Imputation déficit foncier ?

[koonan]

Bonjour,

Dans le cadre d'une opération De Robien, le déficit foncier éventuel s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €, pour la fraction des dépenses autres que les intérêts d'emprunt.

Que faut-il comprendre par "pour la fraction des dépenses autres que les intérêts d'emprunt" ?

Merci de vos réponses.

 

[cribeyron]

Bonjour,

il faut entendre que les intérêts d'emprunt ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global mais seulement sur les revenus fonciers.
Exemple : Revenus fonciers 6000 € intérêts d'emprunt 7000 € autres charges 9000 €. Déficit total 16000 - 6000 = 10000 € dont 1000 € provenant des intérêts d'emprunt à imputer pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers et 9000 € imputables (comprendre à déduire ) sur le revenu global.

Cdlt

 

[koonan]

Merci,

Si j'ai bien compris :

Si intérêts d'emprunt < loyers (revenus fonciers) => on impute le déficit foncier total (incluant l'intégralité des intérêts d'emprunt) dans la limite des 10700€

Si intérêts d'emprunt > loyers (revenus fonciers) => la différence est imputable pendant 10 ans

Est-ce bien ça ?

Merci.

Cordialement

 

[cribeyron]

OK C'est bien ça

CDLT

 

[Gilles17]

D'après ce que j'ai compris :

on additionne tous les revenus fonciers (ceux de l'opération Robien en en cours et les existants)

on y soustrait les intérêts d'emprunt :

Si cette différence est négative :

on reporte toute la partie négative et elle est dispo et se cumule tant que l'on paie des intérêts d'emprunts (sans durée)​

Si la différence est = 0 :

Il ne se passe rien​

Si la différence est positive :

on prélève des reports la somme pour la rendre au mieux = 0​

Ensuite on soustrait à cette somme (> ou = 0) les ADI, assurance locatives, frais de gestion, etc

Si cette différence < -10 700 € :

on reporte toute la partie inférieure à - 10 700 € et elle est dispo et se cumule pendant 10 ans​

Si elle est = 0 :

Rien ne se passe​

Si la différence est > 0 :

on prélève des reports la somme pour la rendre au maxi = -10 700 €​

Et l'on impute cette dernière différence sur les revenus imposables

Si elle est < 0 : C'est un Déficit Foncier

Si elle est = 0 : C'est transparent

Si elle est > 0 : C'est un Bénéfice Foncier et on doit payer en + les Cotisations Générales (11 % à ce jour) en + de l'impôt du

Voila ce que j'ai compris du calcul du Revenu Foncier en Loi Robien ou Borloo

 

[Gilles17]

Je complète, et le bouton "Editer" a encore disparu

D'après ce que j'ai compris :

on additionne tous les revenus fonciers (ceux de l'opération Robien en en cours et les existants)

on y soustrait les intérêts d'emprunt :

Si cette différence est négative :

on reporte toute la partie négative et elle est dispo et se cumule tant que l'on paie des intérêts d'emprunts (sans durée)​

Si la différence est = 0 :

Il ne se passe rien​

Si la différence est positive :

on prélève des reports la somme pour la rendre au mieux = 0​

Ensuite on soustrait à cette somme (> ou = 0) les ADI, assurance locatives, Déduction Robien, frais de gestion, charges de copropriété du propriétaire et taxe foncière

Si cette différence < -10 700 € :

on reporte toute la partie inférieure à - 10 700 € et elle est dispo et se cumule pendant 10 ans​

Si elle est = 0 :

Rien ne se passe​

Si la différence est > 0 :

on prélève des reports la somme pour la rendre au maxi = -10 700 €​

Et l'on impute cette dernière différence sur les revenus imposables

Si elle est < 0 : C'est un Déficit Foncier

Si elle est = 0 : C'est transparent

Si elle est > 0 : C'est un Bénéfice Foncier et on doit payer en + les Cotisations Générales (11 % à ce jour) en + de l'impôt du

Voila ce que j'ai compris du calcul du Revenu Foncier en Loi Robien ou Borloo

 

[ojasmin]

Ensuite on soustrait à cette somme (> ou = 0) les ADI, assurance locatives, Déduction Robien, frais de gestion, charges de copropriété du propriétaire et taxe foncière

Je ne suis pas tout à fait d'accord sur les ADI, il me semble que les primes d'assurances liées à la souscription d'un emprunt doivent être déclarés sur la même ligne que les intérêts d'emprunts.

Qu'en pensez-vous ?

 

[charly406]

Je ne suis pas tout à fait d'accord sur les ADI, il me semble que les primes d'assurances liées à la souscription d'un emprunt doivent être déclarés sur la même ligne que les intérêts d'emprunts.

Qu'en pensez-vous ?

Ici il s'agit de l'assurance "propriétaire non occupant" qui a pour objectif de combler le vide entre les garanties du contrat de la copropriété et les garanties auxquelles souscrit le locataire en respect des clauses de son bail ; et potentiellement assurance "loyer impayé" et effectivement l'assurance "décès invalidité" rentre dans les intérêts (c'est lié au prêt et non à la location)
Par contre je suis dubitatif sur

on reporte toute la partie négative et elle est dispo et se cumule tant que l'on paie des intérêts d'emprunts (sans durée)

: pour moi il n'y pas de distinguo sur l'origine du report et donc sa durée.

Enfin, il faut savoir que le code général des impôts fait obligation à l'investisseur de louer le bien immobilier pendant les trois années suivant la déduction d'un déficit foncier (ligne 460 de l'imprimé 2044).

 

[ZRR_pigeon]

sans durée ??? clairement pas ! relisez la notice de la 2044 !!

voila un exemple chiffré
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-avec-un-apport.18290/post-142038#post-142038

 

[LordWolfy]

Bonjour,

Enfin, il faut savoir que le code général des impôts fait obligation à l'investisseur de louer le bien immobilier pendant les trois années suivant la déduction d'un déficit foncier (ligne 460 de l'imprimé 2044).

Bonjour je ne suis pas un expert mais voici la ligne 460 de l'imprimé 2044

Si, en 2011, vous avez vendu ou cessé de louer un immeuble (ou
cédé des parts de sociétés immobilières) ayant donné lieu à un dé?-
cit imputable sur votre revenu global des années 2008 à 2010, indi-
quez, rubrique 460, l’adresse de l’immeuble ou la dénomination et
l’adresse de la société ainsi que la date de la vente ou de l’abandon
de la location.

Je ne vois pas vraiment d'interdiction

de plus j'ai vraiment du mal à comprendre les implications d'une telle vente

je rebondis sur mon cas personnel qui rejoins en parti la problématique soulevée dans ce post

voici le mail que j'ai envoyé a mon centre des impôts à propos d'un appartement en Besson. Pour être précis il s'agit du 3eme mail les 2 mails précédents on eu une réponse portant sur la durée minimum de conservation du Besson et on évité la notion de déficit foncier

Bonjour

je crains qu'il n'y ai un malentendu ma demande porte sur le deficit foncier car le bien est déjà en location depuis plus de 9ans révolu
donc je nai aucune interrogation sur les limtations lié à la durée du De robien par contre je m'interroge sur les limitations liées au déficit foncier.

En effet cela fais maintenant 10 ans que je possède cet appartement donc je pense être en règle par rapport à la durée légale initiale mais comme c'est une loi Robien le bien est en déficit foncier à hauteur de 1000Euros (environ) sur ma déclaration de l'année dernière

dans le texte de loi
[lien réservé abonné]

il y a quelques chose qui doit être fait en cas de déficit foncier lors de la vente :

"Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire
de titres d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés les vend, le
revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au
cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition
contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du
présent 3°"

et je n'arrive pas à comprendre quel serait l'impact de la vente de mon bien d'un point de vue fiscale (en dehors des taxes à payer au notaires bien sur)

Aujourd'hui plusieurs possibilités semblent être possible et je ne voudrais pas effectuer cette action sans bien comprendre les conséquences

a) je n'ai pas le droit de vendre ce bien à cause du déficit foncier
b) j'ai le droit de vendre le bien et le montant du deficit foncier étant inferieur au maximum autorisé (10700 de mémoire) cela n'a pas d'impact
c) j'ai le droit de vendre le bien et le montant du déficit foncier doit être "reconstitués " ????
d) Votre droit de vendre ce bien va dépendre du type du déficit foncier (ie intérêt emprunt vs déduction robien)
e) autre ...;


Merci d'avance pour votre réponse

La réponse de l'administration

Bonjour Madame / Monsieur

La fraction du déficit foncier non imputable sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les déficits fonciers les plus anciens s'imputent en priorité.

J'espère que ces précisions répondent à votre demande.

j'ai du mal a savoir si ils font exprès de répondre à côté ou si je m'exprime extrêmement mal (je suis ouvert à toutes les critiques constructives)

je m'interroge spécialement sur la séparation des déficit liés aux intérêt d'emprunt vs déficit lié à la loi sachant que le texte de loi est plutôt obscur (de mon point de vu de néophyte)

merci d'avance pour vos remarques / commentaires

 

[charly406]

Bonjour,



Bonjour je ne suis pas un expert mais voici la ligne 460 de l'imprimé 2044


Je ne vois pas vraiment d'interdiction

de plus j'ai vraiment du mal à comprendre les implications d'une telle vente

L'article 156-I-3° du CGI prévoit que lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation sur le revenu global (cf. DB 5 D-3121 nos 25 et 26 ; RES N° 2010/35).
Cependant, lorsqu'un contribuable ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d'immeubles différents cesse de louer l'un d'entre eux dans les trois ans qui suivent l'imputation, il convient de reconstituer la fraction du déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires des immeubles cédés ou dont la location a cessé (cf. DB 5 D-3121 exemple n° 27 ; RES N° 2010/35).
Sur les cas exceptionnels de non-remise en cause, cf. DB 5 D-3121 nos 28 et suiv.

Bonne lecture
En gros, le fisc recalcule les 3 dernières années comme si vous n'aviez pas fait de report de déficits sur votre revenu global (ou tout du moins pour la part du déficit provenant de l'immeuble vendu), ce déficit vient s’ajoute aux déficits imputables sur les revenus fonciers, mais ils sont annulés l'année de la vente.

 

[LordWolfy]

Merci de votre réponse
j'esperais qu'il y aurais une séparation entre le déficit lié aux intérêts d'emprunts et le déficit lié à la loi de défiscalisation
ce qui ne semble pas être le cas


Cdt

 

[Anonyme]

Bonne lecture
En gros, le fisc recalcule les 3 dernières années comme si vous n'aviez pas fait de report de déficits sur votre revenu global (ou tout du moins pour la part du déficit provenant de l'immeuble vendu), ce déficit vient s’ajoute aux déficits imputables sur les revenus fonciers, mais ils sont annulés l'année de la vente.

Bonjour Charly406,

Je cherchais justement quelques informations claires concernant ce sujet et je suis tombée sur ce forum et sur votre post.
Peut-être pourrez-vous m’éclairer sur ma situation !
Puis-je vous envoyer un mp?

 

[Buffeto]

Peut-être pourrez-vous m’éclairer sur ma situation !

si tu nous en disais un peu plus ?

 

[Anonyme]

ou bien sûr! Toutes les réponses sont les bienvenues!
J’ai mis un appartement en location en 2011. Mes locataires viennent de partir (fin mars) et je mets le bien en vente cette année.
Pour la déclaration de revenus fonciers, mon agence de gestion locative m’a conseillé le régime réel. De ce fait, j’ai déclaré en 2011 un déficit foncier de l’ordre de 2500 € (imputé sur mon revenu global), en 2012 un revenu de 145 €, en 2013 un déficit de 6 € et pour 2014, je pense déclarer un revenu (je n’ai pas encore tous les chiffres).
Cependant mon agence ne m’avait pas expliqué les tenants et les aboutissants d’une déclaration au réel et je me rends compte que je ne suis pas tout à fait dans les clous (obligation de louer pendant 3 ans après l’année du déficit). Il va y avoir un recalcul de mes revenus si j’ai bien compris ? Mes déficits ne sont pas élevés (ce n’était pas un investissement locatif, mais une mise en location pour changement de région cause mutation professionnelle), mais comment cela va-t-il se passer dans la pratique ?

Merci pour vos lueurs !

 

[Buffeto]

), mais comment cela va-t-il se passer dans la pratique ?
!

effectivement i'il n'y a pas poursuite de location sur les 3 ans qui suivent la création du déficit , l'administration va recalculer ton imposition .
par contre si tu fais moins de 15 000 euros de recettes annuelles , tu seras au régime du micro foncier ( abattement de 30% des recettes pour déterminer le bénéfice foncier ) ...

tu remercieras ton agence de ma part pour leurs bons conseils.....

 

[Anonyme]

effectivement i'il n'y a pas poursuite de location sur les 3 ans qui suivent la création du déficit , l'administration va recalculer ton imposition .
par contre si tu fais moins de 15 000 euros de recettes annuelles , tu seras au régime du micro foncier ( abattement de 30% des recettes pour déterminer le bénéfice foncier ) ...

tu remercieras ton agence de ma part pour leurs bons conseils.....

Merci pour ta réponse, même si là, je panique complètement! J'ai déjà tellement de motifs pour "remercier" mona gence....
Je fais moins de 15000 €, d'après ce que tu me dis, ils vont recalculer sur la base du micro foncier. Ils vont reprendre les années où j'ai un déficit, ou l'ensemble?
Par ailleurs, j'ai vu que lorsqu'on optait pour le régime réel, on partait automatiquement pour 3 ans. Dans mon cas, j'ai déclaré en réel les revenus de 2011, de 2012 et je vais déclarer ceux de 2013. Quid de ceux de 2014 (3 mois de location et année de la vente), puis-je déclarer en micro foncier?
J'ai lu quelque part que l'année de la vente ne comptait pas... j'ai rêvé?

Merci pour tes infos.

 

[Buffeto]

Merci pour ta réponse, même si là, je panique complètement!

pas de panique il n'est pas impossible que l'administration ne s’aperçoive pas de cette "erreur"

J'ai déjà tellement de motifs pour "remercier" mona gence....

la meilleure manière de les remercier est de ne plus travailler avec eux

Je fais moins de 15000 €, d'après ce que tu me dis, ils vont recalculer sur la base du micro foncier.

je ne le sais pas. il est possible qu'ils te recalculent au réel mais en réintégrant les intérêts d'emprunt que tu as déduis.

Ils vont reprendre les années où j'ai un déficit, ou l'ensemble?

normalement le recalcul se fait sur les 3 dernières années , mais avec l'administration il ne faut jurer de rien.

J'ai lu quelque part que l'année de la vente ne comptait pas... j'ai rêvé?

as tu déjà vu que l'administration faisait des cadeaux ?

 

[Anonyme]

Merci pour ta réponse, même si là, je panique complètement! J'ai déjà tellement de motifs pour "remercier" mona gence....
Je fais moins de 15000 €, d'après ce que tu me dis, ils vont recalculer sur la base du micro foncier. Ils vont reprendre les années où j'ai un déficit, ou l'ensemble?
Par ailleurs, j'ai vu que lorsqu'on optait pour le régime réel, on partait automatiquement pour 3 ans. Dans mon cas, j'ai déclaré en réel les revenus de 2011, de 2012 et je vais déclarer ceux de 2013. Quid de ceux de 2014 (3 mois de location et année de la vente), puis-je déclarer en micro foncier?
J'ai lu quelque part que l'année de la vente ne comptait pas... j'ai rêvé?

Merci pour tes infos.

En fait, je suis chez moi et je viens de revérifier mes chiffres, on a déclaré sur les revenus de 2011 un déficit de 1446 € et non 2500 comme indiqué plus haut.

 

[Buffeto]

En fait, je suis chez moi et je viens de revérifier mes chiffres, on a déclaré sur les revenus de 2011 un déficit de 1446 € et non 2500 comme indiqué plus haut.

ca ne change rien du point de vue sémantique....