Nature
Contributeur régulier
C'est marrant, ChatGPT m'a ajouté un détail à ton beau dessin :Phil17000 a dit:Clairement, le capital fixe vous permettrait de racheter des parts à prix bradés
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Les SCPI
Phil17000
Contributeur régulier
Sauvé par la diversification, le DiversificatorNature a dit:
nico37
Contributeur régulier
du coup lors de la dernière fois il me semble que le passage en capital fixe avait été rejeté lors du vote ? est ce ca? si oui ça veut dire que Primopierre reste en capital variable ?Pascal 75 a dit:
Jacques Sparreau
Contributeur
Je n'ai plus trop de dry powder disponible pour les 6-8 mois à venir, et après ça j'ai prévu de commencer par compléter mon bag de SCPI quali à K variable, donc s'ils y passent vite, ça m'empêchera d'en acheterPhil17000 a dit:Clairement, le capital fixe vous permettrait de racheter des parts à prix bradés
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Mais au delà de ça, un passage en K fixe me permettrait effectivement en théorie, si j'avais de la marge financière, ou à des personnes autres que moi, de racheter à prix bradé des parts, mais sans diluer les porteurs existants.
Là où l'alternative, une baisse de la valeur nominale des parts tout en restant à K variable, me permettrait également, à moi ou à tous les autres requins ou autres néo-acheteurs, d'acheter là aussi des parts à prix bradé, mais cette fois en diluant les porteurs existants puisqu'il y aurait achat de nouvelles parts nouvellement émises sous la valeur de reconstitution.
Bref, dans les deux cas, la composante "permettre à d'autres d'acheter des parts à vil prix" est là, mais dans le cas du passage en K fixe, ça a au moins le mérite de ne pas diluer les porteurs préexistants.
Phil17000
Contributeur régulier
A capital variable, les prix de souscription et de retrait vont nettement diminuer mais resteront à peu près cohérents avec la nouvelle valeur des actifs sous-jacents (qui ont malheureusement bien baissé).Jacques Sparreau a dit:Je n'ai plus trop de dry powder disponible pour les 6-8 mois à venir, et après ça j'ai prévu de commencer par compléter mon bag de SCPI quali à K variable, donc s'ils y passent vite, ça m'empêchera d'en acheter
Mais au delà de ça, un passage en K fixe me permettrait effectivement en théorie, si j'avais de la marge financière, ou à des personnes autres que moi, de racheter à prix bradé des parts, mais sans diluer les porteurs existants.
Là où l'alternative, une baisse de la valeur nominale des parts tout en restant à K variable, me permettrait également, à moi ou à tous les autres requins ou autres néo-acheteurs, d'acheter là aussi des parts à prix bradé, mais cette fois en diluant les porteurs existants puisqu'il y aurait achat de nouvelles parts nouvellement émises sous la valeur de reconstitution.
Bref, dans les deux cas, la composante "permettre à d'autres d'acheter des parts à vil prix" est là, mais dans le cas du passage en K fixe, ça a au moins le mérite de ne pas diluer les porteurs préexistants.
La baisse de ces prix allègera la file d'attente en dissuadant les ventes et en attirant de nouveaux intérêts acheteurs
Alors, qu'en capital fixe, vous pourrez proposer aux vendeurs désespérés un montant dérisoire, voire ridicule, pour les débarrasser de leurs parts et certains, en manque de liquidités, n'auront pas d'autre choix puisque le mécanisme de retrait n'existera plus
Avouez que c'est quand même très différent
D'ailleurs, j'encourage les vendeurs potentiels de SCPI illiquides à mettre en concurrence les acheteurs potentiels (par exemple, via ce forum) pour éviter de se faire flouer trop profondément dans une négociation déséquilibrée.
Dernière modification:
Msimmo
Contributeur régulier
Phil17000 a dit:A capital variable, les prix de souscription et de retrait vont nettement diminuer mais resteront à peu près cohérents avec la nouvelle valeur des actifs sous-jacents (qui ont malheureusement bien baissé).
La baisse de ces prix allègera la file d'attente en dissuadant les ventes et en attirant de nouveaux intérêts acheteurs
Alors, qu'en capital fixe, vous pourrez proposer aux vendeurs désespérés un montant dérisoire, voire symbolique, pour les débarrasser de leurs parts et certains, en manque de liquidités, n'auront pas d'autre choix puisque le mécanisme de retrait n'existera plus
Avouez que c'est quand même très différent
D'ailleurs, j'encourage les vendeurs potentiels de SCPI illiquides à mettre en concurrence les acheteurs potentiels (par exemple, via ce forum) pour éviter de se faire flouer trop profondément dans une négociation déséquilibrée.
Capital variable : la sdg propose 30% de baisse
Capital fixe : la baisse pourrait dépasser 40 à 50%
Il reste la possibilité de rester en capital variable et d'organiser un marché secondaire.
Mais il faudra quand même que le prix rentre de nouveau dans le tunnel des +-10%.
Nico75007
Membre
Attirer des acheteurs ????? Franchement, pas un jour ne passe sans que je me demande comment Praemia, Ex-Primonial va faire pour restaurer un minimum d'attractivité sur ses produits et collecter positivement????
Je suis investis assez sérieusement sur Capimmo, Primopierre, PatrimoCommerce & Primovie... LA TOTALE !!!
Je n'ai rien vendu et j'essuie les platres.. . et franchement, je ne suis pas prêt de leur filer à nouveau un seul euros....
Maintenant, il faut des décisions courageuses et audacieuses pour restaurer une confiance plus que dégradé et je pense que ça passe par un passage au K fixe pour certaines SCPI et pour d'autres :
- un engagement de la SdG de ne pas céder ses bijoux de famille et de continuer à délivrer du rendement indépendemment de la collecte
- suppression ou réduction drastique des frais d'achat et de gestion
- réduction du délai de jouissance
Je pense qu'il faut expérimenter sur 6 mois une offre 0 frais d'entrée, délai de jouissace 1 mois...mais même ça je ne suis pas convaincu que ça relancerait la collecte....
Je suis investis assez sérieusement sur Capimmo, Primopierre, PatrimoCommerce & Primovie... LA TOTALE !!!
Je n'ai rien vendu et j'essuie les platres.. . et franchement, je ne suis pas prêt de leur filer à nouveau un seul euros....
Maintenant, il faut des décisions courageuses et audacieuses pour restaurer une confiance plus que dégradé et je pense que ça passe par un passage au K fixe pour certaines SCPI et pour d'autres :
- un engagement de la SdG de ne pas céder ses bijoux de famille et de continuer à délivrer du rendement indépendemment de la collecte
- suppression ou réduction drastique des frais d'achat et de gestion
- réduction du délai de jouissance
Je pense qu'il faut expérimenter sur 6 mois une offre 0 frais d'entrée, délai de jouissace 1 mois...mais même ça je ne suis pas convaincu que ça relancerait la collecte....
Pascal 75
Contributeur régulier
C'était la tendance annoncée officieusement en AGE car les institutionnels sont ultra présents ...nico37 a dit:
Phil17000
Contributeur régulier
Je pense qu'il faut surtout trouver un niveau de prix qui offre un rendement attractif aux nouveaux entrants, probablement avec une décote sur les actifs en portefeuille réévalués, sans pour autant sacrifier les anciens porteurs en supprimant la porte de sortie du capital variable.Nico75007 a dit:
Regardez les carnets d'ordres des SCPI à capital fixe. C'est une boucherie.
sorcier
Contributeur régulier
Nico75007 a dit:
Bonjour,
Alors pourquoi rester avec eux? Est-ce que vous pensez avoir un rendement meilleur avec ces actifs qu'avec d'autres du même type? Par exemple, changer Capimmo par Remake Live ne vous coûte rien.
Au minimum il fallait réagir quand le rendement des SCI était inférieur aux fonds monétaires.
Jacques Sparreau
Contributeur
A capital variable, les nouveaux entrants à -30% voire plus (on verra jusqu'où les cancres vont dégringoler) dilueront les personnes qui ont acheté plein pot, c'est le risque qui n'existe pas en capital fixe. La dilution est un vrai problème pour tous les détenteurs de parts quelle que soit la classe d'assets (Private Equity, SCPI, Actions,cryptos,...).Phil17000 a dit:A capital variable, les prix de souscription et de retrait vont nettement diminuer mais resteront à peu près cohérents avec la nouvelle valeur des actifs sous-jacents (qui ont malheureusement bien baissé).
La baisse de ces prix allègera la file d'attente en dissuadant les ventes et en attirant de nouveaux intérêts acheteurs
Alors, qu'en capital fixe, vous pourrez proposer aux vendeurs désespérés un montant dérisoire, voire ridicule, pour les débarrasser de leurs parts et certains, en manque de liquidités, n'auront pas d'autre choix puisque le mécanisme de retrait n'existera plus
Avouez que c'est quand même très différent
D'ailleurs, j'encourage les vendeurs potentiels de SCPI illiquides à mettre en concurrence les acheteurs potentiels (par exemple, via ce forum) pour éviter de se faire flouer trop profondément dans une négociation déséquilibrée.
Pour ce qui est du passage en K fixe, ça permet effectivement aux acheteurs de faire des offres basses, à la loyale dans un carnet d'ordres transparent.
Là où pour le K variable, en plus des achats qui diluent les porteurs existants, il existe un marché secondaire organisé de manière artisanale en ordre dispersé, avec des gens qui bradent leurs parts sur Leboncoin ou autres. Donc de facto un marché secondaire existe en Capital Variable aussi, c'est juste plus sale.
Pour ce qui est des "personnes en manque de liquidités qui n'ont pas le choix", c'est déjà le cas à l'heure actuelle, vu que "le mécanisme de retrait" qui "n'existera plus [si passage en K fixe]"... n'existe déjà plus, les personnes qui essayent de vendre font face à des listes d'attente de plus de 10 ans pendant que leurs parts se font diluer, et si dans les 10-15 ans d'attente elles ont besoin d'argent, elles vendent autre chose que leurs SCPI... ou bien elles se débrouillent pour reproduire sous le manteau et en moins bien les mécaniques de marché secondaire d'une SCPI en capital fixe, et se débrouiller pour vendre au prix qu'on veut bien leur offrir sur LBC ou autre.
Bref, aucun des problèmes posés par le passage en K fixe n'est absent dans la situation d'une SCPI à K fixe en détresse.
Pascal 75
Contributeur régulier
Je préfère aussi, de loin, Comète à Mistral qui est trop récente à mon goûtlebadeil a dit:
Je préfère aussi nettement Alderan à Swiss life
lebadeil
❤️
Comete n'apparait pas dans ton tableau AV , donc pas disponible sur cette enveloppe ?Pascal 75 a dit:Je préfère aussi, de loin, Comète à Mistral qui est trop récente à mon goût
Je préfère aussi nettement Alderan à Swiss life
Pascal 75
Contributeur régulier
Une info pour les porteurs "malheureux" d'Edissimmo.
Un fonds de remboursement vient d'être mis en place.
Les demandes de rachats en attente pourront donc être honorées MAIS à un prix décoté de 13,8% soit 151,46 € au lieu de 175,73 (VR actuelle)
Cette SCPi n'ayant que peu d'avenir je me demande (en fonction du temps de détention) si cette possibilité n'est pas une opportunitée ...
D'autre part, cela nous donne un exemple de décote possible pour un Fonds de remboursement.
Un fonds de remboursement vient d'être mis en place.
Les demandes de rachats en attente pourront donc être honorées MAIS à un prix décoté de 13,8% soit 151,46 € au lieu de 175,73 (VR actuelle)
Cette SCPi n'ayant que peu d'avenir je me demande (en fonction du temps de détention) si cette possibilité n'est pas une opportunitée ...
D'autre part, cela nous donne un exemple de décote possible pour un Fonds de remboursement.
Dernière modification:
Phil17000
Contributeur régulier
Vous faites l'hypothèse que la baisse de 30% ne permettra pas de ramener de la liquidité et qu'un marché secondaire "sale" perdurera.Jacques Sparreau a dit:
Je ne suis pas d'accord. Tout à un prix. Si on me vend les actifs de Primopierre réévalués à leur valeur actuelle, donc avec un rendement en ligne avec le marché, je suis prêt à en acheter et je ne pense pas être le seul dans ce cas.
A un prix de marché honnête la file d'attente finira par se purger naturellement.
Par ailleurs, il n'y a diluation que si on fait entrer les nouveaux en dessous de la valeur actuelle des actifs.
D'où l'intérêt pour les porteurs de rester en capital variable et que la SDG fixe un prix proche de la valeur des actifs à la date actuelle.
Pascal 75
Contributeur régulier
Aucune AV ne propose Comète actuellement. Dispo en Directlebadeil a dit:
Pour autant, je n'irai pas sur Mistral même en AV
Nature
Contributeur régulier
J'ai été voir, mais rien vu.Jacques Sparreau a dit:
Tu as des liens ? Je serai curieux de lire le texte des annonces.
Jacques Sparreau
Contributeur
La baisse de près de 20% vue jusqu'à maintenant n'a pas entamé les délais de >10 ans pour vendre. Au contraire, ça continue de s'allonger. Ce qu'on sait donc, à l'heure actuelle, c'est que 20% ne suffisent pas du tout. Il faut baisser davantage pour juste arrêter l'augmentation du nombre de parts en attente et le faire stagner, puis encore plus pour résorber peu à peu cette file d'attente. Pas sûr que 30% suffisent. On verra.Phil17000 a dit:
Sinon, pour "un rendement en ligne avec le marché", soit de l'ordre des 7% que servent les bons élèves qui collectent et trouvent des acheteurs, il faudrait que le prix de la part tombe sous les 115€ (j'ai fait l'hypothèse que la baisse de dividendes annoncée par Primopierre allait amener le dividende par part 2024 à 8€ environ, ça sera peut-être moins). Et encore, je suis resté sur 7,00%, je ne suis pas allé chercher les 7,2%, 7,50% ou >8% que les meilleures font.
Pour ce qui est de la dilution, elle se produit uniquement si le prix d'achat des nouvelles parts est inférieur à la valeur de reconstitution, et donc si le nouveau prix se situe dans la moitié inférieure du canal de +/-10%. Mais il me semble avoir lu que c'est ce que Primopierre veut faire, avec un prix qui sera inférieur à la valeur de reconstitution, donc dilution il y aura si la SCPI reste en capital variable.
Jacques Sparreau
Contributeur
J'avais vu notamment du Pierval sur LBC. Il y avait également des discussions à ce propos sur ce fil au cours des derniers mois. Je crois que ça parlait de forums, de LBC et de quelques autres canaux pour les ventes OTC.Nature a dit:
la marmotte
Contributeur
Super tableau. Une rq de cosmétique, à voit si elle apporte qq chose. Ta ligne IRP, qui est le ratio entre ta valeur de reconstitution et ton prix de souscription, est ce que tu ne la repositionerais pas juste au dessus de ces 2 lignes pour plus de lisibilité. Les personnes qui ne connaissent pas ta ref IRP y verraient la correspondance immédiatement.lebadeil a dit:
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