Immobilier - la nouvelle donne

[nicolasg13]

De 2021 a 2022 les prix ont augmenté de quelques % dans la plupart des régions...
De 2022 à 2023, les prix sont stables voire en légère baisse.
Mais il ne faut pas croire qu'ils vont s'effondrer sauf biens énergivores ou invendables en l'état ...

les prix ne vont pas s'effondrer, biens énergivores inlouables => pénurie de logements => augmentation de la population (immigration si pas de naissances) + soutien de l'état (prêt zéro, rallongement des durées de prêt, défiscalisation sur ceci ou cela, etc), en plus les taux vont rebaisser à la fin de l'année.
mais SVP qqn peut m'aider dans ma formule mathématique ? Si on prend ma formule je pense que l'immo locatif est un mauvais investissement si le prix ne montent pas, sauf si on achète cash, ou si le cashflow est positif (effort d'épargne négatif) sinon aucun interêt !

 

[nicolasg13]

Dans le cadre de la nouvelle donne, n'oublions pas que l'immo locatif est bientôt en berne ne serait-ce que par la nouvelle formule d'endettement classique qui va être (ou est) déjà obligatoire, par rapport à la formule de calcul différenciée (effort d'épargne par rapport au salaire)
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Donc c'est bientôt fini les gens qui s'endettent pour louer des dizaines d'appartements sans apport. Même en dégageant du cashflow la nouvelle formule var les "plomber" au premier bien qu'ils achèteront.

 

[moneymoneymaker]

Si on prend ma formule je pense que l'immo locatif est un mauvais investissement si le prix ne montent pas, sauf si on achète cash, ou si le cashflow est positif (effort d'épargne négatif) sinon aucun interêt !

Peut-être que les chiffres de votre formule ne sont pas bons tout simplement ? Ce qui fait la différence c'est toujours la même chose : Acheter le bon bien, au bon endroit, au bon prix.

L'investissement locatif, c'est comme le reste, si c'est bien fait, avec sérieux, c'est une formidable façon de préparer l'avenir en bénéficiant de l'effet de levier. Si c'est mal fait, c'est comme le reste, c'est un plan foireux.

Mais attention, l'investissement locatif, ce n'est pas facile. C'est du boulot, du temps... Bref, on n'a jamais rien sans rien. Ceux qui assurent le contraire sont des menteurs.

 

[Nefaste]

Votre formule est mauvaise, vous oubliez l'effet de levier....

Vous essayer de calculer un cash flow, renseignez vous sur le calcul de TRI (taux de rentabilité interne), ça devrait


Vous préférer gagner 300€ par mois pendant 10 ans en achetant cash un bien à 100k.
Ou vous préférer avoir un bien qui vaut 100k en payant 300€/mois pendant 10 ans ?

Ce n'est pas la même chose, d'un coté on a 100k puis 136k au bout de 10 ans (hors composés)
De l'autre, on a 0, et à la fin on 100K en ayant payé 36 tout du long.

bonne journée

 

[nicolasg13]

Votre formule est mauvaise, vous oubliez l'effet de levier....

Vous essayer de calculer un cash flow, renseignez vous sur le calcul de TRI (taux de rentabilité interne), ça devrait


Vous préférer gagner 300€ par mois pendant 10 ans en achetant cash un bien à 100k.
Ou vous préférer avoir un bien qui vaut 100k en payant 300€/mois pendant 10 ans ?

Ce n'est pas la même chose, d'un coté on a 100k puis 136k au bout de 10 ans (hors composés)
De l'autre, on a 0, et à la fin on 100K en ayant payé 36 tout du long.

bonne journée

J'ai justement RDV avec un conseiller car j'ai un investissement locatif dont je voudrais me séparer au bon moment sans gain ni perte. Juste pour "profiter de la vie". Pendant la simulation le conseiller patrimonial m'a calculé un rendement interne, ça semblait intéressant sur le papier, mais j'ai l'impression que si j'avais épargné ne serait-ce que sur un "compte sur livret" ou une assurance vie à 1%, ça aurait été moins stressant.
J'ai lu des articles sur le Taux de Rendement Interne mais je n'en ai pas compris la philosophie. Pour moi avec le recul, je considère "l'effort d'épargne" comme une dette. Cette épargne aurait été mise sur mon assurance vie ça aurait été du pareil au même. J'ai l'impression que pour les gens de la classe moyenne comme moi, l'immobilier locatif peut-être bien pour y habiter à terme (en défiscalisant les travaux dans le LMNP ou les impôts dans le cadre d'un Pinel et en espérant récupérer le bien en bon état pour y habiter), ou pour "les riches" qui peuvent loger leur enfant étudiant par exemple, ou acheter "au comptant" et avoir des revenus directement sans avoir besoin de revendre à terme.

Expliquez moi le TRI si vous avez quelques minutes à m'accorder je vous en serait reconnaissant.

je n'ai pas compris votre exemple, à priori il vaut mieux acheter un bien cash 100K et gagner 300 euros pendant 10 ans pour avoir 136 000, plutôt que de faire un effort de 300euros pour ne récupérer que 100K ?

 

[Nefaste]

Peut-être que les chiffres de votre formule ne sont pas bons tout simplement ? Ce qui fait la différence c'est toujours la même chose : Acheter le bon bien, au bon endroit, au bon prix.

L'investissement locatif, c'est comme le reste, si c'est bien fait, avec sérieux, c'est une formidable façon de préparer l'avenir en bénéficiant de l'effet de levier. Si c'est mal fait, c'est comme le reste, c'est un plan foireux.

Mais attention, l'investissement locatif, ce n'est pas facile. C'est du boulot, du temps... Bref, on n'a jamais rien sans rien. Ceux qui assurent le contraire sont des menteurs.

C'est ce que vous écrit moneymonyemaker, l'immo est plein d'opportunités différentes...
Si on prend un Pinel packagé, avec plein d'intermédiaire et de frais, on perd de l'argent car tout le monde (le CGP, le constructeur, l'agence, ...) se gave sur le pigeon qui croit faire une affaire sans effort.

Les chiffres quand on les comprends pas, c'est facile à manipuler... D'où l'intérêt d'avoir de bonnes lectures avant de se lancer... Un bon investissement c'est du boulot et être bailleur c'est un métier... Sinon y'a les SCPI

Le facteur stress et gestion sont primordiaux, si on veut pas se prendre la tête on fait pas du locatif et on reste en fond euros en AV.

----

Le TRI c'est un indicateur qui permet de comparer différents types d’investissement, proposant des caractéristiques de rémunération différentes.

Vous avez quelques explications par ici [lien réservé abonné], notamment un exemple chiffrée (la partie - Exemple de calcul de TRI immobilier) qui doit être parlant. Mais google est votre ami pour vulgariser le TRI.

 

[nicolasg13]

C'est ce que vous écrit moneymonyemaker, l'immo est plein d'opportunités différentes...
Si on prend un Pinel packagé, avec plein d'intermédiaire et de frais, on perd de l'argent car tout le monde (le CGP, le constructeur, l'agence, ...) se gave sur le pigeon qui croit faire une affaire sans effort.

Les chiffres quand on les comprends pas, c'est facile à manipuler... D'où l'intérêt d'avoir de bonnes lectures avant de se lancer... Un bon investissement c'est du boulot et être bailleur c'est un métier... Sinon y'a les SCPI

Le facteur stress et gestion sont primordiaux, si on veut pas se prendre la tête on fait pas du locatif et on reste en fond euros en AV.

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Le TRI c'est un indicateur qui permet de comparer différents types d’investissement, proposant des caractéristiques de rémunération différentes.

Vous avez quelques explications par ici [lien réservé abonné], notamment un exemple chiffrée (la partie - Exemple de calcul de TRI immobilier) qui doit être parlant. Mais google est votre ami pour vulgariser le TRI.

J'ai bien évidemment consulté nos amis Google et chatGPT mais j'aurais préféré des explications plus simples pour le TRI (il faut aussi supporte le que chatGPT a tendance à faire la morale...) .
J'ai acheté direct promoteur, une résidence non "pinélisée", et il m'avait fait des simulations à -10%, 0%, +10% . L'ennui, comme je l'ai expliqué quelque par sur le forum, mon imposition a changé du fait que je me suis marié et que ma femme a fait baissé mon imposition.
Ceci dit, même en refaisant mes propres calculs je retombe sur le résultat du promoteur en appliquant l'impôt d'origine. Je peux donc supposer (ou espérer) qu'il ne s'est pas trompé et qu'il ne m'a pas pigeonnée.
En effet ce n'était pas un investissement adapté à mon profil, même si c'est présenté comme étant sans risque, il y a trop d'aléas.
Malheureusement si je veux récupérer mes billes, en l'état actuel de l'immobilier, et de mon choix, je suis obligé d'attendre des jours meilleurs.

 

[Aristide]

Bonjour,

=> Le TRI est le taux qui permet une stricte égalité entre les flux d'entrées de trésorerie (l'argent qui rentre réellement dans votre poche) actualisés (= ramené à échéance zéro) - au TRI recherché - et les flux de sorties de trésorerie (l'argent qui sort réellement votre poche) actualisés (= ramené à échéance zéro) au TRI recherché.

=> Il s'agit d'un calcul en taux proportionnel qui n'est possible qu'avec des périodicités de flux de trésoreries (en positif et/ou en négatif) constantes/régulières (mois/trimestres/semestres/années/bisannuels....)

=>La fonction "TRI" de Excel le fait très bien
+ Flux d'entrées de trésorerie = signe positif
+ Flux de sorties de trésorerie = signe négatif

Si la périodicité des flux de trésorerie n'est pas régulière il faut alors utiliser la fonction "TRI.Paiements" qui donne alors un taux non plus proportionnel mais actuariel => donc non comparable au précédent.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[lebadeil]

Le taux d'usure sur les prets immobilier à 20 ans passe à 4.5% - graphique extrait du journal Les Echos

 

[moneymoneymaker]

Bon là quand même... On va commencer à attaquer une certaine zone de turbulences !

 

[kaziklu]

Pfiou j'espère que mon acquéreur est en train de boucler son prêt.

 

[James92]

Pfiou j'espère que mon acquéreur est en train de boucler son prêt.

Je l’espère pour vous aussi.
Vous avez retenu l’offre à -1% ou en avez vous eu de nouvelles ?

 

[MDacier]

Le taux d'usure sur les prets immobilier à 20 ans passe à 4.5% - graphique extrait du journal Les Echos

Afficher la pièce jointe 18065

Merci pour le graphique.
Une précision importante : en 2017/2018 même si le taux d'usure etait au dessus de 3%, si on etait un bon client on pouvait assez facilement négocier un prêt a taux nominal 1,5% (donc TAEG vers 2,5% max).
Aujourd'hui, avec un taux d'usure a 4,2%, les meilleurs clients se voient proposer un taux nominal à 2,8% (en avril). A présent - en mai - ce sera rarement en dessous de 3,3% ...

 

[James92]

Merci pour le graphique.
Une précision importante : en 2017/2018 même si le taux d'usure etait au dessus de 3%, si on etait un bon client on pouvait assez facilement négocier un prêt a taux nominal 1,5% (donc TAEG vers 2,5% max).
Aujourd'hui, avec un taux d'usure a 4,2%, les meilleurs clients se voient proposer un taux nominal à 2,8% (en avril). A présent - en mai - ce sera rarement en dessous de 3,3% ...

Absolument ceci est visible dans ce graphe
Ici [lien réservé abonné]

 

[James92]

D’ailleurs on voit un resserrement entre taux d’usure et taux du crédit par rapport à janvier/février.
Encore une période de blocage à venir?

Au fait je lit et entend ici ou là que les banques ne gagnent pas/trop peu d’argent sur les crédits immobiliers, vrai ou pas, à partir de quel moment/taux en gagneraient-elles (suffisamment)?

 

[niklos]

Je pense que c'est plus une question de conjoncture que de taux. Exemple, elles prêtent à 2% et la conjoncture fait que les taux (ou l'inflation à baissent à 0.5%. Les banques y gagnent.
A l'inverse, elle prêtent à 2% et la conjoncture fait que les taux (ou l'inflation) augmentent à 5%. Les banques y perdent.

 

[MDacier]

Je pense que c'est plus une question de conjoncture que de taux. Exemple, elles prêtent à 2% et la conjoncture fait que les taux (ou l'inflation à baissent à 0.5%. Les banques y gagnent.
A l'inverse, elle prêtent à 2% et la conjoncture fait que les taux (ou l'inflation) augmentent à 5%. Les banques y perdent.

Et en réalité; la plupart des paramètres evoluent au cours du temps. Surtout pour un pret sur 20/25 ans; la conjoncture evoluera et les banques pourront se refinancer a meilleur prix dans quelque temps - a moins que l'on reste a une inflation elevée pendant longtemps - auquel cas un prêt a 3% sera une bonne affaire pour l'emprunteur.

D’ailleurs on voit un resserrement entre taux d’usure et taux du crédit par rapport à janvier/février.
Encore une période de blocage à venir?

Si les prix de l'immo ne baissent pas significativement d'ici un an, il n'y aura pas de blocage car de moins en moins de mondre voudra/aura les moyens d'acheter a credit.

 

[Aristide]

A toutes fins utiles :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/bourso-plus-livret-depargne-pas-un-cat.45609/page-4#post-491697

Cdt

 

[Philou75]

Si les prix de l'immo ne baissent pas significativement d'ici un an, il n'y aura pas de blocage car de moins en moins de mondre voudra/aura les moyens d'acheter a credit.

Et de moins en moins de vendeur. En voyant le marché bloqué pour le moment je ne sais pas si je vendrai mon bien qui est loué actuellement alors que l’an dernier j’étais partant pour vendre.

 

[kaziklu]

Je l’espère pour vous aussi.
Vous avez retenu l’offre à -1% ou en avez vous eu de nouvelles ?

Oui, la personne est revenue un mois et demi plus tard avec la même offre et un certificat de faisabilité du courtier.