La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Atys]

Pour les viagères l'info qu'on a pas c'est y a-t-il oui ou non actuellement une baisse de la valeur de leurs actifs qui va finir par se répercuter... Va-t-on se prendre du moins 10 % du jour au lendemain avec le sauve qui peut qui va suivre.

 

[lebadeil]

Bonjour,
Crise de l'Immobilier Commercial : les fonds européens dans la tourmente - extrait article des Echos du 31/07 -

En quête de liquidités pour répondre aux demandes de retraits de leurs investisseurs, certains fonds sont contraints de vendre leur actifs avec de lourdes décotes.

Les acteurs du secteur ont été confrontés à la remontée brutale des taux d’intérêt, qui a fait exploser leurs coûts de refinancement. Dans le même temps, la valeur des bureaux a fondu en raison d’une baisse de fréquentation liée à l’essor du télétravail post-Covid.

Dans ce contexte d’inquiétude quant à la valeur des biens, les fonds immobiliers ont accusé six trimestres
consécutifs de décollecte en Europe selon Morningstar. Les investisseurs ont retiré plus de 12 milliards d’euros depuis juillet 2022, moment où la Banque centrale européenne (BCE) a entamé son cycle de resserrement monétaire.

[lien réservé abonné]

 

[ApprentiEpargnant]

Pour les viagères l'info qu'on a pas c'est y a-t-il oui ou non actuellement une baisse de la valeur de leurs actifs qui va finir par se répercuter... Va-t-on se prendre du moins 10 % du jour au lendemain avec le sauve qui peut qui va suivre.

Les chiffres sont là

Ce n'est qu'une moyenne évidemment mais on peut se dire que la valeur des biens suit cette tendance.

Tiré du rapport du premier trimestre 2024 sur la conjoncture immobilière. Je l'ai mis en pièce jointe.

 

[Msimmo]

Pour les viagères l'info qu'on a pas c'est y a-t-il oui ou non actuellement une baisse de la valeur de leurs actifs qui va finir par se répercuter... Va-t-on se prendre du moins 10 % du jour au lendemain avec le sauve qui peut qui va suivre.

Je suis d'accord que je préfère les rapports et doc des SCPI que des SCI niveau transparence !

Sinon, sur le forum qq avait posté cette vidéo assez illustrative

J'imagine que le modèle s'applique tant à Silver avenir que via générations voir la 3eme peu distribuée.
Diversifier ce modèle sur au moins 2 gestionnaires fait sens. Franchement les différences de perf ici ne sont pas significatives entre SA et Via.

Ce que j'en déduis c'est que l'approche sci viagère est moins sensible au prix immo et au niveau des taux d'intérêts BCE (ce qui ne veut pas dire 0 sensitivité)
car :

- l'essentiel de la perf vient de la construction du produit en NP (nue propriété) et reconstitution de la PV sur les 7, 10, 15 ans à venir

- gain technique liés à la différence valeur NP et valeur négociée en dessous pris à moitié au moment observé, à moitié sur 2 ans;

- il y a quand même une partie du portefeuille détenue maintenant en pleine propriété (voir destiné au locatif) mais c'est minoritaire et cela offre une couche de liquidité supplémentaire par rapport à la NP moins liquide par essence; C'est cette partie qui est sensible le plus au prix immo et au niveau des taux longs.
Cet argument sera moins valable si la part PP augmente fortement. ça dépend collecte VS libération des biens.

Ex: la SCI achète à -40% un bien qui vaut 100 soit 60 sur une durée estimée de 10 ans
La perf mécanique tout chose égale est alors un peu inférieur à 4% par an (faut faire un taux composé)
Si les prix font -30%, la NP convergera de 60 à 70 au lieu de 100 - c'est pas la cata non plus !
Si les prix font sur 10 ans, +15%, la NP convergera de 60 à 110

Après, il ne faut jamais dire jamais et l'avenir le dira mais ça semble assez diversifié par rapport à l'immo en pleine propriété (même s'ils en ont une partie) sans attendre des perf trop élevées

Je pense que ça diversifie pas mal un fond en euros et que le risque n'est pas tant un -22% comme cap immo mais voir une perf proche de 0-2% ou trop proche des mauvais fond en euros. Risque acceptable pour moi vu la diversification.

 

[Bossuet]

Reporting Multimmo fin juin 2024

[lien réservé abonné]

Intéressant, mais qui laisse songeur...

 

[Stef29]

Bonjour, si des fonds immobiliers bien gérés malgré la baisse générale de l'immobilier et avec un fort historique (ex gf pierre...) décident de vendre des actifs, est ce que ça peut permettre de relancer le rendement ? Ou est-ce que c'est cuit pour de longues années ? Avis aux experts...merci.

 

[Sluwp]

Les chiffres sont là
Afficher la pièce jointe 31192
Ce n'est qu'une moyenne évidemment mais on peut se dire que la valeur des biens suit cette tendance.

Tiré du rapport du premier trimestre 2024 sur la conjoncture immobilière. Je l'ai mis en pièce jointe.

La valeur libre moyenne de silver avenir est de 1,7M€ donc il s'agit d'un marché assez spécifique.

La SCPI Sofiprime un peu sur le même segment à paris indique ceci :
"La valorisation du portefeuille de SOFIPRIME affiche une bonne résilience avec une baisse très limitée de-0,9 % sur l'année 2023 en comparaison d'un marché parisien qui accuse une baisse de -7,2 % en 2023 (à finjanvier 2024 selon la Chambre des Notaires de Paris)."

Sur Nice meilleursagents indique sur 1 an -2,4% pour les appartements et +3,4% pour les maisons (sans aucun doute bien plus chères).

Après il me semble risqué de penser que le luxe serait immunisé aux effets de taux.

 

[ApprentiEpargnant]

La valeur libre moyenne de silver avenir est de 1,7M€ donc il s'agit d'un marché assez spécifique.

La SCPI Sofiprime un peu sur le même segment à paris indique ceci :
"La valorisation du portefeuille de SOFIPRIME affiche une bonne résilience avec une baisse très limitée de-0,9 % sur l'année 2023 en comparaison d'un marché parisien qui accuse une baisse de -7,2 % en 2023 (à finjanvier 2024 selon la Chambre des Notaires de Paris)."

Sur Nice meilleursagents indique sur 1 an -2,4% pour les appartements et +3,4% pour les maisons (sans aucun doute bien plus chères).

Après il me semble risqué de penser que le luxe serait immunisé aux effets de taux.

Merci pour cet éclaircissement.

 

[lebadeil]

Bonjour, si des fonds immobiliers bien gérés malgré la baisse générale de l'immobilier et avec un fort historique (ex gf pierre...) décident de vendre des actifs, est ce que ça peut permettre de relancer le rendement ? Ou est-ce que c'est cuit pour de longues années ? Avis aux experts...merci.

La question est de savoir à quel prix et dans quelles conditions on vend ses actifs. Comment se comporte le marché.
Si le marché est favorable à la vente, pas de problème. Si le marché est favorable aux acheteurs, en quête d'opportunités, c'est plus difficile .....

 

[Stef29]

La question est de savoir à quel prix et dans quelles conditions on vend ses actifs. Comment se comporte le marché.
Si le marché est favorable à la vente, pas de problème. Si le marché est favorable aux acheteurs, en quête d'opportunités, c'est plus difficile .....

Oui et malheureusement on ne maîtrise pas ce genre de choses. Cela concerne le gestionnaire du fonds.

 

[Bossuet]

#tableauSCI

 

[river]

Il va falloir ajouter la SC Meilleurimmo au tableau d’honneur, meilleure performance des SCI depuis le début de l’année

 

[Bossuet]

Il va falloir ajouter la SC Meilleurimmo au tableau d’honneur, meilleure performance des SCI depuis le début de l’année

Je juge sur deux ans...

 

[fdod]

Jamais vu des ascensions aussi vertigineuses

 

[river]

Oui, pas sûre que ça tienne la route avec le temps

 

[Msimmo]

C'est vrai que le double jump est impressionnant après le plateau baisser
... au moins pour le premier on a leur explication avec O'Parinor

Perso j'avais arbitré, je regarderai donc peut être passer le train mais je reste à quai à ce stade.

Sur le coup sur cette sci je vois pas le gain par rapport à une scpi.


J'espère que l'histoire sera différente (vous aurez reconnu) de :

Car là les jumps ça marchait dans les deux sens !

 

[lebadeil]

Jamais vu des ascensions aussi vertigineuses

c'est pour ca qui l'on baptisé MeilleurImmo, son nom lui etait prédestiné (mais pas tous les jours non plus)

 

[Nature]

baptisé MeilleurImmo, son nom lui etait prédestiné

Et Capimmo, il devrait être baptisé crashimmo ?

 

[lebadeil]

Et Capimmo, il devrait être baptisé crashimmo ?

probablement une histoire de bug dans le logiciel

 

[Sluwp]

Je suis d'accord que je préfère les rapports et doc des SCPI que des SCI niveau transparence !

Sinon, sur le forum qq avait posté cette vidéo assez illustrative

J'imagine que le modèle s'applique tant à Silver avenir que via générations voir la 3eme peu distribuée.
Diversifier ce modèle sur au moins 2 gestionnaires fait sens. Franchement les différences de perf ici ne sont pas significatives entre SA et Via.

Ce que j'en déduis c'est que l'approche sci viagère est moins sensible au prix immo et au niveau des taux d'intérêts BCE (ce qui ne veut pas dire 0 sensitivité)
car :

- l'essentiel de la perf vient de la construction du produit en NP (nue propriété) et reconstitution de la PV sur les 7, 10, 15 ans à venir

- gain technique liés à la différence valeur NP et valeur négociée en dessous pris à moitié au moment observé, à moitié sur 2 ans;

- il y a quand même une partie du portefeuille détenue maintenant en pleine propriété (voir destiné au locatif) mais c'est minoritaire et cela offre une couche de liquidité supplémentaire par rapport à la NP moins liquide par essence; C'est cette partie qui est sensible le plus au prix immo et au niveau des taux longs.
Cet argument sera moins valable si la part PP augmente fortement. ça dépend collecte VS libération des biens.

Ex: la SCI achète à -40% un bien qui vaut 100 soit 60 sur une durée estimée de 10 ans
La perf mécanique tout chose égale est alors un peu inférieur à 4% par an (faut faire un taux composé)
Si les prix font -30%, la NP convergera de 60 à 70 au lieu de 100 - c'est pas la cata non plus !
Si les prix font sur 10 ans, +15%, la NP convergera de 60 à 110

Après, il ne faut jamais dire jamais et l'avenir le dira mais ça semble assez diversifié par rapport à l'immo en pleine propriété (même s'ils en ont une partie) sans attendre des perf trop élevées

Je pense que ça diversifie pas mal un fond en euros et que le risque n'est pas tant un -22% comme cap immo mais voir une perf proche de 0-2% ou trop proche des mauvais fond en euros. Risque acceptable pour moi vu la diversification.

C'est à mon avis se voiler la face que de penser qu'on ne peut pas avoir un -10, -20% sur une sci viager. La baisse de capimmo est significativement liée au besoin de vendre en urgence. Le viager étant encore moins liquide que la PP, cela serait un carnage sur ce type de SCI. Sans parler d'une modification de la table de mortalité (risque spécifique). Enfin une baisse des prix impacterait également ces SCI.

Dernier point le ratio collecte/capi devenant ridicule, le gain technique va devenir insignifiant (25% de la perf de viagen au T1).