Immobilier - la nouvelle donne

[kaziklu]

On arrive dans une situation très bizarre.

Les normes évoluant très vite et avec fort impact sur le coût des matériaux le prix du neuf explose au même moment où les taux augmentent rognant le pouvoir d'achat. Résultat les ventes en neuf s'écroulent.

L'ancien à DPE mauvais est inlouable. Les investisseurs s'en détournent. Ces biens vont intéresser des gens dont le financement est un peu juste (et qui vont se retrouver avec des factures d'énergie difficile à assumer du coup) et dont l'accès à la propriété reste un rêve. Créant ainsi une frange de propriétaires précaires.

Reste les biens anciens à bon DPE (A,B,C voir D) qui vont attirer tous les autres: ceux intéressés historiquement par ce type de bien mais aussi les investisseurs et les trop juste pour le neuf. Dans un contexte où la demande va exploser pour ce type de bien et en même temps où le financement est plus difficile, je n'ai aucune idée de l'évolution du prix de ce type de bien.

Dans tous les cas, avec les prix de l'énergie qui explosent et ce type de politique. On risque d'avoir des riches qui s'en sortent et des pauvres amenés à s'endetter pour acheter des passoires thermiques et sombrer dans la précarité énergétique.
Je ne suis pas sûr que les choix faits soient les bons.

 

[PepeR]

Et dans les copros se rajoute une volonté collective parfois chancelante. Les travaux sont déjà lourds et onéreux, il faut de plus les faire voter par une majorité de copropriétaires. Alors qu'une bonne partie d'entre eux jouera la carte de l'esquisse en louer officiellement en meublé de tourisme (Air BnB) ou bien carrément en louant au black. A l'urgence de la rénovation pour pouvoir louer s'ajoute la saturation des entreprises et des organismes de subventionnement et de suivi pour rajouter une problématique temporelle.

Exemple: une copro francilienne découvre qu'un de ses logements est en DPE classe G, et que les autres doivent certainement suivre la même trajectoire. Pas de problème de marché, la demande est là mais les logements seront officiellement inlouables. Il faut donc isoler massivement, et isoler par l'extérieur est le seul moyen efficace pour gagner deux ou trois lettres sur le DPE et pour ne pas perdre une grande proportion de la surface intérieur de logements déjà optimisés et étriqués. Avoir l'autorisation de l'Architecte des Bâtiments de France (on est à 450 mètres de l'entrée du métro dont les ferronneries sont classées) est complexe, les délais administratifs déjà importants. Puis il faut trouver l'entreprise. Puis il faut faire passer la demande de subvention. En chemin il faut demander à Jean-Claude de déposer la véranda qu'il a ajoutée irrégulièrement en 2003. Et il faut un syndic compétent, ce qui est une exception. Puis il faut recueillir l'aval de la majorité des copropriétaires à chaque étape. Plusieurs années, cinq ans ne me semblent pas excessifs. Puis il faut que tout le monde paie les dizaines de milliers d'euros de travaux. Un peu plus difficile que d'acheter un poêle à granulé pour son pavillon, d'autant qu'aucun pouvoir public territorial (commune, département, DDT) ne constitue un interlocuteur identifié.

Devant une telle zizanie, beaucoup de copropriétaires -souvent à chevelure argentée et qui donc n'appréhendent pas l'échéance 2050 avec combativité- esquiveront ("mon cousin occupe gratuitement le studio") ou bien revendront de guerre lasse à bon marché ("pas envie de me prendre la tête à vingt mois de la retraite") dès qu'un besoin financier se fera sentir.

On prend le pari du désastre?

 

[Blaise77]

La question se pose d'autant plus quand on sait comment sont diagnostiquer les dépenses énergétiques ... pour un même logement mais 5 organismes de diagnostique différents ou peut aller de B à F ...

 

[PepeR]

Il y avait des médecins de complaisance signant à tour de bras des arrêts maladies, il y aura certainement des DPE de complaisance... Et en tout cas ça vaut le coup de missionner trois ou quatre diagnostiqueurs et de prendre le mieux-disant...

 

[Aptenodytes]

Il y avait des médecins de complaisance signant à tour de bras des arrêts maladies, il y aura certainement des DPE de complaisance

Quand on voit l'escroquerie du contrôle technique avec des voitures sans cata et sans fap qui passent ...

 

[Julien954]

La question se pose d'autant plus quand on sait comment sont diagnostiquer les dépenses énergétiques ... pour un même logement mais 5 organismes de diagnostique différents ou peut aller de B à F ...

Je le confirme :
[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Si je résume:
- Logements neufs en trop faible nombre (coûts matières premières, normes complexes et coûteuses , ….)
- Logements avec DPE E, F, G en copropriété, pas facile à rénover
- Nombreuses erreurs et complexité DPE dégradant la classification
- Conditions d’emprunt dégradées (taux d’usure, fébrilité des banques, ….)
- Taxes foncières à la dérive
- Periode d’incertitudes liée à l’inflation pour beaucoup de foyers

Conséquences:
- le parc locatif va devenir de plus en plus tendu, pas assez de logements …
- 2 catégories de logements selon classe DPE, et probablement dérive vers classe sociale.

Pas très optimiste sur les perspectives…

 

[Philou75]

Si je résume:
- Logements neufs en trop faible nombre (coûts matières premières, normes complexes et coûteuses , ….)
- Logements avec DPE E, F, G en copropriété, pas facile à rénover
- Nombreuses erreurs et complexité DPE dégradant la classification
- Conditions d’emprunt dégradées (taux d’usure, fébrilité des banques, ….)

Conséquences:
- le parc locatif va devenir de plus en plus tendu, pas assez de logements …
- 2 catégories de logements selon classe DPE, et probablement dérive vers classe sociale.

Pas très optimiste sur les perspectives…

Dans une telle configuration les gagnants seront les propriétaires bailleurs.

 

[lebadeil]

Dans une telle configuration les gagnants seront les propriétaires bailleurs.

Oui pour ceux qui ont un logement avec bon DPE en réponse simple. Malgré tout, inquiétant un tel déséquilibre , qui peut conduire le législateur à fixer des montants plafonds de loyer , de façon plus intrusive.

 

[Philou75]

Oui pour ceux qui ont un logement avec bon DPE en réponse simple. Malgré tout, inquiétant un tel déséquilibre , qui peut conduire le législateur à fixer des montants plafonds de loyer , de façon plus intrusive.

Pas faux pour les plafonds des loyers mais si tel est le cas partout alors il y aura encore moins de propriétaires bailleurs!!! C’est une spirale sans fin. Je vais mettre mon prochain loyer taquet au cas où

 

[lebadeil]

Indépendamment de la rentabilité de tel ou tel investissement, pas rassuré par le climat social résultant d’une telle situation, crée de toutes pièces, et dont les perspectives sont malheureusement prévisibles.

 

[Swaily-99]

Pas faux pour les plafonds des loyers mais si tel est le cas partout alors il y aura encore moins de propriétaires bailleurs!!! C’est une spirale sans fin. Je vais mettre mon prochain loyer taquet au cas où

Pour ma part, je suis en train de vendre l'ensemble de mon "immobilier physique"...Fatiguée de gérer l'ensemble des contraintes, une nouvelle à chaque changement de locataire ... (et pourtant, je n'ai construit mon patrimoine qu'avec çà, mais l'impression que l'âge d'or est fini...)

 

[Anonyme]

Si je résume:
- Logements neufs en trop faible nombre (coûts matières premières, normes complexes et coûteuses , ….)

Pas très optimiste sur les perspectives…

je ne retiens que ta 1ere phrase.
ce n'est pas le nombre de logements neufs qui gênent, c'est surtout le prix actuel qui devient excessif.
je visite depuis 1 an les programmes neufs, je peux vous dire qu’avant la guerre en Ukraine, les prix étaient déjà HAUT.
actuellement, ce n'est même plus haut, vu que cela ne se vend pas car les gens n'obtiennent plus leur crédit.

pour le reste, je partage l'avis de Peper, les passoires thermiques, les copropriétés, cela va être tendu les prochaines années.

 

[lebadeil]

Bonjour,

Impact d'un DPE F & G versus reference classe D, sur le prix des maisons anciennes, selon étude des Notaires de France. Extrait du journal les Echos du 18 Nov.

 

[moneymoneymaker]

Oui pour ceux qui ont un logement avec bon DPE en réponse simple. Malgré tout, inquiétant un tel déséquilibre , qui peut conduire le législateur à fixer des montants plafonds de loyer , de façon plus intrusive.

Et de se rapprocher un peu plus de l’URSS.
Ce paradis qui fait encore fantasmer une bonne partie des Français a ma plus grande surprise.

 

[NO2256]

Il y avait des médecins de complaisance signant à tour de bras des arrêts maladies, il y aura certainement des DPE de complaisance... Et en tout cas ça vaut le coup de missionner trois ou quatre diagnostiqueurs et de prendre le mieux-disant...

Attention, le DPE est devenu opposable : DPE opposable [lien réservé abonné]
Citation : "Cela signifie que si l'étiquette énergétique attribuée à la surface habitable est incorrecte, l'acheteur ou le locataire aura la possibilité de prendre des mesures contre le vendeur ou le bailleur de la propriété."
Et le DPE est également opposable au diagnostiqueur...

 

[moneymoneymaker]

Tout ça va être génial.
On avait déjà une bonne fourchette de gens convaincus qu’on allait leur rembourser leur maison en prétextant le « vis caché » à la moindre poignée de porte qui grince…

 

[kaziklu]

Les DPE bof.
Je viens d'acheter une maison, les anciens propriétaires l'avaient acheté en 2018. Les diagnostics de 2018 étant valable jusqu'en 2024 ils m'ont refourgué, légèrement, l'ancien diagnostic.
Celui-ci préconise une seule amélioration: l'installation d'une PAC air/air. Déjà fait par l'ancien proprio.
De fait je n'ai aucune préconisation d'amélioration. Top!

 

[Philou75]

Les DPE bof.
Je viens d'acheter une maison, les anciens propriétaires l'avaient acheté en 2018. Les diagnostics de 2018 étant valable jusqu'en 2024 ils m'ont refourgué, légèrement, l'ancien diagnostic.
Celui-ci préconise une seule amélioration: l'installation d'une PAC air/air. Déjà fait par l'ancien proprio.
De fait je n'ai aucune préconisation d'amélioration. Top!

Le DPE a une importance maintenant dans la vente d’un bien. Si je dois déménager, j’apporterai de l’importance au DPE de ma future RP et je ferai certainement un contre diagnostic avant de signer.

 

[kaziklu]

Le DPE a une importance maintenant dans la vente d’un bien. Si je dois déménager, j’apporterai de l’importance au DPE de ma future RP et je ferai certainement un contre diagnostic avant de signer.

J'ai vu que la maison était en D ce qui me convenait. La zone étant hyper tendue (certaines personnes attendent la mise sur le marché de ces maisons depuis 2 ans), les détails du DPE n'étaient pas un critère déterminant.
Lorsque j'ai eu l'utilité des détails ça a été pour ne découvrir aucune préconisation.
La maison n'est pas inconfortable thermiquement mais on sent qu'il pourrait y avoir une certaine amélioration (carrelage froid la nuit dans les toilettes, si sdb pas chauffée, pareil la nuit). Est-ce que ça vient des fenêtres, de l'isolation de toit ou d'un pont thermique, j'aimerais le savoir et le dpe ne me le dit pas...en tous cas en langage compréhensible par moi.

Pour précision je parle du dpe d'une maison dans une zone familiale. Donc qui n'interessera pas les colocations. Cette maison n'interessera quasiment que les familles. Ce type de bien dans cette zone sont à une majorité écrasante et quasiment exclusivement habités par leur propriétaire. L'interdiction de location les concerne donc peu.