Investissement immobilier ou AV

[digitaldigits]

une petite explication mécanique sur le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

Revenant sur la suggestion du pret in fine, je pense a cloturer mon PEL dans deux ans, toucher la prime avec l'achat locatif et placer tout sur une AV liee a un pret in fine (avec nantissement). J'aurais ainsi des le debut le montant du capital a rembourser sur mon AV, je gagne les interets de l'AV et rembourse a le capital a l'echeance. Entre temps, je peux deduire les interets des revenus fonciers.

Est-ce que cela semble judicieux et quels sont les defaults et risques de l'approche ?

 

[ZRR_pigeon]

moi ca me parait tres bien (un peu ceinture-bretelle mais bon).

 

[digitaldigits]

(un peu ceinture-bretelle mais bon).

Merci ZRR_pigeon. Je ne comprends pas l'image de ceinture-bretelle

 

[ZRR_pigeon]

Merci ZRR_pigeon. Je ne comprends pas l'image de ceinture-bretelle

ca veut dire abus de sécurité. redondance inutile de sécurité.
comme un soudeur qui mettrait des lunettes de soleil sous son masque à souder.

 

[Buffeto]

comme un soudeur qui mettrait des lunettes de soleil sous son masque à souder.

ben si une fois son job fini il compte aller à la plage , c'est du temps de gagné , non?

 

[digitaldigits]

ca veut dire abus de sécurité. redondance inutile de sécurité.
comme un soudeur qui mettrait des lunettes de soleil sous son masque à souder.

Je visualise mieux.

Est-ce que cette solution, un pret in fine avec nantissement est meilleur pour ma capacite d'endettement future, si je veux emprunter plus tard pour ma RP ? Dans quelle mesure ? (en supposant que mes flux nets mensuels sont maintenant positif, avec le remboursement des interets seulement, et que l'AV associee au credit contient des le debut assez pour rembourser le capital ?)

Merci !

 

[ZRR_pigeon]

oui et non, car l'AV est nantie donc non utilisable pour un apport initial de residence principale.
vous aurez donc plus a emprunter (moins d'apport) mais vous aurez plus de capacité d'endettement (ca tombe bien vous en aurez besoin).

l'idée normalement est d'acheter aussi cash que possible la RP et autant a credit que possible (in fine ou amortissable) du locatif.

 

[Buffeto]

Est-ce que cette solution, un pret in fine avec nantissement est meilleur!

si tu fais un crédit in fine tu n'auras pas le choix .
la banque t'obligera à nantir ton AV en face du crédit .

 

[digitaldigits]

si tu fais un crédit in fine tu n'auras pas le choix .
la banque t'obligera à nantir ton AV en face du crédit .

Je voulais dire: est-ce que le fait de prendre un credit in fine avec nantissement est meilleur que un credit classique pour discuter un deuxieme emprunt par la suite (RP, autre investissement locatif) ?

 

[Buffeto]

difficile à dire .
mais une crédit in fine nanti ne re présente en théorie aucun risque bancaire puisque si tu es défaillant la banque se servira sur l'AV .

 

[ZRR_pigeon]

c'est pas comparable.
soit on compare un credit classique avec un gros apport avec un credit in fine integral et le gros apport est sur une AV nantie.

soit on compare un credit classique sans gros apport avec un credit in fine où l'on verse sur l'AV mois par mois (comparable a l'amortissement d'un pret classique).

en terme de capacité d'endettement, is on compare les choses comparables ca se tient, c'est juste la rentabilité qui est meilleur dans un cas que dans l'autre.

 

[digitaldigits]

c'est pas comparable.
soit on compare un credit classique avec un gros apport avec un credit in fine integral et le gros apport est sur une AV nantie.

soit on compare un credit classique sans gros apport avec un credit in fine où l'on verse sur l'AV mois par mois (comparable a l'amortissement d'un pret classique).

en terme de capacité d'endettement, is on compare les choses comparables ca se tient, c'est juste la rentabilité qui est meilleur dans un cas que dans l'autre.

Merci pour ta reponse. oui, je comparais un credit classique sans gros apport avec un credit in fine avec AV nantie contenant une grosse partie du capital a rembourser.

 

[ZRR_pigeon]

donc ce n'est pas comparable...