Investissement immobilier ou AV

[TOPTOPFIRST17]

Une question pour ceux qui recommandent l'investissement locatif à crédit

Relis bien "tranquillement" les §2/§5/§6/§8 et10 ... Tout est dit !!! ...

En d'autres termes, est-ce que acheter cash devient moins absurde si je sais que je vais ...

Ben non, pas "moins absurde" du tout dans le contexte ... Absurde tout court !!!

Calcule bien ta fiscalité "paiement cash" par rapport "paiement à crédit" ... Et là, si tu calcules bien, normalement il te faudra moins d'1/10ème de seconde pour percuter ... et t’apercevoir qu'elle est la bonne soluce...

Comme dit par carlyle92 § 5 : Les taux sont tellement bas que l'argent est quasiment gratuit aujourd'hui, il vaut mieux faire double effet : placer tes fonds sur un AV ou autre (stock) et générer une source de revenus en plus supérieure au taux du crédit

Si tu conjugues le résultat de ton calcul fiscal avec ce que te dis carlyle92 ci-dessus, tu verra qu'il n'y a pas photo ...

 

[moietmoi]

Bonjour,

l'achat a crédit, lorsque l'on ne dispose pas des fonds par ailleurs, peut présenter un danger en cas de coup dur dans la vie combiné à une baisse de l'immobilier;

toi tu disposes des 60 000 euros donc le danger est éloigné:
celui qui ne dispose pas des fonds, emprunte pour un achat a 60 000 euros donc aux alentours de 70 000 ( garantie de banque et frais de notaire) il commence a rembourser... l'immobilier chute en prix et notre acheteur fait face a un divorce qui lui coute cher, ou a une période de chomage prolongée... il est contraint de vendre le bien, mais celui ci vaut moins que le capital restant dû; catastrophique....

dans ton cas, ton matelas mis sur une assurance vie, ou des scpi, ou tout autre placement présentant une facilité de revente, te mets à l'abri de ce genre de problème;
Mais on ne peut vraiment se mettre a ta place car chaque cas est particulier: le crédit sur le locatif et laissera le choix sur ton capital actuel, tout en te donnant du confort;

mais si tu cherches du revenu complémentaire dès maintenant, sans avoir à sortir de l'argent tous les mois ( par exemple tu es en nouvelle TMI 0%), alors le paiement cash comptant de l'immobilier peut se faire; ou même à 14% en louant meublé( mais pour un bien à 60 000 euros les coûts de la comptabilité meublé seront trop élevés;

Est-ce que pour vous l'aspect "epagne forcee" est un argument majeur en faveur de votre position

oui pour moi; j ai commencé a économiser lorsque j'ai pris chez un assureur, un contrat d'assurance vie ,décrié à l'époque, où les frais étaient précomptés, c'est à dire que je ne récupérais la valeur initial du capital que si j'abondais au moins 10 ans régulièrement.. épargne forcée qui m'a fait bien démarrer, sinon je craquais tout avec mes potes célibataires....

la vraie question c'est que l'immobilier avec ou sans crédit c'est au moins pour 10 ans...

 

[Buffeto]

extrait d'une autre file :

Effectivement c'est un prêt 110% car je ne voulais pas débloquer de l'épargne pour l'achat d'un bien locatif...
Pour le taux, je pense que c'est pas mal. J'ai consulté deux courtiers qui partaient respectivement sur 1,90 et 2,05...

Bien entendu, avec de l'apport, le taux descend. Mais je voulais un financement intégral...

 

[ZRR_pigeon]

aux USA, on peut faire des pret "interests only", qui n'ont rien a voir avec du in fine car aucune obligation d'adosser du capital.
Certes il n'y a plus l'aspect "epargne forcée" mais cet aspect n'est pas du tout predominant pour moi.

les taux non plus, c'est plutot le differentiel entre la rentabilité du bien et le taux. si le pret est a 4% mais al rentabilité est a 10%, banco. si le pret est a 2% et la rentabilité est est 2% (on en voit beaucoup en ce moment), ben bof bof...

dans la pratique on ne voit pas de variations aussi fortes certes, mais c'est juste pour expliquer.

en epargnant (pas de credit) on part de rien et on accumule . on obtient des revenus sur ce qu'on a accumuler, donc progressivement de plus en plus.
en achetant a credit, on touche directement les revenus (loyers par exemple) sur la somme totale. par contre on doit en reperdre dans le coût de l'argent (le taux du pret), ceci explique la raison dite plus haut sur le differentiel.

si je ne suis pas clair, c'est comme buffeto, je ne vois pas quoi dire de plus !!!

 

[Aristide]

aux USA, on peut faire des pret "interests only", qui n'ont rien a voir avec du in fine car aucune obligation d'adosser du capital.

C'est aussi possible en France.

Outre la nécessaire solvabilité des emprunteurs et la qualité intrinsèque du dossier, une garantie réelle immobilière vient remplacer le nantissement d'un produit d'épargne.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

il n'y avait pas d'autres garanties que l'hypotheque sur le bien en question.

 

[digitaldigits]

Merci beaucoup pour les commentaires. Je visualise bien maintenant l'attrait de l'investissement a credit, gagner des interets sur un capital qu'on ne possede pas. Oui, apres avoir dit ca, acheter cash parait absurde. Oui mais... Je trouve que cette phrase est la cle:

Bien sur cela marche parce que la rentabilité de l'immobilier est supérieure au taux du crédit;

Le risque est eleve: quartier qui se deteriore, loyers qui fluctuent, clientele visee qui n'est plus interessee par l'endroit, impayes, difficultes a gerer le bien a distance parce qu'on est mute a l'etranger, etc...

En cas de difficulte, et de baisse des prix immo, comme l'a mentionne moietmoi, la situation peut etre catastrophique (surendettement, a condition de pouvoir encore s'endetter...).

Enfin, concernant les avantages fiscaux. Il faut encore que rendement immo + avantages fiscaux depasse le cout du credit. Il faut aussi travailler en France pour en beneficier.

Pour moi, un argument en faveur d'un financement partiel par credit (ou en faveur d'attendre d'avoir plus d'epargne pour investir dans l'immo ), est la faible liquidite du placement immo - garder de l'epargne liquide au cas ou.

Enfin, retournant a la question initiale, j'ai l'impression que se contenter du rendement d'une AV jusqu'a avoir assez pour acheter cash ou presque est un bon calcul.

 

[ZRR_pigeon]

Enfin, retournant a la question initiale, j'ai l'impression que se contenter du rendement d'une AV jusqu'a avoir assez pour acheter cash ou presque est un bon calcul.

vous aviez donc la réponse des votre premier post.

on vous dit (exemple) un placement immobilier locatif a 5% brut sera :
- en réalité a 4% net si vous faites un crédit
- en réalité a 2.5% net si vous achetez cash

vous estimez que la deuxieme solution est la meilleure...

mais en fait ce que vous dites c'est que vous voulez acheter plus tard, le temps d'avoir le matelas.OK, mais pourquoi pas acheter a credit a ce moment là. si'il vous arrive un soucis, vous pourrez toujours solder le credit avec votre matelas....

 

[Buffeto]

Le risque est eleve:

personne ne t'a dit qu'etre propriétaire-bailleur est un long fleuve tranquille ...

Enfin, retournant a la question initiale, j'ai l'impression que se contenter du rendement d'une AV jusqu'a avoir assez pour acheter cash ou presque est un bon calcul.

cette phrase montre bien que , finalement , tu n'as toujours pas compris l’intérêt du crédit

 

[digitaldigits]

mais en fait ce que vous dites c'est que vous voulez acheter plus tard, le temps d'avoir le matelas.OK, mais pourquoi pas acheter a credit a ce moment là. si'il vous arrive un soucis, vous pourrez toujours solder le credit avec votre matelas....

Je vois bien l'interet du credit: gagner des rendements sur de l'argent qu'on ne possede pas. Pour moi le risque est eleve, car je suis jeune travailleur / epargnant. (En fait, investir cash aussi, puisque l'immo n'est pas liquide.)

Attendre d'avoir un matelas, puis acheter a credit semble une bonne option ici.

Merci pour la patiente

 

[j.bauer]

Je vois bien l'interet du credit: gagner des rendements sur de l'argent qu'on ne possede pas. Pour moi le risque est eleve, car je suis jeune travailleur / epargnant. (En fait, investir cash aussi, puisque l'immo n'est pas liquide.)

Attendre d'avoir un matelas, puis acheter a credit semble une bonne option ici.

Merci pour la patiente

S'il s'agit de dire qu'il y a plus de risque avec un credit que sans alors tout le monde sera d'accord. Après vous comparez une situation de quelqu'un qui a de l'argent et quelqu'un d'autre qui n'en a pas, forcément vous préférez le premier.
Après, l'hypothèse de 5% pour le rendement locatif me semble extrêmement faible, en tous cas il me semble qu'il faut viser beaucoup plus haut sans pour autant aller dans des coins pourris. Prendre des risques et accepter un rendement d'un fond en euros ne me semble pas très intelligent. Je ne pense pas non plus que les loyers baissent, peut-être qu'ils stagnent et encore pas partout.

 

[digitaldigits]

Après, l'hypothèse de 5% pour le rendement locatif me semble extrêmement faible, en tous cas il me semble qu'il faut viser beaucoup plus haut sans pour autant aller dans des coins pourris. Prendre des risques et accepter un rendement d'un fond en euros ne me semble pas très intelligent. Je ne pense pas non plus que les loyers baissent, peut-être qu'ils stagnent et encore pas partout.

5% vous semble un rendement faible ? Qu'est ce qu'un bon rendement immobilier net ?

"Prendre des risques et accepter un rendement d'un fond en euros ne me semble pas très intelligent." On va vous repondre que meme si vous m'avez que le rendement d'un fonds en euros, vous l'obtenez sur une assiette plus large par effet de levier

 

[j.bauer]

5% vous semble un rendement faible ? Qu'est ce qu'un bon rendement immobilier net ?

"Prendre des risques et accepter un rendement d'un fond en euros ne me semble pas très intelligent." On va vous repondre que meme si vous m'avez que le rendement d'un fonds en euros, vous l'obtenez sur une assiette plus large par effet de levier

Je dirais qu'il faut viser 8-10% bruts. Bien sur, suivant l'emplacement le 10% peut être une mauvaise affaire et 8% une bonne. Mais 5%, çà me semble très faible.

Je faisais référence à l'achat cash sans levier.

 

[ZRR_pigeon]

ceux qui disent qu'il faut viser 8-10% brut n'ont pas les pieds en 2015. ou alors ne savent pas calculer un rendement locatif.

un rendement locatif se calcule avec le loyer actuel et le prix du bien actuel. et non sur le prix d'achat ....
ou alors sur des micros surfaces (< 25 m2) ou d'autres types de frais non pris en compte viennent gacher ce rendement theorique bien plus que pour une surface classique.

 

[Juloup]

Je ne pense pas non plus que les loyers baissent, peut-être qu'ils stagnent et encore pas partout.

Comme indiqué par M. Pigeon, il y en a ici qui n'ont pas les pieds sur terre : [lien réservé abonné]

 

[Sean]

Et Paris a vu la plus "grosse" correction, de l'ordre de -3% (bien que ce soit une moyenne de moyenne) sur un an alors où va-t-on !

 

[digitaldigits]

Grosso modo, ce n'est pas la bonne periode pour investir dans l'immobilier ?

 

[Juloup]

Ça, on n'en est jamais certain qu'après. Mais à mon sens non, sauf éventuellement pour sa résidence principale en profitant des taux bas. Et encore, comme la tendance est baissière et que les taux ne vont pas remonter tout de suite, on a probablement intérêt à attendre. Sauf à tomber sur une très bonne affaire, évidemment.

 

[Buffeto]

on a probablement intérêt à attendre.

ca fait 5 ans que j'entends ca .....
à force d'attendre on fini par ne rien faire .....
je réécris qu'il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier locatif avec des revenus et des tarifs convenable .

perso je n'investis que dans les petites villes de province aux alentours de 1000€ /m2

 

[Buffeto]

sinon pour digitaldigits tu as peut etre une solution puisque tu veux que les revenus comblent le crédit .

il s'agit de faire un crédit in fine .

tu places ton apport sur une AV qui est nantie et servira dans 10ans à rembourser le capital de l'emprunt.
chaque mois tu ne rembourses que des interets , donc la mensualité est largement couverte par le loyer .

comme ca tu n'as pas besoin de sortir de la trésorerie mensuellement .