Les SCPI

[Buffeto]

Sur leT4, le montant des dividendes à été divisé par 2 par rapport aux autres trimestres, avez vous constaté la même chose?

par contre si on prend les distri 2024/2023 il n'y a une baisse que de 5.57% .....

 

[arnoid]

je confirme grosso modo 53%

merci, je comprends que la scpi ne se porte pas bien mais la moitié des locataires est pas partie,A quoi cette baisse est due?

 

[Buffeto]

par contre si on prend les distri 2024/2023 il n'y a une baisse que de 5.57% .....

mais 2022/2023 avait connu la plus forte baisse : -22%

les politiciens diraient qu'on note une diminution de la baisse .....

 

[arnoid]

mais 2022/2023 avait connu la plus forte baisse : -22%

les politiciens diraient qu'on note une diminution de la baisse .....

C est quand même une baisse dure à encaisser ....

 

[Mat-1975]

Pour moi cette transparence peut aussi témoigner du sérieux de la gestion.
Et puis 5,10 à 5,40;ça reste au dessus de la moyenne.

Oui mais à ce TD, je lui préfère Epargne Pierre (TD2023 5.28%) et sa bonne décote.
C'est à 6% (leur objectif affiché) que Altixia était attractif à mes yeux.

 

[Msimmo]

Suite du webinar des "mouquetaires" ...

Quelques notes pour aider ceux qui n'auraient pas le temps de visionner la vidéo :

Les problèmes de trésorerie de ces 3 SDG (LF / Praemia / Amundi)

Notion importante sur la trésorerie / liquidité / RAN des SCPI :

Le RAN permet de garantir de la visibilité aux porteurs.

Enjeux sur la liquidité ->

Les SCPi historiques sont en situation de trésorerie "contrainte" (doux euphémisme )

4 moteurs de trésorerie :

Ressources (corrélées entres elles) :

- Collecte
- Dette (plus d'effet de levier)
- Vente d'immeubles / plus values issues des ventes (diminution de la base locative)
- Loyers (compliqué avec la crise sanitaire et la baisse de ddes en surface de bureaux)

Emplois :

- Investir
- Faire des travaux
- Distribuer les ddes
- Réalimenter des fonds de remboursement
- Rembourser des emprunts

MAIS, aujourd'hui, il n'y a plus de collecte et plus d'effet de levier (2 moteurs de collectes à l'arrêt).

DONC, moins de cash rentre dans les caisses

Avec cette trésorerie contrainte, on doit encore préserver la valeur de la SCPI .. compliqué.
"On a plus assez d'argent" ... (ça fait peur ....)

Difficile de gérer les distribution de ddes

Echelles de grandeur :
SCPI distribue du 5% / 2 mois de RAN : 1% de sa K en réserve
Via des arbitrages : diminuer de la dette et faire du Fonds de Remboursement
On se concentre sur les travaux qui génèrent le plus de cash possible
Il faut être vigilent sur le pilotage du cash disponible

Les baisses de distribution :
Très "urticant" pour les porteurs de parts.

Les réserves de PV s'épuisent ->
Annonce baisses de distribution chez Praemia

- Diminution des résultats : baisse du taux d'occupation / loyers et on vend des immeubles qui sont plutôt occupés. On doit diminuer l'effet de levier. Epuisement des réserves. Les réserves de plus value s'épuisent. Les PV ne se reconstituent pas.
On étale le reste des PV pour amortir les baisses sur une plus longue durée.
On se met donc sur une borne basse pour la distribution ... si il y a a du bonus on distribuera en fin d'année

On est dans un cercle vicieux sur les SCPi historiques
Il n'y a plus suffisamment de trésorerie.
2024 : politique de respect sur la distribution. idem en 2025 (La française)
Distribution au niveau du résultats opérationnel.
si programme de cession positif, on sera en mesure de distribuer un complément en fin d'année.

En résumé ; On donnera un minimum de ddes durant l'année

Amundi : Fonds de remboursement à tous les porteurs de + de 6 mois d'ancienneté limité à 300 parts.
Cette solution a été bien accueilli (60% d'adhésion) chez les petit porteurs)

Praemia : il y aura des Fonds de remboursement (Ag de juin 2025)

LF : Pas de FdR en 2024. En 2025, il y aura des FdR avec des plafonds

Il y a un vrai problème au nivaux du bureau.

Faut-il créer un marché de gré à gré sur les SCPI à K variables pour débloquer la situation ?
Les SDG y sont favorables mais avec un cadre de fonctionnement (devoir de conseil).
On note : refusé sur Primopierre en 2024.


Il est donc clair qu'il y aura des baisses de distribution sur les SCPi historiques de ces 3 "super SDG" qui ont de gros problèmes de trésorerie et de liquidité

Commentaire perso ; On ne sent pas un gros potentiel de joie chez ces 3 SDG

Sans tirer sur l'ambulance,
J'ai trouvé le journaliste pas trop incisif. Didactique mais en mode frein à main pour ne pas froisser les invités.

On entend quand même des sdg dirent qu'ils gèrent leur véhicule de scpi de façon professionnel, qu'ils ont de bons immeubles...
"pas de loups dans les scpi de la LF, pas de problèmes cachés" par exemple.
Ou en se comparant aux foncières côtés pour conclure que la baisse est modérée !!

J'aurais aimé qu'ils s'expliquent :

- quid de l'impact concret des cessions d'immeubles avec moins values (= perte définitive donc il ne faudra pas compter sur eux pour remonter la valeur des parts).

- Concernant LF europimmo : je n'évoque pas le choix politique / stratégique du placement dans le tunnel /+10%, mais j'aurais aimé que le journaliste mette au clair : comment la valeur de réalisation peut baisser de 12,5% en 6 mois (/juin 2024). Il n'y a pas un gros doute sur les valeurs d'avant ??!

- Et Rien par contre sur la possibilité que les SdG mouillent leur chemise pour montrer qu'ils sont dans le même bateau : soit en baissant les Frais d'entrée qu'elles reçoivent (parfois choix critiqué),
soit en baissant les frais de gestions (équitable pour tous, d'autant que les dividendes vont baisser).

 

[Sluwp]

- quid de l'impact concret des cessions d'immeubles avec moins values (= perte définitive donc il ne faudra pas compter sur eux pour remonter la valeur des parts).

Oui, primopierre me semble la + touchée car c'est celle qui manque le plus de cash il semblerait. Par contre contrairement aux sci, les scpi n'ont pour le moment pas fait de ventes massives de biens à ce stade il me semble (car pas obligées de fournir de la liquidité rapidement).

Au passage on apprend que les valeurs d'expertise se font avec une hypothèse de "continuation d'exploitation". Autrement dit si demain on veut vendre en urgence l'énorme tour de bureaux désuets pour laquelle il n'y a actuellement pas d'acheteurs, on la vendra bien moins cher que sa valo actuelle dans la scpi.

- Et Rien par contre sur la possibilité que les SdG mouillent leur chemise pour montrer qu'ils sont dans le même bateau : soit en baissant les Frais d'entrée qu'elles reçoivent (parfois choix critiqué),
soit en baissant les frais de gestions (équitable pour tous, d'autant que les dividendes vont baisser).

Les SDG avec com de souscription vivent beaucoup de la collecte (même une fois matures, par ex en 2020 primopierre 44M€ de com de souscription soit environ 22M€ pour eux, 15M€ de com de gestion). Donc indirectement leurs revenus sont déjà en chute libre et vont devenir plutôt bas sur les scpi qui ne collectent pas.

 

[Sluwp]

Autre remarque, l'ami marc souhaite virer la diversification de primovie en bureaux mais pour ma part l'enseignement du covid + de cette crise c'est que les scpi thématiques sont à éviter. Elles achètent quand c'est à la mode donc trop tard donc cher, et en cas de crise du secteur il y a destruction de valeur (et pas juste des MV latentes) + perte de liquidité pour les associés.

 

[Mat-1975]

Ce qui me laisse aussi un peu perplexe dans leur bulletin, c'est qu'ils indiquent 0 parts créées, 0 part en attente et un certain nombre de part retirées: les souscriptions sont donc tout juste iso des retraits...?

Oui c'est ce que j'ai compris aussi. La collecte a servi à rembourser les demandes de retraits de parts.
Mais en regardant le nombre de parts retirées ce trimestre, je pense qu'on a eu à faire à un retrait d'un institutionnel.. et ça a fait mal...

Nombre de parts retirées par trimestre dans la vie d'Altixia Cadence XII:

T1 2022 - 0
T2 2022 - 44
T3 2022 - 10
T4 2022 - 83
T1 2023 - 22
T2 2023 - 1881
T3 2023 - 1280
T4 2023 - 1143
T1 2024 - 590
T2 2024 - 2937
T3 2024 - 2397
T4 2024 - 25599

De plus le fait que le nombre de parts retirées fasse exactement le nombre de parts souscrites ressemble étrangement à un arrangement entre l'institutionnel et Altixia pour ne pas lui faire afficher des parts en attente....

A plus !

Mathieu

 

[Atys]

Épargne foncière à quant à lui annoncé qu'un institutionnel avait décidé de renoncer à retirer ses parts qui constituent quand même 6,2 % du capital

 

[palerick]

Article intéressant sur les SCPI ayant des problèmes de liquidité : [lien réservé abonné]lien [lien réservé abonné]

 

[Ragondin 49]

Oui c'est ce que j'ai compris aussi. La collecte a servi à rembourser les demandes de retraits de parts.
Mais en regardant le nombre de parts retirées ce trimestre, je pense qu'on a eu à faire à un retrait d'un institutionnel.. et ça a fait mal...

De plus le fait que le nombre de parts retirées fasse exactement le nombre de parts souscrites ressemble étrangement à un arrangement entre l'institutionnel et Altixia pour ne pas lui faire afficher des parts en attente....

Je ne connais pas le cas de Cadence XII, mais on a déjà le cas du retrait progressif d'un institutionnel avec la SCPI Néo depuis fin 2023.

 

[darkmilou]

quand ont parle d'institutionnel , ont parlent de qu'elle entité en général ?

de l'état en lui même ? d'un organisme de l'état ? d'un assureur ? d'une banque ?

dsl si ma question peut paraitre un peu con !

 

[Mat-1975]

j'aurais dit Assureur. car ce sont eux qui détiennent les parts pour les AV.

 

[Mat-1975]

Je ne connais pas le cas de Cadence XII, mais on a déjà le cas du retrait progressif d'un institutionnel avec la SCPI Néo depuis fin 2023.

Remake Live a connu ça aussi au T1 2024

 

[Msimmo]

Je ne connais pas le cas de Cadence XII, mais on a déjà le cas du retrait progressif d'un institutionnel avec la SCPI Néo depuis fin 2023.

C'était pas aussi en partie ou totalité lié à la baisse de la SCI NOVAXIA R (de la même SdG)
qui avait baissé sa position dans la SCPI NEO - genre de 30% vers 20% - à confirmer ?

 

[Ragondin 49]

C'était pas aussi en partie ou totalité lié à la baisse de la SCI NOVAXIA R (de la même SdG)
qui avait baissé sa position dans la SCPI NEO - genre de 30% vers 20% - à confirmer ?

Bulletin 2023 T4
Les volumes de souscriptions et de retraits de la SCPI Novaxia Néo sont particulièrement élevés au 4ème trimestre 2023. Les souscriptions du 4ème trimestre sont près de 4 fois supérieures au 3ème trimestre avec 41 M€ de collecte brute et en contrepartie Novaxia Néo fait face aux retraits de la SCI Novaxia R pour 32 M€ conformément à la stratégie de sortie progressive de la SCI actée début 2023. Au 31/12/2023, la SCPI Néo représente 21% du patrimoine de la SCI Novaxia R dont l'actif net réévalué est de 788 M€. En d'autres termes, la SCI Novaxia R détient 39% des parts en circulation de Novaxia Néo. Les retraits d'investisseurs privés quant à eux ne représentent que 2 325 parts et la liquidité de Néo est assurée à fin 2023.

 

[Pizza-au-caviar]

En ce moment je continue à acheter des SCPI en direct, j'ai déjà pas mal d'Iroko/Remake/Corum et pour diversifier je regarde du coté d'Epargne Pierre Europe.

Quelqu'un est déjà arrivé à trouver du cashback pour cette SCPI ? Rien sur Louve, rien sur Epargnoo. J'ai vaguement le souvenir que quelqu'un avait mentionné du cashback mais je n'arrive plus à retrouver la discussion en question...

 

[Atys]

Vous achetez en direct parce que vous avez un TMI faible ?

 

[Buffeto]

Vous achetez en direct parce que vous avez un TMI faible ?

possible mais le TMI n'est pas le critère principal de l'investissement ....