Les SCPI

[Jacques Sparreau]

Merci pour ce retour, j'ai un taux à 4,1% sur 20 ans ce qui me donne pour un TD de 6% un TRI aux alentours de 5%. Ce qui me convient dans mon idée d'utiliser ma capacité d'emprunt (RP déjà acheté).

J'aime beaucoup Corum Origin pour sa stabilité sur 10 ans, toutes les SCPI récentes sont prometteuses mais rien ne vaut une solidité déjà démontrée comme Corum.

Je préfère peut-être ton idée de 50% de SCPI installées et 50% de SCPI +/- récentes.
Ce qui donnait plutôt : 50% Corum Origin, 25% Comète et 25% Transition Europe

Je fais l'impasse sur Iroko Zen et Remake Life car y a de la France et j'en ai déjà en AV et PER.

Après est-ce que ça vaut le coup de (sur)diversifier en faisant par exemple :
50% Corum Origin, 20% Comète, 20% Transition Europe et 10% Epargne Pierre Europe (ou Reason) ou 5% de Epargne Pierre Europe et Reason ?

Si tu ne veux pas te surexposer France tout en profitant du gérant, tu peux aussi envisager Iroko Atlas, qui va bientôt s'ouvrir à la vente publique maintenant que les phases sponsor sont passées.

 

[ZeNeoPhyte]

biais des coûts irrécupérables : Iroko Atlas avec le spectre d'un -9% "loupé" pourrait freiner du monde

 

[alexlabo]

biais des coûts irrécupérables : Iroko Atlas avec le spectre d'un -9% "loupé" pourrait freiner du monde

Si le rendement est dans le top 3 des SCPI en 2026, ce sera vite oublié.

 

[fr2k6]

Si le rendement est dans le top 3 des SCPI en 2026, ce sera vite oublié.

Le biais en tout cas ne s'est pas vérifié pour la phase sponsors 2.

Je ne me fais pas trop de soucis pour eux ...

 

[SCPIMANN]

Personnellement je compte en prendre un peu quand cela sera ouvert.... à priori fin décembre ou début 2026

 

[greygandalf]

biais des coûts irrécupérables : Iroko Atlas avec le spectre d'un -9% "loupé" pourrait freiner du monde

quel spectre de -9% ratés?

 

[ZeNeoPhyte]

quel spectre de -9% ratés?

Le prix de part sponsor il y a 1 mois et demi

 

[greygandalf]

Le prix de part sponsor il y a 1 mois et demi

Oui mais pourquoi "loupé"? Ca a souscrit comme des malades, en 1h c'était déjà fermé

 

[fr2k6]

Loupé du point de vue de celui qui n'en a pas eu et se dit qu'il a loupé une bonne affaire, de sorte que souscrire ensuite n'a plus d'intérêt.

 

[ZeNeoPhyte]

Oui mais pourquoi "loupé"? Ca a souscrit comme des malades, en 1h c'était déjà fermé

Ca peut rendre l'achat à 200€ un peu difficile au début sachant qu'on aura vu la part à 182€ nous passer sous le nez.
Ce qui pourrait atténuer cette frustration, c'est la publication de résultats excellents, mais ca ne sera pas dès l'ouverture au grand public.
Moi personnellement, j'attendrais de voir les résultats avant de trancher. Partir à l'aveugle comme ca c'est un risque supplémentaire de créer un futur monstre façon Praemia, juste pour calmer sa FOMO.

 

[greygandalf]

Loupé du point de vue de celui qui n'en a pas eu et se dit qu'il a loupé une bonne affaire, de sorte que souscrire ensuite n'a plus d'intérêt.

ah ok je vois. Cependant si on est positifs sur cette SCPI, même sans promo ça devrait attirer. Il me faut pas se focaliser sur les cashback ou promos pour investir

 

[Jacques Sparreau]

Ca peut rendre l'achat à 200€ un peu difficile au début sachant qu'on aura vu la part à 182€ nous passer sous le nez.
Ce qui pourrait atténuer cette frustration, c'est la publication de résultats excellents, mais ca ne sera pas dès l'ouverture au grand public.
Moi personnellement, j'attendrais de voir les résultats avant de trancher. Partir à l'aveugle comme ca c'est un risque supplémentaire de créer un futur monstre façon Praemia, juste pour calmer sa FOMO.

Après, Iroko est une SDG autrement meilleure que Praemia. Iroko fait de la diversification géographique et sectorielle, et sur Iroko Atlas iels font de l'opportunisme en plus. Après, on n'est pas à l'abri que l'immo chute encore plus fort dans les pays où Iroko Atlas fait les soldes, mais dans ce cas, toute SCPI exposée à ces pays va boire le bouillon.

 

[Philou75]

Ca peut rendre l'achat à 200€ un peu difficile au début sachant qu'on aura vu la part à 182€ nous passer sous le nez.

Sinon l’acquérir en NP et hop décote de la part. Toutes mes SCPI sont acquises en NP avec décote de 30% en moyenne

 

[ZeNeoPhyte]

Sinon l’acquérir en NP et hop décote de la part. Toutes mes SCPI sont acquises en NP avec décote de 30% en moyenne😉

Imagine le combo raté
mais oui, sur le principe si on veut et peut décaler ses dividendes et éviter l'imposition, la NP a toujours été la meilleure solution.

Après pour la réputation de la SDG je crois qu'elles jouissent toutes d'une bonne réputation jusqu'à ce que ca soit le contraire. La diversification est bonne (et je suis le premier exposé à Iroko, >60% de mes SCPI) mais on croise les doigts pour que la gestion reste intelligente dans le futur, au moins pour constituer un matelas qui permettrait d'absorber d'éventuelles fluctuations généralisées.

 

[flatty35]

Imagine le combo raté
mais oui, sur le principe si on veut et peut décaler ses dividendes et éviter l'imposition, la NP a toujours été la meilleure solution.

Après pour la réputation de la SDG je crois qu'elles jouissent toutes d'une bonne réputation jusqu'à ce que ca soit le contraire. La diversification est bonne (et je suis le premier exposé à Iroko, >60% de mes SCPI) mais on croise les doigts pour que la gestion reste intelligente dans le futur, au moins pour constituer un matelas qui permettrait d'absorber d'éventuelles fluctuations généralisées.

La NP c'est un calcul a faire en fonction de la fiscalité de chacun, et selon les clés de chaque SCPI c'est parfois loin d'être la panacée ! Sans compter qu'il n'y a pas l'effet boule de neige des dividendes, il faut comparer le TRI donc. En résumé, l intérêt de la NP ça dépend de plein de choses.

Pour le matelas a part avoir un peu de report a nouveau, aucune SCPI ne constitue des matelas pouvant absorber une chute du marché de 20% par exemple.

 

[ZeNeoPhyte]

La NP c'est un calcul a faire en fonction de la fiscalité de chacun, et selon les clés de chaque SCPI c'est parfois loin d'être la panacée ! Sans compter qu'il n'y a pas l'effet boule de neige des dividendes, il faut comparer le TRI donc. En résumé, l intérêt de la NP ça dépend de plein de choses.

Pour le matelas a part avoir un peu de report a nouveau, aucune SCPI ne constitue des matelas pouvant absorber une chute du marché de 20% part exemple.

j'entends par le matelas (investisseur) l'augmentation de la valeur de reconstitution et le cumul des dividendes pour pouvoir absorber le choc et rester dans le positif malgré un recul, et ce après plusieurs années

pour le reste pas de souci

 

[Pascal 75]

Le sujet du crédit d'impôt des SCPI étrangères a été remis au gout du jour par la nouvelle AV de Louve ;
Les 7 SCPI présentent sur cette AV bénéficieront du remboursement du crédit d'impôt.

Au final, ce mécanisme n'est proposé que sur CorumLife et bientôt sur Infinity de Louve

Un exemple graphique sur la base de Corum US:

 

[fr2k6]

Le sujet du crédit d'impôt des SCPI étrangères a été remis au gout du jour par la nouvelle AV de Louve ;
Les 7 SCPI présentent sur cette AV bénéficieront du remboursement du crédit d'impôt.

Au final, ce mécanisme n'est proposé que sur CorumLife et bientôt sur Infinity de Louve

Un exemple graphique sur la base de Corum US:

Afficher la pièce jointe 48548

Corum USA n'est pas vraiment l'exemple le plus parlant car son traitement fiscal est très particulier, rcm et non revenus fonciers...

 

[Pascal 75]

Actualisation et simplification graphique de la synthèse" SCPI" splitée en 4 tableaux pour tenter d'en améliorer la lisibilité.

Il me semble que le complément graphique permet de se faire tout de suite une idée du rendement brut / net et net net de sa SCPI et de constater les écarts entre ces 3 taux.






Note 1 : Le taux "Net Net" représente le taux net de fiscalité étrangère et net de fiscalité personnel.
estimation de la fiscalité étrangère : "TMI-Tx moyen"
Hypothèses : TMI à 30% et d'un taux moyen d'imposition de 6%
Formule complète : (TD X (1 - étranger) X 0.528 (coef pour TMI 30% + PS)) + (TD23 X % Etranger X 0.76 (TMI de 30% - Taux moyen de 6%)

Note 2 : A venir synthèse sur les récentes (2024) et sur les super récentes (2025)
Note 3 : Actualisation globale en janvier 2025 à la suite des résultats annuels
Note 4 : Je me suis limité aux SCPI présentant un TD > à 5% en ajoutant "Pierval Santé"
Note 5 :
SCPI à dividendes mensuels :
SCPI à 0% de frais de souscription :
SCPI possiblement pertinentes en NP (attention aux SCPI récentes pour lesquelles la NP prive des premières années fortement relutives) :
Note 6 : N'hésitez pas à me donner vos remarques / idées et corrections à faire sur le fond et sur la forme

 

[calimero77]

10 SCPI s'accaparent les deux tiers de la collecte :

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