La ruée vers les SCI

[Warren]

Effectivement mais si le prix des parts a baissé on peut très bien garder la scpi pour le long terme et toucher les loyers, certes fortement imposés.
Comme iroko est jeune il vaut mieux ne pas investir une trop grosse somme de toute manière

La stratégie devrait alors être l'inverse : j'investis en SCPI pour le long terme et si, par miracle, je peux faire +15% en trois ans, alors je revends.

 

[D-Jack]

Effectivement mais si le prix des parts a baissé on peut très bien garder la scpi pour le long terme et toucher les loyers, certes fortement imposés.
Comme iroko est jeune il vaut mieux ne pas investir une trop grosse somme de toute manière

Ticket d'entrée min= 5K
Ah zut on est dans la file "SCI" ...désolé @lebadeil

 

[CharlyBgood]

L'immo a toujours été le (quasi) seul investissement des Français. Avec le fonds euros. Bref tout ce qu'il ne faut pas faire.

Je suis d'accord avec toi.
Mais il faut aussi se rendre à l'évidence : l'immo c'est 2/3 du patrimoine des Français.

Et reconnaissons le : c'est le couple rendement / risque le + sympa et aussi l'investissement à la portée de (presque) tous

 

[Warren]

Je suis d'accord avec toi.
Mais il faut aussi se rendre à l'évidence : l'immo c'est 2/3 du patrimoine des Français.

Et reconnaissons le : c'est le couple rendement / risque le + sympa et aussi l'investissement à la portée de (presque) tous

L'inculture des Français en matière financière est notoire. L'immobilier est ce qu'il y a de plus imposé en France. Son seul intérêt en tant que placement est de pouvoir emprunter et faire un peu de levier. Pas vraiment à la portée de tous non plus. En plus complètement illiquide. C'est souvent un investissement que l'on fait pour d'autres raisons (émotionnelles, affectives, ...) que purement financières.

 

[Buffeto]

L'inculture des Français en matière financière est notoire. L'immobilier est ce qu'il y a de plus imposé en France. Son seul intérêt en tant que placement est de pouvoir emprunter et faire un peu de levier. Pas vraiment à la portée de tous non plus. En plus complètement illiquide. C'est souvent un investissement que l'on fait pour d'autres raisons (émotionnelles, affectives, ...) que purement financières.

que de poncifs ...
l'immobilier à crédit est évidemment le seul moyen d'augmenter son patrimoine quand on a que son salaire ...
il est la base de toute construction patrimoniale ...

car on ne s'enrichit pas en travaillant , ça se saurait ...on s'enrichit en utilisant les leviers ...

si on ne peut épargner que 100€/mois alors même en 30ans ça ne fera jamais un gros patrimoine . par contre si une opé immobilière te coute 100€/mois lorsque tu as fini de rembourser le crédit tu auras un patrimoine autre .
car il ne faut jamais oublier que c'est le locataire qui t'aide à rembourser le crédit .

ensuite si on a des revenus conséquents et un patrimoine déjà constitué alors , on peut s'amuser à se diversifier .

c'est exactement comme ça que les CGPI ( qui sont des professionnels ) enseignent .

 

[Warren]

que de poncifs ...
l'immobilier à crédit est évidemment le seul moyen d'augmenter son patrimoine quand on a que son salaire ...
il est la base de toute construction patrimoniale ...

car on ne s'enrichit pas en travaillant , ça se saurait ...on s'enrichit en utilisant les leviers ...

si on ne peut épargner que 100€/mois alors même en 30ans ça ne fera jamais un gros patrimoine . par contre si une opé immobilière te coute 100€/mois lorsque tu as fini de rembourser le crédit tu auras un patrimoine autre .
car il ne faut jamais oublier que c'est le locataire qui t'aide à rembourser le crédit .

ensuite si on a des revenus conséquents et un patrimoine déjà constitué alors , on peut s'amuser à se diversifier .

c'est exactement comme ça que les CGPI ( qui sont des professionnels ) enseignent .

Que de vieux schémas des années 60-80, quand les taux d'emprunt étaient à 10% et l'inflation à 15% et qu'on se faisait payer sa maison par l'inflation. Et pas par le locataire (quand il paie). Ca c'est le langage des vendeurs d'immobilier et autres bons plans Pinel : "ça ne vous coûte rien, c'est le locataire et le fisc qui vous paient votre investissement". Ben voyons.

 

[D-Jack]

Que de vieux schémas des années 60-80, quand les taux d'emprunt étaient à 10% et l'inflation à 15% et qu'on se faisait payer sa maison par l'inflation. Et pas par le locataire (quand il paie). Ca c'est le langage des vendeurs d'immobilier et autres bons plans Pinel : "ça ne vous coûte rien, c'est le locataire et le fisc qui vous paient votre investissement". Ben voyons.

Allez grand maitre Warren, ne sois pas timide et dis-nous tout: où ranges-tu tes noisettes de ton côté ???? .... nous sommes tous avides de t'entendre ... éclaires de tes lumières les néophytes que nous sommes tous !!!

 

[Hugo_35]

que de poncifs ...
l'immobilier à crédit est évidemment le seul moyen d'augmenter son patrimoine quand on a que son salaire ...
il est la base de toute construction patrimoniale ...

car on ne s'enrichit pas en travaillant , ça se saurait ...on s'enrichit en utilisant les leviers ...

si on ne peut épargner que 100€/mois alors même en 30ans ça ne fera jamais un gros patrimoine . par contre si une opé immobilière te coute 100€/mois lorsque tu as fini de rembourser le crédit tu auras un patrimoine autre .
car il ne faut jamais oublier que c'est le locataire qui t'aide à rembourser le crédit .

ensuite si on a des revenus conséquents et un patrimoine déjà constitué alors , on peut s'amuser à se diversifier .

c'est exactement comme ça que les CGPI ( qui sont des professionnels ) enseignent .

1. Vous êtes loin de faire l'unanimité
2. Ça part en hors sujet

Merci de rester focalisé sur les SCI, ou d'ouvrir un nouveau sujet dans le bar.

 

[D-Jack]

Que de vieux schémas des années 60-80, quand les taux d'emprunt étaient à 10% et l'inflation à 15% et qu'on se faisait payer sa maison par l'inflation. Et pas par le locataire (quand il paie). Ca c'est le langage des vendeurs d'immobilier et autres bons plans Pinel : "ça ne vous coûte rien, c'est le locataire et le fisc qui vous paient votre investissement". Ben voyons.

T'inquiète, cela va revenir d'actualité !

 

[luluca]

Oui j'avais arbitré une grosse somme du fonds euro vers Pythagore en mai. Depuis elle n'a rien fait. Je ne veux pas risquer une perte en capital même légère dans les prochains mois (cf euro carbone, gfpierre et les opci diversipierre et dynapierre). Je reviendrai quand la sci aura clarifié sa stratégie d'investissement et pour un montant plus raisonnable. Je crois qu'ils sont victimes de leur succès.

Suite à vos commentaires, j'ai posé la question de la performance médiocre de Pythagore et leur perspective pour 2023. Je leur ai indiqué que plusieurs membres procédaient à des décollectes. Leur réponse fait suite à mon indication que leur réponse serait publié en intégralité sur le forum :

Cher Monsieur,



Je trouve tout de même étonnant qu’une communauté d'investisseurs avertis en SCI considère que les investissements en immobilier peuvent se faire en deçà d’une certaine durée (8 ans pour la plupart des SC). L’objectif de performance est d’ailleurs indiqué sur cette durée et sur tous les documents conformément à la règlementation.

La classe d’actifs en immobilier a des cycles longs et est, par essence, tangible mais illiquide sur une durée courte.

Nous avons d’ailleurs enfin l’opportunité de rentrer dans un nouveau cycle très opportuniste.



Si vous voulez accompagné les choix de ces investisseurs, il faut expliquer que la valeur liquidative des fonds, hebdomadaire pour les SC, n’est pas un repère de durée de détention mais une souplesse qui permet de satisfaire au rachat au sein des contrats d’assurance-vie pour ceux qui ont d’autres UC avec une VL quotidienne. C’est le principe des sorties avec le support le plus contraignant, qui rallongeait les durées lors de rachat qui nous a imposé de créer ces VL fréquentes. S’il n’y avait pas cela, nous offririons une VL annuelle.

Malheureusement, la publication des VL, hebdomadaire, permet un accès identique à des fonds financiers et sont suivis aujourd’hui, comme tels, c’est une erreur car il n’est pas possible d’appréhender la valorisation d’un fonds immobilier par semaine.



je comprends que certains investisseurs soient déçus, nous avons eu une gestion très prudente, très institutionnelle en 2022, dont le but principal n’était pas d’afficher une belle performance au 31/12/22 pour bien collecter l’année d’après mais bien de protéger de baisses de valeur, justement pour sécuriser les avoirs des investisseurs et à notre sens, c’était la meilleure décision à prendre au 2nd semestre 2022.

Ces baisses sont arrivées dès les expertises de fin septembre en Europe, et renforcées à celles de fin décembre, elles sont en train de passer sur les valeurs des actifs toutes classes d’actifs sauf la santé, relativement flat. Si nous avions investi davantage, notamment dans des actifs directs aux valeurs 2022, nous aurions dû supporter des expertises défavorables fin 2022 et début 2023.

Or, les SC sont des Fonds de capitalisation, la performance est créée par les revenus mais aussi par la création de valeur sur les actifs, en 2022, la deuxième jambe a été inexistante ou négative au second semestre et l’est encore.

Ce qui n’a pas été compris, et c’est bien normal, c’est que le marché immobilier était bon partout début 2022, forte demande à l’acquisition, beaucoup de liquidités, pénurie d’offres de qualité à la location…Cette baisse est purement mécanique et n’a qu’un objectif, rendre l’immobilier, à nouveau, attractif !



Les taux de rendement immobilier étaient tombés bas : 3% en moyenne pour les actifs dit « prime », par exemple Paris intramuros. Or, ce qui détermine la prime de risque et l’intérêt de notre classe d’actif immobilière, c’est l’écart entre l’OAT 10 ans (entre 2,45 et 2,64% en janvier 2023) et ce taux « prime ».

La prime de risque n’était donc plus suffisante pour rendre attractif les taux de rendement immobilier.

Quand vous avez le choix entre un livret A à 3% au 1er février prochain et de l’immobilier à 3%, que choisissez-vous ?

Donc, pour rendre, à nouveau attractif l’immobilier, que fait-on ? On baisse la valeur des actifs pour en augmenter à nouveau le rendement.

La période va donc être particulièrement attractive, à l’acquisition mais il faut accepter de retirer le sparadrap d’un coup sec pour pouvoir en profiter .



Pour Pythagore, la performance était de 3.63% en 2021 mais sur 8 mois d’actifs en jouissance, le fonds a été créé en décembre 2020 et ses premiers actifs sont entrés en jouissance en avril. 3,63% était donc une année au-dessus de notre objectif de performance. Les 2,35% en 2022 s’explique par notre gestion prudente et l’absence de création de valeur au 2nd semestre, quand le marché fait zéro et moins que zéro en Europe, c’est absolument normal. Notre objectif de 4,5% par an sur la durée de détention recommandé qui est de 8 ans ne se fera pas en ligne droite, comme cela a été le cas sur les autres SCI depuis 15 ans et qui donne satisfaction en fonds de portefeuille des contrats d’assurance-vie.



L’année 2023 va être baissière au T1, mais va nous permettre d’acheter des actifs fortement repricés, donc créer de la valeur. Nous espérons collecter beaucoup pour profiter à plein de ces opportunités.

N’hésitez pas à nous contacter au standard, il y a toujours quelqu’un de disponible pour échanger.





Bonne journée,

 

[sbene]

Merci !

On verra à la fin de l'année qui de Pythagore ou des autres SCI plus offensives en 2022 aura eu raison au final...

 

[Philou75]

J’adhère à leur propos quand ils disent que l’investissement est un placement LT. Beaucoup ici regarde les rendements trop fréquemment pour ne pas dire à chaque valorisation. Je laisse faire pour ma part et ne regarde pas les rendements car la plupart de mes investissements en SCI est récent (moins de 2 ans). Je ferai le point dans 5 ou 6 ans. Dormez tranquille

 

[Buffeto]

Je trouve tout de même étonnant qu’une communauté d'investisseurs avertis en SCI considère que les investissements en immobilier peuvent se faire en deçà d’une certaine durée (8 ans pour la plupart des SC).

voilà . tout est dit .

 

[Atys]

Oui j'ai fait cette erreur et c'est pourquoi j'ai remis en fonds euro une somme que je ne souhaitais pas voir baisser en capital ou par rapport au taux du fonds euro pendant plusieurs mois (ce qu'ils confirment d'ailleurs).
En tout cas c'est sérieux de leur part de répondre

 

[sbene]

C'est vrai qu'ils nous ont plus ou moins dit qu'il n'était pas utile de revenir sur Pythagore avant le second semestre

 

[Atys]

Oui c'est très honnête de la part.

 

[Atys]

J'ai acheté la petite ligne Pythagore (que je conserve) des le départ et il a fallu de longs mois pour qu'elle décolle et c'était prévisible. Ils achetaient des scpi et après le délai de jouissance les premiers loyers tombaient et la sci décollait. Ils ne fonctionnent pas comme les autres sci.

 

[luluca]

Oui c'est très honnête de la part.

Gage de leur sérieux. Je sens qu'ils vont dépasser les 1 milliards d'actif net avant juin , donc en fait ils investissent mais comme en même temps ils grossissent rapidement, le ratio de liquidité stagne a 40

 

[Sluwp]

C'est agréable une réponse sans trop de langue de bois, rare dans le milieu. Par contre je continue de penser que si l'intérêt des épargnants était réellement leur préoccupation n°1, ils auraient dû limiter la collecte au lieu de la laisser s'envoler, ou alors proposer une remise commerciale sur leur frais de gestion (1,6% pour du monétaire c'est très cher).

 

[D-Jack]

C'est agréable une réponse sans trop de langue de bois, rare dans le milieu. Par contre je continue de penser que si l'intérêt des épargnants était réellement leur préoccupation n°1, ils auraient dû limiter la collecte au lieu de la laisser s'envoler, ou alors proposer une remise commerciale sur leur frais de gestion (1,6% pour du monétaire c'est très cher).

Eh bien parce qu'ils avaient intérêt à accumuler du cash pour profiter des bonnes affaires à venir, je cite:
"L’année 2023 va être baissière au T1, mais va nous permettre d’acheter des actifs fortement repricés, donc créer de la valeur. Nous espérons collecter beaucoup pour profiter à plein de ces opportunités."