Les SCPI

[Demyos]

Je ne sais pas trop si l'on trouve le % d'institutionnels dans la doc "pré-contractuelle" ?
Quel % d'institutionnels y as tu trouvé stp ?

Total ci dessus : 2 354 000 parts institutionnels
donc 12,4% des 18 948 000 parts actuelles
Mais il ne s'agit que d'une estimation basée sur les votes au CdS donc aucune exhaustivité garantie.

D'autre part, merci de ta réponse car cela m'a donné envie de regarder le dernier rapport trimestriel ...

Les chiffres sont malheureusement catastrophiques :

Dette : 32.7% (le max règlementaire est 40%) ...
Nombre de parts en attente de retrait : 1 379 734 ... (un grave problème de décollecte et de liquidité)
Prix de souscription de 168 € versus une VR de 154,44 € ... (large sur-cote)
TOF : 85.9% ... (très mauvais)
WALB : 3.65 ans ... (pas bon non plus)

Et je ne parle même pas des ventes "forcées" que nous avons vu passer et des nombreux départs du staff "Direction" de Primonial.

Désolé, je faisais référence à un message précédent et j'ai oublié de citer...
J'enlève mes moufles la prochaine fois

 

[Pascal 75]

Bilan de l'AG PFGP de Périal.

Le bilan est assez négatif (à mon sens) ;

- Un TD de 4.34% sans intérêt au regard du spread actuel.

- Une dette très importante (33% de la K). Stratégie de gestion de la dette pour le moins opaque.

- 25% d'institutionnels (énorme !) forte présente d'Axa

- WALB de 3.7 années (un peu juste)

- Une collecte net minime : 16 M€ au 31/12/2023

- Une cible patrimoniale trop réduite et trop thématique : Bureaux en ile de France

- 3 millions de parts en attente de rachat

- SCPI en situation de surcote de 2% : Prix (458 €) versus VR (449,73€)

- L'expertise de juin 2024 devrait encore baisser la VR de 1.5 % ...

- Uniquement 2 biens acquis en 2023 (ce qui témoigne de l'absence de collecte) dont l'un à seulement 5% de rendement.

- Un RAN énorme afin de renforcer artificiellement le TD

- Un CdS assez "complaisant".

- UN TOF particulièrement bas : 88,9% (11.1% de locaux vacants en recherche de locataires)

- Valorisation des actifs en baisse de 12,8% en 2023.


Je cherche qq points positifs :

- L'ancienneté de la SCPi leur permet de réaliser des plus values grâce à la vente de leur pépites.

- Délais de jouissance réduit à 1 mois (mais ce n'est pas un signe de bonne santé)

- Une seule baisse de prix.

- Objectif de TD 2024 : 5% (peut-être un peu optimiste ?)

Perspectives 2024 :



J'oubliais ... le buffet était vraiment top ...
Mais, au niveaux des résultats, ce n'est pas brillant ... (vos avis ?)

 

[Nature]

J'oubliais ... le buffet était vraiment top ...

Tu finiras comme enquêteur du guide Michelin ! Puis restaurateur de luxe pour les pétés de thunes du forum MoneyVox

 

[Phil17000]

J'oubliais ... le buffet était vraiment top ...
Mais, au niveaux des résultats, ce n'est pas brillant ... (vos avis ?)

Si tu inclus le bénéfice en nature du buffet, peut-être que le rendement global n'est pas si mauvais

 

[Pascal 75]

Si tu inclus le bénéfice en nature du buffet, peut-être que le rendement global n'est pas si mauvais

Etonnamment, il n'y a pas de corrélation entre la bonne santé des SCPI et la qualité de l'accueil et du buffet ...

Sinon, qq a t-il pu se rendre aux AG de Norma Capital ce jour ?
De bonnes news ?

 

[Benoît 00]

j’ai reçu aujourd’hui mon invitation pour l’AG de transition Europe. Mais il semblerait qu’ils ne proposent pas non plus de visio…

 

[Pascal 75]

j’ai reçu aujourd’hui mon invitation pour l’AG de transition Europe. Mais il semblerait qu’ils ne proposent pas non plus de visio…

Hélas non.
J'y serais.
Par expérience, il y aura seulement un café et un verre d'eau.

Je ferai un feed-back si tu es intéressé.
Si tu as des questions précises, n'hésite pas ; Je les relaierai

 

[Sluwp]

Je cherche qq points positifs :

- L'ancienneté de la SCPi leur permet de réaliser des plus values grâce à la vente de leur pépites.

Merci du retour. Attention cet argument est régulièrement utilisé de façon fallacieuse par les vieilles SCPI. En effet seule une vente à un prix supérieur aux dernières valeurs d'expertises enrichit réellement la SCPI. Si vous vendez au prix d'expertise, vous n'enrichissez pas la SCPI puisque la PV latente était déjà prise en compte dans la valeur de la SCPI. Il y a même un appauvrissement car il faut payer les frais de vente et de rachat des biens, de l'impôt sur la PV et si en plus vous distribuez cette PV vous réduisez d'autant la valeur de la SCPI.

Dans le contexte actuel distribuer de la PV peut certes aider à collecter mais augmente aussi le risque de devoir baisser le prix de part.

 

[Pascal 75]

En attendant que le en AV se réveille et pouvoir facilement revenir sur Remake :

Sur spirica (MtX PmT ou autres) ; Je peux indiquer :

- Epargne Pierre
- Activimo
- Altixia Cadence XII
- Pierval Santé (malgré un fort tx étranger -à voir-)
- PFO (avec moins d'entrain)

Et je m'arrête là ... pour les autres SCPi disponibles, je passe mon tour ...
(vos avis ?)

Ne pas oublier Epsilon 360 dispo sur APICIL qui va probablement augmenter sa valo début Juillet.

Et, ... les 3 Corum ...
Seules scpi "historiques" hyper performentes depuis 12 ans (> 6%)

J'ai fait pas mal de bêtises dans mon portefeuille SCPI il y a 12/15 ans ans car je n'y connaissais rien.
Or, il est très difficile (parfois contre-productif ?) en SCPI d'exécuter une rotation de portefeuille.

Il est donc super important de bien choisir dés le départ

 

[plop962]

J'ai fait pas mal de bêtises dans mon portefeuille SCPI il y a 12/15 ans ans car je n'y connaissais rien.

Pour le néophyte comme moi qui vient d'investir, avec ce recul de 12/15 ans c'est quoi les erreurs ? Que je voie si je les ai faites et si je peux les éviter la prochaine fois avant d'attendre 15 ans..

 

[Pascal 75]

Pour le néophyte comme moi qui vient d'investir, avec ce recul de 12/15 ans c'est quoi les erreurs ? Que je voie si je les ai faites et si je peux les éviter la prochaine fois avant d'attendre 15 ans..

Merci de ta question

Les "bêtises" possibles en SCPI :

-> Investir chez Amundi (Jamais investir chez les bancaires)
-> Les SCPi à K fixe et, plus encore, les SCPI fiscales.
-> Investir chez Primonial (ça, je ne pouvais pas l'anticiper )
-> Investir en SCPI françaises (en direct) et étrangères (en AV) -> il faut faire l'inverse
(Sauf pour Corum - les deux univers (direct et AV) sont OK -).
-> Investir sur des thématiques trop dépendantes de la bonne santé de l'économie.
Je préfère les diversifiées actuellement (à qq exceptions près).
-> Mal doser et mal paramétrer la duration de mes NPs en fonction de mes objectifs
-> Multiplier les crédits dédiés générant une gestion fiscales trop compliquée
-> Pas anticipé l'opportunité de créer une SCi dédiée à mes SCPI ...
-> Je ne connaissais pas certaines opportunités de cash back chez "Louve" ou chez "Moniwan"
-> Je ne connaissais pas les courtiers dédiés en ligne permettant de souscrire électroniquement pour éviter de déforester plusieurs forêts en formulaires papiers chez des CGP classiques et parfois incompétents

... la liste est longue "c'est là qu'est l'os hélas" (de Funès)

PS : N'hésitez pas à ajouter toutes les "bêtises" à ne pas faire que j'aurais oublié ou de pointer celles qui vous paraissent fausses.
Je trouve l'exercice intéressant pour aider solidairement les nouveaux entrants

 

[Buffeto]

plus encore, les SCPI fiscales.

mon expérience sur cette file

 

[Mat-1975]

En attendant que le Afficher la pièce jointe 29884 en AV se réveille et pouvoir facilement revenir sur Remake :

Sur spirica (MtX PmT ou autres) ; Je peux indiquer :

- Epargne Pierre
- Activimo
- Altixia Cadence XII
- Pierval Santé (malgré un fort tx étranger -à voir-)
- PFO (avec moins d'entrain)

Et je m'arrête là ... pour les autres SCPi disponibles, je passe mon tour ...
(vos avis ?)

Ne pas oublier Epsilon 360 dispo sur APICIL qui va probablement augmenter sa valo début Juillet.

Et, ... les 3 Corum ...
Seules scpi "historiques" hyper performentes depuis 12 ans (> 6%)

J'ai fait pas mal de bêtises dans mon portefeuille SCPI il y a 12/15 ans ans car je n'y connaissais rien.
Or, il est très difficile (parfois contre-productif ?) en SCPI d'exécuter une rotation de portefeuille.

Il est donc super important de bien choisir dés le départ

C'est top tout le "coaching" que tu nous fais sur les SCPI ! Merci !

Puis-je ajouter qu'il y a la possibilité de prendre également du Iroko Zen en PER "assuranciel" Placement-Direct.fr ISR UMR ? (sans aucune volonté de relancer le débat PER )

A plus!
Mathieu

 

[Pascal 75]

C'est top tout le "coaching" que tu nous fais sur les SCPI ! Merci !

Puis-je ajouter qu'il y a la possibilité de prendre également du Iroko Zen en PER "assuranciel" Placement-Direct.fr ISR UMR ? (sans aucune volonté de relancer le débat PER )

A plus!
Mathieu

Merci
Tu as absolument raison.

J'y ai d'ailleurs souscrit depuis 2023.
Seule option pour "faire" de l'Iroko en AV/PER (voir ma synthèse PER)

Je recopie la synthèse :

 

[Phil17000]

Bonjour,
Parmi les SCPI sans frais d'entrée, si vous deviez en choisir une seule pour un investissement en nue-propriété, vous miseriez sur Iroko Zen ou Remake Live (et pourquoi) ?

Pour diversifier davantage, il y a aussi une SCPI récente : Sofidynamic qui offre des clés de démembrement très avantageuses pour les nue-propriétaires.



On arrive sur des TRI net d'impôts supérieur à 5.5% sur des durées de 7 à 9 ans.
A condition que la part n'ait pas baissé d'ici l'échéance bien entendu ... mais comme le gérant est expérimenté et qu'ils constituent le portefeuille dans un environnement propice aux achats, c'est une hypothèse raisonnable.

 

[Pascal 75]

Pour diversifier davantage, il y a aussi une SCPI récente : Sofidynamic qui offre des clés de démembrement très avantageuses pour les nue-propriétaires.

Afficher la pièce jointe 29888

On arrive sur des TRI net d'impôts supérieur à 5.5% sur des durées de 7 à 9 ans.
A condition que la part n'ait pas baissé d'ici l'échéance bien entendu ... mais comme le gérant est expérimenté et qu'ils constituent le portefeuille dans un environnement propice aux achats, c'est une hypothèse raisonnable.

J'ai des réserves sur cette SCPI "sofidynamique" qui n'est composé, pour l'instant que du fameux centre commercial d'Aulnay Parinor dans le 93. Connaissant bien cette zone de non droit républicain, je n'investirai pas

Je constate cependant que les clefs de répartition sont très bonnes. Merci

Je serais plus ouvert à Immorente qui possède aussi Parinor mais dont la granulométrie et la diversité d'investissement est très correcte + importante liquidité. Je reste un peu réservé sur leur stratégie d'investissement en 2023. (vos avis ?)

Idem sur Comète qui n'a acheté, pour l'instant, qu'un immeuble (visiblement mal situé et dont personne ne voulait) au sud de Milan (mais je peux me tromper).

Pour moi ces SCPi arrivent trop tard au regard du pic des taux (sauf élections aberrantes) afin de profiter pleinement des rendements actuels.
N'oublions pas que les délais de transaction en immobiliers sont assez longs.

Ce n'est que mon avis ... totalement ouvert à d'autres perspectives ...

 

[Deedjo]

J'ai des réserves sur cette SCPI "sofidynamique" qui n'est composé, pour l'instant que du fameux centre commercial d'Aulnay Parinor dans le 93. Connaissant bien cette zone de non droit républicain, je n'investirai pas

Je constate cependant que les clefs de répartition sont très bonnes. Merci

Je serais plus ouvert à Immorente qui possède aussi Parinor mais dont la granulométrie et la diversité d'investissement est très correcte + importante liquidité. Je reste un peu réservé sur leur stratégie d'investissement en 2023. (vos avis ?)

Idem sur Comète qui n'a acheté, pour l'instant, qu'un immeuble (visiblement mal situé et dont personne ne voulait) au sud de Milan (mais je peux me tromper).

Pour moi ces SCPi arrivent trop tard au regard du pic des taux (sauf élections aberrantes) afin de profiter pleinement des rendements actuels.
N'oublions pas que les délais de transaction en immobiliers sont assez longs.

Ce n'est que mon avis ... totalement ouvert à d'autres perspectives ...

Pour Comète, cette dernière a aussi fait l'acquisition d'un centre de loisir dans la banlieue de Madrid : [lien réservé abonné]

 

[Phil17000]

Merci pour ton analyse @Pascal 75

J'ai des réserves sur cette SCPI "sofidynamique" qui n'est composé, pour l'instant que du fameux centre commercial d'Aulnay Parinor dans le 93. Connaissant bien cette zone de non droit républicain, je n'investirai pas

Effectivement, il faut espérer que ça soit rapidement dilué.
Suite à la mise en tête de gondole chez Boursobank, les actifs pourraient augmenter rapidement et permettre d'autres achats. Par ailleurs, les taux longs pourraient rester élevés quelque temps.
Je suis d'accord que ça fait beaucoup d'incertitudes . A voir si le rendement rémunère suffisamment ces risques ...

 

[Demyos]

Pour diversifier davantage, il y a aussi une SCPI récente : Sofidynamic qui offre des clés de démembrement très avantageuses pour les nue-propriétaires.

Afficher la pièce jointe 29888

On arrive sur des TRI net d'impôts supérieur à 5.5% sur des durées de 7 à 9 ans.
A condition que la part n'ait pas baissé d'ici l'échéance bien entendu ... mais comme le gérant est expérimenté et qu'ils constituent le portefeuille dans un environnement propice aux achats, c'est une hypothèse raisonnable.

Faire des SCPI sans frais en nue pro, c'est bien, bien plus malin.
Lorsque vous devenez plein propriétaire, vous n'assumez pas les frais de souscription initiaux puisque prix de souscription = prix de retrait. Le TRI est mécaniquement amélioré.
C'est d'ailleurs dommage que cela ne se voie pas dans les clés en première analyse.

 

[plop962]

-> Investir en SCPI françaises (en direct) et étrangères (en AV) -> il faut faire l'inverse

Sur ce point en particulier, est-ce que c'est une vérité absolue ? ce n'est pas un peu dépendant aussi de la situation personnelle et surtout fiscale de chacun ?

Dans mon cas par exemple, j'ai du cash à investir, des revenus fonciers en moins que je veux récupérer par les dividendes immédiatement (ou presque), aucune AV de +de 8 ans où je peux faire de la scpi, et un faible TMI à 11%, je n'ai donc fait pour l'instant que des SCPI en direct et en pleine propriété. Et je ne pense pas du coup que ca soit si important que ca vu mon TMI que soit francais ou étrangères, je me trompe quelque part ou mon raisonnement tient plus ou moins la route ?