Les SCPI

[Phil17000]

@lebadeil
Comment as tu calculé stp tes IRP Epsilon et Iroko Zen stp ?

Je trouve :
* Iroko : 209,94/200-1 = 4,97%
* Epsilon : 272,65/252-1 = 8,19%

Sauf erreur, le prix de souscription d'Iroko est de 202.

 

[luluca]

Au temps pour moi :

Je trouve :
* Iroko : 209,94/202-1 = 3,93%
* Epsilon : 272,65/252-1 = 8,19%

Mais ce ne sont pas ceux du tableau

 

[lebadeil]

@lebadeil
Comment as tu calculé stp tes IRP Epsilon et Iroko Zen stp ?

Je trouve :
* Iroko : 209,94/200-1 = 4,97%
* Epsilon : 272,65/252-1 = 8,19%

Hello @luluca
la formule que j'ai utilisée est IRP =(Valeur de Reconstitution - Prix Souscription)/ Valeur Reconstitution , tq mentionné dans les annotations du tableau.

Prix de part Iroko 202 et non 200 , aussi indiqué dans le tableau
les autres montants souscription et valeurs de reconstitution sont ok

 

[luluca]

Bizarre, on devrait avoir les mêmes pourcentages alors

 

[Phil17000]

Hello @luluca
la formule que j'ai utilisée est IRP =(Valeur de Reconstitution - Prix Souscription)/ Valeur Reconstitution , tq mentionné dans les annotations du tableau.

Prix de part Iroko 202 et non 200 , aussi indiqué dans le tableau
les autres montants souscription et valeurs de reconstitution sont ok

Bizarre, on devrait avoir les mêmes pourcentages alors

C'est normal que vous n'ayez pas le même pourcentage, vous avez des dénominateurs différents.

 

[nico37]

confirmation de la baisse des parts de SCPI pour Primopierre : la nouvelle valeur dont on a deja discuté ici la semaine dernière sera effective le 9 Octobre...

[lien réservé abonné]

Après avoir réduit le nominal des parts [lien réservé abonné] de sa SCPI Primopierre, Praemia (ex-Primonial) a annoncé une forte baisse de prix de 25% qui prendra effet à partir du 9 octobre : de 168 € à 126 €.

 

[Stef29]

La question c'est on fait quoi dans ce cas là ? On garde et on continue à encaisser nos loyers...des avis ?

 

[luluca]

J'imagine que la SCPI a atteint un point bas. Ma stratégie, mais c'est uniquement mon avis, ça aurait été d'encaisser les loyers et d'attendre une hausse des parts d'ici qqes années.
Tant que vous n'avez pas vendu, vous n'avez pas fait de moins value.

 

[nico37]

ben à mon avis il vaut mieux garder et attendre ... je pense (enfin j'espere ) qu'on a atteint le plafond...
Les taux immo ayant descendu et l'immobilier qui commence à repartir , le télétravail qui diminue avec un retour de plus en plus forcé vers le presentiel , on peut esperer une reprise.
Le pb est surtout la collecte , il aurait fallu que primopierre aille au bas de la valeur de reconstitution pour que cela attire de nouveaux entrants.
Et que les grands immeubles de la defense soit rénovés pour les rendre plus attractifs. j'ai du mal à comprendre la philosophie des dirigeants de Praemia...
On dirait qu'ils naviguent a vue...

 

[Jacques Sparreau]

J'imagine que la SCPI a atteint un point bas. Ma stratégie, mais c'est uniquement mon avis, ça aurait été d'encaisser les loyers et d'attendre une hausse des parts d'ici qqes années.
Tant que vous avez vendu, vous n'avez pas fait de moins value.

Clairement pas sûr que le point bas soit atteint. Le nouveau prix (126€/part) et le dividende prévisionnel (7,20€/part/an) amènent à une rentabilité brute de 5,7%. Le tout pour une SCPI au parc constitué exclusivement de bureaux, j'imagine à des endroits en perte de vitesse (je subodore une certaine quantité de La Défense, de Grande Couronne Parisienne, et autres). Le tout avec un track record atroce avec ses près de 40% de chute du prix en 2024.

Ce genre de SCPI, ça s'achète en sous-cote avec une renta de >8%, je dirais même pourquoi pas 10% pour garder une marge de risque. Pas à 5,7% alors que n'importe quel Iroko/Remake sert du >7% sur des parcs autrement plus qualis et diversifiés achetés sous leur valeur. Du coup je vois difficilement la collecte revenir, je peine à voir qui serait acheteur de Primopierre dans ces conditions et avec les alternatives de qualité que l'on connaît, en diversifié comme en thématique.

 

[Spouh]

Si tu veux mettre la formule complète, le calcul pour Remake Live en Spirit PER, TMI 30 % en entrée et en sortie devient, après impôts et frais du contrat de 0.5 %:

1 * (100/70) * (1 + 0.0648 - 0.005) * (1 -0.30) = 1.0598

Cela qui explique, pour un même effort d'épargne (on peut mettre 100 euros en PER quand on mettrait 70 euros en direct ou en AV), qu'on se trouve avec un rendement de 5.98 %

Bonjour,
Si l’on verse sur le PER en TMI 30 % et ressort en 11 % le calcul devient alors :

-> 1 * (100/70) * (1 + 0.0648 - 0.005) * (1 -0.282) = 1.0870

Mon calcul est t’il bon ?

Si tel est le cas, on obtient 8.7 % en prenant remake live comme exemple.

 

[sorcier]

Bonjour,
Si l’on verse sur le PER en TMI 30 % et ressort en 11 % le calcul devient alors :

-> 1 * (100/70) * (1 + 0.0648 - 0.005) * (1 -0.282) = 1.0870

Mon calcul est t’il bon ?

Si tel est le cas, on obtient 8.7 % en prenant remake live comme exemple.

Il me semble bon pour la part du capital généré si en cas de demande de dispense du PFU on est taxé au IR+PS. C'est un "si" que je n'ai pas vu. On voit toujours 30 % sans condition de revenus ni TMI.

Sauf vider votre PER, vous aller payer moins car il aura toujours une part bénéfice et une part capital. Pour la part du capital versé le taux à payer sera 11 % si TMI 11%. La combination PER + SCPI en cas de changement de tranche vers le bas est un moyen de préparer la retraite assez pertinent.

 

[Stef29]

Concernant le PER, idéalement c'est d'investir quand on est à au moins 30% de TMI et effectivement sortir à 11% de TMI.

 

[luluca]

Suite à vos retours, j'ai mis à jour le tableau selon vos remarques suivantes :
1) les loyers sont calculés non pas sur le montant après frais de souscription mais en fonction du montant réellement investi
2) J'ai ajouté 1/3 de l'Indice de Reconstitution des Prix en 2025

Je recopie colle mes hypothèses :
- uniquement en assurance-vie, pas en direct ni à crédit
- 0,5% de frais de versement chez Garance car versement >50k
- 100% SCPI chez Apicil / Boutique des Placements (impossible aujourd'hui, mais c'est pour la simulation).
- toujours une seule SCPI par assureur : Epsilon chez Apicil, Iroko chez Garance, Remake chez Spirica
- la TD 2023 sera la même en 2025 à 2029
- pas de re-valorisation des parts

--> Epsilon360 est gagnant

	Epsilon 360	Iroko Zen	Remake Live
	AV	AV	AV
	Boutique dP / Apicil	Garance	Linxea / Spirica
Versement initial	50 000,00 €	50 000,00 €	50 000,00 €
Délai de jouissance (mois)	2	3	1
Frais d'entrée (de souscr. ou vrst)	3,55%	0,50%	0,00%
Versement net de frais d'entrée	48 225,00 €	49 750,00 €	50 000,00 €
Taux distrib brut 2023	6,30%	7,10%	7,80%
Taux distrib net 2023	6,30%	6,10%	6,50%
Frais gestion AV	0,45%	0,60%	0,50%
Taux net de frais de gestion	5,85%	5,50%	6,00%
Fiscalité totale	30,00%	30,00%	30,00%
Taux final net	4,10%	3,85%	4,20%
Fin 2025	2 047,50 €	1 925,00 €	2 100,00 €
Revalo 1/3 IRP (7,6% Eps, 3,8% Iroko, 0 Remake)	1 266,67 €	633,33 €	- €
Fin 2026	2 131,35 €	1 999,11 €	2 188,20 €
Fin 2027	2 218,62 €	2 076,08 €	2 280,10 €
Fin 2028	2 309,48 €	2 156,01 €	2 375,87 €
Fin 2029	2 404,05 €	2 239,01 €	2 475,66 €
Rendement/ an sur 5 ans	4,95%	4,41%	4,57%

[td width="23.2747%"]Epsilon 360[/td]

J'en reviens à ce tableau.
* Pour Epsilon, c'est de toute façon impossible car Apicil cape à 25% la SCPI.
* Pour les 2 autres cas, c'est possible, mais ça donne des rendement de 4,5% nets.

Pour booster la performance, est-ce que vous conseillez la nue-propriété doublée d'un crédit ?
Comme je suis TRES débutant, je sollicite votre mansuétude, mais je me risque à vous poser des questions j'imagine déjà posées :
1) J'ai lu dans ce forum que la durée idéale de démembrement serait de 5 ans. Est-ce correct ?
2) Est-ce que la clé de démembrement est la même quel que soit l'assureur ? C'est intrinsèque à la SCPI ?
3) Si oui, j'ai fait une liste de 12 SCPI sur Epargnoo ci-dessous. Qu'est-ce qui justifie que PFO soit à 77% et Wemo à 82% ? 5% de différence c'est significatif.

	Démembrement 5 ans
Transitions Europe SCPI	80%
Wemo One SCPI	82%
Log In SCPI	79%
Coeur De Régions SCPI	77%
Cristal Life SCPI	80%
Alta Convictions SCPI	78,5%
Comète SCPI	80%
Cap Foncières & Territoires SCPI	80%
Coeur D'Europe SCPI	79%
Pfo SCPI	77%
Altixia Cadence Xii SCPI	78,5%
Activimmo SCPI	78%

​

4) Faut-il regarder les frais de souscription en TTC ou en HT ? Sur la SCPI Transitions Europe SCPI, les frais de souscription sont de 10% HT et 12% TTC. Le prix de la part à 200 EUR est-elle TTC ou HT ? Un peu perdu... Combien je paye au final.

5) Concrètement, comment se passe l'achat en nue pro et à crédit d'une SCPI : imaginons le cas de Transitions Europe SCPI avec 4% de cashback Epargnoo.
Les frais de souscription sont de 10% HT ou 12% TTC.
La clé de démembrement est de 80% sur 5 ans.
Est-ce que ça veut dire :
a) Je veux investir 10,000 EUR, dont 2,000 EUR à crédit sur 5 ans.
b) J'achète 10,000 EUR : à 200 EUR la part, ça aurait dû représenter 50 parts
c) Or, j'obtiens réellement 62,5 parts avec la décote de 80% : j'obtiens 10,000 / 80% =12,500 EUR
d) Parallèlement, je reçois les 4% de cashback sur mon compte courant (donc rien à voir avec la SCPI ou le calcul de la fiscalité), soit 4% x 10,000 = 400 EUR.
e) Je suis bloqué 5 ans
f) au bout de 5 ans, il y a une revalorisation de la part. Le prix de retrait étant de 180 EUR au moment de la souscription , disons que la revalorisation ramène ce prix de retrait à 200 EUR (la part vaudrait donc environ 220 EUR hypothétiquement dans 5 ans). Conséquence, ma fiscalité = 0. En effet, le démembrement permettrait cette optimisation fiscale. La plus value n'est pas calculée sur le montant de la part démembrée mais sur le montant de la part hors démembrement à la date de souscription.
Prix de la part à la souscription = 200 EUR
Prix de la part démembrée = 200 / 80% = 160 EUR (prix réellement payé)
Prix de retrait dans 5 ans = 200 EUR
Fiscalité = 0 car prix de la part à la souscription = prix de retrait

Conclusion = j'ai "payé " 10,000, je reçois 12,500 dans 5 ans, fiscalité 0, cashback = 400 EUR, intérêts du crédit = 400 EUR. Au bout de 5 ans, j'ai gagné 2,500 EUR, soit 25%, soit 4,6% / an.

Si tel est le cas, en quoi acheter en démembrement serait plus avantageux que d'acheter en assurance-vie ?

Merci bcp

 

[Spouh]

Il me semble bon pour la part du capital généré. Sauf vider votre PER, vous aller payer encore moins que cela car il aura toujours une part bénéfice et une part capital. Pour la part du capital versé le taux sera 11 %. La combination PER + SCPI en cas de changement de tranche vers le bas est un moyen de préparer la retraite assez pertinent.

Afficher la pièce jointe 34225

Merci beaucoup pour votre retour !

Dans ce cas de figure l’association PER + SCPI semble effectivement très pertinent, il ne reste plus qu’a espérer que des SCPI performantes soient ajoutées d’ici peu à certains contrats PER.

 

[sorcier]

Je suis en train de rélire. On dirait qu'on peut demander être dispensé du prélévement forfaitaire, mais je pense que de toute façon on paye le 30 % sur le capital généré.

EDIT: C'est le cas pour la sortie en capital mais pas pour la sortie en rente.

 

[Phil17000]

Conclusion = j'ai "payé " 10,000, je reçois 12,500 dans 5 ans, fiscalité 0, cashback = 400 EUR, intérêts du crédit = 400 EUR. Au bout de 5 ans, j'ai gagné 2,500 EUR, soit 25%, soit 4,6% / an.

Si tel est le cas, en quoi acheter en démembrement serait plus avantageux que d'acheter en assurance-vie ?

Ce n'est pas forcément plus avantageux que l'assurance-vie. Ca va dépendre des SCPI, principalement de leurs clés de démembrement mais également de leurs délais de jouissance et de leur taux de distribution.

 

[Buffeto]

ben à mon avis il vaut mieux garder et attendre ... je pense (enfin j'espere ) qu'on a atteint le plafond...

Moi j' aurais dit qu'on avait atteint le ..... Plancher plutôt

 

[Phil17000]

1) J'ai lu dans ce forum que la durée idéale de démembrement serait de 5 ans. Est-ce correct ?

Généralement, l'optimum est entre 5 et 8 ans mais pour certaines SCPI ça peut aller au-delà.

2) Est-ce que la clé de démembrement est la même quel que soit l'assureur ? C'est intrinsèque à la SCPI ?

Il n'y a pas d'assureur. Chaque société de gestion de SCPI définit ses clés de démembrement ("recommandées") pour sa SCPI.

3) Si oui, j'ai fait une liste de 12 SCPI sur Epargnoo ci-dessous. Qu'est-ce qui justifie que PFO soit à 77% et Wemo à 82% ? 5% de différence c'est significatif.

	Démembrement 5 ans
Transitions Europe SCPI	80%
Wemo One SCPI	82%
Log In SCPI	79%
Coeur De Régions SCPI	77%
Cristal Life SCPI	80%
Alta Convictions SCPI	78,5%
Comète SCPI	80%
Cap Foncières & Territoires SCPI	80%
Coeur D'Europe SCPI	79%
Pfo SCPI	77%
Altixia Cadence Xii SCPI	78,5%
Activimmo SCPI	78%

Bonne question. La volonté d'attirer des flux vers la nue-propriété ou l'usufruit selon le profil de la SCPI ?
En pratique, ça m'a surtout l'air très aléatoire.

 

[lebadeil]

Merci beaucoup pour votre retour !

Dans ce cas de figure l’association PER + SCPI semble effectivement très pertinent, il ne reste plus qu’a espérer que des SCPI performantes soient ajoutées d’ici peu à certains contrats PER.

Bonjour.
Oui en effet le PER avec SCPI est attractif.
Aujourd'hui, a part Spirica, pas beaucoup d'opportunités assureurs attractives en PER et SCPI, et limité à qq SCPI.
Entre autres, pas d'accès à Iroko Zen ni Epsilon360.