Investissement logement étudiant

[moietmoi]

D'accord j'ai bien compris (il en aura fallut du temps vous me direz )
Pendant les 9 premières années je suis en réel mais les charges suffisent entièrement à gommer les impôts supplémentaires.
Après, il faut que je calcul lequel des systèmes est le plus intéressant entre le micro bic et le réel en fonction des charges qu'il me restera.
Globalement au pire je serais imposable sur 50% des loyers perçus (Dans le cas ou mes charges représenterais moins de 50% de ces loyers).

atention le micro bic n est pas faisable si le bien est en indivision;

Pendant les 9 premières années je suis en réel mais les charges suffisent entièrement à gommer les impôts supplémentaires

pas tout à fait, mais en tout cas avec les 11% certainement oui

 

[moietmoi]

ALERTE!!!!!! NOUS (enfin je) faisons fausse route concernant le micro bic!!!!!

à la réflexion je m'en aperçois; le micro bic n'est pas comptatible avec le régime de tva que vous avez obligatoirement pour béneficier du 11% du censi bouvard!!!

 

[baxterzs]

Bon, je reviens quelques pages avant pour répondre à Pigeon !!
Effectivement, le mieux serait de pas avoir de credit conso !!! mais de là à le solder, pour moi c'est pas possible !!!
Effectivement Buffet, le credit conso sera fini mais pas l'investissement, dans tous les cas je ne suis pas perdant !!

 

[ZRR_pigeon]

Effectivement Buffet, le credit conso sera fini mais pas l'investissement, dans tous les cas je ne suis pas perdant !!

vous serez + perdant que si vous remboursez le credit conso avant d'investir (a echeances egales).

 

[baxterzs]

Oui je comprend bien ce que tu veux dire !!
mais pour l'instant je peu pas faire autrement

 

[ZRR_pigeon]

Oui je comprend bien ce que tu veux dire !!
mais pour l'instant je peu pas faire autrement

vous n'etes pas obligé d'investir sur des SCPI maintenant.

 

[Buffeto]

vous n'etes pas obligé d'investir sur des SCPI maintenant.

certes....mais si on en a la possibilité commencer tôt à investir laisse espérer une possibilité de devenir rentier plus jeune....

 

[ZRR_pigeon]

certes....mais si on en a la possibilité commencer tôt à investir laisse espérer une possibilité de devenir rentier plus jeune....

on n'est pas d'accord la dessus.
investir mal tôt n'est pas mieux qu'investir mieux plus tard...

 

[Buffeto]

investir mal tôt ...

ca ...quelque soit l'age investir mal est toujours gage de mauvais résultat....

cependant ( et je commence à m'en rendre compte ) il est un moment où les crédits deviennent plus chers à cause des assurances .

donc si on veut investir à crédit et être libéré des remboursement autour de la soixantaine il faut le faire entre 35 et 50 ans...( mais bien entendu comme toujours , chaque cas est particulier )

 

[ZRR_pigeon]

donc si on veut investir à crédit et être libéré des remboursement autour de la soixantaine il faut le faire entre 35 et 50 ans...( mais bien entendu comme toujours , chaque cas est particulier )

oui, sinon il faut donner en garantie des biens (CTO, AV) et eviter l'assurance de pret.

 

[Aristide]

Non, des titres donnés en garantie (= nantissement) remplacent une hypothèque ou une caution pour couvrir un risque de défaillance/non remboursement.

Une assurance décès-invalidité vient en plus pour couvrir les risques concernés.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Une assurance décès-invalidité vient en plus pour couvrir les risques concernés.

donc on ne peut pas emprunter sans ADI meme avec un gros patrimoine ?

 

[Buffeto]

donc on ne peut pas emprunter sans ADI meme avec un gros patrimoine ?

si bien sur je l'ai déjà fait par le biais d'une SCI ou d'une SARL .

 

[ZRR_pigeon]

si bien sur je l'ai déjà fait par le biais d'une SCI ou d'une SARL .

car personne morale alors ? mais pas en personne physique ?
bon a savoir...

 

[moietmoi]

donc on ne peut pas emprunter sans ADI meme avec un gros patrimoine ?

c'est faisable.... il faut faire le tour des banques.. et si l 'une accepte, en général ce n'est pas celle qui a le meilleur taux...

je me suis toujours demandé si on ne pourrait pas , avec l'aide d'une association de conso, faire remarquer que la loi n'oblige pas l'ADI, mais que le marché ne propose pas de solution sans ADI, et que la plupart des employés de banques utilisent le terme obligatoire quand il s'agit de parler de l"ADI auprès d'un client;

quelqu'un a t-il entendu une phrase, du type: notre banque demande, dans le cas d'un crédit immobilier que vous souscriviez en option l'ADI?????

 

[Aristide]

Bonjour,

La loi n'oblige pas la souscription d'une ADI mais la même loi n'interdit pas aux banques de la rendre elles mêmes obligatoire.

En crédit consommation c'est extrêmement rare mais la règle quasi générale en immobilier et c'est compréhensible vu côté banque car quand un crédit a été accordé sur la base de deux salaires, comment faire quand, du fait d'un sinistre, un salaire disparait ?

De l'autre côté c'est aussi protéger les emprunteurs qui, de plus en plus d'ailleurs, se retournent contre les banques pour défaut de conseil.

A ce propos je peux vous raconter une anecdote vécue; il s'agissait d'un prêt à la consommation où les emprunteurs avaient le choix d'adhérer ou non à l'ADI.

Chaque emprunteur devait cocher des cases sur l'offre de prêt : "J'adhère à l'assurance facultative" ou bien "Je renonce à l'assurance facultative".

En pratique le conseiller demandait aux emprunteurs concernés "voulez vous adhérer à l'ADI ?" et c'est lui même qui cochait les cases. S'en suivait la signature des emprunteurs.

Dans le cas cité les emprunteurs avaient choisi de ne pas adhérer; le conseiller avait donc coché les cases ad hoc et l'offre de prêt avait alors été signée/acceptée en l'état par les emprunteurs.

Quelques mois passés après la mise à disposition des fonds, l'épouse décède. Le mari se rapproche alors de la banque en vue d'une prise en charge par l'assureur. Fin de non recevoir bien entendu tant de la banque que de l'assureur : "L'offre de prêt acceptée est sans assurance"

Contestation de l'emprunteur: "nous avions demandé à être assurés; c'est votre conseiller qui a coché les mauvaises cases !"

Nouveau refus => action judiciaire de l'emprunteur.

L'emprunteur a perdu le procès aux motifs :
1) - La signature des emprunteurs étaient apposée sur l'offre de prêt juste en dessous des cases de non adhésion
2) - Les emprunteurs détenaient un exemplaire de cette offre
3) - Ils avaient un délai de rétractation de 7 jours (à l'époque)
4) - Le tableau d'amortissement reçu à la mise à disposition des fonds était présenté avec une colonne "prime ADI" vide
5) - Et, bien entendu, ils n'avaient payé aucune prime d'assurance depuis cette mise à disposition.

Donc, pour les banques, s'agissant de prêts immobiliers de montants bien plus importants et de durées beaucoup plus longues il est compréhensif et sécurisant de rendre l'adhésion à l'assurance obligatoire.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,

La loi n'oblige pas la souscription d'une ADI mais la même loi n'interdit pas aux banques de la rendre elles mêmes obligatoire.

Certes, dans ce cas, n'est on pas dans un cas d'entente illicite, interdites par l'article 101 du Traité sur le Fonctionnement de l'Union Européenne qui mentionne entre autre dans son principe la prohibition des ententes lorsqu'il interdit en particulier celles qui consistent

à imposer des prestations supplémentaires

par exemple une vente liée;

c'est compréhensible vu côté banque car quand un crédit a été accordé sur la base de deux salaires, comment faire quand, du fait d'un sinistre, un salaire disparait ?

il faudrait donc aussi rendre l'option perte d'emploi obligatoire, vu les temps qui courent....

d'ailleurs à traiter sans doute dans un autre post, quelle est la pratique des banques dans les pays ou le cdi n'existe pas?(bientôt minoritaire en France)....

De l'autre côté c'est aussi protéger les emprunteurs

entièrement d'accord;

 

[Aristide]

Certes, dans ce cas, n'est on pas dans un cas d'entente illicite, interdites par l'article 101 du Traité sur le Fonctionnement de l'Union Européenne qui mentionne entre autre dans son principe la prohibition des ententes lorsqu'il interdit en particulier celles qui consistent par exemple une vente liée;

Depuis plusieurs décennies, dans toutes les banques, l'assurance décès-invalidité pour les crédits immobiliers, est rendue obligatoire.
Si c'était hors la loi ne crois tu pas que cela se saurait ?

il faudrait donc aussi rendre l'option perte d'emploi obligatoire, vu les temps qui courent....

Ce n'est pas du tout comparable; les assurances perte d'emploi ne couvrent que tout ou partie de l'échéance (donc pas le capital restant dû) et pour 24 mois maxi.

Elle est déjà très chère; s'il fallait une une couverture plus large elle serait inabordable.

d'ailleurs à traiter sans doute dans un autre post, quelle est la pratique des banques dans les pays ou le cdi n'existe pas?(bientôt minoritaire en France)....

J'en sais rien; probablement pas d'assurance perte d'emploi car les assureurs étrangers doivent avoir les mêmes raisonnements "d'assureurs" que les nationaux.

Cdt

 

[moietmoi]

Depuis plusieurs décennies, dans toutes les banques, l'assurance décès-invalidité pour les crédits immobiliers, est rendue obligatoire.
Si c'était hors la loi ne crois tu pas que cela se saurait ?

Désolé, pour moi ceci n'est pas du tout un bon argument, combien de cas sont révélés chaque année, ou l'on découvre une pratique illégale depuis des décennies, mise à bas par un individu qui attaque;

Pour rester dans le domaine bancaire: la petite phrase en bas des relevés pendant plus de 30 ans , et maintenant dans pas mal de convention d'ouverture de compte qui déclare qu'un relevé de compte non contesté dans les x jours( 15 souvent) est considéré comme accepté..
La cour de cassation, le 8 janvier 2009 ,a simplement rappelé que cette pratique répandue était illégale et que la prescription est de 5 ans....quoiqu'en disent tous les documents signés

 

[ZRR_pigeon]

a l'etranger c'est simple, pas d'ADI obligatoire, elle est parfois recommandée chaudement, parfois conseillée simplement.
par contre on demande un peu plus d'apport initial (20% minimum par exemple), et en cas de deces, ben le bien est vendu et la banque se sert sur la vente. les 20% d'apport initial, conjugué a la plus value (eventuelle) depuis l'achat permettent a la banque d'eviter de mauvaises surprises (CRD > produit de la vente).

je ne parle que pour les USA.

La Suisse procède par des prets avec amortissement ultra faible (imposition sur le capital amorti), un peu comme un loyer.