Investissement immobilier ou AV

digitaldigits

Contributeur
Bonjour,

Je me pose la question de la rentabilite d'un investissement immobilier par rapport a une AV. Tous commentaires a ce sujet sont les bienvenus.

Plus precisement... j'aurais dans deux ans un PEL avec 60000 Euros, et la possibilite de faire un achat immobilier sans emprunt, pour un studio etudiant avec des loyers de 500 Euros environ.

Comment comparer un tel investissement a un placement sur une AV ?

Ou trouver des feuilles de calculs pour evaluer un rendement immobilier sans oublier certains parametres ?


Conseilleriez vous l'investissement immobilier dans le contexte actuel - faibles rendements de l'AV, prix de l'immobilier en baisse ?

Je vous remercie pour tout element de reponse !
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
tu compares un peu des choux et des carottes....

tu as 60 000 €, c'est un stock, ca te permet d'acheter des produits qui exigent du cash (AV) et te rapportent un rendement (garanti ou non).

si tu as des revenus, c'est un flux, ca te donne une capacité d'endettement pour faire un credit et acheter un immobilier locatif.

acheter un immobilier locatif cash revient a te tirer une balle dans le pied. car il vaut toujours mieux utiliser un flux (dans le temps) u'un stock (qui a necessite du temps pour s'accumuler).

si on pouvait faire de l'AV a credit on le ferait....malheureusement pour nous (et heureusement pour le systeme financier (bulles..))...

comparer un immobilier locatif cash a de l'AV, c'est un peu comme si tu me demandais si un pieton marche plus vite qu'un cycliste auquel on aurait platré une jambe...ca doit etre proche mais c'est un peu dommage.

apres pour le contexte actuel et l'opportunité d'acheter (à crédit!) un locatif :
- côté crédit les voyants sont au vert
- côté prix de l'immo, c'est élevé mais un peu hétérogène =>il faut chasser la bonne affaire
- côté pertinence : ca dépend du reste de tes avoirs et de tes objectifs, garde en tete que c'est pas du tout liquide un appart locatif...
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
j'abonde dans le sens de ZRR

la différence se situe au niveau du financement .

l'immobilier tu le fais à crédit et donc tu fais travailler de l'argent que tu ne possèdes pas
- côté prix de l'immo, c'est élevé mais un peu hétérogène =>il faut chasser la bonne affaire
- côté pertinence : ca dépend du reste de tes avoirs et de tes objectifs, garde en tete que c'est pas du tout liquide un appart locatif...

sinon il y a aussi les SCPI ......voir le blog à Buffeto
 

digitaldigits

Contributeur
Tout d'abord, j'apprecie beaucoup vos reponses (imagees ;)). Et me rends compte que je n'y connais pas grand chose.

Alors si vous le voulez bien, quelques questions supplementaires pour tenter de comprendre

- ZRR, tu dis: " acheter un immobilier locatif cash revient a te tirer une balle dans le pied. car il vaut toujours mieux utiliser un flux (dans le temps) u'un stock (qui a necessite du temps pour s'accumuler)."

-- >Je ne vois pas la difference entre placer, disons, 100000Euros sur une AV et toucher des interets, et acheter un logement locatif cash a 100000Euros. Les deux scenarios sont l'investissement de 100000 Euros, avec des risques, celui d'avoir de mauvais rendements sur l'AV, celui des impayes, des travaux pour le locatif.

-- > Partant, si l'AV rapporte un petit 3% tandis que l'investissement locatif me rapporte 5%, pourquoi "acheter un immobilier locatif cash revient a [me] tirer une balle dans le pied"

- Acheter cash, pourquoi ce n'est pas une bonne idee ? Si je fais un credit, 1] je dois payer des interets 2] je dois assurer des flux pour rembourser, donc je peux prendre moins de risque professionnellement

- Pour moi, la difference AV / locatif est plutot dans la prise de risque. Je m'attendais plus a des conseils sur le choix a faire etant donne le marche, les prix de l'immobilier. De ce point de vu, qu'en est-il?

Merci encore pour vos remarques. J'apprecierai des eclaircissements ! Ou un pointeur vers des informations pour neophytes.
 

carlyle92

Membre
Tout d'abord, j'apprecie beaucoup vos reponses (imagees ;)). Et me rends compte que je n'y connais pas grand chose.

Alors si vous le voulez bien, quelques questions supplementaires pour tenter de comprendre

- ZRR, tu dis: " acheter un immobilier locatif cash revient a te tirer une balle dans le pied. car il vaut toujours mieux utiliser un flux (dans le temps) u'un stock (qui a necessite du temps pour s'accumuler)."

-- >Je ne vois pas la difference entre placer, disons, 100000Euros sur une AV et toucher des interets, et acheter un logement locatif cash a 100000Euros. Les deux scenarios sont l'investissement de 100000 Euros, avec des risques, celui d'avoir de mauvais rendements sur l'AV, celui des impayes, des travaux pour le locatif.
L'AV en quelques semaines tu peux récuperer ton investissement alors que l'immo n'est pas liquide, il ne faut pas regarder juste le % de rendement (théorique en plus)

-- > Partant, si l'AV rapporte un petit 3% tandis que l'investissement locatif me rapporte 5%, pourquoi "acheter un immobilier locatif cash revient a [me] tirer une balle dans le pied"

- Acheter cash, pourquoi ce n'est pas une bonne idee ? Si je fais un credit, 1] je dois payer des interets 2] je dois assurer des flux pour rembourser, donc je peux prendre moins de risque professionnellement
Les taux sont tellement bas que l'argent est quasiment gratuit aujourd'hui, il vaut mieux faire double effet : placer tes fonds sur un AV ou autre (stock) et générer une source de revenus en plus supérieure au taux du crédit

- Pour moi, la difference AV / locatif est plutot dans la prise de risque. Je m'attendais plus a des conseils sur le choix a faire etant donne le marche, les prix de l'immobilier. De ce point de vu, qu'en est-il?
Pas de réponse générale tant le marché est fracturé entre paris/province, bien de standing ou non, centre ville ou non, et d'autres critères...On ne peut pas te répondre sans infos plus précises sur ton projet
Merci encore pour vos remarques. J'apprecierai des eclaircissements ! Ou un pointeur vers des informations pour neophytes.


Cf mes remarques en gras, rien d'exhaustif juste ma pensée ...
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
si tu achètes en cash , tu ne disposes plus de ton cash ...on est d'accord ?

alors que si tu achètes à crédit , tu peux placer ton cash sur une AV .

du coup tu utilises de l'argent qui ne t'appartient pas ( le crédit ) pour augmenter ton patrimoine . c'est l'effet de levier qui désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement .
 

digitaldigits

Contributeur
Merci ! Je comprends mieux vos arguments.

du coup tu utilises de l'argent qui ne t'appartient pas ( le crédit ) pour augmenter ton patrimoine . c'est l'effet de levier qui désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement .

Tant que je n'ai pas rembourse le credit, je fais un rendement nul sur mon investissement. A la fin du credit, je commence a avoir un revenu locatif positif. Pendant le remboursement du credit, mon AV m'a rapporte des interets (l'argent que j'ai pu placer car je n'ai pas achete cash). Aussi, ce scenario n'est interessant que si le bien locatif est conserve longtemps. Je cumule alors les gains de l'AV pendant x annees de remboursement de credit, et ensuite les gains de l'AV plus les revenus locatifs.

Alors que si j'achete cash, certes je n'ai pas les rendements de l'AV, mais j'ai tout de suite des flux locatifs positifs.

Donc ici je ne vois toujours pas pourquoi il n'est pas bon d'acheter cash, et comment on peut trancher de facon aussi categorique.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Donc ici je ne vois toujours pas pourquoi il n'est pas bon d'acheter cash, et comment on peut trancher de facon aussi categorique.
parce que , pour ne pas compliquer l'explication , je n'ai pas pris en compte la fiscalité .
si tu achètes en cash c'est fiscalité (TMI + CSG-CRDS) plein pot .
si tu es en TMI 30 ca donne donc 45,5% de prélèvements sur les revenus fonciers ( sans compter la taxe foncière ).

alors que si tu fais un crédit , tu déduis les interets d'emprunt de tes revenus fonciers donc l'imposition est beaucoup moins forte.
 

digitaldigits

Contributeur
Merci pour la precision.

En fait, si j'achete cash, je paie 45.5% prelevement sur les loyers percus. Alors que si je fais un credit, je peux deduire de mon revenu imposable le montant annuel d'interets verses au titre du credit, c'est bien ca ? Il me semble que c'est un calcul a faire, pas forcement en defaveur de l'investissement cash, surtout si je paie peu d'interets d'emprunt avec les taux faibles actuels.

Quen penses tu?
 
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