Les SCPI

[Pascal 75]

Bah primopierre y'a pas grand chose à dire le taux d'occupation effectif est ridicule , la dette elevée , la tresorerie basse et la collecte est negative.
Le bilan est indefendable et plus personne ne veut de cette daube.

Entièrement d'accord avec toi.
Je remplacerais juste "Daube " par "Très mauvaise scpi"
C'est quand même l'occasion de rentrer en contact avec des responsables de Primonial ...

 

[Pascal 75]

Idem pour Primovie :

En qualité de Société de Gestion de la société PRIMOVIE, nous avons l’honneur de vous convier à l’Assemblée Générale Ordinaire, qui aura lieu le :

Jeudi 23 novembre 2023 à 10h00 36 rue de Naples, 75008 Paris​

 

[moietmoi]

Tout est lié.
Un avis qui se répercutera sans doute sur les sociétés de gestion des SCPI
"Les banques de la zone euro doivent tenir compte du risque d’une nouvelle baisse des prix de l’immobilier lorsqu’elles font des provisions et des plans concernant leur capital, a déclaré mardi le président du conseil de surveillance prudentielle de la Banque centrale européenne"

 

[lariflette1976]

Entièrement d'accord avec toi.
Je remplacerais juste "Daube " par "Très mauvaise scpi"
C'est quand même l'occasion de rentrer en contact avec des responsables de Primonial ...

 

[Axiles]

Je recommande l'émission tout pour investir (BFM) du 7 novembre, pour la partie SCI/SCPI. Rappel du péché mortel qu'a représenté la promesse de liquidité des SCI, qui a massivement amplifié les problèmes de 2023 sur les SCPI, en forçant à des ventes en chaîne.

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J'avais déjà parlé du sujet il y a plusieurs mois en disant que c'était un gros dangereux, et c'est surement mieux expliqué dans l'émission que par moi

 

[moietmoi]

des nouvelles de ma scpi fétiche: au plus haut avant la crise du covid 320 euros...
150,27€ Dernier prix d'exécution en euros par part 09/11/2023
qui dit mieux?
au prix actuel de la part, cela fait un rendement sur 12 mois de 8,5%.... j'ai un peu peur pour les revenus futurs..

 

[Msimmo]

des nouvelles de ma scpi fétiche: au plus haut avant la crise du covid 320 euros...
150,27€ Dernier prix d'exécution en euros par part 09/11/2023
qui dit mieux?

C'est laquelle déjà ? Merci

 

[moietmoi]

C'est laquelle déjà ? Merci

France investipierre SCPI à capital fixe.
Rendement régulier depuis 30 ans avec des valeurs de parts en oscillations, mais là, c'est la chute libre..

 

[Buffeto]

mais là, c'est la chute libre..

mais si ton objectif est de continuer à toucher des revenus réguliers depuis 30ans .....
tant que tu ne vends pas le prix n'a que peu d'importance

 

[Msimmo]

France investipierre SCPI à capital fixe.
Rendement régulier depuis 30 ans avec des valeurs de parts en oscillations, mais là, c'est la chute libre..

Ah oui depuis mi août on est passé de 240 à 150....
La bonne nouvelle c'est que c'est un petit volume d'échange.

Mais ça montre bien dans ce cas extrême la différence entre SCPI à capital fixe et variable.

 

[moietmoi]

mais si ton objectif est de continuer à toucher des revenus réguliers depuis 30ans ....

Tu veux dire encore 30 ans.. pourquoi pas. Ce n'est plus l'ephad, mais les fleurs..
Mais en vrai, ma théorie est que si une scpi baisse, c'est que les loyers futurs ne seront pas au rendez vous..

 

[Msimmo]

Tu veux dire encore 30 ans.. pourquoi pas. Ce n'est plus l'ephad, mais les fleurs..
Mais en vrai, ma théorie est que si une scpi baisse, c'est que les loyers futurs ne seront pas au rendez vous..

Pour une SCPI à capital variable.

Ici il doivent avoir des vendeurs qui veulent vendre à tout prix et passent des ordres de vente très très bas.

Le prix d'une SCPI fixe est potentiellement totalement decorrélé des actifs et revenus.

 

[Pascal 75]

Affaire "We Work" :
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Qq a t-il un abt "L'AGEFI" ?
pour nous dire juste quelles SCPi sont affectées svp ?

 

[poam5356]

Ici il doivent avoir des vendeurs qui veulent vendre à tout prix et passent des ordres de vente très très bas.

Bonsoir,
J'ai connu une situation identique il y a 6 ou 7 ans avec ma scpi à capital fixe, une des plus anciennes du marché.
Ce qui doit arriver un jour, c'est que les associés de la 1ère heure partent pour un autre monde. Les héritiers ont plus souvent l'envie de vendre les parts pour récupérer des monnaies sonnantes et trébuchantes plutôt que de s'embêter avec des parts de scpi dont ils n'ont que faire.
Résultat : afflux d'offres de vente et baisse des prix.
France Investipierre datant de 1986 pourrait connaître le même problème... Qui sera alors temporaire.

Le prix d'une SCPI fixe est potentiellement totalement decorrélé des actifs et revenus.

Oui, c'est l'offre et la demande... Quand même corrélés au parc immo de la scpi et à son rendement.

 

[moietmoi]

Le prix d'une SCPI fixe est potentiellement totalement decorrélé des actifs et revenus.

Aïe, le communisme se serait introduit en douce dans les SCPI?
Je ne crois pas qu'une seule valeur ou chose au monde échappe à la marchandisation..
La valeur est en fonction de l'offre et la demande qui elles mêmes sont commandées par la valeur et l'espérance de gain.

[QUOTE "poam5356, post: 555137, member: 34516"]
France Investipierre datant de 1986
[/QUOTE]
Mon numéro d'associé dans cette SCPI remonte à bien avant,lorsqu'elle s'appelait Investipierre 1....

QUOTE="poam5356, post: 555137, member: 34516"]
c'est que les associés de la 1ère heure partent pour un autre monde. Les héritiers ont plus souvent l'envie de vendre les parts pour récupérer des monnaies sonnantes et trébuchantes plutôt que de s'embêter avec des parts de scpi dont ils n'ont que faire.
[/QUOTE]
Certes, cela existe certainement pour ces anciennes SCPI, mais seraient ils tous morts en même temps? ( Le COVID..?)
Une telle baisse est une crise de confiance, à mon avis

 

[Msimmo]

Aïe, le communisme se serait introduit en douce dans les SCPI?

La valeur est en fonction de l'offre et la demande qui elles mêmes sont commandées par la valeur et l'espérance de gain

Je vais pas épiloguer longtemps.

Il suffit de regarder le carnet d'ordre sur le site de la BNP

Il y a eu 100 à 200 ordres de ventes conclus à des prix jusqu'à -40% ces 15 derniers jours. C'est peu d'ordres mais vu la contrainte, le/les vendeur a voulu vendre a tout prix.

D'habitude le volume d'échange quotidien est du même ordre que ce qui a été échangé en 15 jours...

Il suffit d'un désintérêt conjoncturel des acheteurs (pour qq semaines à plusieurs mois) et de la présence d'un vendeur forcé pour diviser le prix d'une SCPI FIXE par deux.

Voilà ce qui vous étonne ?
Voilà aussi un défaut des SCPI fixes. Le carnet d'ordres peu être très déséquilibré.

Y a t il eu dans le même temps une expertise du patrimoine qui conclut à une surévaluation X2 des biens ?
Pour l'instant une part des SCPI variables ont baissé au plus de 10 à 17%, elles basées sur cet inventaire réévalué. Et encore certaines ont baissé plus que la baisse de l'estimation à la discrétion d'un seuil +-10% de leur sponsors.

 

[moietmoi]

[

Voilà ce qui vous étonne ?

Rien ne m'étonne.
Je constate une descente constante depuis le plus haut à la veille du COVID à aujourd'hui.
J'ai indiqué sur le forum les points de 300, 280, 250, 220,180 et maintenant 150 .
Cela ne m'emeut pas non plus.
La seule question que je me pose, c'est:
Vais je vérifier par moi même, ma théorie indiquant qu'une valeur de SCPI est essentiellement fonction de la pérennité des rendements futurs.
En d'autres termes les loyers de 2025 à 2035 seront ils la moitié des loyers de 2012 à 2022.

Qui vivra verra, c'est ce que je me souhaite.

 

[Msimmo]

En d'autres termes les loyers de 2025 à 2035 seront ils la moitié des loyers de 2012 à 2022.

Qui vivra verra, c'est ce que je me souhaite.

D'un mix valeur de réalisation et rendement net.
La dernière publiée en 2022 certainement surévaluée maintenant était vers 309... Ça fait un gouffre avec 150.

Inversement 150 semble particulièrement decoté même en incluant une petite baisse de loyer (à moins d'être fortement exp à wework) ça fait quand même un rendement confortable pour ceux qui achètent à ce prix.

Toutefois en ce moment il y a bcp de bruit sur l'immobilier papier, et la prime d' illiquidite d'une SCPI FIXE doit fortement grossir...

Ceux qui passent par une AV et variable apprécient ce que veux dire le mot liquide. Ils peuvent vendre tjrs à l'assureur a un prix autour de 10% de la valeur de réalisation.

 

[moietmoi]

Toutefois en ce moment il y a bcp de bruit sur l'immobilier papier, et la prime d' illiquidite d'une SCPI FIXE doit fortement grossir...

Discussion de fond.
A première vue je ne vois pas d'argument pour une scpi à capital fixe d'être secouée.
En effet le marché est toujours de gré à gré.il n'y a aucune liquidité autre.
La situation actuelle n'est pas différente , de ce point de vue , de la situation courante habituelle.
Quels arguments vois tu pour une scpi fixe à être sensible à la crise de liquidité des SCPI variables.?

 

[Msimmo]

Quels arguments vois tu pour une scpi fixe à être sensible à la crise de liquidité des SCPI variables.?

Je dirais que le prix d'une scpi fixe ~ valeur de réalisation - prime de liquidité + potentiel de (PV ou diff de taux)
en très simplifié.

Les investisseurs sont inquiets de la chute des prix immobilier en commençant par les bureaux, des taux de rendement rattrapés par le monétaire... donc veulent vendre.
Le mot crise immobilier, crise scpi etc... fait mouche dans l'esprit des porteurs.

Et s'il n'y a pas d'acheteur en face, la seule façon de vendre est de baisser le prix, même si on peut atteindre un niveau aberrant de prix de grés à grés, par rapport aux fondamentaux (valeur de réalisation, rendement)

Franchement en 15 jours il y a eu 200 ou 300 ordres qui ont fait passer le prix des parts de 240 à 150 (-37%)
Alors que qq jours plus tôt, il y avait des volumes journaliers autour de 400 ordres à 240 eur.

C'est vraiment un asséchement de la liquidité où il ne reste que des acheteurs opportunistes face à 1 ou des vendeurs pressés dans un volume d'échange faible. ça dévisse...

C'est dans les gènes des SCPI fixe :

Les inconvénients d’une SCPI à capital fixe​

Le prix des parts dans les SCPI à capital fixe est fixé par les transactions réalisées sur le marché secondaire entre propriétaires vendeurs et nouveaux souscripteurs. Il peut ne pas refléter la valeur réelle des immeubles détenus par la SCPI. En effet, contrairement aux SCPI à capital variable, la valorisation des parts de SCPI à capital fixe dépend exclusivement de l’offre et de la demande. Ainsi le prix peut varier fortement à la hausse comme à la baisse. Le danger étant ici ( à l’instar des marchés financiers), que cette volatilité spéculative ne soit plus en adéquation avec la valorisation réelle du parc immobilier de la SCPI.

(je fais pas de pub, mais met la source qd même [lien réservé abonné])

PS: j'ai dit valeur de réalisation, mais c'est plutot la valeur de constitution, enfin le principe est là