Investissement locatif conseils aide et reduction taux d'endettement

[Gagarine]

Ben franchement je ne me prends pas la tête avec ça !
A vous de voir si vous voulez suivre les recettes mois par mois. Dans ce cas en Mars vous aurez la différence de Mars + la CAF de Février. Ou si vous voulez suivre les loyers payés. Dans ce cas le loyer de Mars sera payé en partie en Mars et en partie en Avril.
Pour suivre les locataires, mieux vaut un suivi par loyer mais pour votre déclaration d'impot, il vous faudra un suivi des recettes.

 

[pirlolo]

Bonjour à tous,

Comme d'ab, je reviens vers vous pour vous faire un petit up de mes Investissements Locatifs.

Perigueux
Achat 250 K€ à credit depuis le 31/12/2010.
Rapport locatif 3200 euros par mois. J'ai trois locataires qui sont partis ce mois. Je compte relouer dès septembre; Peinture à refaire. Donc rapport de Juillet aout 2600 euros. Mensualité de credit 1514 euros

Calais
Achat 251 k€ à credit depuis le 12/05/2011
Rapport locatif 3100 euros. Aucun départ de prévu d'ici decembre. Mensualité de crédit 1700 euros


Merci encore à tous pour vos très bons conseils que je prodigue maintenant et je vous tiendrai regulièrement informé de mes aventures.

Si vous avez des questions n'hesitez pas.

Merci

 

[ZRR_pigeon]

j'ai plusieurs questions :
3200euros sur 10 mois ou sur 12 mois ?
combien on vous prend pour la gerance des apparts ? 8% ?
combien on vous prend pour la recherche d'un nouveau locataire (frais fixe en plus ?).

 

[pirlolo]

j'ai plusieurs questions :
3200euros sur 10 mois ou sur 12 mois ?
combien on vous prend pour la gerance des apparts ? 8% ?
combien on vous prend pour la recherche d'un nouveau locataire (frais fixe en plus ?).

bonjour,

c'est 3200 euros sur 12 mois. Je ne sais pas si ca chamge quelque chose sur 10 mois. Sauf pour la banque bien sur.
En terme de charge j'ai 1514 de credit 400 euros de tf 400 euros edf gaz eau. Et a perigueux je paie la mere de l'ancienne proprio 300 euros pour le menage et la recherche de locataire.
Benefice foncier 500 euros par mois
j'espere avoir repondu a la question.

A calais j'ai 3100 euros pour 1700 euros de credit plus 400 euros de charge et 200 euros de tf.
Je gere moi meme et je dois dire que c'est rigolo.
Benefice foncier 800 euros.

Pour le moment je ne paierai pas d'impot car j'amortis mes immeubles et les frais de notaire.
Je vais faire quelques travaux de peinture plus changement de quelque portes.

Merci

 

[ZRR_pigeon]

pas mal ces chiffres ! Quelle surface totale louée ?
les frais d'EDF m'etonnent : combien d'ascenseurs avez vous ?

 

[pirlolo]

pas mal ces chiffres ! Quelle surface totale louée ?
les frais d'EDF m'etonnent : combien d'ascenseurs avez vous ?

en fait je paie moi meme edf. Comme c'est du meuble les locataires paient un loyer ttc environ 250 euros par mois.
Je n'ai pas d'ascenceur.
L'eau et le chauffages sont electriques.

J'envisage de monter les loyers de 15 euros l'annee prochaine surtout a calais. Je me rends compte que mon prix est tres endessous du marche. 250 euros pour une chambre meublee de 20 m2.

En terme de surface je vous avouerai que je ne connais pas trop. Je pense que je dois etre dans 350 m2 a calais et 300 a perigueux.
Mais a confirmer.

 

[ZRR_pigeon]

12.5 euros du m2 c'est en effet plutot du loyer non meublé que du meublé.
quelle est la surface louée a perigueux ?

 

[pirlolo]

Hé hé,

Bonne année à tous. Santé et surtout bonheur et soyez heureux dans vos investissements.
Juste faire un petit récap pour ceux qui ont suivi ma folle aventure.

Je viens de recevoir de mon comptable un premier jet de mon chiffre d'affaire. 57 K€ en revenus locatifs. on est bien loin des 77 K€ annoncés quand on me vendait les immeubles de périgueux et de calais mais bon je suis content. Il faut dire aussi que je n'ai que 7 mois de locations à calais sinon j'aurai pu avoir beaucoup plus.

Voili voila. Je ne veux pas que mon post meurt, donc je viens vous donner des news de temps en temps.
Merci à tous.

Cette année je me lance encore dans l'immo. Décidément comme disait gagarine, quand on y prend goût, la seule limite ce sont les impôts et bien sur le taux d'endettement.
Objectif acheter 2 autres immeubles de 250 K€. Avec cette première expérience, je pense que les banquiers seront plus enclin à me suivre. Et l'année commence bien puisque toutes mes chambres sont louées et que je me suis rendu compte que même si la gauche passait avec leur plafond de loyer, je n'aurais pas de pb car je loue bien en dessous du marché. Hi hi hi.

Bon a vos commentaires++++++++++

 

[Buffeto]

Bon a vos commentaires++++++++++

tu nous tiendras aussi au courant de l'influence de ces investissements sur ton IRPP mais aussi sur la CSG -CRDS.....( coté CSG ca devrait pas mal cogner cette année .c'est payable en novembre ...)

 

[pirlolo]

Salut buffetophile,

Même si t'es en déficit tu paie la CSG?

 

[Buffeto]

Même si t'es en déficit tu paie la CSG?

ok j'avais oublié que tu es en début d'investissement.

naturellement si tu es en déficit foncier les impots et la CSG ce n'est pas pour toi ..........pour l'instant

 

[swim]

bonjour,

c'est 3200 euros sur 12 mois. Je ne sais pas si ca chamge quelque chose sur 10 mois. Sauf pour la banque bien sur.
En terme de charge j'ai 1514 de credit 400 euros de tf 400 euros edf gaz eau. Et a perigueux je paie la mere de l'ancienne proprio 300 euros pour le menage et la recherche de locataire.
Benefice foncier 500 euros par mois
j'espere avoir repondu a la question.

A calais j'ai 3100 euros pour 1700 euros de credit plus 400 euros de charge et 200 euros de tf.
Je gere moi meme et je dois dire que c'est rigolo.
Benefice foncier 800 euros.

Pour le moment je ne paierai pas d'impot car j'amortis mes immeubles et les frais de notaire.
Je vais faire quelques travaux de peinture plus changement de quelque portes.

Merci

bonjour,

nouveau sur le forum et les forums en général.

pirlolo ton parcours m’intéresse beaucoup car j'ai moi aussi envie de développer mon patrimoine par l'investissement immo.
J'aimerai savoir comment tu t'y prend pour dénicher des biens avec une si forte rentabilité?.
Quel support utilise tu pour tes recherches?

 

[Anonyme]

bonjour,

nouveau sur le forum et les forums en général.

pirlolo ton parcours m’intéresse beaucoup car j'ai moi aussi envie de développer mon patrimoine par l'investissement immo.
J'aimerai savoir comment tu t'y prend pour dénicher des biens avec une si forte rentabilité?.
Quel support utilise tu pour tes recherches?

Bonjour,

Je pense que dans ce domaine comme dans beaucoup d'autres, la première des choses est d'être vigilant et attentif.
Je me permets de dire ça car le dernier message de pirlolo remonte à mai 2012

 

[Buffeto]

j'ai moi aussi envie de développer mon patrimoine par l'investissement immo.

as tu consulté le blog à Buffeto [lien réservé abonné] à cet effet ?

j'en parle aussi sur le message 3 de cette discussion

 

[filip24]

Bonjour,

Le post est peu vieux mais j'espère pouvoir lui redonner vie!

J'ai lu avec attention la discussion. Je suis intéressé aussi par un investissement locatif meublé pour les étudiants sur Périgueux. Le projet est nettement moins ambitieux que Pirlolo...J'achèterai un petit meublé, ou une petite surface moisie (je suis bricoleur) je le remets au gout du jour pour apater l'étudiant. Ma question surtout c'est de savoir si de trouver un étudiant se fait facilement sur Périgueux.

J'habite dans l'agglomération, je pourrais m'occuper de tout sans passer par une agence.

Ma question est-ce judicieux de faire un investissement (Max 35000€) pour de l'étudiant sur Périgueux.

Merci

 

[Anonyme]

J'achèterai un petit meublé, ou une petite surface moisie (je suis bricoleur)

Mmmmh, je ne suis pas expert mais il me semble que quand c'est moisi, ce n'est plus du bricolage, c'est du gros oeuvre !

je le remets au gout du jour pour apater l'étudiant. Ma question surtout c'est de savoir si de trouver un étudiant se fait facilement sur Périgueux.

Ah, Périgueux... J'ai appâté quelques étudiantes là bas. Mais c'est une autre histoire...

Ma question est-ce judicieux de faire un investissement (Max 35000€) pour de l'étudiant sur Périgueux.
Merci

Bah c'est un peu comme si je vous demandais "est-ce judicieux d'acheter une voiture à 10000€ pour mon travail ?"
Si je travaille loin, si mon travail nécessite des déplacements, si mon employeur prend une partie de l'achat à sa charge, si j'ai largement les moyens de m'acheter une voiture à ce prix, oui. Dans le cas contraire, non.


Comment est réparti votre patrimoine actuel ? Etes-vous propriétaire de votre résidence principale ? Comment comptez-vous financer cette acquisition ? Avez-vous vous même des enfants qui pourraient dans quelques années occuper ce bien le temps de leurs études ? Quelle est la rentabilité attendue ? A combien se louent les logements similaires ? etc.

 

[ZRR_pigeon]

il y a 1400 etudiants sur Perigueux (la Grenadière). le logement en est-il proche ? quel est le loyer moyen actuel la bas ?
quelle rentabilité locative etudiante ?

rentabilité brute = loyer x 10 / (prix achat + travaux)

pourcentage d'etudiants n'etant PAS de Périgueux ? (et qui donc ont besoin d'un logement).

tout cela est a regarder. Habitez vous sur place ? comptez vous le faire gérer ou le gérer vous même ?

 

[filip24]

Bonjour,

Vous êtes rapide!

Pour les travaux cela ne me pose pas de problèmes, j'ai réhabilité 35m2 de garage avec 10 000€ (béton et ouverture par un pro et le reste moi) Je pense qu'avec un maximum 40000€ (travaux compris) je trouverais mon bonheur

J'ai 30 ans, une compagne, un enfant (bientôt 2), j'ai une résidence principal à 5 km, un crédit qui fini dans 15 ans.

Nous aurons un apport soit pour les travaux soit pour l'investissement.

Je connais Périgueux en tant qu'étudiant, j'y ai fait mes études dans un appart. Il faut que l'appartement se trouve en centre ville, sinon on est exclu de la vie nocturne. Sur le bon coin on trouve de tout en loyer de 200€ à 350€.

Je ne connais pas trop le besoin en logement sur Périgueux justement.

 

[Anonyme]

Bonjour,
Sur le bon coin on trouve de tout en loyer de 200€ à 350€.

Je ne connais pas trop le besoin en logement sur Périgueux justement.

Maintenant vous savez quoi faire. Mieux vaut en apprendre le maximum avant de se lancer plutôt que le découvrir après.
Vous pouvez
- rencontrer quelques agents immobiliers pour savoir si les biens trouvent rapidement preneur (infos à prendre avec des pincettes évidemment) ;
- appeler certains propriétaires en prétendant rechercher un bien à louer, pour voir concrètement ce qu'on peut louer pour 200€ ou 350€.
Dans le même temps,
- voir si les propriétaires demandent beaucoup de garanties et prennent le temps de choisir leur locataire (si oui, c'est qu'il y a de la demande)
- tenter de négocier le loyer (vous proposez 5 ou 10% : si on vous regarde avec de grands yeux en vous prenant pour un fou, c'est que les appartements se louent sans problème au prix demandé ; si votre proposition est acceptée sans difficulté, pas bon signe)
etc.

 

[ZRR_pigeon]

quel effort d'epargne etes vous prêt a investir dans ce projet ?
car a l'inverse du neuf ou vous avez un effort d'epargne faible mais constant pendant longtemps, la vous allez avoir un effort d'epargne massif au debut (travaux) puis faible, voire tres rapidement.

côté apport, il faut le limiter le plus possible pour le projet locatif et plutot l'utiliser pour reduire l'encours du pret residence principale.

a votre place, je telephonerais a deux ou trois université de perigueux pour prendre la temperature au niveau logement etudiant (besoin, tarif, type).