Les SCPI

[plop962]

Je préfère les diversifiées actuellement (à qq exceptions près).

Lesquelles d'exception d'ailleurs ?

Merci en tout cas pour ce bel exercice d'analyse.

 

[Mat-1975]

Faire des SCPI sans frais en nue pro, c'est bien, bien plus malin.
Lorsque vous devenez plein propriétaire, vous n'assumez pas les frais de souscription initiaux puisque prix de souscription = prix de retrait. Le TRI est mécaniquement amélioré.
C'est d'ailleurs dommage que cela ne se voie pas dans les clés en première analyse.

Hello !

puis je rétorquer : "faire des SCPI sans frais en NP" , c'est forcément avec des SCPI jeunes, donc c'est un risque au niveau TD+VL à l'horizon de l'arrivée de la PP ...

A plus !

Mathieu

 

[Sluwp]

Il reste cependant assez difficile d'identifier les "bonnes" SCPI. Je suis le marché depuis 10 ans maintenant et je peux vous dire que les SCPI conseillées en 2014, 2019 et 2024 ne sont pas vraiment les mêmes. Et certaines SCPI de 2014 sont devenues assez mauvaises (par exemple car le gérant a été racheté).

Faire des SCPI sans frais en nue pro, c'est bien, bien plus malin.
Lorsque vous devenez plein propriétaire, vous n'assumez pas les frais de souscription initiaux puisque prix de souscription = prix de retrait. Le TRI est mécaniquement amélioré.
C'est d'ailleurs dommage que cela ne se voie pas dans les clés en première analyse.

Intéressant. Il y a quand même une petite particularité, la moitié en gros de l'ex commission de souscription est prélevée sous forme d'une commission sur les acquisitions sur ces SCPI. En pratique cela veut dire qu'elle "vous" sera remboursée si vous vendez au prix de retrait, mais le prix de retrait n'est valable que s'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Dans le cas contraire, cette commission "réapparait".

 

[Pascal 75]

Sur ce point en particulier, est-ce que c'est une vérité absolue ? ce n'est pas un peu dépendant aussi de la situation personnelle et surtout fiscale de chacun ?

Dans mon cas par exemple, j'ai du cash à investir, des revenus fonciers en moins que je veux récupérer par les dividendes immédiatement (ou presque), aucune AV de +de 8 ans où je peux faire de la scpi, et un faible TMI à 11%, je n'ai donc fait pour l'instant que des SCPI en direct et en pleine propriété. Et je ne pense pas du coup que ca soit si important que ca vu mon TMI que soit francais ou étrangères, je me trompe quelque part ou mon raisonnement tient plus ou moins la route ?

Merci de ton retour.

1/ Tu n'as pas besoin d'AV de plus de 8 ans pour faire de la scpi.
Il est toujours intéressant de pouvoir bénéficier à terme de l'enveloppe fiscale de l'AV
Il vaut mieux faire de la française car les assureurs gardent pour eux le crédit d'impôts (sauf Corum).
Il y a des avantages et des inconvénients pour chacune des 2 possibilités (direct et AV)
J'aime bien une répartition 70(direct)/30(AV) ou 80/20

2/ En direct, les scpi étrangères te permettent d'éviter les prélèvements sociaux et de bénéficier d'une fiscalité généralement plus favorable (on prends 25 ou 26% en moyenne?)
Il est vrai que j'ai fait mes calculs pour une TMI de 30%. A 11%, ton avantage sera sûrement un peu moindre.
Ceci dit : 11+17,2 ça fait qd même 29,2% ...

Pour en discuter, ce n'est qu'une perspective personnelle.

 

[Pascal 75]

Lesquelles d'exception d'ailleurs ?

Merci en tout cas pour ce bel exercice d'analyse.

Activimmo et Pierval Santé

 

[moietmoi]

Ne pas oublier Epsilon 360 dispo sur APICIL qui va probablement augmenter sa valo début Juillet.

Question pratique.. est il encore temps?
A supposer une augmentation au 1 er juillet.
Si le contrat d'AV est déjà ouvert.
Ordre aujourd'hui " d'achat" d'Epsilon 360" .
A quel date et a quelle valo, seront elles inscrites à mon actif d'uc ?
Et même questionnement pour un contrat à ouvrir...
Si quelqu'un sait...

 

[Pascal 75]

Question pratique.. est il encore temps?
A supposer une augmentation au 1 er juillet.
Si le contrat d'AV est déjà ouvert.
Ordre aujourd'hui " d'achat" d'Epsilon 360" .
A quel date et a quelle valo, seront elles inscrites à mon actif d'uc ?
Et même questionnement pour un contrat à ouvrir...
Si quelqu'un sait...

Je ne sais pas trop vu la panne chez Linxea.
Chez Spirica j'aurais dit oui mais avec apicil ...
Vois avec eux et tiens nous au courant car c'est une question d'actualité

 

[Mat-1975]

Je ne sais pas trop vu la panne chez Linxea.
Chez Spirica j'aurais dit oui mais avec apicil ...
Vois avec eux et tiens nous au courant car c'est une question d'actualité

De plus je crois avoir lu que pour Epsilon360, tout se faisait par demande papier chez Lynxea Zen...

 

[Deedjo]

Je ne sais pas trop vu la panne chez Linxea.
Chez Spirica j'aurais dit oui mais avec apicil ...
Vois avec eux et tiens nous au courant car c'est une question d'actualité

Le problème c'est qu'on ne sait pas quand Linxea va être de nouveau opérant

@Mat-1975 : pourtant ils parlent de 100% en ligne

 

[PLL2166]

Bonjour à tous

Je viens sur ce fil car j'aurais quelques questions sur les SCPI Corum en AV, notamment pour toi @Pascal 75 qui en a aussi bien en direct qu'en AV si j'ai bien compris.

1) Concernant le crédit d'impôt. J'ai du mal à comprendre de quoi il s'agit concrètement, est il possible d'avoir une explication, même succinte, la dessus ? Étant donné que Corum redistribue ce crédit, quel TRI prendre en compte dans le tableau de @Pascal 75 pour le prendre en compte ?

2) Sur Corum Life on peut souscrire au maximum à 55% de SCPI et 25% de fonds euro. Cependant, cette proportion s'applique t elle en permanence sur l'encours ou simplement sur le versement ? Plus précisément je me posais la question dans le cas où j'aurais besoin de retirer le fond euros (pour un projet immo ou un impératif de vie), serais-je forcer d'arbitrer de la poche SCPI ? Auquel cas vu les frais de souscriptions ce serait la cata.

C'est la raison pour laquelle je penchais plus pour un impératif sur versement mais sans certitude.

Merci d'avance pour vos réponses et votre participation à ce forum qui est une vraie mine d'or

 

[Pascal 75]

1) Concernant le crédit d'impôt. J'ai du mal à comprendre de quoi il s'agit concrètement, est il possible d'avoir une explication, même succinte, la dessus ? Étant donné que Corum redistribue ce crédit, quel TRI prendre en compte dans le tableau de @Pascal 75 pour le prendre en compte ?

Il y a un mécanisme fiscal particulier pour les SCPi qui investissent hors de France :
Soit un crédit d'impôt (pour éviter la double fiscalité) soit le taux effectif.
Pour le crédit d'impôt, en direct, tu remplis la 2047 pour qu'il te soit reversé.
En AV .. que nenni ... l'assureur le garde ... sauf ..... Corum (sympa qd même )

2) Sur Corum Life on peut souscrire au maximum à 55% de SCPI et 25% de fonds euro. Cependant, cette proportion s'applique t elle en permanence sur l'encours ou simplement sur le versement ? Plus précisément je me posais la question dans le cas où j'aurais besoin de retirer le fond euros (pour un projet immo ou un impératif de vie), serais-je forcer d'arbitrer de la poche SCPI ? Auquel cas vu les frais de souscriptions ce serait la cata.

Ceci s'applique sur l'encours.

 

[ApprentiEpargnant]

Ceci dit : 11+17,2 ça fait qd même 29,2%

J'ai refait les calculs plusieurs fois et j'obtiens 28.2%.

Une chance qu'@Aristide ne soit pas passé pas par ici!

 

[Pascal 75]

J'ai refait les calculs plusieurs fois et j'obtiens 28.2%.

Une chance qu'@Aristide ne soit pas passé pas par ici!

Merci @ApprentiEpargnant

J'aurai interdiction de souscrire des SCPi durant 3 mois ou alors je t'invite aux prochains buffets d'Amundi ?

Oui, @Aristide aurait tiré à boulets rouge
En tout cas, désolé pour l'erreur.

Et j'en ai fait une autre :
Le taux moyen étranger est plutôt de 20% (26,375 %, c'est uniquement la fiscalité immobilière allemande).

Autre possibilité de formule (contestée) :
Fiscalité étrangère : "TMI-Tx moyen"

 

[PLL2166]

Il y a un mécanisme fiscal particulier pour les SCPi qui investissent hors de France :
Soit un crédit d'impôt (pour éviter la double fiscalité) soit le taux effectif.
Pour le crédit d'impôt, en direct, tu remplis la 2047 pour qu'il te soit reversé.
En AV .. que nenni ... l'assureur le garde ... sauf ..... Corum (sympa qd même )

Ceci s'applique sur l'encours.

Ah oui effectivement merci ! Mais du coup le TRI proposé dans ton tableau est à lire comment vis à vis du crédit d'impôt ? Finalement cela signifie que le TRI brut est bien ce que l'on touchera en AV non?

Mais du coup dans le cas d'un reequilibrage nécessaire suite à un rachat partiel, comment sont pris en compte les frais de souscriptions de SCPI ? Ça fait que l'épargnant est grandement perdant non?

 

[ApprentiEpargnant]

Merci @ApprentiEpargnant

J'aurai interdiction de souscrire des SCPi durant 3 mois ou alors je t'invite aux prochains buffet d'Amundi ?

Ça ira.
Pour cette fois!

 

[Moneypenny75]

Agefi du 20 juin : »l’Aspim a indiqué s’attendre à de nouvelles baisses à la suite de la campagne d’évaluation des actifs de mi- année demandée par l’AMF ».

 

[Pascal 75]

Ah oui effectivement merci ! Mais du coup le TRI proposé dans ton tableau est à lire comment vis à vis du crédit d'impôt ? Finalement cela signifie que le TRI brut est bien ce que l'on touchera en AV non?

Mais du coup dans le cas d'un reequilibrage nécessaire suite à un rachat partiel, comment sont pris en compte les frais de souscriptions de SCPI ? Ça fait que l'épargnant est grandement perdant non?

Le TRI est bien brut de fiscalité : dividende + PV éventuelle.

En direct :

La fiscalité sur les PV sera personnelle en fonction de sa TMI
La fiscalité sur les ddes sera celle décrite précédemment avec éventuellement un avantage certain pour les scpi étrangères.

En AV :

Pas de fiscalité sur la PV tant que tu ne sors pas de l'enveloppe fiscale.
Sur les ddes : mécanisme idem qu'en direct sauf que les assureurs gardent les crédits d'impôts sauf Corum.

Je ne sais pas si j'ai répondu complètement ?

N'hésitez pas à compléter et/ou à corriger

 

[PLL2166]

Le TRI est bien brut de fiscalité : dividende + PV éventuelle.

En direct :

La fiscalité sur les PV sera personnelle en fonction de sa TMI
La fiscalité sur les ddes sera celle décrite précédemment avec éventuellement un avantage certain pour les scpi étrangères.

En AV :

Pas de fiscalité sur la PV tant que tu ne sors pas de l'enveloppe fiscale.
Sur les ddes : mécanisme idem qu'en direct sauf que les assureurs gardent les crédits d'impôts sauf Corum.

Je ne sais pas si j'ai répondu complètement ?

N'hésitez pas à compléter et/ou à corriger

C'est parfait et pédagogique, un grand merci

 

[Pascal 75]

Agefi du 20 juin : »l’Aspim a indiqué s’attendre à de nouvelles baisses à la suite de la campagne d’évaluation des actifs de mi- année demandée par l’AMF ».

Oui, mais elles seront moindres cette fois selon les retours des SDG (ils ont déjà les résultats en interne).

Pas plus de 1,5 ou 2% j'espère.

Donc peu de conséquences immédiates sur les prix de souscription.

Après, avec le flou politique actuel ... tout est possible

 

[Mat-1975]

Bonjour à tous

Je viens sur ce fil car j'aurais quelques questions sur les SCPI Corum en AV, notamment pour toi @Pascal 75 qui en a aussi bien en direct qu'en AV si j'ai bien compris.

1) Concernant le crédit d'impôt. J'ai du mal à comprendre de quoi il s'agit concrètement, est il possible d'avoir une explication, même succinte, la dessus ? Étant donné que Corum redistribue ce crédit, quel TRI prendre en compte dans le tableau de @Pascal 75 pour le prendre en compte ?

2) Sur Corum Life on peut souscrire au maximum à 55% de SCPI et 25% de fonds euro. Cependant, cette proportion s'applique t elle en permanence sur l'encours ou simplement sur le versement ? Plus précisément je me posais la question dans le cas où j'aurais besoin de retirer le fond euros (pour un projet immo ou un impératif de vie), serais-je forcer d'arbitrer de la poche SCPI ? Auquel cas vu les frais de souscriptions ce serait la cata.

C'est la raison pour laquelle je penchais plus pour un impératif sur versement mais sans certitude.

Merci d'avance pour vos réponses et votre participation à ce forum qui est une vraie mine d'or

Bonne question !
Je suis à 2 doigts de souscrire...
Mais cette allocation obligatoire me rend "nerveux"