Investissement locatif conseils aide et reduction taux d'endettement

[pirlolo]

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum, mais intervenant sur d’autres forums, mais j’ai voulu au vu de la qualité des échanges poster sur ce forum mon problème.
Je suis jeune célibataire, 26 ans et travaille dans une entreprise de plus de 20000 salairiés depuis 1 an et deux mois.
Je gagne 1892 euros net par mois plus des primes trimestrielles garantie de + ou – 300 euros.
Donc je lisse mon salaire sur douze mois ca fait 2100 euros en moyenne par mois. Je suis au cic.
J’ai un projet d’investissement locatif.
Prix du bien 230 000 euros
Frais de Notaire 16000 euros
Garantie ou PPD 4000 euros
Apport 25000
Financement 225000 euros. Taux 3,60 mensualité d’environ 1330 euros assurances comprise
Loyers escomptés 3500 euros / Mois. (Chiffre d’affaire constaté sur les 5 dernières années). Immeuble de rapport avec 12 chambres meublées et un local commercial.

Ma banque me dit qu’elle ne peut pas me financer car je suis locataire et je paie 330 euros de loyers. donc mon taux d’endettement est > à 33 % mensualité comprise. Elle ne tient pas compte du reste à vivre et de plus elle me dit que mon encours investisseurs doit être égal au 6 fois mon revenu annuel net imposable. Soit environ 150 000 euros maximum pour un investissement locatif.

La j’ai contacté le crédit du nord et la socgen pour un financement. Je suis vraiment en stress car j’ai signé le compromis de vente.
Pensez vous que mon projet peut être finançable ? Si oui par quelle banque.
J’ai entendu dire qu’au credit mutuel il y avait un autre mode de calcul du taux d’endettement ? Pouvez-vous m’en dire plus ?
J’ai mis en avant à ma banque au cdn et à la socgen, mon évolution possible de carrière, mon envie d’investir et pas d’acheter une RP pour le moment. Du moins pas avant 5 ou 6 ans car je dois être envoyé à l’étranger en mission d’ici 3 ans.

Merci pour vos conseils et solutions.

 

[Ricou]

Bonjour pirolo
Concernant ton compromis de vente, pas de stress il est légalement soumis à une close d'obtention de crédit
Donc pas de crédit ==> Pas d'engagement

Ensuite, une l'achat de ta RP doit être la première pierre de ta stratégie patrimonial
Ne pas être propriétaire de sa RP à sa retraite, c'est du suicide. . .

 

[ZRR_pigeon]

plusieurs reflexions :
- vous avez signé un compromis sur un immeuble de rapport sans faire d'etude prealable aupres de la banque.
- vous vous engagez donc sur ce pret, en ayant une visibilite sur la RP de 5 ans alors que ce pret (locatif) sera sur 15 ou 20 ans..
je ne veux pas crier au troll mais bon.

en tout etat de cause, et meme si je pense que le bien que vous avez choisi a l'air rentable a premiere vue, je ne pense pas que des banques vous suivent dans ce risque. vos salaires sont trop faibles pour amortir un "imprevu".

Je serais d'avis si vraiment vous ne voulez pas de RP maintenant, de plutot regarder un projet de 120-140 K quitte a faire court pour rebondir ensuite.

le pire qu'il pourrait vous arriver est que 1 banque accepte avec un taux long et cher, et que vous ne puissiez ainsi vous en defaire...
Je ne vous le souhaite pas malgre tout.

 

[Buffeto]

bien sur .
pourquoi plutôt que de se lancer dans un projet hasardeux ne pas thésauriser sagement sur une AV en attendant le bon moment pour acheter ta RP ?

 

[pirlolo]

merci pour vos réponses.

J'ai envie de vos poser une question Je gagne quoi en achetant une RP maintenant? Je ne fais pas partir de ces gens qui pensent qu'il faut absolument avoir une RP quand on commence à travailler.

Mon but est de me constituer un patrimoine conséquent à terme. La RP n'est pas un actif tant que l'on a pas remboursé le credit. Donc plutôt que de gaspiller ma capacité d'endettement avec une RP qui ne me rapporte rien, je prefere prendre le risque de faire une Investissement locatif.

Imaginons que je sois propriétaire de ma rp aujourd'hui, j'attends disons 5 ans pour faire un investissement locatif, qu'est ce qui changerait?
J'ai remboursé peut être 5 ans de crédit, mais je ne peux mettre ma maison en Hypothèque que pour cette valeur la. Le reste des 15 ans étant toujours du à mon preteur.

Si je fais un Investissement locatif, je gagne de l'argent immédiatement, si dans 5 ans je veux emprunter pour une Rp, j'ai non seulement remboursé 5 ans de credit, mais en plus j'ai gagné de l'argent. donc ma capacité d'endettement est plus forte.

Apres contre les risques, il y a des assurances pour ca. Je peux mettre 20000 euros de côté pour faire face à 1 an d'impayé.

Une fois de plus je vous demande juste si vous penser que mon projet est finançable? Comment les banques calculent elles le taux d'endettement?
Savez vous quelles banques peuvent financer mon projet?

Merci

 

[Vanille95]

Comment les banques calculent elles le taux d'endettement?

Cela dépend des banques... Voir [lien réservé abonné]

 

[ZRR_pigeon]

J'ai envie de vos poser une question Je gagne quoi en achetant une RP maintenant? Je ne fais pas partir de ces gens qui pensent qu'il faut absolument avoir une RP quand on commence à travailler.

Mon but est de me constituer un patrimoine conséquent à terme. La RP n'est pas un actif tant que l'on a pas remboursé le credit. Donc plutôt que de gaspiller ma capacité d'endettement avec une RP qui ne me rapporte rien, je prefere prendre le risque de faire une Investissement locatif.

Imaginons que je sois propriétaire de ma rp aujourd'hui, j'attends disons 5 ans pour faire un investissement locatif, qu'est ce qui changerait?
J'ai remboursé peut être 5 ans de crédit, mais je ne peux mettre ma maison en Hypothèque que pour cette valeur la. Le reste des 15 ans étant toujours du à mon preteur.

Si je fais un Investissement locatif, je gagne de l'argent immédiatement, si dans 5 ans je veux emprunter pour une Rp, j'ai non seulement remboursé 5 ans de credit, mais en plus j'ai gagné de l'argent. donc ma capacité d'endettement est plus forte.

Apres contre les risques, il y a des assurances pour ca. Je peux mettre 20000 euros de côté pour faire face à 1 an d'impayé.

Une fois de plus je vous demande juste si vous penser que mon projet est finançable? Comment les banques calculent elles le taux d'endettement?
Savez vous quelles banques peuvent financer mon projet?

Merci

C'est la que vous etes dans l'erreur. vous ne vous enrichirez pas assez vite en 5 ans pour pouvoir acheter une RP dans 5 ans, meme 10 ans.

Il est facile de faire le calcul. Considerez que vous achetez l'immeuble de rapport aujourd'hui. maintenant imaginez que vous achetez la RP demain. Combien vous manque-t-il ?

Maintenant combien de temps il vous faut pour mettre de cote cette somme qui manque. Bien sur faites les calcul tous impots inclus, sinon vous aurez des resultats affreusement optimistes.

Et je ne parles que de la partie pur calcul, pas de l'aspect risque (car locatif implique risque, maitrisé plus ou moins, mais risque.

J'ai moi meme commencé par des locatifs, mais des ce moment la j'avais un plan precis pour la RP.

 

[johnstuart]

Bonjour,

Pourquoi ne pas aller loger dans une des chambres meublées ? Tu es jeune, tu risques de partir loin dans pas longtemps. Pour faire un bon coup, tu peux parfaitement sacrifier ton confort. Mais ta retraite pourrait être dorée. ou alors tu sacrifies deux chambres pour faire ton logement, maintenant ou plustard. Montre à ta banque que ton petit confort n'est pas un obstacle.

 

[pirlolo]

Bonjour à tous,

merci pour vos réponses. Je vois que mes questions restent toujours non élucidées.

Pour vous répondre ZRR, je ne sais pas combien il me manquera, mais tout comme moi vous avez commencez par du locatif à en croire vos dire.

La j'emprunte seul, mais dans 5 ans j'emprunterai avec mon ami qui gagne 1500 euros. donc je pense déja que ma capacité d'emprunt sera plus grande.

Vous me demanderez surement mais pourquoi vous emprunter seul alors? Et je vous répondrai, c'est pour au cas ou si ca ne marche pas que je l'endette. Je préfère m'endetter seul pour mes projets personnels.

Pour ce qui est du bien, il se situe à perigueux et habitant à lille, je ne peux pas casser de chambres jonhstuart. Le bien est géré par une agence. et je compte bien le laisser dans cet état.

Encore une fois ma logique n'est pas l'enrichissement personnel. mais patrimonial.

L'immeuble à un rapport locatif plus que digne. Je veux le racheter car le vendeur a des problèmes. donc j'ai deja négocié 20% de rabais. 290000 au départ et je l'achète 230000.

Si je dois le revendre, je ne le revendrai pas à moins de 320000 euros car le rapport location est de 42 000 euros par an.

Toutes les charges payées cet immeuble me rapporte 7000 euros par an et ca c'est tenant compte des 70%. - mensualité de crédit- 200 euros pour la TF- 160 euros assurances impayées- 250 euros agences. et les imprévus.

Vous me direz ce n'est pas beaucoup. Mais en 6 ans ca fait 42 000 euros.

J'économise 400 euros par mois environ. *6*12 = environ 30 000 euros de côté. j'i déja une voiture et je n'ai pas envie de la changer maintenant.
Moi de mon côté dans 6 ans je pourrai ramener environ 70000 euros d'apport. Sans compter ma copine avec qui je vais me marier dans deux ans. qui elle aussi apportera des fonds.

C'est vraiment un projet murement reflechit. Je ne me lance pas dans l'investissement au hasard.

Je compte sur vous pour répondre à mes questions. Je suis biensur ouvert à toutes les solutions et vos conseils sont vraiment precieux et les bienvenus.

Merci

 

[ZRR_pigeon]

Pour vous répondre ZRR, je ne sais pas combien il me manquera, mais tout comme moi vous avez commencez par du locatif à en croire vos dire.

exact mais j'ai dimensionné le locatif afin de pouvoir acheter une RP dans la foulee..

La j'emprunte seul, mais dans 5 ans j'emprunterai avec mon ami qui gagne 1500 euros. donc je pense déja que ma capacité d'emprunt sera plus grande.

Ah ben voila qui change tout !! Du moment que vous evitez les banquiers homophobes vous ne devriez pas avoir de problemes.

Vous me demanderez surement mais pourquoi vous emprunter seul alors?

Ben non, si ca passe tout seul, pourquoi rajouter une personne de plus ?

J'économise 400 euros par mois environ. *6*12 = environ 30 000 euros de côté. j'i déja une voiture et je n'ai pas envie de la changer maintenant.
Moi de mon côté dans 6 ans je pourrai ramener environ 70000 euros d'apport.

C'est un peu optimiste (je ne vois pas de prise en compte des impots sur les revenus fonciers) mais vous avez une solution a peu pres credible pour l'apport intial.

Sans compter ma copine avec qui je vais me marier dans deux ans. qui elle aussi apportera des fonds.

Et l'apport initial fut....(bonne nouvelle, plus de probleme avec les banquiers homophobes )

C'est vraiment un projet murement reflechit. Je ne me lance pas dans l'investissement au hasard.

Treve de plaisanteries, vous aviez donne les infos qui indiquait que vous pouviez avoir un apport iniitial dans 5 ans mais pas de capacite d'endettement supplementaire. L'arrivee de votre amie change la donne, et implique pour la viabilite de votre projet de RP que votre future compagne ne perde pas ce job, et si remplacante il y avait, qu'elle gagne au moins autant.

Pour ce qui est de votre question initiale. Si vous donnez toutes les infos en meme temps au banquier, et si votre banquier partage cette vision du risque lié a votre investissement, c'est jouable, mais les reponses vont varier grandement d'un banquier a l'autre, certains n'adherant pas du tout a votre conception.
Qu'un banquier vous suive me parait possible mais assez improbable.

Ce qui est beaucoup plus probable, est qu'il vous demande de rattacher votre amie pour "solidifier le dossier" comme ils disent, pour diminuer le risque dans la tete de celui qui va accorder ou non votre financement et qui n'aura pour tout discours de votre part que la petite note griffonnee de votre conseiller.

Comme dans beaucoup de domaines, il ne suffit pas d'un plan qui marche mais aussi de personnes qui vous suivent.

Dernier conseil : si ce n'est deja fait, et vu l'ampleur de la decision, rendez vous a Perigueux pour voir en personne de quoi il retourne, ces quelques centaines d'euros de frais peuvent vous rapporter gros.

 

[johnstuart]

Bonjour,

Comment pensez-vous gérer les problèmes d'un bien qui se trouve à des centaines de kilomètres ? Alors qu'en plus vous risquez de partir à l'étranger. Il vous faudra forcément un relai fiable sur place.

Concernant votre démarche, je trouve qu'il est un peu léger de considérer que cela reste un projet personnel qui n'implique pas votre compagne. En effet, vous êtes un couple et vous serez amenés à contribuer équitablement aux risques du ménage. Si vos moyens sont mobilisés par votre projet immobilier de manière excessive, votre ami devra forcément contribuer plus aux besoins du ménage.

Réflechissez mieux à la place qu'il peut tenir dans ce projet et faîtes en un projet de couple solide. si le projet est rentable, pourquoi ne pas l'impliquer maintenant ? Apparemment, vous vous faites confiance. Et il pourra être un relai pour la gestion du bien.

 

[pirlolo]

Mon amie ne veut pas s'impliquer dans ce projet. C'est une femme et donc vous comprendrez ca reticense.

Mon dossier passe en commission demain au credit du nord. taux 3,45 sans assurance. La conseillère m'a dit qu'elle fera un très bon commentaire en insistant sur le reste à vivre et ainsi que sur les possibilité de carrière qui s'offre à moi.

Merci à tous pour vos réponses. Mais j'attends toujours les réponses à mes questions. Tout le monde veut seulement me lyncher.

Concernant les impôts, je suis à l'équilibre pendant 3 ans = revenus = charges. Après je compte faire des travaux ou acheter un autre immeuble afin de créer un déficit foncier. D'ici la je pense que mes revenus auront sensiblement augmenté.

Je vais déduire les amortissements ( sur 20 ans) 115000 / 40 ans, 70000 sur 25 ans et 46000 sur 20 ans

les frais de notaire + frais de dossier en une fois 17000 euros environ
Charges de l'immeuble (edf, entretien, et autres) 10000
TF 3800
COMPTA 4000 Assurance impayé 2800 euros
Interêts d'emprunt 650 *12 = 7800 euros.

tous ces chiffres sont à la louche; je ne suis pas devant mon compte de résultat previsionnel.


Voila ou j'en suis aujourd'hui.

 

[pruls]

Bonjour,

Pensez vous que mon projet peut être finançable ? Si oui par quelle banque?

J’ai entendu dire qu’au credit mutuel il y avait un autre mode de calcul du taux d’endettement ? Pouvez-vous m’en dire plus ?

Il me semble que les réponses à ces questions ont été données. Maintenant, si elles ne te conviennent pas, c'est un autre problème.

Mais sache que les réponses qui t'ont été faites avaient pour but de t'alerter sur les faiblesses que semble avoir ton projet, pas de te "lyncher".

Cordialement.

 

[ZRR_pigeon]

Merci à tous pour vos réponses. Mais j'attends toujours les réponses à mes questions. Tout le monde veut seulement me lyncher.

Pas vous lyncher, vous aider. Aider en critiquant de facon constructive. Pensez bien que nombre d'entre nous ont connu des proches qui se sont lances tete dans le guidon droit dans le mur dans des investissements non adaptes ou tout bonnement foireux.
Apres ces echecs, il faut proceder de facon un peu moins politiquement correct. Le bien que vous avez choisi semble etre un bon investissement mais il ne semble pas adapte a votre cas.

Concernant les impôts, je suis à l'équilibre pendant 3 ans = revenus = charges. Après je compte faire des travaux ou acheter un autre immeuble afin de créer un déficit foncier. D'ici la je pense que mes revenus auront sensiblement augmenté.

Voila un exemple de ce que je disais plus haut. Quand les impots ne seront plus gommés, vous dites vouloir faire des travaux ou acheter un autre immeuble pour creer du deficit foncier. Stop ! Je croyais que vous accumuliez des fonds pour une RP !
C'est ce genre d'a peu pres qui peut vous couter cher.

Dernierement, et le plus important, vous dites probablement partir a l'etranger pour 3 ans. Vous savez probablement deja que l'on n'est pas imposés 2 fois, on est imposé la ou on habite, une seule declaration, que va-t-il se passer avec vos revenus fonciers ? interets d'emprunts ? vont ils etre perdus ? vont ils etre soumis la fiscalite differente (moins avantageuse?) du pays d'accueil ?
Serez-vous expatries ? impatries ? detaché ?

Un petit tour au centre des impots pour leur demander dans le detail comment cela se passe serait le bienvenue.
Un bon investisseur ne laisse pas la place au hasard ni aux "surprises".

 

[pruls]

Faut voir aussi que rembourser un emprunt pour une RP au lieu de payer un loyer c'est pas forcément idiot. Et ça rassure le banquier, ce qui n'est pas négligeable quand vous voulez lui demander de vous suivre dans un investissement.

 

[ZRR_pigeon]

Faut voir aussi que rembourser un emprunt pour une RP au lieu de payer un loyer c'est pas forcément idiot. Et ça rassure le banquier, ce qui n'est pas négligeable quand vous voulez lui demander de vous suivre dans un investissement.

pour le coup, s'il part 3 ans a l'etranger, sa RP va representer un enorme boulet a trainer, sans compter qu'un mariage et 5 ans plus tard son besoin en RP aura changé en terme de taille probablement.

 

[pruls]

Effectivement, donc à mes yeux, préparer l'achat de la RP me semble le plus judicieux.

Faut que la gestion de l'agent s'adapte à la vie, pas l'inverse.

 

[christhec]

pour le coup, s'il part 3 ans a l'etranger, sa RP va representer un enorme boulet a trainer, sans compter qu'un mariage et 5 ans plus tard son besoin en RP aura changé en terme de taille probablement.

Pour le mariage: elle a pas encore dit oui, et si elle lit ça:

Mon amie ne veut pas s'impliquer dans ce projet. C'est une femme et donc vous comprendrez ca reticense.

elle risque d'être hésitante.

 

[Buffeto]

Pour le mariage: elle a pas encore dit oui, et si elle lit ça:

elle risque d'être hésitante.

je me disais aussi : bizarre que personne n'ai réagit , Vanille ne doit pas suivre cette discussion

 

[pirlolo]

Lol elle a deja dit oui. Nous sommes fiancés. Mais elle a deja lu puisque elle suit quand même ce que je fais. De plus nous comptons partir ensemble à l'étranger. Probablement en Asie car je travaille chez decathlon et nous nous developpons la bas.

Désolé si j'ai froissé certaine personne avec mon mot lyncher. c'était juste une blague. Je suis vraiment très content de tous les échanges que j'ai avec vous. car ca me permet d'affiner mes arguments pour mes prochains rdv avec les banques.

Pour ce qui est des impôts, c'est vrai que je n'y ai pas pensé au dela de trois ans. Après il y a tous les moyens possibles et inimaginable pour les réduire. donc je ne m'inquiète pas pour ca. Investir dans les SCPI, don, travaux, etcc..... Mais j'ai bien pris note de votre remarque. Je vais m'y repencher rapidement;

Quand vous dites pas adaper à mon cas? je ne comprend pas? Pouvez vous étailler?