La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[jabsol]

Sans parler d'une modification de la table de mortalité

Euh oui c'est vrai dans l'absolu, mais en pratique comment voyez vous une modification significative de cette table ?

Le risque est asymétrique : l'espérance de vie devrait s'allonger de manière considérable et subitement (pour avoir un impact mesurable) pour une partie importante de la population âgée. De vous à moi je ne vois pas comment cela pourrait arriver.

 

[fdod]

Sur Cette vidéo j'ai l'impression que c'est un peu la soupe à la grimace. Outre le fait que l'immobilier ne va pas bien surtout à Paris. J'ai pas apprécié le fait de ne pas appliquer les 0 % de frais d'entrée de silver avenir chez suravenir justement !

 

[ApprentiEpargnant]

Dernier point le ratio collecte/capi devenant ridicule, le gain technique va devenir insignifiant (25% de la perf de viagen au T1).

Bonsoir,

Pouvez-vous éclairer ma lanterne concernant ce passage sur le "gain technique"?

 

[Phil17000]

Bonsoir,

Pouvez-vous éclairer ma lanterne concernant ce passage sur le "gain technique"?

En gros, ils achètent les biens avec leur propre table de mortalité qui est défavorable aux vendeurs seniors et ensuite ils réévaluent les biens avec la table de mortalité officielle.
C'est pas un beau business ça ?

 

[ApprentiEpargnant]

En gros, ils achètent les biens avec leur propre table de mortalité qui est défavorable aux vendeurs seniors et ensuite ils réévaluent les biens avec la table de mortalité officielle.
C'est pas un beau business ça ?

Et bien c'est définitivement un placement où je ne mettrais pas un centime!

Ca ressemble un peu à du vol... Et en bande organisée...

 

[fdod]

Et bien c'est définitivement un placement où je ne mettrais pas un centime!

Ca ressemble un peu à du vol... Et en bande organisée...

J'ai tout liquidé aucune confiance.

 

[jabsol]

Ca ressemble un peu à du vol... Et en bande organisée...

Pas vraiment : les tables du viager sont connues et officielles depuis bien longtemps.

Pourquoi y a t'il un écart avec les vrais tables de mortalité ? N'oublions pas que le nue pro. en plus de l'aléa sur l'espérance de vie de l'usufruitier, devra assumer sa charge de travaux (grosse réparation par ex.), donc pour rendre le marché du viager un peu plus liquide, il faut que l'acheteur y trouve un inétrêt.
Un investisseur cherche toujours à acheter un actif (bien immobilier, une action, une entreprise..) à un bon prix, tout le monde trouve cela normal.

Dans le cas du viager / nue pro. le vendeur y trouve aussi son intérêt : il reste chez lui, et touche une somme d'argent qu'il n'aurait de toute façon pas pu toucher sans cela, et il est dégagé de certains travaux.

Il n'y a pas de vol, ni d'arnaque, mais une transaction où les 2 parties y trouvent chacune leur interêt.

 

[Mickael01]

Faut il garder Silver avenir je commence à me poser des questions ?

pensez vous qu'elle sera se démarquer d'ici la fin d'année ?

 

[ApprentiEpargnant]

Pas vraiment : les tables du viager sont connues et officielles depuis bien longtemps.

Pourquoi y a t'il un écart avec les vrais tables de mortalité ? N'oublions pas que le nue pro. en plus de l'aléa sur l'espérance de vie de l'usufruitier, devra assumer sa charge de travaux (grosse réparation par ex.), donc pour rendre le marché du viager un peu plus liquide, il faut que l'acheteur y trouve un inétrêt.
Un investisseur cherche toujours à acheter un actif (bien immobilier, une action, une entreprise..) à un bon prix, tout le monde trouve cela normal.

Dans le cas du viager / nue pro. le vendeur y trouve aussi son intérêt : il reste chez lui, et touche une somme d'argent qu'il n'aurait de toute façon pas pu toucher sans cela, et il est dégagé de certains travaux.

Il n'y a pas de vol, ni d'arnaque, mais une transaction où les 2 parties y trouvent chacune leur interêt.

Oui j'entends bien tous ces arguments, en tant qu'investisseur, évidemment nous préférons faire le meilleur bénéfice possible, mais souvent, il n'y a pas une veuve d'un certain âge en face.
Les vendeurs visés font partie de la population la plus vulnérable aux personnes mal intentionnées et à titre personnel, je me sentirais terriblement mal si on devait apprendre qu'une SdG a un peu abusé de ce principe de double grille, même c'est normal sur le papier d'y avoir recours.
Je préfère donc me tenir à l'écart.

Chacun aura sa sensibilité, certains ce sera les armes, d'autres le pétrôle, moi c'est les anciens!
J'ai du trop regarder le Viager... Et je m'imagine Silver Avenir dans la peau de Galabru.

 

[Msimmo]

Les vendeurs visés font partie de la population la plus vulnérable aux personnes mal intentionnées et à titre personnel, je me sentirais terriblement mal si on devait apprendre qu'une SdG a un peu abusé de ce principe de double grille, même c'est normal sur le papier d'y avoir recours.

C'est sur le haut de gamme a presque deux millions d'euros, ça doit être des vendeurs très vulnérables... mal conseillés...

Quand vous achetez ou vendez un bien immobilier estimé entre 100 et 110, ça reste bien de la négociation de tenter de le vendre 120 ou de l'acheter 90 ?
C'est pas du vol dans votre référentiel ??
S'il y a un domaine où le prix est vague c'est bien l'immobilier.

Enfin la sci viagère, libre à chacun de faire ce qu'il veut, si le marché existe et se développe c'est bien car les VENDEURS y trouvent un intérêt. Sans eux point de vente.

 

[ApprentiEpargnant]

C'est sur le haut de gamme a presque deux millions d'euros, ça doit être des vendeurs très vulnérables... mal conseillés...

Quand vous achetez ou vendez un bien immobilier estimé entre 100 et 110, ça reste bien de la négociation de tenter de le vendre 120 ou de l'acheter 90 ?
C'est pas du vol dans votre référentiel ??
S'il y a un domaine où le prix est vague c'est bien l'immobilier.

Il y a négociation du prix, et il y a ensuite la décote avec la grille?
Et il me semble bien qu'on n'est pas en train de discuter de la partie négociation du prix d'achat, juste de la décote appliquée à ce prix d'achat.
Donc merci de ne pas me faire dire ce que je n'ai pas dit. J'ai juste évoqué mon ressenti quand à cette double grille.

Fin de la discussion me concernant...

 

[Sluwp]

Pas vraiment : les tables du viager sont connues et officielles depuis bien longtemps.

Pourquoi y a t'il un écart avec les vrais tables de mortalité ? N'oublions pas que le nue pro. en plus de l'aléa sur l'espérance de vie de l'usufruitier, devra assumer sa charge de travaux (grosse réparation par ex.), donc pour rendre le marché du viager un peu plus liquide, il faut que l'acheteur y trouve un inétrêt.
Un investisseur cherche toujours à acheter un actif (bien immobilier, une action, une entreprise..) à un bon prix, tout le monde trouve cela normal.

Dans le cas du viager / nue pro. le vendeur y trouve aussi son intérêt : il reste chez lui, et touche une somme d'argent qu'il n'aurait de toute façon pas pu toucher sans cela, et il est dégagé de certains travaux.

Il n'y a pas de vol, ni d'arnaque, mais une transaction où les 2 parties y trouvent chacune leur interêt.

Oui. Mais je suis convaincu qu'il y aussi un écart car la table "officielle" date de 2005 et que l'espérance de vie estimée est + longue que celle de la table.

Ensuite soit la table n'est jamais mise à jour et les X années de "survie" non prévue vous n'avez plus de NP à revaloriser, soit elle est mise à jour et la valorisation se prend -x%.

Le succès commercial gigantesque de ces SCI tient à mon sens quasi uniquement à cette règle comptable car au lieu de perf moyennes elles ont affiché des perf n°1.

 

[Sluwp]

Il y a négociation du prix, et il y a ensuite la décote avec la grille?
Et il me semble bien qu'on n'est pas en train de discuter de la partie négociation du prix d'achat, juste de la décote appliquée à ce prix d'achat.
Donc merci de ne pas me faire dire ce que je n'ai pas dit. J'ai juste évoqué mon ressenti quand à cette double grille.

Fin de la discussion me concernant...

Le prix d'achat/vente est déterminé par le marché, pas vraiment par la SCI. Et avec la collecte incroyable de ces SCI je pense que cela a été favorable aux vendeurs. Et effectivement le propriétaire d'un bien à quasi 2M€ est en général correctement conseillé.

Mais je comprends qu'on puisse être mal à l'aise avec le viager, car malgré le discours de la SCI, la réalité c'est que vous avez toujours intérêt à ce que la personne meurt en avance. Mais cela reste beaucoup plus sain qu'avec un viager entre particuliers via l'ajout d'un intermédiaire, la mutualisation et la suppression du bouquet (diminuent le risque de scénarios extrêmes pour les 2 parties).

 

[D-Jack]

Silver Avenir news (je commence à alléger cette ligne au profit des fonds obli, datés ou pas) ...

 

[lebadeil]

#SCICollecte
mini-tableau de surveillance de collecte /performance sur quelques SCI d’intérêt
en attente de la mise à jour de ViaGenerations
ESG Tend. Pierre sans augmentation et Silver Avenir augmentation faible (depuis quelques temps)

Enjoy !

 

[Alex254]

Le prix d'achat/vente est déterminé par le marché, pas vraiment par la SCI. Et avec la collecte incroyable de ces SCI je pense que cela a été favorable aux vendeurs. Et effectivement le propriétaire d'un bien à quasi 2M€ est en général correctement conseillé.

Mais je comprends qu'on puisse être mal à l'aise avec le viager, car malgré le discours de la SCI, la réalité c'est que vous avez toujours intérêt à ce que la personne meurt en avance. Mais cela reste beaucoup plus sain qu'avec un viager entre particuliers via l'ajout d'un intermédiaire, la mutualisation et la suppression du bouquet (diminuent le risque de scénarios extrêmes pour les 2 parties).

Je comprends également qu'on puisse être mal à l'aise avec le viager. Et je pense aussi que les propriétaires de biens prestigieux sont capables d'être conseillés de manière pertinente sur la gestion de leur patrimoine immobilier. De plus, ça vaut ce que ça vaut mais la SCI Silver Avenir a récemment obtenu un label ESG. Plus généralement, chacun a sa sensibilité propre concernant la responsabilité sociale et environnementale de ses investissements. Comme vous, je diversifie et j'ai beaucoup de mal à trouver des fonds obligataires datés qui prennent en compte sérieusement les critères ESG. D'ailleurs très peu d'entre eux sont labellisés.

Par exemple :
- La Française Rendement Global 2028 : fond classé A sur les critères ESG, pourtant labelisé ISR (c'est le seul) avec seulement 27% de son portefeuille noté AAA ou AA sur les critères ESG
- Carmignac credit 2027 A : classé A
- R-co Target 2027 HY C : non classé mais les deux premières lignes sont Eramet (minière) et Teva (responsable avec ses collèges de graves pollutions en Inde)
- R-co Target 2029 IG C : classé A
- Oddo Bhf Global Target 2026 CR : classé BBB avec également une belle ligne de 3.87% sur Teva
- IVO 2028 : classé BBB avec comme premier secteur d'investissement les pétrolières et gazières dans les pays émergents
- Tikehau 2027 R : classé A
- Schelcher global yield 2028 P : classé BBB
- Carmignac Credit 2029 A : classé A
- Sycoyield 2026 RC : classé A
La note A n'étant pas une bonne note contrairement à ce qu'on pourrait penser.

Concernant la valorisation des SCI, il est évident que si tout le monde vend, ça crée des problèmes de liquidités et des baisses de valorisation quelle que soit la qualité intrinsèque de l'investissement.

 

[lebadeil]

Concernant la valorisation des SCI, il est évident que si tout le monde vend, ça crée des problèmes de liquidités et des baisses de valorisation quelle que soit la qualité intrinsèque de l'investissement.

D’où l'importance de regarder avec attention le niveau de collecte, qui est un bon indicateur du risque de liquidité .... et en cas de forte décollecte, le risque que le gestionnaire ait à vendre des actifs avec décote ....

 

[lebadeil]

#SCICollecte
mini-tableau de surveillance de collecte /performance sur quelques SCI d’intérêt
Mise à jour , suite à la mise à jour de Via Générations, qui a repris un peu de boost et de collecte ....

 

[fdod]

Linasens - 0,73

 

[Msimmo]

Linasens - 0,73

Ex-primononial, même s'ils ont arrêtés la gestion (démission), c'est pas en or qu'ils ont transformé leur produit financier !