Les SCPI

[plop962]

Pour les Clients "Louve" ;

Excellent ! (comme dirait Clément)

Pas pour tous, je n'ai pas dû investir encore suffisamment pour être invité ! Mais ce n'est pas bien grave, je n'y serai pas allé et je ne dois pas être le seul à compter sur toi pour un debrief @Pascal 75.

 

[Juln]

Vous croyez sérieusement à ces sornettes ? Quand la taille du fonds est multipliée par 4 en 2 ans, vous pensez bien que le report à nouveau part part deux ans avant est complètement dilué par les nouveaux entrants...

on peut tenter de calculer
3 mois de rendement à 8.4 % (pour avoir un calcul facilité) cela fait 2.1%. Si le fond est multiplié par 4 cela ferait 0.525%. Ce n'est pas ridicule non?

 

[Pascal 75]

Le lien de "Et + encore" ->

1ère partie : MacroEco.
Invité : DG de Suravenir ;Beaucoup d'infos sur le fonds Euros Suravenir
2ème partie du webinar : Immo et les fameux 3 mousquetaires

Amundi (super méga cata): Encore des baisses possibles
La Française (cata) : De manière générale / historique ; En bas de la "fourchette". Suite à la baisse des VR, décision de revenir sur le bas de la fourchette sur les SCPI historiques de LF pour éviter d'y revenir.
Europimmo : Problème technique (valeur nominale) : pas de baisse annoncée / baisse faite at 1er février
Praemia (the best one ) : Seule primofamily n'a pas bougé. Volonté historique de Primonial : se situer au milieu du tunnel (-10% / +10%). But, remettre les prix au millieu du tunel après les baisses de la VR de fin décembre 2024 au risque de devoir y revenir (encore possible sur le bureau )

 

[fr2k6]

on peut tenter de calculer
3 mois de rendement à 8.4 % (pour avoir un calcul facilité) cela fait 2.1%. Si le fond est multiplié par 4 cela ferait 0.525%. Ce n'est pas ridicule non?

Pendant ce temps, TE est passé en 24 heures de la 3eme place du top louve hebdomadaire à la 5eme...

 

[darkmilou]

Pendant ce temps, TE est passé en 24 heures de la 3eme place du top louve hebdomadaire à la 5eme...

Je trouve leurs acquisitions pas " sexy" et je dois pas être le seul a pensé ainsi !

 

[Ragondin 49]

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N'oubliez pas ... Webinar "Transition Europe"

Bonjour, quelqu'un a suivi le web de Transition Europe ? Un lien pour suivre en replay ?

 

[fr2k6]

Je trouve leurs acquisitions pas " sexy" et je dois pas être le seul a pensé ainsi !

Les bureaux de DB en Allemagne ?

 

[Sluwp]

Ça c'est la ligue 2.

Ce serait bien qu'ils fassent un webinaire avec la ligue 1 des SCPIs...

En terme de collecte c'était la lighe 1 pendant de nombreuses années. Et au contraire je trouve ça intéressant d'avoir le suivi y compris pendant les difficultés.

 

[Pascal 75]

Suite du webinar des "mouquetaires" ...

Quelques notes pour aider ceux qui n'auraient pas le temps de visionner la vidéo :

Les problèmes de trésorerie de ces 3 SDG (LF / Praemia / Amundi)

Notion importante sur la trésorerie / liquidité / RAN des SCPI :

Le RAN permet de garantir de la visibilité aux porteurs.

Enjeux sur la liquidité ->

Les SCPi historiques sont en situation de trésorerie "contrainte" (doux euphémisme )

4 moteurs de trésorerie :

Ressources (corrélées entres elles) :

- Collecte
- Dette (plus d'effet de levier)
- Vente d'immeubles / plus values issues des ventes (diminution de la base locative)
- Loyers (compliqué avec la crise sanitaire et la baisse de ddes en surface de bureaux)

Emplois :

- Investir
- Faire des travaux
- Distribuer les ddes
- Réalimenter des fonds de remboursement
- Rembourser des emprunts

MAIS, aujourd'hui, il n'y a plus de collecte et plus d'effet de levier (2 moteurs de collectes à l'arrêt).

DONC, moins de cash rentre dans les caisses

Avec cette trésorerie contrainte, on doit encore préserver la valeur de la SCPI .. compliqué.
"On a plus assez d'argent" ... (ça fait peur ....)

Difficile de gérer les distribution de ddes

Echelles de grandeur :
SCPI distribue du 5% / 2 mois de RAN : 1% de sa K en réserve
Via des arbitrages : diminuer de la dette et faire du Fonds de Remboursement
On se concentre sur les travaux qui génèrent le plus de cash possible
Il faut être vigilent sur le pilotage du cash disponible

Les baisses de distribution :
Très "urticant" pour les porteurs de parts.

Les réserves de PV s'épuisent ->
Annonce baisses de distribution chez Praemia

- Diminution des résultats : baisse du taux d'occupation / loyers et on vend des immeubles qui sont plutôt occupés. On doit diminuer l'effet de levier. Epuisement des réserves. Les réserves de plus value s'épuisent. Les PV ne se reconstituent pas.
On étale le reste des PV pour amortir les baisses sur une plus longue durée.
On se met donc sur une borne basse pour la distribution ... si il y a a du bonus on distribuera en fin d'année

On est dans un cercle vicieux sur les SCPi historiques
Il n'y a plus suffisamment de trésorerie.
2024 : politique de respect sur la distribution. idem en 2025 (La française)
Distribution au niveau du résultats opérationnel.
si programme de cession positif, on sera en mesure de distribuer un complément en fin d'année.

En résumé ; On donnera un minimum de ddes durant l'année

Amundi : Fonds de remboursement à tous les porteurs de + de 6 mois d'ancienneté limité à 300 parts.
Cette solution a été bien accueilli (60% d'adhésion) chez les petit porteurs)

Praemia : il y aura des Fonds de remboursement (Ag de juin 2025)

LF : Pas de FdR en 2024. En 2025, il y aura des FdR avec des plafonds

Il y a un vrai problème au nivaux du bureau.

Faut-il créer un marché de gré à gré sur les SCPI à K variables pour débloquer la situation ?
Les SDG y sont favorables mais avec un cadre de fonctionnement (devoir de conseil).
On note : refusé sur Primopierre en 2024.


Il est donc clair qu'il y aura des baisses de distribution sur les SCPi historiques de ces 3 "super SDG" qui ont de gros problèmes de trésorerie et de liquidité

Commentaire perso ; On ne sent pas un gros potentiel de joie chez ces 3 SDG

 

[Atys]

Merci à pascal75 pour ce CR qualitatif.
Pour s'en sortir à mon avis : baisser le prix des parts jusqu'à faire renoncer les vendeurs et même générer de la collecte pour relancer la machine. En gros laisser faire le marché.

 

[fineric]

Bonjour, je n'ai pas reçu le versement de mon loyer concernant PAREF HEXA (ex interpierre France) achat en direct, c'est votre cas aussi?

Idem pour PAREF PRIMA (ex NovaPierre Allemagne) mais la c'est plus habituel, le versement étant plus vers le 6 du mois...

Bonjour,
Pareil pour moi avec Paref Hexa.
Ci-dessous l'information trouvée sur le site de Paref :
"Vous l'avez constaté, la distribution du dividende de ce trimestre connaît un léger décalage, en raison d’un ajustement à la hausse des résultats. Ce recalcul, nécessitant une consolidation comptable, a engendré quelques délais supplémentaires.
Bonne nouvelle. Cette optimisation nous permet néanmoins de vous verser un dividende supérieur à nos prévisions initiales. Le versement sera régularisé cette semaine."

 

[SCPIMANN]

Super nouvelle! !!!
En entend pas parler de cette sdg et de cette SCPI pourtant les résultats sont très bons et sur une pente positive malgré l'ancienneté de cette SCPI...

 

[Stef29]

Idem en AV je n'ai pas reçu les dividendes de PAREF HEXA.
Je reste vigilant sur un risque de décote étant en surcote de +6% et endettement de 26%.

 

[AirP]

Chez Altixia C.XII, annonce dans son Bulletin d'info du T4, que les div 2025 seront amenés à baisser, tout en restant dans leur fourchette cible de 5 à 6 % cependant;

"Par ailleurs, le ralentissement de la collecte de nouveaux capitaux constaté depuis le second semestre 2024 sur le marché des SCPI, nous conduit à avoir une position plus prudente en matière de distribution de dividendes. Le taux de distribution prévisionnel pour 2025 devrait par conséquent se situer dans une fourchette comprise entre 5,10% et 5,40%"

 

[Mat-1975]

Chez Altixia C.XII, annonce dans son Bulletin d'info du T4, que les div 2025 seront amenés à baisser, tout en restant dans leur fourchette cible de 5 à 6 % cependant;

"Par ailleurs, le ralentissement de la collecte de nouveaux capitaux constaté depuis le second semestre 2024 sur le marché des SCPI, nous conduit à avoir une position plus prudente en matière de distribution de dividendes. Le taux de distribution prévisionnel pour 2025 devrait par conséquent se situer dans une fourchette comprise entre 5,10% et 5,40%"

Oui ça me refroidit un peu : ils avouent à demi mot que leur performance était basée sur la collecte (et donc sur l'effet relutif du délai de jouissance). ça ne m'a pas plus

 

[AirP]

Pardon, il y a aussi une autre explication qui mérite d'être évoquée : La distribution inclut en 2024, tout comme en 2023, la plus value de cession d’un actif de commerce à Rueil-Malmaison intégralement distribuée aux associés pour un montant unitaire de 0,20 € par part. Nous n’anticipons pas pour2025 de réaliser des cessions immobilières permettant de distribuer des plus values de cession."

 

[fr2k6]

Oui ça me refroidit un peu : ils avouent à demi mot que leur performance était basée sur la collecte (et donc sur l'effet relutif du délai de jouissance). ça ne m'a pas plus

Ce qui me laisse aussi un peu perplexe dans leur bulletin, c'est qu'ils indiquent 0 parts créées, 0 part en attente et un certain nombre de part retirées: les souscriptions sont donc tout juste iso des retraits...?

 

[arnoid]

Bonjour à tous, j ai (malheureusement) des parts en direct de la scpi primopierre. Sur leT4, le montant des dividendes à été divisé par 2 par rapport aux autres trimestres, avez vous constaté la même chose?

 

[Jaumep]

Oui ça me refroidit un peu : ils avouent à demi mot que leur performance était basée sur la collecte (et donc sur l'effet relutif du délai de jouissance). ça ne m'a pas plus

Pour moi cette transparence peut aussi témoigner du sérieux de la gestion.
Et puis 5,10 à 5,40;ça reste au dessus de la moyenne.

 

[Buffeto]

le montant des dividendes à été divisé par 2 par rapport aux autres trimestres, avez vous constaté la même chose?

je confirme grosso modo 53%