Investissement logement étudiant

[Buffeto]

mais il faut commencer !!

c'est clair...

mais tout en restant dans des limites raisonnables , tu ne t'enrichiras pas en ne prenant aucun risque .

investir c'est croire en l'avenir...ton projet ne comporte que très peu de risques...à mon avis.

 

[ZRR_pigeon]

un crédit auto 400€ sur 60 mois,

a quel taux le credit auto ? car si on arrive a trouver du 2-3% sur 36 mois, des que l'on passe sur 4-5 ans, ca monte en fleche (5%).

a mon avis, il faudrait d'abord solder ce véritable boulet aux pieds, avant d'investir.

 

[baxterzs]

Je sais pour mon crédit auto mais je prend du neuf car bcp de km !!
Pour toi Buffet, ce n'est pas un bon investissement ? car je voulais pas pour l'instant partir sur de grosse somme !!!
mais ma situation évolue d'année en année et comme je le disais il faut commencer par quelques choses !! lol

 

[Buffeto]

Pour toi Buffet, ce n'est pas un bon investissement ?

tu as du mal comprendre .
je n'ai jamais dit que ce n'était pas un bon investissement .
au contraire , je t'ai dit que tu avais peu de risques sur ce coup là.

 

[baxterzs]

OK lol, c'est bien ce que je me disais !!
Plus qu' à attendre mon rdv du 08/01 pour voir les propositions.
Mais j'avoue que pour un novice comme moi c'est très compliqué de comprendre les différentes façons d'investir !!
C'est vrai que j'avais dans la tête d'investir dans la pierre (grosse somme !!) et du coup le compromis de la pierre-papier me convient.
maintenant je vais essayer de voir pour panaché les SCPI ou alors partir sur la même en totalité ??? je vais voir

 

[ZRR_pigeon]

Je sais pour mon crédit auto mais je prend du neuf car bcp de km !

moi aussi je fais beaucoup de km et donc je prends du neuf. mais ce n'est pas la question. j'emprunte sur 36 mois a 1.9%.
pendant ce temps là mon épargne dort a 3%.

je ne remets pas en cause le fait d'acheter du neuf a credit mais le fait de faire un credit auto long et donc a un taux prohibitif (que tu ne donnes pas d'ailleurs)

 

[Buffeto]

maintenant je vais essayer de voir pour panaché les SCPI ou alors partir sur la même en totalité ??? je vais voir

panacher 30K ca serait vraiment émietter ....

il faut certes diversifier mais là , il vaudrait mieux 30k sur une bonne SCPI et la prochaine fois 30K sur une autre.

 

[baxterzs]

Effectivement pigeon, c'est un taux à 5%, je t'avoue que je ne mettais pas poser de question la dessus !!
Après sur 5 ans, cela me permet de débloquer de la liquidité mensuel et je ne pourrais pas mettre 500 OU 600 € mensuel !!
Buffet, c'est ce que je souhaite faire 30000€ pour commencer et voir après à l'avancement !!! pourquoi pas dans autre chose mais ça je le saurais plus tard !!!
Maintenant il reste plus qu'à me renseigner et trouver la BONNE SCPI !!!

 

[ZRR_pigeon]

si vous faites d'un côté un credit auto a 5%, et de l'autre avec la trésorerie libérée une SCPI a 5% de rendement ....ben vous n'allez pas loin. vous donnez de la poche gauche ce qui rentre dans la poche droite.

Dans ce cas deux solutions, soit vous soldez votre credit auto et ensuite vous investissez, soit si vraiment vous devez changer souvent de voiture, vous lissez votre charge en faisant un leasing sur la voiture....

 

[Buffeto]

si vous faites d'un côté un credit auto a 5%, et de l'autre avec la trésorerie libérée une SCPI a 5% de rendement ....ben vous n'allez pas loin. vous donnez de la poche gauche ce qui rentre dans la poche droite..

attention à ne pas tout mélanger .
si on parlait gestion d'entreprise , on ne peut mettre sur le meme plan des dépenses de fonctionnement ( voiture ) et des investissements productifs ( SCPI ).
l'essentiel pour Baxters est donc de se concentrer sur l'investissement ( gestion long terme ).
quand aux dépenses de fonctionnement , c'est sur ce poste qu'il faut rogner ( re négocier le crédit éventuellement )

 

[ZRR_pigeon]

c'est lié car il emprunte d'un côté pour pouvoir investir de l'autre, donc deux aspects censés etre independants sont corrélés.


pareil si je te dis que je vais faire un credit conso pour placer sur un fonds euros. la il y a l'intermediaire de la voiture entre les deux, mais conceptuellement c'est la meme chose.

 

[Buffeto]

pareil si je te dis que je vais faire un credit conso pour placer sur un fonds euros. la il y a l'intermediaire de la voiture entre les deux, mais conceptuellement c'est la meme chose.

non car l'investissement perdurera alors que le crédit sera remboursé....

 

[Olivier1000]

Bonjour à tous et merci pour ce topic que j'ai trouvé extrêmement intéressant.
Concernant l'investissement en Censi-bouvard (sujet du début du topic) il y a une information que je n'arrive pas à obtenir.

En effet je souhaite investir avec le dispositif Bouvard.
Je vais donc beneficier des 11% de défiscalisation sur 9ans.
Mais concernant les loyers que je vais percevoir :
- Seront ils imposables pendants ces 9 premières années ?
- Seront ils imposables pendant la durée de mon emprunt ?
- Seront ils imposables par la suite ?

Je ne trouve aucune à cette question.
Certaines personnes me disent que ces loyers seront imposables totalement à partir de la 10ème année.
D'autres me disent qu'ils seront imposables à hauteur de 50% à partir de la 10ème année.
Et certains me disent qu'ils ne seront jamais imposable, jusqu'a ma mort si je ne vend jamais.

Pouvez-vous m'aider ?

Merci d'avance et bonne soirée.

 

[Buffeto]

Mais concernant les loyers que je vais percevoir :
- Seront ils imposables pendants ces 9 premières années ?
- Seront ils imposables pendant la durée de mon emprunt ?
- Seront ils imposables par la suite ?

nous sommes en France .....le pays de la fiscalité galopante ( tu vois où je veux en venir ? )

pour le censi -bouvard j'en parle dans le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

pour en revenir à ta question ,bien sur , tes loyers seront imposables dès la 1ere année .
néanmoins , la réduction d’Impôt ( 11% du montant HT de ton investissement ) peut gommer tout ou partie de cette imposition .
ce que l'état te "donne " d'un coté , il s'arrange pour te le reprendre de l'autre ....
le but final est donc d'augmenter ton patrimoine avec un différé d'imposition (total ou partiel suivant les cas )de 9 ans ce qui n'est déjà pas si mal....

 

[moietmoi]

Certaines personnes me disent que ces loyers seront imposables totalement à partir de la 10ème année.

ca ne veut pas dire grand chose.... totalement??? c'est pas faux ni vrai

D'autres me disent qu'ils seront imposables à hauteur de 50% à partir de la 10ème année.

c 'est effectivement une possibilité très particulière en supposant que la loi sur le micro bic ne change pas

Et certains me disent qu'ils ne seront jamais imposable, jusqu'a ma mort si je ne vend jamais.

ceux là se trompent car il n'ont pas compris que l'option fiscale censi bouvard exclut de faire la comptabilité fiscale des amortissements;

donc je reprends:
lorsque un lmnp est vendu neuf avec une société commerciale comme locataire prendant 9 ans au moins qui fait de la sous location avec 3 services, tu as le choix entre 2 systèmes fiscaux qui s'exluent l'un, l'autre;

-la comptabilité censi bouvard qui te donne droit a une réduction d'impot pendant 9 ans et qui soumet le résultat de ta comptabilité fiscale à l'impot sur le revenu + PS ( loyer-charges-intérêts d'emprunt) et ceci à vie , sauf si au bout des 9 ans tu optionne , si tu es dans les conditions pour le faire, à la comptabilité microbic et dans cas alors les impots et csg porteront sur les loyers/2 à partir de la 10 eme
- la comptabilité bic classique dès le début, en balançant au fossé la réduction d'impot, et qui soumettra aussi longtemps que tu veux ton résultat fiscal à l'impot et à la csg, avec l'énorme avantage que le résultat est shématiquement parlant égal à Loyer-Charges-intérêts d'emprunts- et c'est là que réside l'astuce l'amortissement du bien(avec certaines réserves) ce qui amène dans la majorité des cas standards du commerce à un résultat quasi nul pendant 15/20/30 ans donc pas d'impot ni csg;

Le choix de la comptabilité et de l'option fiscal peut se faire jusqu'au moment de la déclaration d'impot, les cabinets comptables aimant bien le savoir à l'avance;

L'option censi bouvard diminue l'effort de trésorerie nécessaire pendant les 9 premières années puisque ta trésorerie est: loyer -charges- mensualité du crédit+ ta quote part mensuel de la réduction d'impot

alors que si tu prend la comptabilité fiscale classique tu auras loyer -charges- mensualité du crédit donc un effeort de trésorerie plus élévé;

Mais si l'effort de trésorerie est supportable sans l'option bouvard, et que tu comptes garder le bien pendant de nombreuses anneés, alors en fonction de ta TMI, la défiscalisation de 11% est largement plus faible que la somme du manque d'impot à payer sur le résultat nul, autrement dit , si tu ne veux pas payer en impots, plus tard la réduction d'impot d'aujourd hui, il faut faire la comptabilité amortissable, sans rédusction d'impot et payer 0 euro d'impots sur tes revenus....

humm fumeux à la relecture, mais les lois fiscales comme dit plus haut....

 

[ZRR_pigeon]

ce message est caracteristique d'une conversation que j'ai (malheureusement) souvent avec d'autres investisseurs (en herbe):

Moi : '"Alors comme ca tu as achete un bien locatif ?"
Lui : "Oui un scellier, c'est genial"
Moi : '"Genial pour quoi ?"
Lui : "Parce que je fais travailler l'argent de la banque, c'est genial"
Moi : '"Oui, merci je connais le systeme. Mais tu as un bon rendement ?"
Lui : "Oui, 15.5%"
Moi : '"Euh, tu es sur ?"
Lui : "Oui, c'est le gars qui nous l'a calculé"
Moi : '"Tu es sur que ce n'est pas le taux de rendement interne de l'operation (TRI) ?"
Lui : "Il a dit rendement de 15.5%, et que le livret A c'est 1%, alors on a vite décidé !"
Moi : '"Mais tu n'es pas trop écrasé par la fiscalité sur les loyers ?"
Lui : "Eh non zero impot ! c'est ca la beauté du systeme. Le gars nous a montré, il a simulé 2 ans, c'est énorme !"
Moi : '"OK au début, car la reduction Scellier gomme l'impot mais tu prends quand meme 45.5% de prelevement !"
Lui : "Non, a vie, pas d'impot, il a dit Scellier c'est la solution ideale pour investir sans payer d'impot !!"
Moi : "Bon....OK good luck avec le fisc!"

cette personne n'a meme pas rempli de 2044 jusqu'a ce que je la rencontre (3 ans apres son achat), persuadee de son exoneration....

 

[Olivier1000]

Merci pour vos réponses.

En ce qui me concerne je serai partant pour un dispositif Censi Bouvard afin de bénéficier des 11% de défiscalisation les 9 premières années. En effet le dispositif LMNP est très intérréssant (voir + interressant sur le long terme) mais ne me correspond pas.

Si je synthètise, concernant les loyers je serais :
- Imposé sur l'ensemble des loyers perçus dès la première année (Sachant que les 11% gomme cette fiscalité les 9 premières années).
Après ces 9 ans 2 possibilités :
Soit : Je reste imposable sur l'ensemble des loyers perçus.
Soit : Je passe en comptabilité microbic et je serais imposable sur 50% des loyers perçus.

Dans ce cas la j'ai une autre question, quelles sont les conditions pour prétendre au microbic au bout des 10 années ?

 

[Buffeto]

Dans ce cas la j'ai une autre question, quelles sont les conditions pour prétendre au microbic au bout des 10 années ?

le microBIC s'applique si les recettes annuelles sont inférieures à 32 600€ ( dans 10 ans le barème risque de changer )

 

[ZRR_pigeon]

il faut faire le calcul entre microbic et bic reel simplifié, car les 50% de charges on les atteint vite, surtout si on remet des meubles, etc...

 

[Olivier1000]

D'accord j'ai bien compris (il en aura fallut du temps vous me direz )
Pendant les 9 premières années je suis en réel mais les charges suffisent entièrement à gommer les impôts supplémentaires.
Après, il faut que je calcul lequel des systèmes est le plus intéressant entre le micro bic et le réel en fonction des charges qu'il me restera.
Globalement au pire je serais imposable sur 50% des loyers perçus (Dans le cas ou mes charges représenterais moins de 50% de ces loyers).

Merci a vous !