Investir dans des SCPI via une assurance vie

ne pas confondre les % et les points.
la TVA de 20% prend 2 point et passe a 22%. bien que de nombreux auteurs disent que la TVA prend 2% pour aller a 22% (alors que ce serait 20*1.02= 20.4%).

je pense que c'est 6 points dans votre cas et non 6%.
 
Merci RamonLacheminée pour ton fichier !

Tout d'abord Linxea fermant à 17H et moi terminant à 18H j'ai pris la liberté d'appeler fortuneo pour poser mes questions :D

Alors concernant la fiscalité:

CSG CRDS s'applique tous les ans sur les dividendes (253,02*0,155) = 39,22€


Les frais du contrat s'applique sur l'encours du contrat: (2444+2331)* 0,005 = 23,87€
(y'en a qui vont me dire" mais je te le répète depuis hier" :D)


Donc avec ces mauvaises nouvelles, je modifie deux données, j''avais multiplié les dividendes par 0,995

"SCPI PFO2"
Dividende / part (net frais gestions) 9,6 €


"SCPI Elysée PIERRE"
Dividende / part (net frais gestions) 33,00 €



RamonLacheminée pour revenir à t'on fichier je ne comprend pas ton calcul concernant la mensualité annuel de 704,35€

en effet lorsque je multiplie la Mensualité (qui est la même que j'ai obtenu par divers simulateur sur le net) par 12 j'obtiens 698,55€ ??

ainsi que les frais d'achats? Ne sont t'il déjà pas compris dans la mensualité du prêt?

.

donc en modifiant les deux données que j'ai écrites en haut (dividendes + suppression des frais d'achats), en gardant un total sur l'année de 704,35€ j’obtiens un TRI de 4,73, et en modifiant par la mensualité de 698,55 j'obtiens un TRI de 5,05 %



BILAN

Pas de valorisation des parts
Valeurs part des Elysee pierre 2 444,00 €
Valeurs part des PFO2 2 331,42 €
Cout du crédit -5 587,20 €
Placement des dividendes 2 015,00 € => placement tous les mois de (266,40*0,845)/12
Enrichissement 1 203,22 €




Merci de vos réponses !
 
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La différence entre les 704 et les 698 tient au mode de remboursement : annuel ou mensuel.

Effectivement, dans mon fichier j'ai pris la mauvaise valeur.

Tu as également raison sur les frais de gestion sur UC que j'avais un peu surévalué en prenant la valeur d'achat des parts.

Pour le placement des dividendes, il faudrait affiner le calcul je pense.
Car a priori, les SCPI versent trimestriellement.

Il faut voir aussi si les frais de gestion des UC sont pris sur les parts de SCPI ou sur les dividendes.
Je m'explique, sur une unité de compte, les frais de gestion viennent diminuer le nb de parts, et non la valeur de la part.
Je ne sais pas par contre comment cela fonctionne sur les UC SCPI.

Les frais d'achats de 6% ne sont pas pris en compte dans le crédit. Ce sont les frais pour acheter les SCPI.
 
Alors j'obtiens un gains de 1326€ sur 8 ans

BILAN Pas de valorisation des parts
Valeurs part des Elysee pierre 2 444,00 €
Valeurs part des PFO2 2 331,42 €
Cout du crédit -5 587,20 €
Placement des dividendes 2 138,67 €
Enrichissement 1 326,89 €
TOTAL/AN 165,86 €
rendement annuel (165,86 / 698,4) 23,75%


Je trouve cela plutôt intéressante !

J'ai pris un rendement de 2,8% pour l'assurancie vie.

Premier rendez vous chez le crédit agricole demain, on verra bien ce qu'il me propose !
 
Dernière modification:
adadou a dit:
Premier rendez vous chez le crédit agricole demain, on verra bien ce qu'il me propose !

tiens nous au courant car en général les banques ont un peu de mal à financer pour des parts de SCPI qu'elles ne commercialisent pas .

mon conseil : s'il s'agit d'un crédit non affecté , tu n'es peut etre pas obligé de parler de SCPI ....:ange:
 
@adadou
Pourrais tu reposter le fichier avec tes calculs ?
ça me parait être largement surévalué, mais je n'arrive pas à voir d'où viens ton erreur (à mon avis ce que tu appelles placement des dividendes mais je ne suis pas certain)

@buffeto
Un crédit étudiant, n'est pas affecté à mon avis. Surtout vu le montant en jeu.

Effectivement il pourrait être placé autrement que sur des SCPI surchargées de frais.

Si j'étais encore étudiant, je lancerais des crédits avec les montants max, la durée la plus longue, et idéalement la durée la plus longue avant de commencer à rembourser. Ainsi, une durée plus longue permet de prendre plus de risques.
 
A la réponse pourquoi j'avais besoin d'argent => Financer un projet de VIE et pourquoi ne pas prendre dans mon épargne => en 8 ans j’espère que les taux de l'épargne vont remonter ^^

Apres le paramètre que j'ai peur de ne pas arriver à justifier et défendre c'est la durée de 8 ans.

Je ne veux pas non plus trop m'endetter, je n'ai pas une entière confiance en la possibilité de trouver un emploi directement après ma scolarité (malgré que mes 5 années post bac ont été faites pas apprentissage.)

concernant les dividendes j'ai utilisé le fichier de placement de Cbanque en calculant année par année, et en utilisant le capital acquis de l'année précédente comme somme initiale
 

Pièces jointes

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OK je vois. Merci pour le fichier.

C'est ton calcul sur "enrichissement" qui est faux. Tu double comptes à la fois le crédit et à la fois les dividendes. (parce que tu les recomptes dans le placement des dividendes par rapport à ce que tu as repris de mon fichier).

Si le calcul était juste, tu devrais retrouver dans enrichissement la somme des flux en année 1 à 8 + uniquement la somme des intérêts de placement des dividendes de ton tableau.
ça ferait 1030 de gain sur les 8 ans.
A mon avis, il faut aussi enlever les 300 et qqs de frais d'entrée que tu n'as pas comptés (les 6%).
 
Bonjour,

J'ai juste jeté un coup d’œil rapide sur la feuille Excel et, pour information, signale deux choses :

+ La mensualité d'un crédit de 5.200€ à 2,50% sur 96 mois n'est pas de 58,20€ mais de 59,82€
+ Le calcul du taux de rentabilité interne (fonction TRI de Excel) est fait sur 8 ans en considérant que les flux d'entrées de trésorerie et ceux de sorties sont à la même date ce qui n'est pas le cas.

Les achats (flux de sortie de trésorerie) étant faits en débuts de période alors que les loyers/dividendes - nets de frais et taxes - (flux de rentrées de trésorerie) sont perçus en fin de période.

Si l'on tient compte de ce décalage le calcul "TRI" s'étale sur 9 périodes ce qui réduit le résultat à 4,96%

Si, en parallèle, l'on rectifie la mensualité du crédit le résultat est encore réduit à 4,12%.


A toutes fins utiles.

Cdt
 
Aristide a dit:
Si l'on tient compte de ce décalage le calcul "TRI" s'étale sur 9 périodes ce qui réduit le résultat à 4,96%

Si, en parallèle, l'on rectifie la mensualité du crédit le résultat est encore réduit à 4,12%.

ce n'est déjà pas si mal par les temps qui courent
 
Exact si les autres éléments du calcul sont exacts.....ce que je ne me suis pas attaché à vérifier.

A noter cependant que, dans ce calcul, le mélange - ignoré - de flux annuels avec des flux mensuels influe aussi sur ce résultat.

Cdt
 
Dernière modification:
RamonLacheminée a dit:
OK je vois. Merci pour le fichier.

C'est ton calcul sur "enrichissement" qui est faux. Tu double comptes à la fois le crédit et à la fois les dividendes. (parce que tu les recomptes dans le placement des dividendes par rapport à ce que tu as repris de mon fichier).

désolé mais je ne comprends pas:'(

Pour calculer l'enrichissement j'ai pris en compte le résultat à la fin du prêt:

1°) que je plaçais les dividendes auxquelles j'ai soustrait les frais de gestion des UC et la CSG sur une AV tous les trimestres (en gros je place tous les trimestres 66,6e et à la fin de l'année je soustrait aux intérêts: CSG + Frais de gestion des UC)

2°) Le prix de vente des UC (qui prend en compte les 6% et 8,5% de frais d'achat des SCPI)

3°) le coût total du prêt (8*12*58,2)

Il me semble avoir prix en compte :

- Prix d'achat des UC (point 2)
- Le coût du prêt ( point 3)
- La fiscalité ( point 1)
- Les frais de gestion (Point 1)


Il ne me semble ne pas faire de doublons???


+ La mensualité d'un crédit de 5.200€ à 2,50% sur 96 mois n'est pas de 58,20€ mais de 59,82€
+ Le calcul du taux de rentabilité interne (fonction TRI de Excel) est fait sur 8 ans en considérant que les flux d'entrées de trésorerie et ceux de sorties sont à la même date ce qui n'est pas le cas.


Désolé à force de faire 50 milles simulations j'oublie de remettre les paramètres correspondants aux chiffres, donc pour effectuer cette simulation on est sur un taux de 1,85%.


tiens nous au courant car en général les banques ont un peu de mal à financer pour des parts de SCPI qu'elles ne commercialisent pas .

mon conseil : s'il s'agit d'un crédit non affecté , tu n'es peut etre pas obligé de parler de SCPI ....

Alors bilan de l’entretien avec la conseillère commerciale (CF sa carte ^^)

Le taux du prêt s’élève à 1,9%
Durée de 8 ans sans problème (mensualité de 58,43)
Il me demande de souscrire à une assurance obligatoire :1,56€ / mois = mensualité de 60€)
TAEG:2,57%
Je dois domicilié mes revenus ( A voir le prix de la tenu de compte, je ne compte pas prendre de carte étant chez boursorama)
Je dois prendre 20 parts sociales pour avoir les frais de dossier d'un peux de plus de 54e offert (coût des parts: 20*1,52=30,4€)
Il y'a une offre de 50e pour toute ouverture de compte.

Si j'arrive à supprimer l'assurance alors l'offre pourrait être inintéressante.
 
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J'ai re-regardé ton fichier
Tu oublies de compter la CSG sur les dividendes avant de les replacer sur un fonds euros.
ça fait déjà 330 de différence

D'où le fait que tu passes de 1330 à 1000 d'enrichissement.

Plus les 309 de frais d'entrée (les 6%) que tu ne veux décidément pas compter => 700 de gain.
Ces frais sont pris par l'AV alors que la différence entre le prix d'achat et le prix de vente des SCPI est pris par la SCPI elle-même (les frais d'achat que tu aurais si tu souscrivais en direct à la SCPI).
En gros c'est la rémunération du distributeur du produit. Tu payes l'intermédiaire en plus.

Soit un gain d'environ 90€ par an.

Maintenant, si on prends les mensualités assurance comprise, on passe à 515 de gain, soit 64€ par an.

En faisant très vite le calcul, je trouve un TRI très légèrement en-dessous de 3%

A mettre en relation avec l'obligation de domicilier ses revenus sur une durée aussi longue, être piégé dans une banque qui dès que tu bougeras un orteil essaiera de te facturer des frais énormes...

Je ne suis vraiment pas convaincu.

Encore une fois, je n'essaie pas de te décourager, j'ai aussi eu une période ou je faisais des simulations de montage de ce genre, mais j'ai depuis fait du ménage dans les banques que j'utilisais, afin de minimiser les frais et les efforts.

Si au lieu d'aller sur des SCPI surchargées de frais dans une AV, et que tu prenais des foncières cotées, là le TRI passe de 3 à 20%. Là ça vaut le coup de faire des trucs compliqués. Bien sûr c'est beaucoup beaucoup plus de risques, et je ne te le conseillerais pas. Mais c'est pour mettre en perspective.
 
Bon alors après un petit tour des différentes "boutiques"

Pour rappelle la somme empruntée est de 5.200€

Groupama:

La conseillère a passée le plus clair du temps de l'entretien à "remplir" les différents formulaires

Emprunt 1:
Taux: 2,7% d'après elle
Durée 7 ans
Mensualité : 69,94€
Pas de domiciliation des revenus.
Je trouve un TAEG de 3,5%



Emprunt 2:

Taux: 1,7% d'après elle
Durée 7 ans
Mensualité : 67,63€
Domiciliation des revenus.
frais bancaire = 3€/mois
Je trouve un TAEG de 4%

=> mensonge ou incompétences, je pense plutot pour la deuxième possiblité au vus des nombreuses simulations avec jamais la même mensualité pour un durée et taux identique !!


LCL

Taux: 3%
Durée 8 ans
Mensualité:61€
Domiciliation des revenus
Fraix bancaire= 3e/mois

Soit un TAEG de 4,3%
=> Je qualifierai le banquier, de loup beaucoup de parole... grande promesse dont celle de me recontacter sa fait une semaine...


Banque populaire
Taux: 2,95%
Durée 8 ans
Mensualité:60,79
Domiciliation des revenus
Fraix bancaire= 0e/mois

Soit un TAEG de 2,95%

=> je dirai l'entretien ou le courant est le mieux passé avec la conseillère.
=> Mon père est chez eux je vais essayer de faire supprimer l'assurance qui fait passer le taux de 2,5%=> 2,95%

Cette expérience a été enrichissante.... les banquiers mentent.... l'un m'explique que l'assurance est obligatoire, l'autre non, pourtant ce sont toutes des formules étudiantes.
Qu'il ne faut rien lâcher,je compte retourner chez le crédit agricole avec l'offre de la banque populaire et si y'a contre offre allez voir la banque populaire. on verra bien ou cela me mène.
Ensuite les pubs sont TOUTES mensongères car les taux sont écrits TAEG donc il me semble assurance inclus?? et à chaque fois ils en rajoutent une.
 
adadou a dit:
Cette expérience a été enrichissante....

au moins voilà une satisfaction
les banquiers mentent....
en dehors du fait que ce n'est pas un scoop , ils ont tellement été habitué a traiter avec des clients qui venaient en victimes expiatoires.....

Qu'il ne faut rien lâcher.
comme dans tous les domaines de la vie , non?:shades:
 
Les taux me paraissent élevés pour des crédits étudiants.
Pour comparaison, je peux avoir du 2.95% sur 5 ans en crédit conso sans problème, sans aucun frais ni assurance.

As-tu été voir du côté de la SG et de BNP ?
 
car 5 ans et 8 ans, ce n'est pas pareil....
 
Ce à quoi je te répondrais, crédit conso et prêt étudiant non plus.

Le bas des taux pour les prêts étudiants, est plutôt autour des 1,5% sur les mêmes durées il me semble.
Enfin c'est ce que j'ai pu voir sur des promos ça et là, ces derniers temps.
 
Bonjour,

adadou a dit:
Pour rappelle la somme empruntée est de 5.200€

Groupama:

Emprunt 1:
Taux: 2,7% d'après elle
Durée 7 ans
Mensualité : 69,94€
Pas de domiciliation des revenus.
Je trouve un TAEG de 3,5%

Un crédit de 5.200€ amortissable immédiatement (= pas de différé comme c'est souvent le cas dans les prêts étudiants) en 84 mois au taux nominal proportionnel de 2,70% donne une mensualité hors assurance de 68,00€.

Si votre mensualité est de 69,94€ c'est qu'il y a une prime d'assurance en plus ou/et un différé qui réduit le durée d'amortissement.

Pour ce qui est du TAEG il faut distinguer le "TAEG légal" du "TAEG financier".

Le premier est calculé en ne prenant que les charges rendues obligatoires par la banque.

A noter que, généralement, pour les prêts à la consommation - dont les prêts étudiants - l'assurance est facultative.

Donc si la différence sur le montant de la mensualité s'explique par une prime d'assurance, si la banque ne rend pas ladite assurance obligatoire le coût de la prime ne rentre pas dans le calcul du TAEG.

Par contre, le TAEG financier permet de connaitre le taux exact du crédit en considérant toutes les charge qu'elles soient obligatoires ou facultatives.

NB) - Seul le TAEG légal doit et peut être mentionné par la banque dans son offre/contrat.

Dans le cas ci dessus

=> Prime assurance facultative
+ TAEG légal = 2,7337% (TEG = 2,70%)
+ TAEG financier = 3,5797% (TEG = 3,5223%)

=> Prime assurance obligatoire
+ TAEG légal et financier = 3,5797% (TEG = 3,5223%)

Emprunt 2:

Taux: 1,7% d'après elle
Durée 7 ans
Mensualité : 67,63€
Domiciliation des revenus.
frais bancaire = 3€/mois
Je trouve un TAEG de 4%

=> mensonge ou incompétences, je pense plutot pour la deuxième possiblité au vus des nombreuses simulations avec jamais la même mensualité pour un durée et taux identique !!

Dans le cas ci dessus

Un crédit de 5.200€ amortissable immédiatement (= pas de différé comme c'est souvent le cas dans les prêts étudiants) en 84 mois au taux nominal proportionnel de 1,70% donne une mensualité hors assurance de 65,70€.

Si votre mensualité est de 67,63€ c'est qu'il y a une prime d'assurance en plus ou/et un différé qui réduit le durée d'amortissement.

=> Prime assurance facultative
+ TAEG légal = 1,7133% (TEG = 1,70%)
+ TAEG financier = 2,567% (TEG = 2,5372%)

=> Prime assurance obligatoire
+ TAEG légal et financier = 2,567% (TEG = 2,5372%)

LCL

Taux: 3%
Durée 8 ans
Mensualité:61€
Domiciliation des revenus
Fraix bancaire= 3e/mois

Soit un TAEG de 4,3%
=> Je qualifierai le banquier, de loup beaucoup de parole... grande promesse dont celle de me recontacter sa fait une semaine...

Un crédit de 5.200€ amortissable immédiatement (= pas de différé comme c'est souvent le cas dans les prêts étudiants) en 96 mois au taux nominal proportionnel de 3% donne une mensualité hors assurance de 61€.

Il n'y a donc pas d'assurance dans ce cas

+ TAEG légal et financier = 3% (TEG = 3,04%)

Si l'on vous annonce un TAEG de 4,30% c'est qu'il y a des frais de dossier (?).

Banque populaire
Taux: 2,95%
Durée 8 ans
Mensualité:60,79
Domiciliation des revenus
Fraix bancaire= 0e/mois

Soit un TAEG de 2,95%

Dans le cas ci dessus

Un crédit de 5.200€ amortissable immédiatement (= pas de différé comme c'est souvent le cas dans les prêts étudiants) en 96 mois au taux nominal proportionnel de 2,95% donne une mensualité hors assurance de 60,88€.

Or la mensualité annoncée n'est que de 60,79€

Contrairement aux autres cas ci-dessus, le taux de 2,95% annoncé n'est pas un taux nominal proportionnel mais un taux nominal actuariel.

Dès lors il convient de faire une conversion qui donne alors un taux nominal proportionnel de 2,9108% et génère bien une mensualité de 60,79€.

Il n'y a donc pas d'assurance dans ce cas

+ TAEG légal et financier = 2,95% (TEG = 2,9108%)

Cette expérience a été enrichissante.... les banquiers mentent.... l'un m'explique que l'assurance est obligatoire, l'autre non, pourtant ce sont toutes des formules étudiantes.

Chaque banque a sa propre politique et - quelle que soit le type de prêt, étudiant ou autres, l'assurance peut très bien être obligatoire chez les unes et facultatives chez les autres.

Mais, ainsi que déjà dit, pour les prêts à la consommation - dont les prêts étudiants - le plus souvent elle est facultative.

Ensuite les pubs sont TOUTES mensongères car les taux sont écrits TAEG donc il me semble assurance inclus?? et à chaque fois ils en rajoutent une.
Non.
Sauf rares exceptions les "TAEG légaux" (seuls à devoir/pouvoir être mentionnés) sont exacts....mais pour pouvoir les vérifier il faut d'abord bien lire les offres/contrats pour distinguer les charges obligatoires et celles sui ne le sont pas et, ensuite, savoir les calculer correctement.

Cdt
 
Bonjour,

Je reviens vers vous,

j'ai simulé l'investissement de 61e sur un fond euro d'une assurance vie à 3% pendant 8 ans

J'obtiens au bout de 8 ans 6.444€ de capital soit l'équivalent du gain si j'investit en SCPI, à contrario que la SCPI n'est pas à capital garantit.

Le manque à gagner vient des frais de gestion de l'assurance vie , sans les frais de gestion j'ai un gain de 500e pour la SCPI.


Pour les personnes qui ont investit en SCPI avez vous trouvez un moyen d'autofinancer votre projet?

TMI l"an prochain 14% (en prenant l'hypothèse que je sois rémunéré comme la moyenne de l'école 35K brut)
 
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