Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Vince008]

Il faut rester optimiste Voltrush - Feu Koregraf : il y a des projets qui sont remboursés en ce moment et même un que je croyais perdu tellement qu'il y avait de graves manquements contractuels que j'ai découverts après nombre de semaines de recherches - Il semble avoir remonté la pente au Portugal - il y a qq PF qui y vont en ce moment - Raizers propose également des programmes là-bas -

En effet, il y a quand même des porteurs honnêtes et compétents, il ne faudrait pas que les difficultés, réelles, relatées ici jettent le discrédit sur l'ensemble des projets CF Immo.
J'ai commencé sur LPB en Août 2025 : 18 projets à ce jour, dont :
- 8 remboursés dans les clous.
- 9 en cours ( 3 récents, 1 remboursé à 40%, 1 en attente de vente, 2 en bonne voie, 2 incertains)
- 1 en retard, le seul qui me paraisse définitivement moisi ( La Couture )
Evidemment on est loin du marketing iddylique avec des rendements de 11% à 13%. Mais sur 18 projets à ce jour j'en ai 1 dans lequel je regrette d'avoir modiquement investi, et 2 sur lesquels j'ai des doutes (au feeling, pas encore de "vraie" mauvaise nouvelle ou de retard avéré). J'ai confiance dans les 15 restants, même si certains auront peut-être des retards car oui, le marché immo n'est pas des plus porteurs depuis quelque temps...
J'ai réduit la voilure sur les 6 derniers mois mais il ne faut pas jeter le bébé avec l'eau du bain. Il faut sélectionner les projets drastiquement et accepter une part de retards, voire de pertes qui rappeleront qu'un placement à 11% ou 12% sans risques, ça n'existe pas (sinon envoyez moi un MP je suis preneur )

 

[ElJuanito]

En effet, il y a quand même des porteurs honnêtes et compétents, il ne faudrait pas que les difficultés, réelles, relatées ici jettent le discrédit sur l'ensemble des projets CF Immo.
J'ai commencé sur LPB en Août 2025 : 18 projets à ce jour, dont :
- 8 remboursés dans les clous.
- 9 en cours ( 3 récents, 1 remboursé à 40%, 1 en attente de vente, 2 en bonne voie, 2 incertains)
- 1 en retard, le seul qui me paraisse définitivement moisi ( La Couture )
Evidemment on est loin du marketing iddylique avec des rendements de 11% à 13%. Mais sur 18 projets à ce jour j'en ai 1 dans lequel je regrette d'avoir modiquement investi, et 2 sur lesquels j'ai des doutes (au feeling, pas encore de "vraie" mauvaise nouvelle ou de retard avéré). J'ai confiance dans les 15 restants, même si certains auront peut-être des retards car oui, le marché immo n'est pas des plus porteurs depuis quelque temps...
J'ai réduit la voilure sur les 6 derniers mois mais il ne faut pas jeter le bébé avec l'eau du bain. Il faut sélectionner les projets drastiquement et accepter une part de retards, voire de pertes qui rappeleront qu'un placement à 11% ou 12% sans risques, ça n'existe pas (sinon envoyez moi un MP je suis preneur 😉

Vous constaterez quel est votre rendement réel a posteriori, les rendements annoncés n'engagent que ceux qui y croient. Août 2025 c'est particulièrement tard, vous êtes à 12-18 mois au grand minimum de pouvoir vous prononcer quant à la pertinence de vos choix.

Il suffit d'un seul défaut sur 10 projets pour que le rendement consolidé d'un portefeuille de crowdfunding soit négatif, tenant compte de la fiscalité et des délais d'émission des certificats de non-recouvrabilité. Ceci même à 15%.

J'ai arrêté très largement avant 2024 et serait heureux de récupérer ne serait-ce que la moitié du capital investi sur mon encours résiduel. Outre mon cas anecdotique, Homunity affiche 9.0% de pertes constatées en consolidé, ce qui veut dire vu leurs taux moyen que la performance constatée est, au mieux, inférieure à l'inflation. Mieux valait doter son livret A.

De façon générale, je suis vraiment dubitatif quant aux intentions de ceux qui viennent encore tenter de défendre la classe d'actifs ou les platformes après littéralement 1288 pages de rubrique des chats écrasés sur ce forum. On va attribuer ça à la naïveté plutôt qu'à la malice.

 

[djio101]

Vous constaterez quel est votre rendement réel a posteriori, les rendements annoncés n'engagent que ceux qui y croient. Août 2025 c'est particulièrement tard, vous êtes à 12-18 mois au grand minimum de pouvoir vous prononcer quant à la pertinence de vos choix.

Il suffit d'un seul défaut sur 10 projets pour que le rendement consolidé d'un portefeuille de crowdfunding soit négatif, tenant compte de la fiscalité et des délais d'émission des certificats de non-recouvrabilité. Ceci même à 15%.

J'ai arrêté très largement avant 2024 et serait heureux de récupérer ne serait-ce que la moitié du capital investi sur mon encours résiduel. Outre mon cas anecdotique, Homunity affiche 9.0% de pertes constatées en consolidé, ce qui veut dire vu leurs taux moyen que la performance constatée est, au mieux, inférieure à l'inflation. Mieux valait doter son livret A.

De façon générale, je suis vraiment dubitatif quant aux intentions de ceux qui viennent encore tenter de défendre la classe d'actifs ou les platformes après littéralement 1288 pages de rubrique des chats écrasés sur ce forum. On va attribuer ça à la naïveté plutôt qu'à la malice.

1289 pages après un grand nettoyage qui en supprimé plusieurs centaines...

 

[Maryaeva]

En effet, il y a quand même des porteurs honnêtes et compétents, il ne faudrait pas que les difficultés, réelles, relatées ici jettent le discrédit sur l'ensemble des projets CF Immo.
J'ai commencé sur LPB en Août 2025 : 18 projets à ce jour, dont :
- 8 remboursés dans les clous.
- 9 en cours ( 3 récents, 1 remboursé à 40%, 1 en attente de vente, 2 en bonne voie, 2 incertains)
- 1 en retard, le seul qui me paraisse définitivement moisi ( La Couture )
Evidemment on est loin du marketing iddylique avec des rendements de 11% à 13%. Mais sur 18 projets à ce jour j'en ai 1 dans lequel je regrette d'avoir modiquement investi, et 2 sur lesquels j'ai des doutes (au feeling, pas encore de "vraie" mauvaise nouvelle ou de retard avéré). J'ai confiance dans les 15 restants, même si certains auront peut-être des retards car oui, le marché immo n'est pas des plus porteurs depuis quelque temps...
J'ai réduit la voilure sur les 6 derniers mois mais il ne faut pas jeter le bébé avec l'eau du bain. Il faut sélectionner les projets drastiquement et accepter une part de retards, voire de pertes qui rappeleront qu'un placement à 11% ou 12% sans risques, ça n'existe pas (sinon envoyez moi un MP je suis preneur 😉

Tu as tout à fait raison - sur 2 PF je n'ai aucune perte pour 12 dossiers - BALTIS et STOMEA - il y a eu des décalages certes, raisonnables mais les emprunts ont fini par être remboursés -
Sur Koregraf, il y a aussi de supers émetteurs (j'aide bcp de RMO donc je suis informée et il y a des échanges dans le WhatsApp privé des RMO) : toujours à l'écoute - il y en a un qui est vraiment super / STONE PROMOTION - je donne son nom car plus réglo que lui c'est rare - un dossier remboursé rubis sur ongle ; un autre avec prolongation mais il a devancé le remboursement pour moitié et l'autre sera fait à la fin du mois, confirmé jeudi dernier - il y en a d'autres aussi, je ne les ai pas tous en tête -
Mais c'est la loterie car je crois qu'aucune PF n'est capable de déceler le vicelard qui n'a aucun projet de promotion et je me demande si les PF sont bien équipées type CRM pour suivre les dossiers car laisser passer des dates de renouvellement de garanties est inadmissible

"un placement à 11% ou 12% sans risques, ça n'existe pas (sinon envoyez moi un MP je suis preneur)" MOI AUSSI

Je verrai bien ce qui va se passer car après avoir récupéré les dossiers de Koregraf voilà un peu plus de 15 mois, les résultats des actions des RMO commencent à se faire savoir -

 

[Vince008]

Vous constaterez quel est votre rendement réel a posteriori, les rendements annoncés n'engagent que ceux qui y croient. Août 2025 c'est particulièrement tard, vous êtes à 12-18 mois au grand minimum de pouvoir vous prononcer quant à la pertinence de vos choix.

Il suffit d'un seul défaut sur 10 projets pour que le rendement consolidé d'un portefeuille de crowdfunding soit négatif, tenant compte de la fiscalité et des délais d'émission des certificats de non-recouvrabilité. Ceci même à 15%.

J'ai arrêté très largement avant 2024 et serait heureux de récupérer ne serait-ce que la moitié du capital investi sur mon encours résiduel. Outre mon cas anecdotique, Homunity affiche 9.0% de pertes constatées en consolidé, ce qui veut dire vu leurs taux moyen que la performance constatée est, au mieux, inférieure à l'inflation. Mieux valait doter son livret A.

De façon générale, je suis vraiment dubitatif quant aux intentions de ceux qui viennent encore tenter de défendre la classe d'actifs ou les platformes après littéralement 1288 pages de rubrique des chats écrasés sur ce forum. On va attribuer ça à la naïveté plutôt qu'à la malice.

Je n'ai aucun intérêt dans quelque plateforme que ce soit, donc pas de malice non
Peut-être de l'espoir, plutôt que de la naïveté (j'ai bien dit que j'avais réduit la voilure sur les 6 derniers mois), et effectivement l'avenir le dira.
1 défaut sur 10 projets suffit pour passer dans le rouge en effet. Mais on parle là d'un défaut total, y en a-t-il tant que ça, rapporté au nombre de projets ?
Il est normal de râler et remuer ciel et terre lorsque les garanties ne sont pas appliquées correctement par les plateformes, d'où les 1289 pages ici... Mais l'émotion (qu'elle soit positive ou négative comme ici) est toujours le pire ennemi de l'investisseur...

 

[ElJuanito]

Je n'ai aucun intérêt dans quelque plateforme que ce soit, donc pas de malice non 😉
Peut-être de l'espoir, plutôt que de la naïveté (j'ai bien dit que j'avais réduit la voilure sur les 6 derniers mois), et effectivement l'avenir le dira.
1 défaut sur 10 projets suffit pour passer dans le rouge en effet. Mais on parle là d'un défaut total, y en a-t-il tant que ça, rapporté au nombre de projets ?
Il est normal de râler et remuer ciel et terre lorsque les garanties ne sont pas appliquées correctement par les plateformes, d'où les 1289 pages ici... Mais l'émotion (qu'elle soit positive ou négative comme ici) est toujours le pire ennemi de l'investisseur...

Je ne vous souhaite pas de le vivre, mais les défauts sont généralement très douloureux pour la simple et bonne raison que les investisseurs en CF sont parmi les derniers servis lors d'une liquidation judiciaire.

Une fois les salariés, le liquidateur, les avocats et expert-comptable impliqués dans la procédure, l'Etat et ses satellites (URSSAF), les créanciers privilégiés (banques) servis sur la vente à vil prix d'un actif plus ou moins désirable, il ne reste généralement rien ou plus grand chose.

Est-ce toujours le cas ? Non, une fois toutes les huit lunes il y a une hypothèque (lorsque la PF daigne l'inscrire) ou bien l'actif liquidé permet de servir "raisonnablement" la dette lorsqu'il n'y a pas de banque. Je serais curieux d'avoir les chiffres exacts, mais si on garde Homunity pour proxy (cf. statistiques légales [lien réservé abonné]), les projets classés en "perte définitive" ont rendu aux investisseurs 1.6M€ / 80.1M€ soit un taux de recouvrement de ... 2.0%. Pour Clubfunding [lien réservé abonné], il semblerait que ce chiffre soit de l'ordre de 9.6%.

 

[Maryaeva]

Suite infos sur les dossiers - encore une condamnation -
Info du RMO :
Des infos sur le projet Carnot (émetteur=Darius Kolda). Ce monsieur a pris l'argent mais n'a jamais réalisé le projet prévu. Il a été condamné début 2025. Il a remboursé la moitie et promis de rembourser le reste. Et puis rien. Il se contente de ne plus repondre.
Déjà la moitié remboursée -

C'est la différence avec les PF qui doivent éviter des actions qui grignotent leurs marges car elles assument le coût des actions judiciaires - et les obligataires n'ont pas voix au chapitre et ne se connaissent pas - RGPD oblige -
Les RMO ont le soutien des obligataires et sont bénévoles donc pas de résultats d'exploitation à préserver

 

[Romanof16]

Bonjour

Sincèrement je ne sais pas quoi répondre à votre message au risque de me faire traiter de condéscendant.

Alors pour être condescendant, je suis navré de ne pas venir chaque jour sur le forum et passer à côté de certaines questions.
Je pense qu'il y a peu de dirigeant de société avec une communauté de 200.000 personnes qui prenne le temps personnellement de faire ce genre de démarche.
Je ne demande ni merci ni félicitations mais forcément lorsque l'on formule ce genre de remarque; à forte valeur ajoutée je suis obligé de le relever.
Au passage, je rappel que vous écrivez sous des pseudo, c'est souvent plus facile.

Maintenant pour rester factuel, car c'est la seule chose qui m'intéresse et qui intéresse l'immense majorité des membres de ce forum :
- 02/09 nous avons écrit au créancier de second rang
- semaine dernière : l'emprunteur nous a sollicité à 3 reprises pour accepter une mainlevée contre paiement partiel
- 08/09 j'ai personnellement écrit au créancier de second rang pour le relancer (et accessoirement le menacer de poursuites)
- 07/09 nous avons mandaté notre cabinet d'avocat (à nos frais) pour réaliser une mise en demeure par voie d'avocat
- 09/09 nous avons reçu hier une réponse confirmant que le créancier de 2nd rang va donner sa mainlevée
- 09/09 notre équipe relation investisseurs a été chargée de réaliser un bulletin d'information

Donc allez-y, saisissez l'AMF pour ça, surchargez les de demandes qu'il ne pourront jamais traiter vu la quantité et du coup permettez aux vrais problèmes de passer entre les mailles du filet ou de se retrouver enfoui sous des centaines (des milliers mêmes) de dénonciation et autres réclamations qui leur sont adressées.

Je serais ravi de montrer à l'AMF :
- tous les échanges
- les réunions organisées pour des dizaines d'heures avec : nos avocats / l'emprunteur / le mandataire qui avait été désigné / en interne
- les milliers d'euros de frais d'avocat que nous avons supporté sans les refacturer aux investisseurs alors que les contrats nous le permettent
- les flux de remboursement reversés aux investisseurs

Si vous avez d'autres sollicitations de ce genre je vous invite,, cher Romanof16 à :
- saisir directement l'AMF et nous faire suivre copie de la saisie
- nous assigner en justice

En attendant, et vous m'en excuserez, je retourne à l'opérationnel pour les dossiers qui méritent qu'on leur consacre du temps et de l'énergie.

Thomas

Si vous avez d'autres sollicitations de ce genre je vous invite,, cher Romanof16 à :
- saisir directement l'AMF et nous faire suivre copie de la saisie - Fait et l’AMF reviendra vers vous comme pour chaque saisie
- nous assigner en justice - se fera si perte en définitive selon le coût

Pour rappel, vous venez sur ce Forum nous demander sur un ton condescendant quoi faire sur Santa Maria car je vous cite « bloqué « avec le créancier de second rang

Ravi que finalement la mise en liquidation judiciaire ne soit pas finalement la seule solution.

Je trouve incroyable que sur un projet avec bientôt 24 mois de retard , une seconde hypotheque , un protocole non respecté vous pensez encore être exemplaire en tout point mais cela reste votre avis.

Je prends sur mon Temps personnel pour vous répondre et vous ne répondez plus. Ravi que vous ayez potentiellement pris en compte les réponses pour faire pression au second rang.

Dans ce cas, ne venez plus sur ce Forum alors si votre temps est précieux … de plus on parle de deux trois semaines depuis « votre demande de bonnes idées sur ce sujet » pas d’un jour ou deux.

Merci

 

[Romanof16]

Je ne vous souhaite pas de le vivre, mais les défauts sont généralement très douloureux pour la simple et bonne raison que les investisseurs en CF sont parmi les derniers servis lors d'une liquidation judiciaire.

Une fois les salariés, le liquidateur, les avocats et expert-comptable impliqués dans la procédure, l'Etat et ses satellites (URSSAF), les créanciers privilégiés (banques) servis sur la vente à vil prix d'un actif plus ou moins désirable, il ne reste généralement rien ou plus grand chose.

Est-ce toujours le cas ? Non, une fois toutes les huit lunes il y a une hypothèque (lorsque la PF daigne l'inscrire) ou bien l'actif liquidé permet de servir "raisonnablement" la dette lorsqu'il n'y a pas de banque. Je serais curieux d'avoir les chiffres exacts, mais si on garde Homunity pour proxy (cf. statistiques légales [lien réservé abonné]), les projets classés en "perte définitive" ont rendu aux investisseurs 1.6M€ / 80.1M€ soit un taux de recouvrement de ... 2.0%. Pour Clubfunding [lien réservé abonné], il semblerait que ce chiffre soit de l'ordre de 9.6%.

C’est malheureusement ce qu’on risque de vivre avec DMVIP et Clubfunding et les hypothèques non inscrites.

 

[Romanof16]

C'est pas sympa de donner des mauvais conseils :
- on ne peut pas saisir le médiateur de l'AMF directement, il faut forcément vous avoir adressé une réclamation avant ;
- vous ne prenez pas grand risque à inviter à assigner sur la qualité de votre gestion puisque un obligataire isolé sera irrecevable. Au fait, votre assurance RC Pro couvre également vos frais de justice si un investisseur vous attaque, non ?
Et puis, n'oubliez pas non plus de leur montrer aussi les due diligences effectuées sur chaque dossier avant leur commercialisation.

Oui c’est exact l’AMF demande une réclamation officielle avec une réponse non satisfaisante ou une absence de réponse dans les deux mois pour prendre en compte le dossier

De ce que j’ai compris, il y’a deux services au sein de l’AMF :

- une partie qui joue le rôle de médiateur
- une autre partie qui peut sanctionner en cas de manquement sur un dossier mais sans indemnité pour nous.

L’assignation peut être pris en charge en partie par une assurance protection juridique. L’avis de l’AMF peut aider à voir si une telle assignation peut être pertinente. De plus, d’aprés ce que le juriste m’a dit, il conseille de constater la perte définitive avant d’engager ce genre de démarche.
Il faut rester prudent mais les manquements graves peuvent être reprochés à la plateforme comme la non prise d’hypothèque, le non respect d’un protocole…. Cela doit être des faits objectifs.

Pour DMVIP, j’attends le montant de la perte définitive par exemple. J’ai également relancé l’AMF qui dit se prononcer dans un mois pour mon affaire avec « Terrains du Val D’Oise »

 

[Maryaeva]

C’est malheureusement ce qu’on risque de vivre avec DMVIP et Clubfunding et les hypothèques non inscrites.

c'est ce que je disais : avec la masse des dossiers à gérer, il faut se poser la question de savoir si les PF ont de bons outils de gestion client (CRM) - combien de fois j'entends dire que la garanntie - quelqu'elle soit - n'a pas été renouvelée - mais pour les hypothèques je me demande si le coût ne pose pas pb aux PF qui ne cessent d'accumuler les procédures -

 

[Romanof16]

c'est ce que je disais : avec la masse des dossiers à gérer, il faut se poser la question de savoir si les PF ont de bons outils de gestion client (CRM) - combien de fois j'entends dire que la garanntie - quelqu'elle soit - n'a pas été renouvelée - mais pour les hypothèques je me demande si le coût ne pose pas pb aux PF qui ne cessent d'accumuler les procédures -

Je dirais plutot de la mauvaise foi ou une incapacité à lire le journal local.

Exemple Le Ranch ou il suffisait de lire le journal local pour savoir que le permis de construire était annulé au lieu de l’apprendre 18 mois plus tard . Cela m’aurait évité de souscrire à ce projet à temps… mais bon la LPB va encore me conseiller d’assigner en justice