Les SCPI

[Pascal 75]

Peut-être ajouter qu'il est dommage de prendre des parts de SCPI européennes en PER?
Car double imposition, d'abord de source étrangère lors du versement des loyers sur le PER, puis en sortie dans X années, vos retraits seront fiscalisés.
Si vous optez pour des 100% françaises, vous ne subissez pas cette double imposition.

Après au final ce qui compte c'est le taux de rendement final, mais la double imposition peut vraiment faire mal.

Oui, merci de ce rappel @ApprentiEpargnant

Remake est à 65% "étranger".
Ce n'est pas du tout cata (vu le TD de 7.79% en 2023) mais pas "optimal".

Epsilon 360 parait mieux adaptée (100% France) et possibilité de réévaluation du prix (affaire à suivre ...)

 

[alexlabo]

Epsilon 360 parait mieux adaptée (100% France) et possibilité de réévaluation du prix (affaire à suivre ...)

J'ai cherché à souscrire des parts d'Epsilon360 en assurance vie en début d'année. J'ai laissé tomber assez rapidement car elle n'était proposée que dans les contrats Apicil avec des conditions très restrictives (50% max de SCPI, 25% max par SCPI).

 

[Stef29]

Même avis que @Philou75.
Très bonne SCPI
Afficher la pièce jointe 29219

En PER je resterai sur un % minoritaire pour Remake en me concentrant sur les SCPI plus historiques et à haut rendement.
Raison : En fonction de votre âge le PER étant un support de très très long terme

Arbitrer du fonds Euros vers des SCPi est une bonne stratégie au regard de l'objectif du PER.
Un % max de +/- 10 à 15 % en fonds Euro paraît raisonnable histoire d'avoir un tampon de sécurité ? (vos avis ?)

En AV, le raisonnement est différent (moyen / long terme toujours en fonction de votre âge) : Dans ce cas, les SCPI hyper performantes (TD > 6.5%) peuvent être éventuellement majoritaires dans votre portefeuille.

Note : Juste un "avis" ... d'un épargnant qui ne dispose pas de l'IA (J'hésite vu le prix de la version payante)

Remarque ; Sauf erreur grossière ; Aucun investissement n'est "mauvais" à partir du moment ou vous le comprenez et êtes "à l'aise" avec

J'ai 55 ans...
Oui je pense arbitrer environ 15% du fonds euro vers Remake.
A+

 

[Philou75]

J'ai 55 ans...

Alors le PER s’y prête bien si TMI au moins 30%

 

[Stef29]

Alors le PER s’y prête bien si TMI au moins 30%

C'est le cas

 

[Stef29]

Oui, merci de ce rappel @ApprentiEpargnant

Remake est à 65% "étranger".
Ce n'est pas du tout cata (vu le TD de 7.79% en 2023) mais pas "optimal".

Epsilon 360 parait mieux adaptée (100% France) et possibilité de réévaluation du prix (affaire à suivre ...)

Epsilon n'est pas disponible dans le per linxea spirit.

 

[Pascal 75]

Epsilon n'est pas disponible dans le per linxea spirit.

Absolument

Epsilon n'est disponible que chez Apicil.
Linxea Zen ou Intencial par exemple.

 

[Pascal 75]

Explosion du nombre de parts en retrait chez Primonial depuis le T4 2023 :

Primopierre :


Primovie :


Primonial va peut-être passer à l'eau du robinet et au pain sec pour les prochaines AG ?

 

[plop962]

Je crois que ce qui me surprend le plus c'est qu'ils arrivent encore à collecter. Quelqu'un pourrait m'expliquer ça ? Qu'est-ce qui fait que certains sont à l'achat sur des SCPI comme ça ? Ils ont tellement confiance dans la SDG et dans le patrimoine qu'ils se disent qu'ils achètent des parts décotées qui finiront par remonter un jour ?

 

[Buffeto]

Je crois que ce qui me surprend le plus c'est qu'ils arrivent encore à collecter. Quelqu'un pourrait m'expliquer ça ?

sans en racheter moi je garde ...

voici mes chiffres : 2976€ de distri cumulés pour un invest valorisé à 5261 € ....
voilà un investissement créé ex nihilo ( à crédit ) qui ne m'aura quasiment rien couté d'ici 7 à 8 ans .....

je c continue ma stratégie de Band H
MA SYNTHÈSE PATRIMONIALE

31​

Nombre de parts

5 261,94 €​

Valeur estimée

4,21 %​

Taux de distribution

65,54 €​

Dernière distribution
1è trim. 2024

2 976,65 €​

Distributions cumulées
depuis l’origine

 

[Pascal 75]

Pendant que Primonial se débat dans les difficultés :

Pour Remake ; un nouvel achat à plus de 7% de rendement ...

Remake Live vient de faire l'acquisition à Lyon du siège du groupe de e-commerce LDLC, leader français du high-tech online.​

Les points clés de l'immeuble : ​ Un immeuble de 7 348 m² construit en 2017 et certifié "BREEAM In-Use Excellent" Localisé au cœur de la zone tertiaire de la Techlid de Lyon (ouest Lyonnais), 2ème pôle tertiaire de l’agglomération Lyonnaise (1,2 million de m² / 16 000 établissements / 71 000 emplois) Comprend le siège social de LDLC, l’Ecole LDLC et un bâtiment de services, qui propose notamment à ses occupants un amphithéâtre, un espace de co-working, une salle de sport, un grand réfectoire. L’immeuble bénéficie par ailleurs de nombreux espaces verts extérieurs et terrasses. Occupé à 100% par le Groupe LDLC, leader français du high-tech online. 5,5 ans de WALB (durée résiduelle du bail) Un rendement de 7,31%

 

[Bossuet]

#tableauSCPI en AV 30.05.2024



En pdf :

 

[Atys]

Accès valeur pierre de BNP que je possède a bradé l'immeuble de LDLC à remake que je possède aussi . C'est kafkaïen.
LDLC semble bien géré malgré un CA en légère baisse. Ils ont fait beaucoup de bruit dernièrement pour leur semaine de 4 jours en forfait jour pour les cadres.

 

[Bossuet]

Accès valeur pierre de BNP que je possède a bradé l'immeuble de LDLC à remake que je possède aussi .

Diverses lectures et traductions possibles :

1/ Accès valeur pierre a vendu à bon prix un actif non stratégique, en Province lointaine, pour conforter sa stratégie d'acquisition et de valorisation d'actifs parisiens haut de gamme.

2/ Remake a acheté, pour un prix reflétant les baisses actuelles du marché, un actif de haute qualité, au sein d'une très grande métropole régionale, dans la perspective de forts rendements et de bonnes plus values à venir.

Finalement, vous avez fait deux bonnes affaires d'un seul coup et vous allez finir très riche !

Et moi aussi qui suis dans le même cas !

 

[Pascal 75]

Je tente une introspection .

Je m'interroge sur le mécanisme économique ayant impliqué une baisse des valorisations immobilières / SCPI.

------------------------------

Je tente un brouillon de réflexion (et je m'excuse par avance pour les erreurs ou imprécisions - je compte sur vos remarques et corrections -) :

> Suite à la montée de l'inflation, la BCE a entamée une stratégie d'augmentation (peut-être trop tardive et trop brutale - mais c'est un autre sujet -) des taux en juillet 2022.

Note : C’est la Banque Centrale Européenne (BCE) qui fixe les taux d’intérêts à court terme, appelés « taux directeurs

Ces taux à court terme ont impacté les taux à long terme (qui impactent les crédits immobiliers).
Les taux longs réagissent aux anticipations de croissance (impactées par les taux courts) de l’économie et à l’inflation.

> Nous aboutissons donc (avant le 6 juin 2024) à des Taux à court terme de +/- 4% et des taux à long terme à +/- 3% (inversion de la courbe des taux - normalement signe de récession -).

Cette augmentation des taux a eu (notamment) pour conséquence d'augmenter les rendements des nouvelles obligations (et de baisser les rendements des anciennes obligations).

Cette augmentation des rendements obligataires a eu comme conséquence de focaliser les investisseurs sur cette classe d'actif au détriment des autres classes et, bien sur, de l'immobilier.

Or, les loyers ne pouvant suivre le rythme de l'inflation et de l'augmentation des taux afin que les rendements immobiliers reste concurrentiels (spread), il a fallu "jouer" sur le levier "Prix".

Baisser les prix (à loyers constants) permet d'augmenter les rendements.

Les prix de l'immobilier (et donc des sous-jacents de nos SCPI/SCI) ont donc baissé ...

Inversement, avec la baisse des taux directeurs, les mécanismes décrits ce dessus devraient s'inverser et les prix de l'immobilier devraient remonter très progressivement.

Encore désolé si je suis confus ou si je suis dans l'erreur (je tente juste de comprendre l'enchainement des évènements économiques ... )

 

[ApprentiEpargnant]

Je tente une introspection .

Je m'interroge sur le mécanisme économique ayant impliqué une baisse des valorisations immobilières / SCPI.

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Je tente un brouillon de réflexion (et je m'excuse par avance pour les erreurs ou imprécisions - je compte sur vos remarques et corrections -) :

> Suite à la montée de l'inflation, la BCE a entamée une stratégie d'augmentation (peut-être trop tardive et trop brutale - mais c'est un autre sujet -) des taux en juillet 2022.

Note : C’est la Banque Centrale Européenne (BCE) qui fixe les taux d’intérêts à court terme, appelés « taux directeurs

Ces taux à court terme ont impacté les taux à long terme (qui impactent les crédits immobiliers).
Les taux longs réagissent aux anticipations de croissance (impactées par les taux courts) de l’économie et à l’inflation.

> Nous aboutissons donc (avant le 6 juin 2024) à des Taux à court terme de +/- 4% et des taux à long terme à +/- 3% (inversion de la courbe des taux - normalement signe de récession -).

Cette augmentation des taux a eu (notamment) pour conséquence d'augmenter les rendements des nouvelles obligations (et de baisser les rendements des anciennes obligations).

Augmenter le rendement des nouvelles obligations oui mais cela n'a pas fait baisser le rendement des anciennes.
Cela a fait baisser leur valeur liquidative, mais leur rendement si vous en aviez dans le portefeuille n'a pas changé.

Cette augmentation des rendements obligataires a eu comme conséquence de focaliser les investisseurs sur cette classe d'actif au détriment des autres classes et, bien sur, de l'immobilier.

Il y a les fonds monétaires qui ont récupéré énormément d'encours également.

Or, les loyers ne pouvant suivre le rythme de l'inflation et de l'augmentation des taux afin que les rendements immobiliers reste concurrentiels (spread), il a fallu "jouer" sur le levier "Prix".

Baisser les prix (à loyers constants) permet d'augmenter les rendements.

Les prix de l'immobilier (et donc des sous-jacents de nos SCPI/SCI) ont donc baissé ...

Inversement, avec la baisse des taux directeurs, les mécanismes décrits ce dessus devraient s'inverser et les prix de l'immobilier devraient remonter très progressivement.

Je pense que l'immobilier va continuer à souffrir encore un moment.

Encore désolé si je suis confus ou si je suis dans l'erreur (je tente juste de comprendre l'enchainement des évènements économiques ... )

Vous avez parfaitement résumé la situation.

 

[Phil17000]

Je tente une introspection .

Je m'interroge sur le mécanisme économique ayant impliqué une baisse des valorisations immobilières / SCPI.

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Je tente un brouillon de réflexion (et je m'excuse par avance pour les erreurs ou imprécisions - je compte sur vos remarques et corrections -) :

> Suite à la montée de l'inflation, la BCE a entamée une stratégie d'augmentation (peut-être trop tardive et trop brutale - mais c'est un autre sujet -) des taux en juillet 2022.

Note : C’est la Banque Centrale Européenne (BCE) qui fixe les taux d’intérêts à court terme, appelés « taux directeurs

Ces taux à court terme ont impacté les taux à long terme (qui impactent les crédits immobiliers).
Les taux longs réagissent aux anticipations de croissance (impactées par les taux courts) de l’économie et à l’inflation.

> Nous aboutissons donc (avant le 6 juin 2024) à des Taux à court terme de +/- 4% et des taux à long terme à +/- 3% (inversion de la courbe des taux - normalement signe de récession -).

Cette augmentation des taux a eu (notamment) pour conséquence d'augmenter les rendements des nouvelles obligations (et de baisser les rendements des anciennes obligations).

Cette augmentation des rendements obligataires a eu comme conséquence de focaliser les investisseurs sur cette classe d'actif au détriment des autres classes et, bien sur, de l'immobilier.

Or, les loyers ne pouvant suivre le rythme de l'inflation et de l'augmentation des taux afin que les rendements immobiliers reste concurrentiels (spread), il a fallu "jouer" sur le levier "Prix".

Baisser les prix (à loyers constants) permet d'augmenter les rendements.

Les prix de l'immobilier (et donc des sous-jacents de nos SCPI/SCI) ont donc baissé ...

Inversement, avec la baisse des taux directeurs, les mécanismes décrits ce dessus devraient s'inverser et les prix de l'immobilier devraient remonter très progressivement.

Encore désolé si je suis confus ou si je suis dans l'erreur (je tente juste de comprendre l'enchainement des évènements économiques ... )

Globalement en ligne avec ton analyse.
Je mettrais juste un (petit) bémol sur la partie en gras. Les obligations et les SCPI dépendent des taux longs et ceux-ci pourraient ne pas être mécaniquement impactés par la baisse des taux courts, étant donné que cette baisse a déjà été intégrée dans les rendements au cours du mouvement ayant eu lieu en fin d'année dernière.

Aujourd'hui le 10 ans allemand n'est qu'à 2.6% et l'OAT 3.1%. Ce n'est pas très élevé.

Globalement, à l'équilibre, les taux longs c'est l'inflation (environ 2% pour l'Europe) + la croissance potentielle (environ 1% pour la France), et on ne doit pas être loin de ce niveau d'équilibre.
Ca baissera certainement un peu, mais je pense qu'on restera durablement plus élevé que la décennie 2010.

 

[ApprentiEpargnant]

Ca baissera certainement un peu, mais je pense qu'on restera durablement plus élevé que la décennie 2010.

Oui entièrement d'accord avec cette vision, c'est d'ailleurs la raison de mon scepticisme sur le marché immobilier à moyen terme.
En achetant à crédit sur 20 ans, on est quand-même aux alentours d'une augmentation de 50% du coût de revient par rapport à il y a deux ans.
Ce n'est pas les 10% de baisse du marché qui vont faire une grande différence.

En sachant qu'en France en 2022, 84% des achats immobiliers de RP se sont fait à Crédit, si les taux d'emprunt ne baissent pas, on s'en va vers une longue descente des prix des logements.

 

[ODL]

Peut-être ajouter qu'il est dommage de prendre des parts de SCPI européennes en PER?
Car double imposition, d'abord de source étrangère lors du versement des loyers sur le PER, puis en sortie dans X années, vos retraits seront fiscalisés.
Si vous optez pour des 100% françaises, vous ne subissez pas cette double imposition.

Après au final ce qui compte c'est le taux de rendement final, mais la double imposition peut vraiment faire mal.

Pourquoi, si l'on opte pour une SCPI 100%Fr. , on ne subit pas la double imposition?


(Rien à voir mais) Pour info/rappel, on est pas obligé de clôturer un PER dès sa retraite. On peut le faire plus tard ; ce qui laisse la possibilité de baisser sa TMI...
De plus, on est pas obligé de débloquer tout d'un coup (ex. OER Linxea c'est 2k€ mini)
Ces 2 infos peuvent être utiles pour limiter ou minimiser l'imposition du PER...

 

[Buffeto]

De plus, on est pas obligé de débloquer tout d'un coup (ex. OER Linxea c'est 2k€ mini)

c'est ce que je fais mais ça ne change en rien l'imposition ....

Ces 2 infos peuvent être utiles pour limiter ou minimiser l'imposition du PER...