'a pas de liquidités à immobiliser ou quand elles sont déjà immobilisées ailleurs...

comme je dis toujours lorsque tu as zéro euro à investir au bout de 20 ans tu as zéro euro ( quelque soit le support ) ..

par contre quand tu as zéro euro et que tu empruntes X alors au bout de 20ans tu possèdes X

 

[Buffeto]

La majorité des investisseurs sérieux ont stoppé le crowdfunding immobilier depuis mi-2022.

moi je n'ai jamais commencé en raison du théorème de Buffeto

 

[Pascal 75]

Je vais finir par m'abonner :
[lien réservé abonné]

 

[Atys]

Intéressé par l'article même si je conserve précieusement mes scpi

 

[Axiles]

Je vais finir par m'abonner :
[lien réservé abonné]

Le deuxième étage de la baisse est donc bien allumé :

Au troisième trimestre, les SCPI ont enregistré pour 1,7 milliard d'euros d'ordres de rachat, selon les statistiques publiées le 26 octobre par l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Certes, cela concerne moins de 2 % de la capitalisation du marché, mais - fait plus marquant - seuls 500 millions d'euros de rachat de parts ont pu être compensés par les nouvelles souscriptions. Les collectes passées qui n'avaient pas été investies par certaines SCPI ont également dû être mises à contribution.

Ça n'en est pas fini des ventes en panique.

Et pour dire la même chose que l'article, mais en moins rose :

En a peine un trimestre, c'est 2% des titres que les vendeurs ont essayé de vendre leurs titres de SCPI, soit 8% en annualisé, contre 3% historiquement. Moins de 30% de ces demandes de rachat ont pu être compensés par de nouvelles souscriptions d'investisseurs.

 

[Atys]

Ce qui m'intéresserait c'est leur analyse de la baisse éventuelle des rendements

 

[Axiles]

Ce qui m'intéresserait c'est leur analyse de la baisse éventuelle des rendements

C'est une analyse non pas des Échos mais des "professionnels" des SCPI. Donc ceux qui vivent de leur vente. Rien de bien objectif à en attendre

J'ai lu l'article entier, quelques extraits qui confirment tout ça, et voient la vie en plutôt rose :

« Il y a un principe de base que tout le monde semble avoir oublié après l'euphorie des dix dernières années. L'immobilier n'est pas une classe d'actifs liquide. Si tout le monde veut sortir en même temps, c'est comme les embouteillages lorsque vous essayez de quitter Paris un vendredi soir, cela prend du temps ! » résume de façon imagée David Seksig, directeur général de la petite société de gestion Remake AM.

« Le taux de distribution se calcule sur les dividendes versés, divisés par le prix de la part au 1er janvier. Cela veut dire que pour certaines SCPI ayant baissé leur prix de part, à dividende constant, divisé par un dénominateur plus faible, le rendement sera amélioré », illustre Paul Bourdois, cofondateur de la plateforme de distribution France SCPI.

Mais :

Or, « de nombreuses SCPI en difficulté qui ont baissé leur prix de part incluaient dans leur taux de distribution des plus-values immobilières. Si beaucoup d'acteurs n'en avaient pas besoin pour offrir un rendement attrayant, pour d'autres, ces plus-values étaient nécessaires pour maintenir un taux de distribution élevé », indique Faïz Hebbadj, président de Norma Capital. Or, les turbulences sur le marché immobilier pourraient tarir cette source de revenus, et conduire à une baisse du rendement pour certaines SCPI.

« Le marché immobilier continue de s'ajuster et il y aura sans doute encore des corrections qui pourraient être intégrées dans le prix des parts », confirme Jean-Marc Coly. Les situations sont néanmoins très disparates en fonction des acteurs. « Il y a ceux qui sont à jour et qui sont allés jusqu'à intégrer la totalité des baisses de prix qui devraient être réalisées au quatrième trimestre. Il y a ceux qui n'avaient pas besoin de bouger au 30 juin, et n'auront pas non plus besoin de le faire au 31 décembre. Et puis, il y a peut-être quelques groupes qui pourraient encore avoir besoin de faire des corrections », détaille le dirigeant de l'Aspim.

Il estime par ailleurs qu'il y a peu d'ajustements à attendre pour les SCPI investissant dans le domaine de santé, du vieillissement de la population et du logement. Mais il reconnaît, en revanche, que la situation est un peu plus compliquée pour une partie du marché de l'immobilier de bureau.

Rendez-vous dans 3 mois pour ma part, pour faire le point sur Q4. En attendant, je reste loin.

 

[Buffeto]

loyers sur mes 2 SCPI fiscales ( j'ai pas encore reçu les bordereaux des autres ) :

domidurable2 : T1 : 561.23€
T2 : 560.63€
T3 : 559.30€

domivalor 4 : T1: 40.85€
T2 : 4048€
T3 : 40.05€

pas de quoi fouetter un chat ....

 

[Atys]

Merci axiles: donc encore un article qui fait peur mais qui repose sur pas grand chose

 

[Pascal 75]

AG de Primopierre le 22 novembre. Faut y aller ...
Diminution notable du délai de jouissance ... exactement ce que je prédisais
Autre points à voir.
Bizarre une AG en novembre ?

 

[galessin]

Bah primopierre y'a pas grand chose à dire le taux d'occupation effectif est ridicule , la dette elevée , la tresorerie basse et la collecte est negative.
Le bilan est indefendable et plus personne ne veut de cette daube.