Investissement locatif

[Guigui]

Bonjour à tous,

Je souhaiterais investir dans ce type de produit pour me constituer un patrimoine immobilier et éventuellement réduire mon IRPP.

Je viens d'acquérir ma résidence principale à crédit sur 20 ans (avec ma compagne sans enfant). Je peux encore faire un effort d'épargne supplémentaire d'environ 300 à 400 euros par mois pour respecter le taux d'endettement.

Nous déclarons pour l'instant au environ de 50000€/an.

Je ne sais pas ce qui est le mieux pour moi, investissements immobiliers locatifs en direct ou via une loi de défiscalisation?

Crédit normal, in fine ?

Merci d'avance

 

[Buffeto]

Bonjour à tous,

Je souhaiterais investir dans ce type de produit pour me constituer un patrimoine immobilier et éventuellement réduire mon IRPP.

de nombreuses questions .....
l'objectif de l'investissement immobilier ne peut pas etre au départ la défiscalisation.

un investissement immobilier est quelque chose de lourd qui engage sur le long terme et doit etre mûrement réfléchi pour réussir .

actuellement les seules possibilités restantes pour défiscaliser avec l'immobilier sont la loi Duflot-Pinel , la loi Malraux et les SCPI déficit foncier .

pour commencer tu devrais consulter le blog à buffeto 1 [lien réservé abonné] puis le blog à buffeto 2 [lien réservé abonné] puis le blog à buffeto 3
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Crédit normal, in fine ?

voir le blog à ......Buffeto [lien réservé abonné]


in rock we trust....

 

[moietmoi]

Je peux encore faire un effort d'épargne supplémentaire d'environ 300 à 400 euros par mois pour respecter le taux d'endettement.

Bonjour, sans être un puriste du vocabulaire, en général on distingue l'effort d'épargne(ce qu'on peut mettre de côté tous les mois tout en vivant avec le même confort.. vacances, maladies, accidents... enfants écoles .réveillons..impots), on distingue donc cet effort d'épargne , de la capacité d'endettement;( sans revenir en détail: revenus mensuels fixe par rapport aux crédit, loyers..)

si

Je peux encore faire un effort d'épargne supplémentaire d'environ 300 à 400 euros par mois pour respecter le taux d'endettement.

si cela veut dire que vous pensez qu'une banque pourra vous accorder un crédit immobilier avec comme mensualité 300/400 euros, alors il faudrait que vous définissiez aussi votre capacité d'effort d'épargne, c'est à dire , sans rien changer à votre confort actuel et en tenant comte des aléas de la vie, quelle est la somme mensuelle que vous vous sentez prêt a débourser tous les mois sans pouvoir diminuer cette somme au cas ou; "en image , vous en prenez pour 20 ans, combien allez vous mettre sur un livret tous les mois?"

si vous venez d'acheter et que ceci est votre premier achat, avez vous fait le tour et le comptes des dépenses nouvelles que l'on a lorsqu'on est propriétaire?

 

[Guigui]

Merci buffetophile pour la rapidité de la réponse.

Je viens de lire tous les blogs et cela fait beaucoup d'information.
Difficile d'en tirer une orientation pour un néophyte comme moi.
La défiscalisation avec, Duflot-Pinel ou les SCPI déficit foncier, via un crédit in fine, est' elle une opération intéressante sur un petit investissement (50000 maxi).
Ou il vaut mieux dans mon cas s'orienter vers de l'investissement locatif sur un petit studio dont je gère moi même la location (en oubliant la défiscalisation).

Merci encore

 

[Guigui]

En réponse à moietmoi,

Effectivement je confonds effort d'épargne et taux d’endettement.

Mon effort d'épargne est de 400e sans rien changer et en prenant en compte les nouvelles dépenses liées à l'achat.

 

[Buffeto]

Ou il vaut mieux dans mon cas s'orienter vers de l'investissement locatif sur un petit studio dont je gère moi même la location (en oubliant la défiscalisation).

la 1ere chose est : quel est ton niveau d'imposition.

personnellement je pense que pour défiscaliser il faut payer un IRPP d'au moins 5 chiffres .
sinon ( c'est pour toi toptopfirst ) il vaut mieux s'enrichir quitte à payer des impôts .

pour s'enrichir il n'y a qu'une seule solution : faire travailler l'argent des autres ( banques , locataires ).
donc l'investissement immobilier est une bonne idée mais ce n'est pas forcément de tout repos .

pour 50k et si tu souhaites ne t'occuper de rien , peut etre peux tu t'orienter vers des SCPI de rendement...

sur les dernières années la plupart des bonnes SCPi ont fait plus de 5% de rendement

 

[Guigui]

Merci encore buffetophile.

Je paye environ 5000e/an d'IRPP. Donc apparemment pas assez pour défiscaliser.

Existe t'il une liste de SCPI de rendement fiable. Sur combien d'année la financer et avec quel type de prêt?

Merci encore.

 

[moietmoi]

Je paye environ 5000e/an d'IRPP. Donc apparemment pas assez pour défiscaliser.

.

à mon sens 5000, on peut envisager une opération diminuant l'impôt, mais ceci n' a pas de sens si l 'investissement ne correspond pas à l'ensemble des autres paramètres;

et

sur un petit investissement (50000 maxi).

là il faut abandonner le Pinel (sauf en scpi,voir après) et se diriger soit vers

un petit studio dont je gère moi même la location (en oubliant la défiscalisation).

ou des scpi de rendement si ton but est d'avoir du revenu;

concernant le Pinel en scpi, je trouve que l'avantage des scpi (liquidité ou vente partielle) disparaît lorsqu'il s'agit de scpi Pinel donc je ne suis un fanatique

 

[Buffeto]

Je paye environ 5000e/an d'IRPP. Donc apparemment pas assez pour défiscaliser.

à ce niveau je conseille plutot de faire des " one shots " style FCPI ( fonds commun de placement dans l'innovation ) ( naturellement en cash ) car l'immobilier de defisc se calcule sur plusieurs années et effectivement pour que ca soit vraiment intéressant il vaut mieux etre fortement imposé .

Existe t'il une liste de SCPI de rendement fiable.

bien sur il en existe .

Sur combien d'année la financer et avec quel type de prêt?

pour 50k crédit amortissable sur une durée n’excédant pas 10ans.


in rock we trust

 

[Pendragon]

En quelques lignes. Voici comment j'ai fait pendant longtemps

Achetez un bien ancien avec travaux plutôt qu'un neuf.
Exemple achat 50kE et 50kE de travaux plutôt qu'achat neuf de 100kE.

Les 50KE viendront en deduction des revenus fonciers . Voilà un premier niveau simple de defiscalisation.

Un deuxieme niveau simple consiste à faire conventionner le logement et beneficier d'une deuxieme defiscalisation avec Borloo ancien par exemple.

Si vous commencez vers les 30 ans jusque 50 ans, vous pourrez auto financer l'achat de 10-20 logements .

Apres 50 ans jusque 60 , c'est un peu diffèrent, j'ai déjà écrit la dessus.

Si je suis "riche" aujourd'hui c'est grâce à l'immobilier et surtout pas aux AVie, bourse et économie de fin de mois.

Seul l'immo permet de se constituer un patrimoine autre que les revenus du travail

 

[Buffeto]

Si je suis "riche" aujourd'hui c'est grâce à l'immobilier

certes mais , les temps ont changé depuis l'époque bénie où ont pouvait avoir une PV assurée....
il convient donc d'etre encore plus sélectif et surtout mesuré dans ses choix .

Seul l'immo permet de se constituer un patrimoine autre que les revenus du travail

là dessus nous sommes d'accord , mais surtout , seul l'immobilier le permet grâce au levier du crédit.


in rock we trust

 

[Pendragon]

certes mais , les temps ont changé depuis l'époque bénie où ont pouvait avoir une PV assurée....
il convient donc d'etre encore plus sélectif et surtout mesuré dans ses choix .

La PV est juste la cerise sur le gateau. L'immo à crédit avec les loyers qui rembourse le credit + defisc permets d'acquérir le bien sans argent perso. Donc tu achete 50+50 si au bout de 15 ans tu as un bien à PV=0 donc à 100kE sans avoir deboursé un centime, ca fera toujours 100k de plus dans ton patrimoine.

Déjà expliqué il y a de çà quelques années...

 

[Buffeto]

sans avoir deboursé un centime.

à condition de n'avoir ni mauvais payeur , ni vacance de locataire et de faire abstraction de l'IRPP et des PS payés en sus ....

ceci dit nous sommes d'accord sur le fond....

 

[Pendragon]

à condition de n'avoir ni mauvais payeur , ni vacance de locataire et de faire abstraction de l'IRPP et des PS payés en sus....

No stress, pour les mauvais payeurs et dégradations il faut prendre une GRL, elle même defiscalisable.
La vacance du locataire n'est en effet pas l'objectif quoi que dans ce cas , on ne fait que rembourser son propre bien avec des intérêts d'emprunt déductibles et des charges déductibles.

Ce qu'il faut anticiper c'est l'augmentation de l'IRPP au cours des années car les intérêts d'emprunt diminuent. Pour cela il faut chaque année mettre de coté la plus value globale de chaque immeuble pour compenser les impôts à payer les dernières années.

Pour ma part, le jeu des mensualités d'emprunt fixe et d'augmentation des loyers ont fait que je n'aurai pas à taper dans ce pactole (+de 60k) accumulé au long de ces années. Au dernier remboursement du dernier immeuble ces 60k passeront des provisions à mon compte actif pour un beau voyage récompensant 25 ans d'effort...

J'écrirais bien un bouquin complet avec la méthode de l'achat du bien, annonces, calcul du prix de vente, notaire, banque, impôts, assurances, bail ...
Tous les trucs et astuces (et il y en a beaucoup )
Mes fichiers Excel de gestion, de calcul en temps réel de l'imposition N+1 etc... Mais il y a du pour et du contre.

Pour terminer , à tout ceux-celles qui débutent dans la vie : En effet dès que possible achetez votre RP mais en parallèle achetez également un premier bien locatif et répétez l'opération tous les 2 ans les 10 premières années.

Et à tous ceux qui sont sur la fin de carrière, arrêtez vous de façon à ce que tout soit rembourser vers 60-65 ans. Avoir plus de 50 maisons ne sera pas de tout repos pour gérer cela à la retraite.

 

[Buffeto]

J'écrirais bien un bouquin complet avec la méthode de l'achat du bien, annonces, calcul du prix de vente, notaire, banque, impôts, assurances, bail ...
Tous les trucs et astuces (et il y en a beaucoup ) .

désolé pour toi mais ce genre de bouquin existe déjà en de nombreux exemplaires .
j'ai meme trouvé la description de la méthode gratos sur internet....

 

[Pendragon]

désolé pour toi mais ce genre de bouquin existe déjà en de nombreux exemplaires .
j'ai meme trouvé la description de la méthode gratos sur internet....

Je ne crois pas que l'on parle des mêmes choses, j'en ai en effet lu des trucs mais jamais avec précision ni avec des cas concrets de particulier qui investissent et gèrent par eux même. Rien ne vaut le terrain et l'experience acquise en France et ses lois fiscales spécifiques.

Juste pour mon info, je suis quand même intéressé par ces fameux bouqins et la methode gratos. Je crains d'etre decu

 

[moietmoi]

Je ne crois pas que l'on parle des mêmes choses, j'en ai en effet lu des trucs mais jamais avec précision ni avec des cas concrets de particulier qui investissent et gèrent par eux même. Rien ne vaut le terrain et l'experience acquise en France et ses lois fiscales spécifiques.

il y en a , en livres dont je n'ai pas les références, en revues vendues en kiosque régulièrement,(style challlenge, capital..) en reportage tv, par exemple un jeune qui est en train de bien réussir en achetant des parkings et qui met à dispo tout son savoir faire par internet(une bonne partie gratuitement) méthode d'achat en fonction du lieu,, de visite, de valorisation en fonction des potentiels locaux de stationnement , de fiscalité, de négociation, les tableurs;....les frais de notaire forfaitaires pour petites acquisitions donc l'optimisation ..tout y est

en fait tout réside dans les premières acquisitions et en complément d'un bon choix, de la dose de chance;

en effet, une fois la machine lancée, le facteur de mutualisation du risque, autrement dit de l'auto assurance en cas de coup dur suffit;
sur 5 studios loués ayant une bonne renta, même si il y a perte de loyer d'un an sur un studio avec frais de justice et autres, l'opération globale reste très rentable;et l'on peut reprendre le rythme des investissements

mais si lors de la première ou deuxième opération on tombe par malchance sur un mauvais payeur, non expulsable, et qu'en plus les aléas de la vie vous mettent en faiblesse( par exemple un divorce personnel ou un problème de santé), alors on prend le bouillon, non récupérable!!!!

donc pour un premier investissement, ne pas voir trop grand, bien calculer son "reste à vivre" nécessaire ,même en cas de coup dur

 

[Buffeto]

j'ai meme trouvé la description de la méthode gratos sur internet....

je n'ai pas le droit de te mettre un lien direct mais en tapant : " plus riche et indépendant " sur ton ami google , je pense que tu devrais sans problème trouver le guide gratuit à télécharger.

 

[Turbo-057]

Je rejoins Pendragon cela fait bientôt 20 ans que je fais dans le locatif. J'ai débuté a 20 ans pour ma part.
Il a clairement contribué à m'enrichir, acheter au mieux le prix au m2 pour le louer au plus cher, lisser l'IR au max avec du crédit au départ pour limiter les taxes cependant il y a 20 ans c'était largement rentable
Et par rapport à tes chiffres il y a 20 ans tu pouvais facilement viser la 20taine d'appartement pour rentabiliser vers les 30 ans réellement ton investissement et ensuite en profiter quitte à réorienté tes choix en fonction justement de la jonglerie incessante de la fiscalité Francaise.

La cerise de la PV c'est du bonus ou la sortie pour acheter ailleurs hors de France dans mon cas.
De nos jours en France cela l'est encore très très peu.

Si le but n'est que de réduire l'IRPP c'est une belle utopei au contraire.
Ton IRPP , les PS, les fonciers tout cela monte à Mac5 quand tu as du locatif. Car forcément c'est une sorte de cerlce vicieux plus tu en as plus tu gagnes, si tu veux defiscalisé faut réinvestir encore et encore mais ca accroit ton gain et ton patrimoine donc après faut ajouter l'ISF et d'autres frais ...

Pour les locataires, les états d'âme, l'attendrissement faut le banir rapidement.
Si tu peux te le permettre, baux notariés (limite les risques de mauvais payeur, simplifie l'expulsion), état des lieux par un professionnel type huissier. Avec ca tu peux te passer de GRL et ces frais sont parfaitement déductibles.

Ne pas oublier aussi la transmission future de ton patrimoine, le cas échéant étudie l'option SCI.

Si tu gères toi même pas de cadeaux les affaires sont les affaires, ne laisse rien passer et fais payer les frais nécessaires.
Parfois un bon investissement locatif non défiscalisable peut etre un bien meilleuir placement que la fameuse et fumeuse vente de defiscalisation bidon que beaucoup propose. Vaut mieux un bon bien bien fait qui se loue facilement et rapporte un bon 10% qu'un mauvais investissement défiscalisable que tu auras sur les bras.

 

[Pendragon]

Ton IRPP , les PS, les fonciers tout cela monte à Mac5 quand tu as du locatif. Car forcément c'est une sorte de cerlce vicieux plus tu en as plus tu gagnes, si tu veux defiscalisé faut réinvestir encore et encore mais ca accroit ton gain et ton patrimoine donc après faut ajouter l'ISF et d'autres frais ...

Mon "père spirituel" qui m'a guidé sur mon premier achat n'a jamais joui de ses biens. Proprio de plus de 100 immeubles, impossible d'arrêter... Vers 65 ans il vivait comme un miséreux toujours à vouloir acheter des trucs pourris pour faire des travaux, prendre des crédits, défiscaliser etc...
En fait dans l'immo locatif , il faut savoir commencer et surtout : s'arrêter !!!

Pour les locataires, les états d'âme, l'attendrissement faut le banir rapidement.
Oui, c'est d'ailleurs ce que pensent les banquiers de leur clients... les actionnaires des employés des usines...

Avec ça tu peux te passer de GRL et ces frais sont parfaitement déductibles.
La GRL est partiellement déductible (40% je crois au dernières nouvelles) et elle te paye :
3 ans de loyer et s'occupe d'expulser le locataire pendant ce temps
et jusque 7000 euros de frais de dégradations.

Ça m'est arrivé deux fois (pas de bol sur ces coups-là ) et tout a parfaitement fonctionné. Tout remis à neuf, loyers payés et en plus le gain dont on peut tirer de tout cela mais que l'on ne peut pas écrire...


donc pour un premier investissement, ne pas voir trop grand, bien calculer son "reste à vivre" nécessaire ,même en cas de coup dur
Exactement, pour le premier mieux vaut même en acheter un avec déjà un locataire dedans. Le prix du bien est souvent moins élevé et les loyers tombent dès le premier mois. Viser les annonces "pour investisseur".

je n'ai pas le droit de te mettre un lien direct mais en tapant : " plus riche et indépendant " sur ton ami google , je pense que tu devrais sans problème trouver le guide gratuit à télécharger.
Merci, en effet c'est pas mal fait. Ce sont les grandes idées, il manque tous les petits trucs borderline qui sont en effet difficile à écrire... mais si rentables…
Son exemple de 1er investissement, il manque l'amortissement de la fiscalisation de ses revenus, les defisc possible en les conventionnant, la durée de son emprunt. Bref, mon bouquin irait beaucoup plus loin, mais quel avantage pour moi ? Ce serait trop de temps à dépenser juste pour flatter mon ego...