Les SCPI

[fclmac]

Bonjour,

je poste pour la 1ère fois car je me devais de vous remercier pour l'aide précieuse que vous apportez aux personnes comme moi qui n'ont pas vos compétences ou qui n'osent pas, de peur de raconter des bêtises.

Même si chacun d'entre nous a des objectifs patrimoniaux différents en rapport avec sa situation, vous êtes d'une grande aide dans la prise de décision , bien plus qu'un CGP.

Ayant des SCPI en direct , en assurance vie et plus récemment sur un PER, je n'avais pas poussé aussi loin que vous les calculs de rentabilité dans les différents cas.

Alors merci à tous pour vos analyses

 

[lebadeil]

Bonjour,

je poste pour la 1ère fois car je me devais de vous remercier pour l'aide précieuse que vous apportez aux personnes comme moi qui n'ont pas vos compétences ou qui n'osent pas, de peur de raconter des bêtises.

Même si chacun d'entre nous a des objectifs patrimoniaux différents en rapport avec sa situation, vous êtes d'une grande aide dans la prise de décision , bien plus qu'un CGP.

Ayant des SCPI en direct , en assurance vie et plus récemment sur un PER, je n'avais pas poussé aussi loin que vous les calculs de rentabilité dans les différents cas.

Alors merci à tous pour vos analyses

Bonjour et bienvenue @fclmac pour ton 1e message

 

[fclmac]

merci,

je suis également avec assiduité la file fonds datés mais la n'est pas le sujet

 

[darkmilou]

Bonjour,

Est-ce qu'il y a des membres ici qui ont déjà reçu des dividendes sur Iroko via l'AV Garance svp ?
C'est peut-être encore un peu tôt avec le délai de jouissance cela dit…

a voir le nombre de part que tu possède en iroko , loyer dit capitalisant sur garance

 

[AlbanLte]

Merci @luluca pour ton tableau comparatif qui donne une idée, la réflexion sur le couple Epsilon 360 / Apicil est coûteuse à mettre en œuvre puisqu’il te faut 200k à investir avec les contraintes du contrat.

 

[micaum]

Sur Fortuneo vie, c'est l'assureur Suravenir , donc avec 85% de loyer ?
La liste que j'ai retenue était celle qui se dégageait en terme de consensus , lorsque j'ai posé la question sur le forum, versus les AV applicables.

Je n'ai pas posé la question en détention directe ou en Nue Propriété.

Je voudrais revenir sur Transitions Europe dans les contrats Suravenir.
Il me semble que l’opprobre sur ce placement est très exagéré, voire erroné. Et ce malgré les 85% de distribution de Suravenir.
Je dispose par ailleurs d’autres SCPI en AV (sur contrats Spirica) : Remake, Activimmo, Epargne Pierre, Altixia cadence XII.
Ainsi que du Corum en direct et via Corum Life.
Sur les 5 derniers mois, le placement Transition Europe a été (de loin) le plus rentable.
J’ai investi 22500 € sur cette SCPI payé 97,5% de la valeur de souscription soit : 115,38 parts avec jouissance le mois suivant. (Par comparaison, si j’avais investi en direct avec 10% frais, j’aurais eu 101,25 parts)
Les versements sur les 5 derniers mois : 121,71 121,63 275,22 159,30 159,20 = 727,06
Soit en rendement annuel : 727,06 * 12/5 / 22500 = 7,75%
Dont il faut retirer 0,75% de frais sur UC, soit 7%. Pas une autre SCPI en AV n’a atteint ce résultat.

Bien évidemment, il faut voir sur la durée, mais je pense que cette option n’est pas à écarter a priori, car le fait d'acheter à 97,5% au lieu de 111% (Pour aboutir au même nombre de parts avec 10% frais) représente un avantage significatif.
Par ailleurs, Suravenir a désormais limité à 10k€ l'investissement total possible sur TE. Si c'était si intéressant pour eux (et si peu pour l'investisseur), ils n'auraient certainement pas appliqué cette limite.

 

[la marmotte]

Je suis sceptique sur la petite musique comme quoi c'est les acquéreurs de SCPI au travers de l AV qui ont déstabilisé le marché des SCPI. Qu'en pensez vous? Car si ce n'est pas le cas on peut continuer d'espérer avoir de nouvelles SCPI en AV
Mon raisonnement:
- la part des assureurs dans les SCPI est faible et le montant par investisseur et bien plus faible qu'en direct
-en AV on paye aussi des frais d'entrée donc on ne fait pas du trading. Il faut plusieurs années pour les amortir
- toutes les parts en attente ne viennent pas des AV mais de détenteurs en direct qui vendent
- seul 25 SCPI baissent et principalement sur du bureau périphérique, qui a vu sa renta baisser et ses locataires partir suite au télétravail et covid. Ces SCPi allaient se retrouver fragiliser dans tous les cas
- les scpi étaient endettés afin de sortir du rendement rapide dans les 6 mois de carence et n'ont pas supporter la hausse des taux
- les demandes d'évaluation du patrimoine devenus obligatoired ont montrées des investissements surpayés

Finalement les investisseurs via AV ont pu se sortir du piège plus facilement qu'en direct mais ils n'ont rien provoqué, les grosses scpi de buro étaient amenées à être sous pression

 

[lebadeil]

La photo de famille s'est agrandie, avec l'arrivée de @garnuts, @petit épargnant , @nico37
@Buffeto a récupéré sa plaque de modérateur
@Pascal 75 et @sorcier comptent parmi les experts de cette file

@sorcier a gagné la légion d'honneur de la patience et de l'entraide sur cette file SCPI
@Phil17000 et moi-même avons gagné une médaille sur la file des fonds datés.

 

[petit épargnant]

Je suis sceptique sur la petite musique comme quoi c'est les acquéreurs de SCPI au travers de l AV qui ont déstabilisé le marché des SCPI. Qu'en pensez vous? Car si ce n'est pas le cas on peut continuer d'espérer avoir de nouvelles SCPI en AV
Mon raisonnement:
- la part des assureurs dans les SCPI est faible et le montant par investisseur et bien plus faible qu'en direct
-en AV on paye aussi des frais d'entrée donc on ne fait pas du trading. Il faut plusieurs années pour les amortir
- toutes les parts en attente ne viennent pas des AV mais de détenteurs en direct qui vendent
- seul 25 SCPI baissent et principalement sur du bureau périphérique, qui a vu sa renta baisser et ses locataires partir suite au télétravail et covid. Ces SCPi allaient se retrouver fragiliser dans tous les cas
- les scpi étaient endettés afin de sortir du rendement rapide dans les 6 mois de carence et n'ont pas supporter la hausse des taux
- les demandes d'évaluation du patrimoine devenus obligatoired ont montrées des investissements surpayés

Finalement les investisseurs via AV ont pu se sortir du piège plus facilement qu'en direct mais ils n'ont rien provoqué, les grosses scpi de buro étaient amenées à être sous pression

Sans chercher des excuses à la mauvaise gestion de certaines sdg, on ne peut pas nier non plus que les assureurs sont à l'origine de l'embouteillage sur le marché des parts et si j'ai bien compris, sont passés devant bon nombre de petits porteurs.

Vu l'avenant de Spirica, on verra à l'avenir si il est toujours facile d'arbitrer.

Je trouve la politique de survenir vis à vis de transitions Europe plus responsable.

Personnellement je ne pense pas que je vais prendre du remake live en direct car elle me semble trop exposée aux assurances vie

 

[nikola31]

Je voudrais revenir sur Transitions Europe dans les contrats Suravenir.
Il me semble que l’opprobre sur ce placement est très exagéré, voire erroné. Et ce malgré les 85% de distribution de Suravenir.
Je dispose par ailleurs d’autres SCPI en AV (sur contrats Spirica) : Remake, Activimmo, Epargne Pierre, Altixia cadence XII.
Ainsi que du Corum en direct et via Corum Life.
Sur les 5 derniers mois, le placement Transition Europe a été (de loin) le plus rentable.
J’ai investi 22500 € sur cette SCPI payé 97,5% de la valeur de souscription soit : 115,38 parts avec jouissance le mois suivant. (Par comparaison, si j’avais investi en direct avec 10% frais, j’aurais eu 101,25 parts)
Les versements sur les 5 derniers mois : 121,71 121,63 275,22 159,30 159,20 = 727,06
Soit en rendement annuel : 727,06 * 12/5 / 22500 = 7,75%
Dont il faut retirer 0,75% de frais sur UC, soit 7%. Pas une autre SCPI en AV n’a atteint ce résultat.

Bien évidemment, il faut voir sur la durée, mais je pense que cette option n’est pas à écarter a priori, car le fait d'acheter à 97,5% au lieu de 111% (Pour aboutir au même nombre de parts avec 10% frais) représente un avantage significatif.
Par ailleurs, Suravenir a désormais limité à 10k€ l'investissement total possible sur TE. Si c'était si intéressant pour eux (et si peu pour l'investisseur), ils n'auraient certainement pas appliqué cette limite.

Coincidence. J’ai les mêmes SCPI certainement avec des pondérations différentes. Les 3 Corum en direct mais pas de Corum Life. Transition Europe sur Linxea Avenir qui limite l enveloppe. Ensuite Remake, Activimmo, Epargne Pierre, Altixia XII sur Spirit. Pour augmenter la pondération de Transition Europe, je peux éventuellement souscrire également sur Fortuneo que j ai mis en mode veille car le choix d’uc est très limité.
La limitation est probablement au niveau du contrat et pas au niveau Suravenir.

 

[Buffeto]

Sans chercher des excuses à la mauvaise gestion de certaines sdg, on ne peut pas nier non plus que les assureurs sont à l'origine de l'embouteillage sur le marché des parts

bien sur les assureurs sont grandement responsable de cette gabegie .....
en proposant des SCPI dans leurs AV et en les présentant comme des UC qu'on peut acheter et revendre au bout de 6 mois ....... ( et pour la plupart avec perte depuis la baisse de la valeur des parts ) ....

eux , les assureurs , ont pris leurs frais et n'encaissent aucune perte .....

 

[micaum]

Coincidence. J’ai les mêmes SCPI certainement avec des pondérations différentes. Les 3 Corum en direct mais pas de Corum Life. Transition Europe sur Linxea Avenir qui limite l enveloppe. Ensuite Remake, Activimmo, Epargne Pierre, Altixia XII sur Spirit. Pour augmenter la pondération de Transition Europe, je peux éventuellement souscrire également sur Fortuneo que j ai mis en mode veille car le choix d’uc est très limité.
La limitation est probablement au niveau du contrat et pas au niveau Suravenir.

Effectivement, la limitation dont je parle est sur Fortuneo vie

 

[lebadeil]

Je voudrais revenir sur Transitions Europe dans les contrats Suravenir.
Il me semble que l’opprobre sur ce placement est très exagéré, voire erroné. Et ce malgré les 85% de distribution de Suravenir.
Je dispose par ailleurs d’autres SCPI en AV (sur contrats Spirica) : Remake, Activimmo, Epargne Pierre, Altixia cadence XII.
Ainsi que du Corum en direct et via Corum Life.
Sur les 5 derniers mois, le placement Transition Europe a été (de loin) le plus rentable.
J’ai investi 22500 € sur cette SCPI payé 97,5% de la valeur de souscription soit : 115,38 parts avec jouissance le mois suivant. (Par comparaison, si j’avais investi en direct avec 10% frais, j’aurais eu 101,25 parts)
Les versements sur les 5 derniers mois : 121,71 121,63 275,22 159,30 159,20 = 727,06
Soit en rendement annuel : 727,06 * 12/5 / 22500 = 7,75%
Dont il faut retirer 0,75% de frais sur UC, soit 7%. Pas une autre SCPI en AV n’a atteint ce résultat.

Bien évidemment, il faut voir sur la durée, mais je pense que cette option n’est pas à écarter a priori, car le fait d'acheter à 97,5% au lieu de 111% (Pour aboutir au même nombre de parts avec 10% frais) représente un avantage significatif.
Par ailleurs, Suravenir a désormais limité à 10k€ l'investissement total possible sur TE. Si c'était si intéressant pour eux (et si peu pour l'investisseur), ils n'auraient certainement pas appliqué cette limite.

Si je ne me trompe pas , Transitions Europe est 100% etranger, donc en AV, ca doit faire mal entre le taux brut intial (certes brillant 8.16% en 2023), le taux net apres fiscaliité etrangere, et le taux net francais. Tout cela avec des frais d'entrée de 10% (peut etre moins sur Suravenir) et un loyer à 85% (Suravenir) ? un chiffre éventuel de rendement net net pour le comparer aux autres SCPI en AV ?

Ne vaut il pas mieux prendre cette SCPI en direct ?

 

[luluca]

Suite à vos retours, j'ai mis à jour le tableau selon vos remarques suivantes :
1) les loyers sont calculés non pas sur le montant après frais de souscription mais en fonction du montant réellement investi
2) J'ai ajouté 1/3 de l'Indice de Reconstitution des Prix en 2025

Je recopie colle mes hypothèses :
- uniquement en assurance-vie, pas en direct ni à crédit
- 0,5% de frais de versement chez Garance car versement >50k
- 100% SCPI chez Apicil / Boutique des Placements (impossible aujourd'hui, mais c'est pour la simulation).
- toujours une seule SCPI par assureur : Epsilon chez Apicil, Iroko chez Garance, Remake chez Spirica
- la TD 2023 sera la même en 2025 à 2029
- pas de re-valorisation des parts

--> Epsilon360 est gagnant

	Epsilon 360	Iroko Zen	Remake Live
	AV	AV	AV
	Boutique dP / Apicil	Garance	Linxea / Spirica
Versement initial	50 000,00 €	50 000,00 €	50 000,00 €
Délai de jouissance (mois)	2	3	1
Frais d'entrée (de souscr. ou vrst)	3,55%	0,50%	0,00%
Versement net de frais d'entrée	48 225,00 €	49 750,00 €	50 000,00 €
Taux distrib brut 2023	6,30%	7,10%	7,80%
Taux distrib net 2023	6,30%	6,10%	6,50%
Frais gestion AV	0,45%	0,60%	0,50%
Taux net de frais de gestion	5,85%	5,50%	6,00%
Fiscalité totale	30,00%	30,00%	30,00%
Taux final net	4,10%	3,85%	4,20%
Fin 2025	2 047,50 €	1 925,00 €	2 100,00 €
Revalo 1/3 IRP (7,6% Eps, 3,8% Iroko, 0 Remake)	1 266,67 €	633,33 €	- €
Fin 2026	2 131,35 €	1 999,11 €	2 188,20 €
Fin 2027	2 218,62 €	2 076,08 €	2 280,10 €
Fin 2028	2 309,48 €	2 156,01 €	2 375,87 €
Fin 2029	2 404,05 €	2 239,01 €	2 475,66 €
Rendement/ an sur 5 ans	4,95%	4,41%	4,57%

[td width="23.2747%"]Epsilon 360[/td]

 

[Nature]

Suite à vos retours, j'ai mis à jour le tableau selon vos remarques suivantes :
1) les loyers sont calculés non pas sur le montant après frais de souscription mais en fonction du montant réellement investi
2) J'ai ajouté 1/3 de l'Indice de Reconstitution des Prix en 2025

Je recopie colle mes hypothèses :
- uniquement en assurance-vie, pas en direct ni à crédit
- 0,5% de frais de versement chez Garance car versement >50k
- 100% SCPI chez Apicil / Boutique des Placements (impossible aujourd'hui, mais c'est pour la simulation).
- toujours une seule SCPI par assureur : Epsilon chez Apicil, Iroko chez Garance, Remake chez Spirica
- la TD 2023 sera la même en 2025 à 2029
- pas de re-valorisation des parts

--> Epsilon360 est gagnant

	Iroko	Remake Live
	AV	AV	AV
	Boutique dP / Apicil	Garance	Linxea / Spirica
Versement initial	50 000,00 €	50 000,00 €	50 000,00 €
Délai de jouissance (mois)	2	3	1
Frais d'entrée (de souscr. ou vrst)	3,55%	0,50%	0,00%
Versement net de frais d'entrée	48 225,00 €	49 750,00 €	50 000,00 €
Taux distrib brut 2023	6,30%	7,10%	7,80%
Taux distrib net 2023	6,30%	6,10%	6,50%
Frais gestion AV	0,45%	0,60%	0,50%
Taux net de frais de gestion	5,85%	5,50%	6,00%
Fiscalité totale	30,00%	30,00%	30,00%
Taux final net	4,10%	3,85%	4,20%
Fin 2025	2 047,50 €	1 925,00 €	2 100,00 €
Revalo 1/3 IRP (7,6% Eps, 3,8% Iroko, 0 Remake)	1 266,67 €	633,33 €	- €
Fin 2026	2 131,35 €	1 999,11 €	2 188,20 €
Fin 2027	2 218,62 €	2 076,08 €	2 280,10 €
Fin 2028	2 309,48 €	2 156,01 €	2 375,87 €
Fin 2029	2 404,05 €	2 239,01 €	2 475,66 €
Rendement/ an sur 5 ans	4,95%	4,41%	4,57%

[td width="23.2747%"]Epsilon 360[/td]

Même souci que tout à l'heure : erreur dans les intitulés de colonne. Il manque celui d'Espsilon 360°, donc les données ne correspondent pas aux SCPI affichées.

 

[Lukas]

Je m'étais intéressé à Transition Europe via l'AV Suravenir il y a quelques mois. Je n'ai pas retrouvé mon Excel mais juste mon post ici avec quelques calculs : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/tableaux-de-bords-scpi-en-av-2023-2024.48979/post-583862

tldr : pas intéressant sauf à vouloir faire du trading de scpi et parier sur la hausse du prix de la part.

 

[luluca]

Même souci que tout à l'heure : erreur dans les intitulés de colonne. Il manque celui d'Espsilon 360°, donc les données ne correspondent pas aux SCPI affichées.

Décidemment, ... j'ai corrigé. Merci

 

[micaum]

Si je ne me trompe pas , Transitions Europe est 100% etranger, donc en AV, ca doit faire mal entre le taux brut intial (certes brillant 8.16% en 2023), le taux net apres fiscaliité etrangere, et le taux net francais. Tout cela avec des frais d'entrée de 10% (peut etre moins sur Suravenir) et un loyer à 85% (Suravenir) ? un chiffre éventuel de rendement net net pour le comparer aux autres SCPI en AV ?

Ne vaut il pas mieux prendre cette SCPI en direct ?

Bonsoir, relisez mon post. Il fournit des éléments chiffrés factuels. Réponses à vos interrogations :
- Sur 2024, le rendement versé est 7,75%. Soit 7% net de frais. donc 7% "rendement net net".
- Il n'y a pas 10% de frais d'entrée. C'est même -2,5% (97,5% du prix). Les frais ne sont pris qu'à la sortie.

Si quelqu'un qui possède des TE en direct peut fournir le taux des versements 2024 à date pour comparer. Comme les 7,75% correspondent à 85% cela devrait donner 9,12%. exact ?

 

[Benoît 00]

#RemakeLiveNetFiscal (update)

Comparaison d'un investissement Remake Live sur 1 an en AV, PER, et en direct

Ci dessous , une mise à jour du tableau, avec l'explication de la fiscalité à 0 sur PER / Spirica pour des epargnants à TMI entrée et Sortie 30% , thanks to @sorcier.

Des commentaires sur les calculs pour aider les nouveaux entrants, et garder une traçabilité.

Afficher la pièce jointe 34147

Hello, bravo et merci pour ton tableau.

Je ne comprends juste pas trop pourquoi tu ne prends pas en compte la fiscalité du PER. La fiscalité « s’annule » sur la part du capital :
tu verses 100€ que tu défiscalises et tu les refiscalises à la sortie, je suis d’accord ça s’annule (à TMI équivalente).
Mais la part d’intérêts donc en l’occurrence 5,98€ va être assujettie à la flat tax alors qu’elle n’avait pas donné droit à une déduction puisqu’il ne s’agit pas d’un versement mais d’une plus value. Pour moi il n’y a pas de raisons de ne pas la considérer..

Pour un peu plus de réalisme (ou pessimisme) on pourrait aussi imaginer une augmentation voire une suppression de la flat tax d’ici le départ à la retraite..

 

[luluca]

@lebadeil
Comment as tu calculé stp tes IRP Epsilon et Iroko Zen stp ?

Je trouve :
* Iroko : 209,94/200-1 = 4,97%
* Epsilon : 272,65/252-1 = 8,19%