La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[eiders35]

bonjour
j'ai liquidé meilleurimmo il y a quelques mois mais elle vient de prendre étonnamment 1.73% (22/7)
nous aurons peut être des explications dans quelques temps (leurs derniers investissements ?)

 

[Alex254]

Bonjour,
je vous partage mon raisonnement sur Silver Avenir. Il me semble que pour le moment il est plus sage de conserver. Les biens sont acquis par la SCI avec une décote significative, ils peuvent donc plus facilement supporter une légère baisse de valorisation contrairement à d'autres types de biens. Leur répartition géographique est de 46% en Ile de France et 38% en PACA, des régions où les prix sont plutôt stables et la demande pérenne. Les biens semblent être plutôt prestigieux, le secteur de l'immobilier résidentiel de luxe est plus résilient que d'autres secteurs immobiliers. Enfin, la BCE entamant une phase de baisse des taux ils est probable que l'immobilier reparte à moyen terme tandis que les rendements obligataires tendront au contraire à se tasser.

 

[xoni318]

Bonjour, c'est lié au fait que Silver Avenir est actualisé tous les 15 jours. (Le 1er et le 15 du mois). L'assurreur attends donc la mise a jour de valorisation pour effectuer l'arbitrage.

C'est bien possible. Dès lors, pourquoi l'assureur a "sauté" la valorisation du 15-07 et attendrait celle du 01-08 sachant que j'ai arbitré dans la 1ère quinzaine de juillet (semaine 28)

 

[lebadeil]

C'est bien possible. Dès lors, pourquoi l'assureur a "sauté" la valorisation du 15-07 et attendrait celle du 01-08 sachant que j'ai arbitré dans la 1ère quinzaine de juillet (semaine 28)

Si vous arbitrez le 13 Juillet, et que l'instruction vers l'assureur est transmise le 16 , on peut arriver à ce genre de délais avec date de valeur le 16 (mais attente de valorisation du 01 Aout , qui sera disponible le 03 Aout). .... a vérifier....

 

[calimero77]

Bonjour, le rapport ASPIM sur les fonds immo au 2ème trimestre 2024 est sorti,
les SCI sont page 24.
Bonne lecture !
[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Bonjour, le rapport ASPIM sur les fonds immo au 2ème trimestre 2024 est sorti,
les SCI sont page 24.
Bonne lecture !
[lien réservé abonné]

merci @calimero77 , très intéressant.
Quelques éléments que je relève en synthèse.

SCI collecte nette T2-2024 : - 115 M€
SCI Collecte nette annuel au 30/06/24 : - 515 M€

Dans la planche de collecte nette / SCI (ci dessous), on y retrouve sans surprise les SCI bien aimés / mal aimées , avec leur indicateur de collecte positif ou négatif.
J'en soulignés quelques SCI, dont nous parlons souvent sur le forum.

 

[Sluwp]

Les biens sont acquis par la SCI avec une décote significative, ils peuvent donc plus facilement supporter une légère baisse de valorisation contrairement à d'autres types de biens.

L'énorme décote affichée (~40%) est la contrepartie des loyers abandonnés sur la durée viagère. Autrement dit un viager à -40% peut rester une mauvaise affaire.

Et quand bien même la sci aurait fait une bonne affaire, cela est potentiellement pris en compte dans la valorisation de la sci. Dans ce cas une réevaluation à la baisse du prix du bien impactera à nouveau la valorisation de la sci.

 

[Philou75]

L'énorme décote affichée (~40%) est la contrepartie des loyers abandonnés sur la durée viagère. Autrement dit un viager à -40% peut rester une mauvaise affaire.

Et quand bien même la sci aurait fait une bonne affaire, cela est potentiellement pris en compte dans la valorisation de la sci. Dans ce cas une réevaluation à la baisse du prix du bien impactera à nouveau la valorisation de la sci.

Dans mon cas la valorisation de la part m’inporterai peu puisque je compte sur les loyers une fois la NP terminée, je ne chercherai en aucun cas à revendre.

 

[Alex254]

L'énorme décote affichée (~40%) est la contrepartie des loyers abandonnés sur la durée viagère. Autrement dit un viager à -40% peut rester une mauvaise affaire.

Et quand bien même la sci aurait fait une bonne affaire, cela est potentiellement pris en compte dans la valorisation de la sci. Dans ce cas une réevaluation à la baisse du prix du bien impactera à nouveau la valorisation de la sci.

Je voulais aussi exprimer que la perte de valorisation devrait être moindre. Comparons par exemple un bien immobilier de luxe acheté décoté et des bureaux/commerces achetés à 100% de leur valeur, les deux biens ayant le même âge. Dans un contexte économique défavorable (taux d'intérêts élevés), les bureaux et commerces vont peiner à être loués et donc d'une part avoir une moindre rentabilité, d'autre part perdre de leur valeur. Notre bien résidentiel de luxe décoté n'est dans tous les cas pas rentable immédiatement. Au terme de la période économique difficile, notre bien résidentiel de luxe aura gardé sa valeur intrinsèque tandis que nos bureaux/commerces auront eu une rentabilité moindre et de fait auront également perdu de la valeur. C'est mon raisonnement mais je peux me tromper.

 

[eiders35]

Un peu malade Cap Santé ! Contaminé par le virus de la famille Primonial .....

Capimmo vient de prendre la suite avec une baisse de 1,91% le 26/7

quand verra-t'on la fin ?

 

[lebadeil]

Capimmo vient de prendre la suite avec une baisse de 1,91% le 26/7

quand verra-t'on la fin ?

Capimmo : -11.5 % depuis 1 janv 2024 ; -11.6% en 2023 , total - 23% sur 2 ans - ça fait cher pour un placement immobilier !
avec du < 4% en moyenne sur les années précédentes 2020-2022, ça fait un retour arrière > 5 ans ...

 

[jabsol]

ça fait un retour arrière sur 5 ans ...

Je dirais que si on inclut les frais des av, disons 0.5%, on est pas loin d'un retour en arrière de 7 ans

 

[river]

Dire qu’il donnait Capimmi, comme une alternative, au fond en euros !

 

[river]

Capimmi Capimmo

 

[lebadeil]

Je dirais que si on inclut les frais des av, disons 0.5%, on est pas loin d'un retour en arrière de 7 ans

pour répondre à la question de @eiders35 , décision de garder ou vendre pas facile à prendre.
On se posait déjà la question début 2023 , on en retrouve la traçabilité sur cette file.

Garder ses parts voudrait dire qu'on espère une reprise, et que la chute est terminée.
Mais qui achèterait des parts de Capimmo aujourd'hui ? comment peut s’équilibrer le marché de l'offre et la demande pour ce fonds, ou ce gestionnaire ?

 

[lebadeil]

Une rétrospective des alertes sur Capimmo sur cette file, pour ceux qui souhaitent se rafraichir la mémoire .....
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-360#post-580694

Proverbe chinois : Il ne faut pas avoir raison trop tôt, et même quand on raison, il faut encore arriver à se le faire pardonner.

 

[eiders35]

pour répondre à la question de @eiders35 , décision de garder ou vendre pas facile à prendre.
On se posait déjà la question début 2023 , on en retrouve la traçabilité sur cette file.

Garder ses parts voudrait dire qu'on espère une reprise, et que la chute est terminée.
Mais qui achèterait des parts de Capimmo aujourd'hui ? comment peut s’équilibrer le marché de l'offre et la demande pour ce fonds, ou ce gestionnaire ?

j'ai vendu tout Capimmo progressivement sans pouvoir éviter les baisses hélas !

bref je me suis pris les baisses mais pas totalement lol

je n'ai pas eu le réflexe et le bon timing de notre ami Lebadeil

la décision n'était pas du tout évidente à prendre (a postériori oui !)

j'ai également liquidé cap santé en me prenant la baisse bien entendu...

maintenant je commence à réduire un peu Silver Avenir

mon investissement dans la pierre papier n'a pas été très rentable (c'est le moins qu'on puisse dire) mais on apprend de ses erreurs

 

[lebadeil]

j'ai vendu tout Capimmo progressivement sans pouvoir éviter les baisses hélas !

bref je me suis pris les baisses mais pas totalement lol

je n'ai pas eu le réflexe et le bon timing de notre ami Lebadeil

la décision n'était pas du tout évidente à prendre (a postériori oui !)

j'ai également liquidé cap santé en me prenant la baisse bien entendu...

maintenant je commence à réduire un peu Silver Avenir

mon investissement dans la pierre papier n'a pas été très rentable (c'est le moins qu'on puisse dire) mais on apprend de ses erreurs

Disons que la montée fulgurante des taux post Covid, la difficulté de financement + DPE /travaux + fiscalité + télétravail , chute des prix a profondément changé la conjoncture des SCI.

Les reportings de Capimmo ont été marqués par des promesses intenables /non crédibles plusieurs fois.

Selon les secteurs d'ivestissement (bureaux, commerces, residentiel, logistique ...) et régions, parc existant, certains fonds ont encore plus souffert.

Quelquesoit le placement, on est donc obligé de comprendre le mode de fonctionnement, et s'adapter.

Quelques SCI arrivent encore à tirer leur epingle du jeu, mais il fait etre selectif. Ceux sont plutôt des SCI récentes (ESG Tendances Pierre et Teritoires Avenir)

Le secteur Viager a bien marché ces dernières années, mais pose question aujourd'hui, en tous cas pour ViaGen et Silver Avenir . D'ou les messages sur le forum ....

Entre temps, les fonds Euros (+bonus) et monetaires se sont mis à grimper !

Personne n'avait prévu une tel niveau de déconfiture pour un placement immobilier, mais on a vu les nuages arriver tout au long de l'année 2023 puis 2024 pour certains fonds (et ceux qui acceptaient de regarder le ciel).

 

[Msimmo]

Ouais je ne mettrai pas en ligne Arkea reim qui gère Silver Avenir, territoire avenir et transitions Europe... !
Et ex Primonial qui gère en autre cap santé et cap immo.

Ce n'est pas la même ligue du tout...
Mais clairement prendre deux années de suite du -11% pour un rendement annuel qui en temps normal fait 4 / 5%, ça va relever de la mission impossible de redresser tout ça ?

Le réservoir de personnes qui ont ou vont découvrir leur niveau de stop loss est encore important. Et les sci n'ont pas l'attrait du dividende des SCPI pour justifier un achat à court bas...

Ils disaient en mai "Laurent Fléchet (Primonial REIM) : «Capimmo n’est pas à sauver»"

Et si c'était du 1er degré ?

 

[Bossuet]

Quand je pense que jusqu'à mi-2022, tout semblait OK et que Capimmo était une SCI régulière et ayant de bons résultats.

Alors ?

1/ OK il y a eu la montée des taux... comme pour tout le monde.

2/ OK il y a eu les problèmes des bureaux, notamment en RP... Mais Capimmo était normalement très diversifiée.

3/ OK il y a eu des problèmes de liquidité accentuant la crise... Mais ça dure (Capimmo n'est pas seule).

4/ On peut se demander également s'il n'y avait pas un manque de prudence de Primonial sur les investissements et sur la valorisation des actifs. En tout cas, jusqu'ici, Capimmo est dans les pires SCI 2023-2024.

Les deux choses qui me gênent le plus :

a) le côté boite noire des SCI et en particulier de Capimmo

b) avoir cru aux discours rassurants

Labadeil avait raison et je crois qu'on peut le lui pardonner !