Investir dans du locatif ou pas ?

[snoopy10800]

Bonjour à tous,

J'aurais souhaité avoir l'avis de la communauté sur ma situation :

Je suis actuellement salarié dans une entreprise (depuis 11 ans, en CDI),
J'ai 35 ans, en couple, 2 enfants de 3 et 6 ans.
Avec ma femme, nous sommes propriétaires de notre résidence principale. Il nous reste 6 ans de remboursement de crédit pour cette maison.

Depuis des années, j'hésite à investir dans de l'immobilier locatif. Aujourd'hui, je suis plutôt motivé pour franchir le pas, et on m'a proposé 2-3 biens qui pourraient être intéressants. (entre 50 et 60k€)

J'ai commencé à consulter les banques, et il semblerait que le montant du loyer pourrait couvrir pratiquement totalement le crédit.

Seulement voilà : Je suis amené à racheter, au moins partiellement, la société dans laquelle je travaille d'ici 2-3 ans. (une SELARL, avec des rachats sous forme de parts, 500k€ pour commencer, sachant que la société vaut environ 2000k€). Et c'est là que sont mes interrogations :

Certaines personnes me disent que mon bien locatif sera un handicap le jour ou je souhaiterai contracter un crédit auprès d'une banque.

D'autres personnes, au contraire, me disent que cela sera un atout supplémentaire.

Qu'en pensez-vous ?

Merci à tous

 

[Buffeto]

difficile à dire mais je suis partisan de dire qu'on ne peut pas courir 2 lièvres à la fois ( surtout si c'est un énorme lièvre comme le tien ).

ma prudence me pousserait à m'occuper en 1er du professionnel ( la SELARL ) et lorsque ce dossier prioritaire sera réglé il sera temps d'aller voir d'autres horizons...

mais ceci n'est que ma vision des choses

 

[snoopy10800]

difficile à dire mais je suis partisan de dire qu'on ne peut pas courir 2 lièvres à la fois ( surtout si c'est un énorme lièvre comme le tien ).

ma prudence me pousserait à m'occuper en 1er du professionnel ( la SELARL ) et lorsque ce dossier prioritaire sera réglé il sera temps d'aller voir d'autres horizons...

mais ceci n'est que ma vision des choses

Merci beaucoup pour ce premier avis...

En fait, dans mon dossier, il y a des arguments positifs et négatifs :
-Certains me disent qu'en achetant du locatif, je vais créer de l'endettement et que ça peut être mauvais pour mon projet pro (même si l'endettement locatif est d'ordre privé et que le projet pro sera contracté par une société)

-D'autres me disent qu'au contraire, cela apporte une garantie supplémentaire aux banques, même si le bien n'est pas remboursé... et d'autant plus que les loyers couvrent les mensualités...

A la base, j'étais plutôt de ton avis : privilégier le projet pro avant le locatif. Mais à force d'entendre d'autres sons de cloche, je suis partagé... Même mon patron actuel (qui doit me céder l'entreprise) me dit d'investir...
Bref, c'est compliqué...

 

[moietmoi]

...... Il nous reste 6 ans de remboursement de crédit pour cette maison.

......proposé 2-3 biens qui pourraient être intéressants. (entre 50 et 60k€)



avec des rachats sous forme de parts, 500k€ pour commencer, sachant que la société vaut environ 2000k€).
.

Bonjour, vous parler de 50/60 000 euros d'un coté et de plusieurs fois 500 000.... donc que ce soit privé ou pro.. ca ne rentrera pas du tout en ligne de compte;

si vous envisagez d'aller voir une banque pour 500 avec par la suite 1, 2,3 fois la même chose croyez vous que cela changerait quelque chose si c'était 560?

vous allez avoir à financer 2000 ke, donc soit vos moyens perso vous mettent à l'abri de la barre des 33%

soit de toute façon l 'emprunt des 500 voir 2000 vous mettrait de toute façon au delà des 33% et ce n'est pas 60ke qui changeront la donne;( pour les gros patrimoine les banques regarde le reste à vivre);
et dans votre cas pour la SELARL dont vous deviendriez sans doute l associé unique, la viabilité et pérennité de l'activité

 

[Buffeto]

que le projet pro sera contracté par une société..

certes mais la banque regardera aussi la situation personnelle des associés....

 

[snoopy10800]

Bonjour, vous parler de 50/60 000 euros d'un coté et de plusieurs fois 500 000.... donc que ce soit privé ou pro.. ca ne rentrera pas du tout en ligne de compte;

si vous envisagez d'aller voir une banque pour 500 avec par la suite 1, 2,3 fois la même chose croyez vous que cela changerait quelque chose si c'était 560?

vous allez avoir à financer 2000 ke, donc soit vos moyens perso vous mettent à l'abri de la barre des 33%

soit de toute façon l 'emprunt des 500 voir 2000 vous mettrait de toute façon au delà des 33% et ce n'est pas 60ke qui changeront la donne;( pour les gros patrimoine les banques regarde le reste à vivre);
et dans votre cas pour la SELARL dont vous deviendriez sans doute l associé unique, la viabilité et pérennité de l'activité

Effectivement, vu le montant du prêt pro, je me doute qu'ils vont analyser avec minutie la viabilité de l'entreprise...

En fait, ça fait bien 5 ou 6 ans que je m'interesse à l'immo locatif, sans jamais avoir sauté le pas.
Ca fait aussi 5 ou 6 ans que je parle de racheter partiellement la société avec le boss actuel.
Ca fait 5 ou 6 ans qu'il repousse l'échéance car il a "peur" de partir en retraite.

L'achat pro se ferait réellement dans 2-3 ans. Le problème c'est que d'ici là, je ne sais absolument pas ce que vaudra l'entreprise vu le contexte actuel (pharmacie). En ce moment, les prix se cassent la gueule (tant mieux pour les acheteurs, mais malgré tout le contexte est plutôt sombre) et il est possible que ça continue dans ce sens... Je ne peux donc pas être certain que l'achat se fera...

Donc je me dis qu'à force d'attendre à cause du projet pro, je ne ferai jamais rien au niveau perso...Je ne sais pas si je suis clair...

 

[Buffeto]

Donc je me dis qu'à force d'attendre à cause du projet pro, je ne ferai jamais rien au niveau perso...J

tu as 35 ans...il n'y a pas le feu...

j'ai moi même une entreprise libérale pour laquelle j'ai réservé toute mon énergie et mes finances jus'qu'aux environs de 40 ans....

tu sais on n'est pas mort après 40 ans ....... et comme on ne va partir en retraite qu'à 67 ans on a encore du temps pour investir au niveau perso...

enfin c'est comme ca que je vois les choses

 

[moietmoi]

Donc je me dis qu'à force d'attendre à cause du projet pro, je ne ferai jamais rien au niveau perso...Je ne sais pas si je suis clair...

à mon avis, ce n est pas l aspect financier de ton projet locatif qui joue.... imaginons que tu emprunte pour un bien a 60ke, 70 ke d'emprunt a 2% sur 15 ans cela fait une mensualité de 450 euro ; la banque dans 3/4/5 ans quand tu feras ton projet pro, prendra 80% du loyer( imaginons 5% sur 60 000= 3000/12=250) 250 euros ; donc le delta pris en compte pour la banque sera de 450-250=200 euros mensuels d'endettement en plus ou en moins...... crois tu que par rapport à 500 ke emprunter sur 25 ans à 4%(prêt pro) avec des mensualité de 2650 euros, ce sera ces misérables 250 euros qui joueront????

je pense que tu as raison:

Donc je me dis qu'à force d'attendre à cause du projet pro, je ne ferai jamais rien au niveau perso...

mais je pense aussi que tu n' as pas forcément raison car un projet pro en Selarl de 2000ke , c'est un sacré projet perso....

 

[snoopy10800]

crois tu que par rapport à 500 ke emprunter sur 25 ans à 4%(prêt pro) avec des mensualité de 2650 euros, ce sera ces misérables 250 euros qui joueront????

Effectivement...vu comme ça... Mais je ne voudrais pas qu'une envie d'investir aujourd'hui me bloque dans 3 ans pour un autre projet... J'aimerais que les deux puissent être menés de front...

Par contre, petite précision, dans mon secteur professionnel, les prêts bancaires se font sur 12 ans, 15 ans grand max...

Et je le répète, vu le contexte économique actuel de la pharmacie d'officine, je me dis qu'il vaut peut-être mieux commencer à investir maintenant au niveau personnel, car on ne sait pas ce que vaudra une pharmacie dans 2-3 ans.... (peut être proche de 0...)

Tous vos commentaires (et je vous en remercie tous) montrent bien qu'ici aussi les avis sont partagés, entre les pour et les contre... Pas facile de faire un choix !

 

[ZRR_pigeon]

tu veux pas attendre qu'ils fasse exploser le numerus clausus avant d'acheter 2M€ une clientele ?

 

[snoopy10800]

tu veux pas attendre qu'ils fasse exploser le numerus clausus avant d'acheter 2M€ une clientele ?

C'est effectivement un point qui ferait pencher la balance vers un investissement locatif immédiat...parce que je me dis qu'au moment d'acheter la société, elle ne vaudra peut-être (presque) plus rien et donc... le problème n'existera plus...

 

[Buffeto]

parce que je me dis qu'au moment d'acheter la société, elle ne vaudra peut-être (presque) plus rien et donc...

c'est aussi ce que disent les jeunes dans notre profession depuis plus de 30 ans....

il parait qu'un cabinet libéral ne vaut rien et pourtant il s'en négocie tous les jours à des tarifs similaires à ceux que j'ai connu lorsque je me suis installé .
bien entendu tout dépend de la localisation . on connait le problème des déserts médicaux . mais un cabinet avec une belle réputation , bien situé , bien équipé , dans un quartier bien situé d'une grande métropole aura toujours une valeur estimable.

 

[snoopy10800]

c'est aussi ce que disent les jeunes dans notre profession depuis plus de 30 ans....

il parait qu'un cabinet libéral ne vaut rien et pourtant il s'en négocie tous les jours à des tarifs similaires à ceux que j'ai connu lorsque je me suis installé .
bien entendu tout dépend de la localisation . on connait le problème des déserts médicaux . mais un cabinet avec une belle réputation , bien situé , bien équipé , dans un quartier bien situé d'une grande métropole aura toujours une valeur estimable.

Je suis tout à fait d'accord avec toi... Mais là, dans notre secteur, on a perdu 10 points en 1 an sur la valeur de revente.
En gros, une officine se négocie aujourd'hui à 65-70% du CAHT. (des fois plus si l'affaire est exceptionnelle, des fois moins...)
Je me dis que si on perd encore 10 points par an, dans 3 ans, on tournera à 40%...et vu les sommes à engager, ça change tout...

Je sais bien qu'avec des "si", on pourrait tout faire... mais je suis partagé entre mon côté prudent qui me demande d'attendre, on mon côté fonceur qui me dit "faut bien y aller un jour"

 

[Buffeto]

"faut bien y aller un jour"

oui il faudra y aller mais à mon avis , à ton age , tu as encore quelques années avant de te précipiter...

ceci dit , c'est l'occasion qui fait le larron et si une bonne affaire passe , il ne faut pas la rater ....

thèse , antithèse , synthèse ?

 

[snoopy10800]

oui il faudra y aller mais à mon avis , à ton age , tu as encore quelques années avant de te précipiter...

ceci dit , c'est l'occasion qui fait le larron et si une bonne affaire passe , il ne faut pas la rater ....

thèse , antithèse , synthèse ?

Je me penche sérieusement sur le sujet car j'ai 3 biens sous le coude, et avec les simulations, j'arrive pour un des biens à recevoir des loyers supérieurs aux remboursements de crédit... C'est donc à priori plutot intéressant, d'autant plus que tout est refait à neuf, syndic bénévole, pas d'ascenseur.

 

[moietmoi]

Je me penche sérieusement sur le sujet car j'ai 3 biens sous le coude, et avec les simulations, j'arrive pour un des biens à recevoir des loyers supérieurs aux remboursements de crédit... C'est donc à priori plutot intéressant, d'autant plus que tout est refait à neuf, syndic bénévole, pas d'ascenseur.

ils sont déjà loués? tu est à quelle rentabilité en prenant le prix d'achat hors frais de notaire par rapport au loyer net de charge? les conditions que tu décris sont idéal sauf si il n y a pas de demande de location....

 

[snoopy10800]

ils sont déjà loués? tu est à quelle rentabilité en prenant le prix d'achat hors frais de notaire par rapport au loyer net de charge? les conditions que tu décris sont idéal sauf si il n y a pas de demande de location....

oui oui ils sont déjà loués, en plein centre ville, quartier demandé.
Pour les calculs, j'ai justement RDV demain pour avoir tous les chiffres exacts...

Le premier :T2 bis
Prix de vente hors frais de notaire : 69000 euros (surement un peu négociable)
Loyer : 550 euros CC (charges = 20 euros)

Le deuxième : T2
Prix de vente hors frais de notaire :50000 euros (négociable aussi je pense)
Loyer : 360 euros CC (là aussi, il parait que les charges sont faibles, mais j'attends les chiffres)

 

[Buffeto]

T2 à 50k....c'est quelle surface ?

c'est dans l'aube ?

 

[snoopy10800]

T2 à 50k....c'est quelle surface ?

c'est dans l'aube ?

à priori 30 m2...
Ca me parait faible pour un T2... Je vais voir ça en détails demain
Dans l'Aube, oui.

 

[Buffeto]

Ca me parait faible pour un T2... .

c'était juste pour avoir le prix au mètre carré.

1666 euros le métre carré ce n'est pas dans les plus hautes fourchettes des villes moyenne mais ca n'est pas non plus dans ce qu'on peut appeler les " bonnes affaires" .

pour info sur certains sites on trouve prix dans l'aube des apparts prix moyen : 1359 extrêmes : 1019-2039.
bon après tout dépend de la localisation et de l'état.

perso je me suis fixé sur une ville de province de 50 000 habitants avec université 1000 euros le métre carré max ...

dans l'ancien on en trouve en excellent état.