Investissement locatif conseils aide et reduction taux d'endettement

[Gagarine]

Bonjour,

Moi, ce qui m'inquiète le plus dans ce projet c'est "3500€ de loyers ESCOMPTES" à "Périgueux" ! Ville saturée de logement, pas (ou si peu) d'étudiant... La rentabilité est très élevée et ce n'est pas étonnant ! Gros gros risque de logements vacants et comment faire pour payer le crédit avec vos revenus ? Plus les travaux à faire régulièrement sinon encore plus de logements vacants. Perso, je ne ferai pas une opération de ce genre à Périgueux (pour info j'y suis né, mes parents y habitent encore et je vis à une centaine de km donc j'ai une petite connaissance du marché...)

 

[jerome_iade]

bonsoir

j'ai lu l'ensemble du post, je rejoins Gagarine sur sa dernière intervention...
Ayant connu pendant dix ans le sud ouest, Périgueux est certes une très belle ville mais pour s'y ballader, plus pour y investir.

Surtout à mon goût sur ce type de projet incluant 11 logements...
Quand on connait déjà des fois les difficultés rencontrées pour un investissement locatif, imaginez un peu celles pour 11 !!
Tous les problèmes et gestions seront multipliés par onze...

Et généralement quand les banques sont frileuses, c'est rarement bon signe
Parce que ne pas oublier la rentabilité d'un prêt immobilier pour une banque... si elle croyait dans le projet, elle se jetterait dans la bataille.

Conseil... méfiance, le projet, probablement alléchant sur papier, risque de poser de lourdes difficultés, tant dans la gestion que dans les risques (turn over, loyers impayés, dégradations...)
Parce que je suppose que pour intégrer 11 logements, il ne s'agit pas de T3 !!

Donc attendez vous à un gros turn over et pas mal de carence

 

[MatouXwY]

Bonjour Pirlolo, bonjour à tout le monde,

Je trouve encore une fois que certains montent sur leurs grands chevaux. Que l'expérience leur donne de la force, soit, mais à ce point... La relecture du poste fait presque pitié.

Et me mettant à la place de Pirlolo qui a pris toutes ces réflexions à la figure, je comprends ces hésitations à vous claquer la porte au nez et à ne pas écouter vos conseils.

Soit, ils sont avisés, pour la plupart. Ils sont emplis de vos expériences. Ils sont judicieux pour certains d'entre eux.

Pirlolo a un projet, très rentable, il veut simplement être rassuré...

Les banques sont réticentes d'entrée de jeu, en ce moment, pour les investissements.
Elles y regardent de près quelles qu'elles soient.

Mais il y a des partenaires à privilégier plus que d'autres.

Votre dossier est finançable.
Tentez Société Générale, Banque Postale (leurs critères conviennent à votre projet), banque populaire (à voir selon les caisses régionales) et enfin caisse d'épargne.

Celles ci devraient pouvoir vous accueuillir en laissant entrevoir quelques possibilité.

Le point noir de votre "dossier" étant l'absence de résidence principale. Mais votre projet professionnel contrebalance au moins en partie cette situation.

Aussi, votre bien est très rentable, trop rentable à mon goût... Pondérez LARGEMENT les espérances de gains annuels, les vacances qui seront d'au moins 1mois à 1 mois et demi par an pour ce type de bien et pour le secteur.

Je suis briviste et connais un peu Périgueux. Le marché local n'est pas très dynamique et il faut savoir repérer les types de logement qui vous assureront le moins d'ennuis possibles.

Enfin, je pense que vous avez su mettre en concordance vos projets avec vos attentes, vos inquiétudes avec vos convictions pour déterminer et mettre un plan de financement qui tient debout.
Mais attention, pensez bien à toujours privilégier, pour vous, pour votre gestion de budget, la version LA PLUS PESSIMISTE.

A 3 ans, ne vous dites pas " je verrais bien", anticipez, prévoyez ce qu'il faut pour vos impôts parce que dans 3 ans, c'est demain... Des parts de SCPI ? il faut pouvoir emprunter et/ou mobiliser pendant 12 à 15 ans des sommes qui ne seront pas là pour votre projet de résidence principale.

Des travaux? Il faudra pouvoir réinjecter vos "gains" assez vite (à 3ans...), pour peu que vous ayez assez, et que vous fassiez assez de travaux pour atteindre un déficit foncier.
Ou emprunter, mais gare à votre capacité d'endettement , notamment pour la RP.

Bonne continuation, tenez compte des avis sur les forums, mais pas trop

 

[ZRR_pigeon]

Bonne continuation, tenez compte des avis sur les forums, mais pas trop

Et dans l'hypothese (farfelue ?) ou vous auriez fait une mauvaise operation, revenez ici l'expliquer afin d'eviter que d'autres ne fassent la meme erreur...

 

[jerome_iade]

Les conseils et avis donnés par les quelques personnes actives sur ce forum ne sont bien évidemment pas paroles d'évangile...

Nous ne prétendons en aucun cas détenir les vérités, nous parlons juste en rapport avec nos expériences respectives.

L'auteur du post reste grand heureusement maître de sa situation et de ses choix...

Et si tous les coups immobiliers étaient rentables, nous ne serions pas ici à en débattre

 

[christianR]

Bonjour,
On n'a pas parlé de l'emplacement, à part la ville Périgueux... Comme l'a fait justement remarqué Gagarine, l'offre locative y est très importante. La location meublée intéresse essentiellement les étudiants et les jeunes travailleurs donc il faut impérativement que cet immeuble soit placé à proximité immédiate de la Fac, Périgueux ne compte que 2000 étudiants ce qui est peu pour assurer un bon remplissage sauf dans des conditions privilégiées.
Dans quel état sont les chambres et l'immeuble ? Le commerce c'est quoi ? est-il installé depuis longtemps ? ne risque-t-il pas de prendre sa retraite ?
A part cela le rapport locatif semble cohérent par rapport au tarif des chambres sur Périgueux.
Concernant la banque je vous fais part de mon expérience personnelle.
J'ai monté une opération de location meublée, avec un client avec un profil similaire au votre en début d'année. Mon client avait une possibilité d'apport perso d'environ 40000 €, il est célibataire, jeune salarié expatrié en Suisse, il n'est pas propriétaire de sa résidence principale ses revenus sont d'environ 40000 €. Nous n'avions aucune visibilité (à part notre conviction) sur les revenus locatifs du projet (1800 € par mois) puisqu'il s'agissait d'un plateau que nous avons complètement réhabilité.
J'ai vu toutes les banques traditionnelles, et toutes ne voulaient pas prendre le risque avec un expatrié, à croire que les expatriés font peur...En désespoir de cause j'ai passé le dossier à C...I pour ne pas les nommer et eux m'ont trouvé un financement par l'intermédiaire d'une banque à qui j'avais présenté le dossier et qui ne finançait pas soi disant les expatriés !!!
Il faut donc taper à la bonne porte, certains pour ne pas s'embéter avec un dossier qui leur parait compliqué parce qu'ils ne maitrisent pas le sujet ou d'autres raisons vous disent que ce n'est pas possible...
Tentez votre chance avec un courtier et montez un dossier solide qui fasse envie, des photos de l'immeuble, des chambres, de l'emplacement (facile avec Google), de l'offre sur le secteur etc. Plus le banquier aura d'éléments pour le rassurer plus ce sera facile.
Cordialement
ChristianR

 

[pirlolo]

Bonjour à tous,

désolé pour le long silence. CDN m'a suivi pour ce premier IL. trop content. J'ai pris possession de mon immeuble le 31/12/2010.

Actuellement 11 chambres sont louées et le local commercial se libère mais j'ai deja trouvé quelqu'un d'autre. Faut dire que je ne mets pas de droit d'entrée dans mon local. Et ca sera une boulangerie. Y en a pas dans le coin.

Du coup je reviens sur le forum car j'attaque mon deuxième IL. J'ai repérer le deuxième bien, heureusement celui ci est dans ma région le nord pas de calais. et se trouve à calais à 1h de Lille.

J'achète 240 000 euros et cette fois ci je fais un emprunt à 110 % avec différé de 6 mois. environ 260 000 euros.

Rapport locatif 3200 euros par mois.

Ma question concerne surtout la domiciliation de salaire. Sachant que je viens de signer avec le CDN et que c'est le CA qui me finance ma deuxième acquisition, comment est ce que je peux faire pour la domiciliation des revenus?

Pour ceux qui sont passés par la ex ZRR et autres pouvez vous me dire comment avez vous contourné ce problème?

Merci pour votre aide

 

[Gagarine]

Bonjour,

Si je peux me permettre une remarque : vous prenez beaucoup de risque en lancant une nouvelle opération si vite. Je suis même surpris qu'une banque vous suive. Bonne chance !

 

[pirlolo]

Bonjour Gagarine,

Merci pour votre réponse même si ce n'est pas celle à laquelle je m'attendais.

Pourquoi la banque me suit? Parce que elle a un historique des chiffres d'affaires sur les 5 dernières années de chaque immeuble avec déclaration des revenus foncier du vendeur sur les5 dernières années.

Comme je dis souvent à ceux qui me demandent si je n'ai pas peur de m'endetter de la sorte,
Pourquoi sur les 5 dernières années ca a marché et juste lorsque je reprends l'affaire ca s'écroule?

Je n'achète que les immeubles avec historiques. J'ai bien retenu que l'emplacement est primordiale et j'essaie au maximum de trouver des investissements qui génèrent de la trésorerie dès le début.

Pourquoi? car cet argent est placé directement. Mon salaire me suffit amplement. 2100 euros pour mois + 1700 euros pour ma copine. et nous payons 600 euros de loyer. donc je n'ai pas besoin de me serrer la ceinture. Je ne fais pas ces acquisitions au hasard ou pour avoir un revenu complémentaire dans l'immédiat. Mais bien pour mon patrimoine.

Si je decide de les revendre dans quelques années, immobilier éffondré ou pas, je pense que je revendrai à un prix pour lequel l'acheteur aurait 10% de rentabilité.

ex achat de ma part 230 000 euros revente 320 000 euros car 3200 euros de RL.

Si les locataires ne paient pas ou si l'immeuble est vide? Mon objectif est justement de faire en sorte que ca n'arrive pas. Mais si ca arrive, j'ai 30 000 euros de côté. de quoi payer 1 an de crédit et donc de voir. soit revendre, soit baisser le loyer.

Mon but trouver de petite surface qui se loue très bien. S'il y a des travaux à faire, je ferai. La rentabilité n'est pas vraiment mon soucis. Mon problème que ca ne me coute rien.

ET je je sais pas si vous avez remarqué, mais je vous présente toujours des biens donc 70 % des loyers couvrent entièrement le credit et génèrent encore de la tréso pour payer les charges.


Je sais que vous êtes nombreux sur le forum à avoir de l'expérience, et je prends tous vos conseils car ils sont vraiment très precieux pour moi et c'est grâce à eux que je bati une partie de ma stratégie de recherche. Et j'essaie de ne retenir que les bonnes solutions.
Je ne suis pas de nature pessimiste, et même si ca ne va pas, au pire qu'est ce que je risque? Rien a part que la banque se saisisse du bien et le revende.

Donc je reviens encore à ma question posée précedemment.

« Ma question concerne surtout la domiciliation de salaire. Sachant que je viens de signer avec le CDN et que c'est le CA qui me finance ma deuxième acquisition, comment est ce que je peux faire pour la domiciliation des revenus? »

 

[Ludovic44]

Bonjour,

Pour le financement avec le crédit Agricole, vous êtes investisseur :
Vous pouvez dans ces cas là négocier la domiciliation des revenus locatifs, et non celle de vos revenus professionnels. Voir même prendre un produit financier supplémentaire chez eux afin des les rassurer, ou/et faire domicilier les revenus de votre amie (je ne sais plus si elle se joint à vous dans l'opération)

Bonne continuation

 

[christhec]

Si je decide de les revendre dans quelques années, immobilier éffondré ou pas, je pense que je revendrai à un prix pour lequel l'acheteur aurait 10% de rentabilité.

ex achat de ma part 230 000 euros revente 320 000 euros car 3200 euros de RL.

pourquoi attendre "quelques années"? revend le bien à 10% de renta la semaine suivant ton achat, tu peut faire 90000€ de plus value en quelques jours.
Même avec les différents frais et taxe sur les plus value, ça reste un cout de maitre

 

[pirlolo]

Bonjour Christec,

vous parlez sans savoir. J'ai des amis ( 4) avec qui je cree une sci et qui voulaient qu'on vende le bien à la sci. J'ai dit que je le vendrais 350000 euros et ils étaient d'accord. Mais ma conseillère du CDN m'a fortement déconseillé car elle m'a dit que je risque être considéré comme marchand de bien et être taxé en conséquence. De plus ce genre d'investissement ne court pas la rue. Donc mieux vaut le garder et dégager de la tréso pour d'autres projets.

Pour info la sci est en cours de constitution.

Moi revenu 2100 euros travaille chez a fond la forme
D ami 2300 euros consultant chez BP
A cousin 15000 euros Medecin à son propre cabinet et à plusieurs bien en location
J ami 2400 euros Consultant au Lux

La sci sera constituéé à part égale. Mais comme j'aime quand même avoir un peu de liberté, et comme je dis souvent "on ne sait jamais" je préfère avoir mes propres biens perso.

 

[ZRR_pigeon]

Pour ceux qui sont passés par la ex ZRR et autres pouvez vous me dire comment avez vous contourné ce problème?

Moi je domicilie 130% de la mensualite dans la banque qui finance l'investissement locatif, pareil a chaque fois, pour chaque banque, et ile ne me saoulent pas. apres c'est une histoire de relation avec vos banques. Je ne leur ment pas.

 

[pirlolo]

Bonjour à tous,

Juste vous donner un petit update de mon investissement à parigueux.

Ca va faire deja deux mois que je suis l'heureux proprio de mon immeuble. Pour l'instant tout va bien.
Mon revenu locatif a diminué de trois mille euros par rapport aux estimations. Raison: l'ancien commerce est parti et j'ai décidé de loué mon bien à une association. Ancien locataire 750 +150. Nouveau 500 +100.
Pourquoi ce choix. J'ai privilégié la sécurité. Ils sont resté dans l'ancien local pendant 25 ans. Demenage car leur ancien bailleur ne voulait pas faire les travaux. Je pense qu'il voulait augmenter le loyer.

Ancien Rapport 2600 + 900= 3500 euros
Nouveau Rapport 2600 + 600= 3200 euros.

Pour me consoler, je me dis que je ne l'ai pas fait pour gagner de l'argent mais bien pour me constituer un patrimoine. Et en plus le credit me coute 1514 euros par mois.+ environ 1 100 euros de charges mensuelles ( EDF+EAU+GDF+comptable+TF+ Gestion). Donc je ne me plains pas trop.

Et surprise le TGV va passer à perigeux dans 5 ans. Paris ne sera plus qu'à 3h.

Encore un grand merci à tous même si je sais que mon projet a semblé un peu farfelu au début. Je vous donnerai tous le mois ou deux mois des updates pour ce premier projet.

En ce moment j'attaque le deuxieme investissement locatif à calais. Pas encore gagné. Je pensais que les banques m'ouvriraient leurs portes avec plaisir. Mais bon on sent que la crise est passée par la. On verra bien. Les risques du CA ont demandé 6 mois d'histo sur le premier bien. car les deux IL sont rapprochés. Donc dossier en Stand By chez eux. Sauf que je dois finaliser le financement pour Mai. Pas de bol.

Merci à tous en tout cas., Je continue à suivre le forum tous les jours et j'apprends beaucoup.

 

[ZRR_pigeon]

avez vous fait la SCI comme prévu ?
avez vous pensé a équilibrer votre patrimoine pour ne pas avoir trop d'immo ?
Sinon, merci de nous avoir dit ce qu'il en etait depuis votre dernier post.

Ou avez-vous lu le projet TGV sur Périgueux ? cela m'intéresse.

 

[pirlolo]

[lien réservé abonné]
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Je pense que je recommencerai l'op d'ici 3 ans. Si je reussis à avoir celui de calais ca fera deux et je pense que pour mon jeune âge (27) c'est déja enorme. Mon but ce n'est pas de m'enrichir. Mais je pense que 500 K€ de patrimoine c'est deja bien. Et il faut deja penser à la RP. Ma fiancée commence deja à me mettre la pression .
En fonction de mon résultat cette année je commencerai à investir dans des actifs financiers. J'ai déja 10 000 euros d'obligation CA et 10 000 en AV. Mais je diversifierai vraiment à partir de janvier 2012.

La sci est en cours de constitution. En fait le plus dur est de clarifier vraiment les positions de chacuns. On ne recherche pas tous le même but. Une fois qu'on se sera mis d'accord ca ira très vite.
Moi je eux du patrimoine, les autres veulent soient faire de l'achat revente. Il faut pas aussi que ca penalise certains dans l'achat de leur RP.

 

[Gagarine]

Très content pour vous. Je pense que l'option "sécurité" est la bonne. Mieux vaut un local loué tout de suite et pour longtemps que beaucoup de turn-over ou un loyer qui met l'activité du preneur en péril puisqu'il en découlerai des impayés pour vous ! Pour le 2nd placement, même si ca agace quand on voit que tout se passe bien, les banques aiment quand même bien que l'on ai un peu de recul sur le 1er avant d'en faire un autre... Si ca passe tant mieux. 500k€ de patrimoine c'est effectivement très correct mais on se prend vite au "jeu"... Le véritable frein, vous allez vous en rendre compte, c'est l'imposition qui devient vite énorme dès que l'on entre dans la TMI à 30%. Et comme la CSG n'est pas prête de diminuer...

 

[pirlolo]

Bonjour,

Encore moi. Je sais je deviens soulant
Bon déja très bonne nouvelle Le CA me suit pour mon deuxième immeuble. 247 000 euros sur 15 ans. tx 3,42 cape+ 1. Par contre ce n'est pas sans conséquence. Je dois m'engager à stopper pendant 3 ans mes investissements lol. Signature le 12 mai.

Revenu locatif 3300 euros /mois

Par contre j'ai besoin de vos lumières car l'activité de bailleur n'est pas un long fleuve tranquille.

Avez vous des locataires qui perçoivent la CAF? quelqu'un peut il m'expliquer comment il gère la comptabilité?

Merci et Bonne soirer

Merci

 

[Gagarine]

bonjour,

Pour la CAF, mieux vaut la percevoir directement. En cas d'impayés, ca limite toujours la casse ! (je sais de quoi je parle...).
Coté compta, je ne vois pas où est le problème ? La CAF paye en fin de mois. A toi de voir si tu fais payer ton locataire en même ou en début de mois. Tous les mois la CAF t'envoie un avis de versement détaillé par locataire.

 

[pirlolo]

Bonjour Gagarine.

En fait dans ma compta je ne sais jamais ou mettre la CAF.

Exemple. LOYER MARS = CAF MARS+ DIFFERENCE MARS. or en Mars je recois la CAF de fevrier.

Dois je considerer LOYER MARS = CAF FEVRIER+ Difference Mars?

Mois dans mon suivi mensuel, je mets LOYER MARS = difference MARS ESCOMPTe. ET en AVRIL, quand j'aurais recu la CAF de MARS, je completerai le LOYER DE MARS = CAF MARS + DIFFERENCE.

Si les locataires ont eu une retenue, ca fout le bordel, car le mois suivant le differentiel de loyer est à rajouter.

Si je choisis la premiere option =LOYER MARS= CAF FEVRIER+ difference mars, la je suis plus tranquille.

Ca m'evite de me prendre la tete

C'est ce que vous faites?

Merci bien