Immobilier - la nouvelle donne

[Aristide]

Bonjour,

Si les taux baissent vous pourrez renégocier; les taux variables sont à proscrire.

Oui les taux variables - stricto-sensu - sont à proscrire.
A la limite l'opportunité de taux révisables peut-être examinée; mais pas n'importe lesquels et à condition qu'une option de sortie à taux fixe soit possible.

A toutes fins utiles :

Prêts à taux variables …..mais encore ???
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[kaziklu]

Pas du tout.
Cela semble même une solution.
Le marché locatif est tendu, le neuf ne se vend plus.

Mais...j'ai lu que les banques prêtaient de moins en moins si DPE F ou G, même aux investisseurs et en prenant en compte que 50% du montant des loyers estimés.

Je comprends car si la reno est mal faite le risque est important.

Cette méthode du différentiel abandonnée est ce qui m'a bloqué pour faire du locatif avec mon ancienne rp après le premier compromis cassé

 

[Atys]

Il existait les taux variables capés.

 

[James92]

Si les taux baissent vous pourrez renégocier; les taux variables sont à proscrire.

Bonjour, ça peut être intéressant le variable. Baisse de taux réduction de la durée ou de la mensualité et pas d’ira

 

[Aristide]

Dès lors, en jargon technique, leur désignation est/était "Révisables".

 

[MDacier]

Vu la volatilité actuelle des taux (et ça ne semble pas fini), je ne vois pas le moindre intérêt d opter pour des taux variables : si en plus de l'inflation combinée a la stagnation des salaires on a des mensualités non garanties, le risque pour les emprunteurs est énorme de devoir abandonner un bien pour incapacité à rembourser...

 

[Damienn]

Je comprends car si la reno est mal faite le risque est important

Je ne suis pas d'accord avec le raisonnement.
Malheureusement, le DPE ne prend pas en compte la qualité de la mise en œuvre mais uniquement les matériaux utilisés.
On peut poser 20cm de laine de verre en périphérie comme un porc, avec des ruptures d'isolant partout. Cela sera considéré comme 20cm de laine de verre posé conformément, sans problème.
On peut réduire la contenance du ballon d'eau chaude, même si elle n'est pas adaptée à la taille du logement. Ca passe aussi.

J'ai visité hier une maison classée G.
Les préconisations du DPE pour passer en B : LDV de 16cm en périphérie et plancher bas et 40cm sous toiture et changement des huisseries.
C'est tout.
Alors que ballon ECS de 150l pour une maison de 100m² au sol sur 2 niveaux + pièces habitables en sous sol non enterré. Et chauffage assuré par 3 "grille pain" et un poêle à bois qui doit avoir 40 ans raccordé directement dans le conduit de cheminée non tubé.

EDIT : photo

 

[kaziklu]

Je ne suis pas d'accord avec le raisonnement.
Malheureusement, le DPE ne prend pas en compte la qualité de la mise en œuvre mais uniquement les matériaux utilisés.
On peut poser 20cm de laine de verre en périphérie comme un porc, avec des ruptures d'isolant partout. Cela sera considéré comme 20cm de laine de verre posé conformément, sans problème.
On peut réduire la contenance du ballon d'eau chaude, même si elle n'est pas adaptée à la taille du logement. Ca passe aussi.

C'est sûr, les diagnostiqueurs regardent le matériau par un trou (prise, passage de tuyau ou autre) et ne peuvent pas contrôler l'uniformité.
Après ça montre peut-être une perte de confiance en la préconisation des diagnostiqueurs de la part des banques.

 

[moietmoi]

e ne vois pas le moindre intérêt d opter pour des taux variables

les taux capés existent peut être... capé à la hausse et à la baisse; le crédit que je viens de solder était signé en 2005 à 3,2% variable, capé en hausse à 4,2% et capé en baisse à 1,2%

 

[Philou75]

les taux capés existent peut être... capé à la hausse et à la baisse; le crédit que je viens de solder était signé en 2005 à 3,2% variable, capé en hausse à 4,2% et capé en baisse à 1,2%

-2% à la baisse

 

[Aristide]

Oui; c'est possible.

Dans ce cas le terme technique approprié est "révisable tunnelé"; même si le gap à la hausse est différent de celui à la baisse.

Cdt

 

[Philou75]

Oui; c'est possible.

Dans ce cas le terme technique approprié est "révisable tunnelé"; même si le gap à la hausse est différent de celui à la baisse.

Cdt

Ah je ne connaissais pas, merci pour l’info

 

[Aristide]

Sur les prêts à "taux variables/révisables", je vous suggère de prendre connaissance du billet de mon blog dont lien page 521 ci-dessus.

Cdt

 

[Axiles]

Si les taux baissent vous pourrez renégocier; les taux variables sont à proscrire.

Si les taux baissent, les taux variables permettent d’éviter d’avoir à payer les coûts d’un rachat ou d’une renégociation.

Tout ça pour dire que ce n’est sûrement pas la panacée, mais que quand on arrive des taux élevés, les taux variables ont plus d’intérêt (^^) que en phase de taux bas. Surtout que ce sont en France des taux variables capés généralement.

 

[Triaslau]

Si les taux baissent, les taux variables permettent d’éviter d’avoir à payer les coûts d’un rachat ou d’une renégociation.

Tout ça pour dire que ce n’est sûrement pas la panacée, mais que quand on arrive des taux élevés, les taux variables ont plus d’intérêt (^^) que en phase de taux bas. Surtout que ce sont en France des taux variables capés généralement.

Ça revient à parier sur l’évolution des taux avec des risques que la majorité des emprunteur ne sont pas en mesure d’appréhender et sur lesquels ils seront forcément mal conseillés vu la qualité moyenne des conseillers bancaires.

Alors qu en cas de baisse de taux on a vu que les banques ne s opposaient pas bcp aux renégociations car elles ont pas le choix.

Effectivement je pense que négocier des ira à 0 est la meilleure façon de se protéger contre les variations des taux mais les taux variables sont une horreur pour les clients, la France fait exception sur ce domaine ce que beaucoup nous envient.

 

[kaziklu]

@Triaslau, les banques acceptent moins facilement la négociation des IRA depuis 1 an environ.

 

[Triaslau]

@Triaslau, les banques acceptent moins facilement la négociation des IRA depuis 1 an environ.

Oui c’est évident, il ne faut pas lacher sur ce point.

 

[kaziklu]

Oui c’est évident, il ne faut pas lacher sur ce point.

Perso j'ai lâché l'année dernière.
La banque était largement sous la concurrence au niveau taux mais était ferme sur les IRA.

 

[Aristide]

Ceci peut expliquer cela.

On ne peut pas avoir "le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière".

Avec un taux débiteur en-deçà des concurrents, peut-être même que l'IRA assurait à votre banque une rentabilité (TAEG) supérieur à ce qu'elle percevait sur un crédit "normal".

A toutes fins utiles :

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) (Blog)​

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« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)​

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Cdt

 

[MDacier]

Après, a moins d'avoir un important héritage, l'intérêt d effectuer un remboursement anticipé est mince.
Surtout si on applique les mesures proposées avec tous les prêts : une mensualité supplémentaire possible chaque année et la capacité de réviser les mensualités a la hausse