Investissement immobilier ou AV

[digitaldigits]

perso je n'investis que dans les petites villes de province aux alentours de 1000€ /m2

Merci pour les remarques ! Quelles petites villes de province connaissent un marche de l'immobilier dynamiques et ce prix au m2 ? Quel est le rendement ?

 

[Buffeto]

Quelles petites villes de province connaissent un marche de l'immobilier dynamiques et ce prix au m2 ?

tu regardes les annonces sur "thegoodcorner" les petites villes alentour de chez toi déjà .

 

[TOPTOPFIRST17]

je suis jeune travailleur / épargnant.

Ben oui, ton age est un atout, vazy ....

Attendre d'avoir un matelas, puis acheter a crédit semble une bonne option ici.

Mais non, n'attends pas... Le "in fine" est fait pour toi et répond à tous tes souhaits ...

Dis moi que tu comprends la mécanique stp !!! ...... Autrement, j’arrête ...

 

[Buffeto]

Le "in fine" est fait pour toi et répond à tous tes souhaits ...

Dis moi que tu comprends la mécanique stp !!! .....

une petite explication mécanique sur le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[digitaldigits]

Merci Buffeto, les explications sont claires. Ca semble interessant. Il faut la encore calculer si l'avantage fiscal et le placement AV compense le cout supplementaire du credit

 

[ZRR_pigeon]

tu regardes les annonces sur "thegoodcorner" les petites villes alentour de chez toi déjà .

pourquoi aller acheter un locatif en Angleterre alors qu'il y a des opportunités en France ?

 

[moietmoi]

Merci Buffeto, les explications sont claires. Ca semble interessant. Il faut la encore calculer si l'avantage fiscal et le placement AV compense le cout supplementaire du credit

il ne faut négliger non plus l'aspect protection prévoyance du crédit in fine;

imaginons que tu mets ton apport comme un apport dans l'achat, pour diminuer le crédit amortissable classique... et par hasard, à la sortie de chez le notaire, un accident de la vie, .......... tes héritiers ou ayant droit ont droit, grâce à l'ADI, au bien immobilier avec la partie du crédit payée par l'assurance; plus le credit est petit, moins l'assurance paye..

à l'inverse, tu achètes le même bien avec un crédit infine, et même accident en sortant de chez le notaire, tes héritiers récupère le bien complet( le crédit entier est payé par l'ADI), et en plus le bénéficiaire de l'assurance vie récupère le montant de l'AV....

 

[maxichats]

Personnellement, je recommanderai un investissement locatif à credit et de mettre le cash sur une AV et un peu d'or pour une raison simple: la diversification. Nous sommes dans une zone de turbulences, il est impossible de predire l'avenir (explosion de l'euro ? krach immo ? ), il faut donc etre prudent et ne pas mettre tous ses oeufs dans le meme panier.

 

[moietmoi]

pourquoi aller acheter un locatif en Angleterre alors qu'il y a des opportunités en France ?

car en Angleterre comme au japon, on peut acheter à crédit sur 2 générations ( crédit de 50/60 ans...)
cependant je pense que j'ai mal compris la blague.. revenons au sujet

 

[digitaldigits]

Merci pour vos conseils, me permettent de comprendre le mecanisme..

Plus precisement, pourriez-vous me donner votre avis eclaire sur ce projet a horizon 2 ans, qui tient compte des conseils dans cette discussion .

Je dispose de 60000 Euros sur un PEL plus d'une AV. Je loue ma RP a un loyer faible, je n'ai pas de credit. Je fais un investissement locatif a credit de ~80000 Euros, disons dans une ville etudiante de province, avec un apport de 10000 Euros. Je place le reste sur AV/SCPI. Les loyers sont de 500 Euros, ville etudiante. Je declare en regime reel pour beneficier des reductions fiscales sur le montant de l'emprunt. Mon matelas sur AV ou autre compte bancaire me permet de me retourner en cas de difficulte, et de compenser largement une baisse de l'immobilier si je dois revendre. Si tout ce passe bien, dans 15 ans, je possede ce logement et peut gagner des revenus bruts de 500 Euros+/- inflation, y habiter au besoin.

Quelles sont les limites dans mon approche ? Quels sont les risques importants omis ?

(Je garde en tete l'option in-fine, merci de l'avoir mentionnee)

 

[ZRR_pigeon]

hormis les risques (de tresorerie temporaire) inhérents au locatif (absence de locataire, travaux, etc..), le seul risque est que la capacité d'endettement est réduite par ce pret locatif et que si finalement vous voulez acheter une RP, cela risque de vous bloquer.

donc il vaudrait mieux prevoir des maintenant le scenario de financement de votre RP (meme si c'est pas pour tout de suite) afin de definir quel prix, quel apport initial a terme (epargne d'aujourd'hui + interets du placement), quel emprunt a terme.
Suivant votre age, le credit RP sera plus ou moins long, vu que les banques aiment que les prets se terminent quand vous passez en retraite.

apres pour le locatif, perso, j'aime pas les petites surfaces, etudiant etc...je suis un fervent defenseur du T3 qui peut accueillir toute sorte de famille (celibataire flambeur, couple riche, famille 2 enfants monoparentale, famille a 1 enfant, famille avec jumeaux qui forment dans la meme chambre, famille de 2 enfants a revenus modérés). bref un bon coeur de cible.
le turn over y est moindre, le prix au m2 y est moindre que pour les petites surfaces.

bref depuis 8 ans, rien que du bonheur....

 

[digitaldigits]

hormis les risques (de tresorerie temporaire) inhérents au locatif (absence de locataire, travaux, etc..), le seul risque est que la capacité d'endettement est réduite par ce pret locatif et que si finalement vous voulez acheter une RP, cela risque de vous bloquer.

Je comprends bien votre mise en guarde.

Je me demande dans quelle mesure la banque peut etre frileuse a me preter pour ma RP

1. si mon premier investissement est locatif, avec des remboursements en grande partie couverts par les revenus fonciers:

Imaginons que je rembourse mon credit pour cet investissement locatif a hauteur de 300 Euros / mois. Les revenus fonciers nets potentiels couvrent une partie importante de ces remboursements. Lorsque je demande un pret pour une RP, est-ce que cet aspect est pris en compte ?

Ou bien le banquier ne considerera t il que le montant du pret et l'echeancier du credit, auquel cas, effectivement, je limite fortement ma capacite a emprunter pour une RP?

2. si j'ai assez d'argent place par ailleurs (Livrets, AV, etc), a la hauteur du montant du credit. Est-ce que cette "garantie" est un argument pour obtenir le credit RP ?


Merci par avance pour vos commentaires

Partant, qu'en est-il pour un deuxieme credit pour investissement locatif ?

 

[digitaldigits]

apres pour le locatif, perso, j'aime pas les petites surfaces, etudiant etc...je suis un fervent defenseur du T3 qui peut accueillir toute sorte de famille (celibataire flambeur, couple riche, famille 2 enfants monoparentale, famille a 1 enfant, famille avec jumeaux qui forment dans la meme chambre, famille de 2 enfants a revenus modérés). bref un bon coeur de cible.
le turn over y est moindre, le prix au m2 y est moindre que pour les petites surfaces.

bref depuis 8 ans, rien que du bonheur....

Pour un budget de 80000 Euros, je peux viser un grand studio dans une ville etudiante type Rennes, Montpellier... Acheter un T3 dans ce genre de ville a ce budget semble exclu, il faut investir plus ou aller voir dans une plus petite ville...

 

[ZRR_pigeon]

il y a plein de façons de calculer un taux d'endettement, presque une par banque.

mais en gros elle regarde:
vos recettes :
salaires nets
revenus locatifs x 70% (parfois 75%, voire 80% si vous etes blindé par des garanties carences locatives, loyers impayés, etc..)

vos charges :
total des mensualités existantes

donc si vous avez 10000 euros de revenus locatifs, elle compte 7000 et sauf si les mensualités representent moins que 7000 par an, ca a un impact.

sinon on pourrait acheter des appart par dizaine...

quand a la garantie, ce sont surtout les flux qui intéressent les banques, quand c'est un stock, il ne compte pas sauf s'il est nanti a son nom.

 

[digitaldigits]

quand a la garantie, ce sont surtout les flux qui intéressent les banques, quand c'est un stock, il ne compte pas sauf s'il est nanti a son nom.

Merci pour les reponses ! Je ne comprends pas ca. "nanti a son nom" signifie sur un compte a son nom ? ou avoir un compte dans cette meme banque qui donne le credit ?

 

[Buffeto]

Partant, qu'en est-il pour un deuxieme credit pour investissement locatif ?

commence déjà par un , pour le deuxième attend de voir comment ca se passe pour le 1er .....

 

[digitaldigits]

il y a plein de façons de calculer un taux d'endettement, presque une par banque.

mais en gros elle regarde:
vos recettes :
salaires nets
revenus locatifs x 70% (parfois 75%, voire 80% si vous etes blindé par des garanties carences locatives, loyers impayés, etc..)

vos charges :
total des mensualités existantes

donc si vous avez 10000 euros de revenus locatifs, elle compte 7000 et sauf si les mensualités representent moins que 7000 par an, ca a un impact.

donc si les revenus locatifs nets d'impots nets de charges depassent les mensualites du credit, mes recettes nettes ne sont pas impactees, par rapport a la situation sans investissement locatif ? Si tel est le cas, l'important est d'avoir un projet et un financement tels que cette propriete soit verifiee.

Alors, est-ce qu'il vaut mieux s'endetter sur plus long terme, pour baisser les mensualites du credit, si on veut garder une plus grande force de negociation pour un futur credit RP ?

 

[ZRR_pigeon]

Merci pour les reponses ! Je ne comprends pas ca. "nanti a son nom" signifie sur un compte a son nom ? ou avoir un compte dans cette meme banque qui donne le credit ?

ca veut dire donné en garantie, en gros si tu payes pas la banque se sert dessus. ca te revient si tout se passe bien.
ca t'appartient toujours mais tu n'en as plus la disposition, si tu veux dépenser cette somme, il te faut l'accord de la banque (qui dira non tant que le credit court...).

 

[ZRR_pigeon]

donc si les revenus locatifs nets d'impots nets de charges depassent les mensualites du credit, mes recettes nettes ne sont pas impactees, par rapport a la situation sans investissement locatif ?

oui mais cette hypothese est improbable.
impots et charges:
- impot sur benefice foncier (TMI % + PS %)
- impot foncier
- charges non recuperables
- mensualités du pret

Alors, est-ce qu'il vaut mieux s'endetter sur plus long terme, pour baisser les mensualites du credit, si on veut garder une plus grande force de negociation pour un futur credit RP ?

pas une force de negociation, juste rentrer dans les clous au niveau endettement.
quitte à avoir un pret long autant que ce soit le locatif, car lui est deductible (enfin les interets).

emprunter sur plus longtemps veut dire enrichissement moins rapide (car tu ne peux repeter l'operation que plus tard), mais a la fois tu n'as pas le choix (nous tous non plus).

 

[digitaldigits]

Merci ZRR pour tes reponses.

Merci pour vos conseils, me permettent de comprendre le mecanisme..

Plus precisement, pourriez-vous me donner votre avis eclaire sur ce projet a horizon 2 ans, qui tient compte des conseils dans cette discussion .

Je dispose de 60000 Euros sur un PEL plus d'une AV. Je loue ma RP a un loyer faible, je n'ai pas de credit. Je fais un investissement locatif a credit de ~80000 Euros, disons dans une ville etudiante de province, avec un apport de 10000 Euros. Je place le reste sur AV/SCPI. Les loyers sont de 500 Euros, ville etudiante. Je declare en regime reel pour beneficier des reductions fiscales sur le montant de l'emprunt. Mon matelas sur AV ou autre compte bancaire me permet de me retourner en cas de difficulte, et de compenser largement une baisse de l'immobilier si je dois revendre. Si tout ce passe bien, dans 15 ans, je possede ce logement et peut gagner des revenus bruts de 500 Euros+/- inflation, y habiter au besoin.

Quelles sont les limites dans mon approche ? Quels sont les risques importants omis ?

(Je garde en tete l'option in-fine, merci de l'avoir mentionnee)

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