Immobilier : infos et droits?

[pushtron31]

Je viens de faire une simulation de crédit dans ma banque qui me propose un pret de 46 000 euros à un taux de 3,80% sur 15 ans, soit des mensualités de 337 euros (hors assurance) ou 343 euros (assurance comprise). Les frais de la "caution bancaire" sont seulement de 548 euros non remboursable, et les frais de dossier de 459 euros. L'assurance "habitation" de base (responsabilité et vol) est de 8,70 euros pour 45m2.

D'aprés ces critères, pensez-vous que ce soit une proposition interessante? Je pense pouvoir négocier un taux à 3,70% (hors assurance), sachant que je suis client dans cette banque.

Mais dans mon cas, un problème se pose, à savoir pour la clause que je souhaite intégrer au compromi de vente concernant le départ du locataire. Mais comment çà fonctionne pour le crédit? Car si le locataire part qu'en septembre, la proposition de la banque ne sera plus valable. Mais d'un autre coté, lors de la signature du compromi, le propriétaire souhaitera surement avoir les garanties que je puisse payer. Quel solution trouver pour concilier les 2, sans trop de frais?

Merci

 

[Vanille95]

Votre compromis va contenir au minimum 2 clauses suspensives :
- La première relative au départ du locataire (à faire rédiger par un professionnel, de préférence)
- La seconde relative au prêt bancaire (montant mini, durée maxi, taux maxi, échéance mensuelle maxi,…)

Il sera précisé que les deux conditions sont cumulatives ; elles doivent être réalisées toutes les deux pour que la vente puisse s’opérer.

Je comprends que vous soyez inquiet quant au maintien par la banque des conditions intéressantes qu’elle vous propose aujourd’hui mais c’est un risque à courir et (mais ce n’est que mon avis), il n’est moins grave que celui d’acheter un bien occupé par un locataire qui ne quittera les lieux peut-être que dans 5 ans.

 

[pushtron31]

Merci Vanille, vous m'etes d'une aide précieuse et cela me rassure de pouvoir poser mes questions et obtenir des réponses.

Le fait de pouvoir cumuler ses 2 clauses suspensives me rassure. Ainsi, je limite les risques sans aucun frais. Il faudra certainement verser un acompte de 10% afin de "réserver" le bien. Mais la loi impose son remboursement si les clauses ne sont pas respectées. Il faut tout prévoir et ne rien oublier, et je pense que j'ai pour l'instant les points majeurs à ne pas oublier... Il faudra ainsi que je fixe une date butoire, auquel cas mon offre sera annulé tout comme le compromis de vente. Par exemple, si le locataire n'est pas parti avant le 10 Avril 2010, le contrat est résolu et considéré comme n'avoir jamais existé, à ne pas confondre avec une "résiliation". Je pourrais ainsi prétendre au remboursement de mon acompte

 

[Vanille95]

Il faudra ainsi que je fixe une date butoire, auquel cas mon offre sera annulé tout comme le compromis de vente. Par exemple, si le locataire n'est pas parti avant le 10 Avril 2010, le contrat est résolu et considéré comme n'avoir jamais existé, à ne pas confondre avec une "résiliation". Je pourrais ainsi prétendre au remboursement de mon acompte

Oui, c’est comme cela que j’imagine les choses aussi… Soyez très prudent sur l’état du logement après le départ du locataire ; à la fin du bail, la loi prévoit un état des lieux contradictoire (en présence du bailleur et du locataire). Il faut que vous sachiez ce que contient cet état des lieux.

Habituellement, si l’état des lieux mentionne des dégradations, le bailleur utilise le dépôt de garantie pour effectuer les réparations nécessaires dans l’appartement mais, avec un locataire qui ne paie pas son loyer, le dépôt de garantie va peut-être servir à éponger les derniers loyers impayés.

Et puis, nous ne connaissons pas l’âge de ce bail. Si il a été consenti il y a de nombreuses années, le DG n’a certainement pas été réévalué… et il risque d’être insuffisant pour faire face aux réparations/dégradations.

Bien sûr, il s’agit là de la responsabilité du propriétaire/bailleur… mais vous devez vous assurer que tout est en ordre avant de signer le contrat définitif : que le logement est vide et en bon état.

 

[yannou79]

3,8, on doit pouvoir trouver mieux. Perso j'arrive à du 3,3 % TEG assurance comprise à 100% sur 1 personne. (Ok fonctionnaire on est peut être pas dans les bons plans de l'immobilier, mais au moins question prêt on a des choses compétitives.)

 

[pushtron31]

Tu as trouvé 3,3 % dans quelle banque, car c'est vraiment un taux assez bas et trés interessant. Je souhaite un pret à taux fixe d'environ 50 000 euros sur 15 ans.

 

[yannou79]

CASDEN, la caisse de l'éducation nationale. avec 10 % d'apport (6000 € par exemple si ton bien en coute 56 000 au départ), j'obtiens par simulation sur leur site (bien sur l'assurance est pour une personne de moins de 36 ans, comme ca semble être le cas pour toi)

Montant du prêt 50 000.00 euros
Durée de remboursement 180 mois
Nombre de personnes assurées 1

Mensualité avec assurance 343.25 euros
Taux fixe hors assurance 2.60 %
Taux de l'assurance 0.18 %
Taux fixe avec assurance 2.91 %
Frais de dossier 390.00 euros
Coût total du crédit 12 302.50 euros
Taux Effectif Global (TEG) 3.06 %

C'est moins que pour ma demande de pret de 83 000 € sur 15 ans parceque la somme de départ doit être moindre. Bien sur de tels prêt ne sont pas "gratuit" et demandent d'engranger des points en mettant de l'argent sur un compte Casden (non bloqué) qui rapporte des points "solidarités" (un procédé comparable à un PEL je crois ?)

 

[pushtron31]

La clause concernant le départ du locataire avant une date précise, est-elle une clause suspensive ou résolutoire? Je ne sais pas comment l'intégrer au compromis de vente...

 

[Vanille95]

Votre contrat de vente sera suspendu aux 2 conditions que vous souhaitez énoncer :
- L'une relative à l'obtention du prêt bancaire
- L’autre relative au départ effectif du locataire (+ remise du logement en bon état)

La résolution (ou annulation) remet les parties dans l’état où elles étaient avant la conclusion du contrat. Cela suppose que le contrat ait été conclu.
Dans votre cas, le contrat de vente n’est pas conclu ; il ne le sera que quand les 2 conditions suspensives seront réalisées.

Condition suspensive : Événement futur et incertain qui suspend la naissance du contrat
Condition résolutoire : Événement futur et incertain qui entraîne la résolution du contrat
Source des définitions : [lien réservé abonné]

 

[tsintao]

Pour la fissure je prendrai les devant en faisant venir un ingénieur béton pour etre bien sur que ds les annees à suivre vous n'aurez pas de soucis... Moi j'en ai pris un pour péter un mur semi maitre, il m'a pris 780 euros plans compris pour le maçon donc compter environ 500 euros pour juste une estimation...

 

[pushtron31]

L'agent immobilier a finalement refusé d'intégrer la clause concernant le départ du locataire... car il a affirmé que le locataire, meme en cas de vente, ne quittera pas le logement. Donc on a décidé d'en rester là... Tampi. Il m'a proposé le meme apparte, libre de toute occupation, à... 95 000 euros !!! Mais çà ne rentre pas dans mon budget donc faut voir... avec 30 000 euros d'apport, çà m'embeterrais de faire un crédit de 65 000 euros sur 20 ans. La durée m'embete

 

[Vanille95]

L'agent immobilier a finalement refusé d'intégrer la clause concernant le départ du locataire... car il a affirmé que le locataire, meme en cas de vente, ne quittera pas le logement.

Je n’ose pas imaginer ce qui vous serait arrivé si vous n’aviez pas insisté pour mettre cette clause suspensive relative au départ du locataire...

Cela explique le prix (que vous jugiez raisonnable) du logement.

 

[tsintao]

Moi la durée je m'en fiche tant que mes locataires payent, 20 ou 30 ans c'est pareil. C'est eux qui me remboursent mes mensualités... A vous de voir

 

[Vanille95]

Moi la durée je m'en fiche tant que mes locataires payent, 20 ou 30 ans c'est pareil. C'est eux qui me remboursent mes mensualités... A vous de voir

J'avais compris que Pushtron31 voulait faire de cet appartement sa RP (il parle de PTZ)...

 

[tsintao]

autant pour moi ! dsl...

 

[pushtron31]

Oui je comptais vivre dans l'appartement 4 ou 5 ans... puis le mettre en location lorsque j'aurais décidé d'achetr une maison. Vanille, vous avez tout à fait raison, je pense que l'agent immobilier n'était pas si honnete que cela. Lors de la visite, il me certifiait que le locataire avait toujours payé ses loyers. Mais en fesant un petit tour de la résidence et quelques mots échangés avec le concierge, j'en avait appris beaucoup plus : que la résidence avait été construite en hiver 2000 d'où les fissures (meme si elles sembles seulement esthétiques), et surtout que le locataire ne paye pas ses loyers. L'agent, 2 semaine aprés, a avoué que le locataire ne payait pas en effet ses loyers (alors qu'il me certifié le contraire). J'ai peut etre que 23 ans, mais je suis loin d'etre dupe. Je m'interesse beaucoup à l'immobilier et la justice et en conciliant les 2, j'ai mis le maximum de chance de ne pas me faire escroquer, comme la clause. J'ai exigé l'avis de l'expert concernant la fissure, j'ai demandé les comptes rendu d'AG, et de nombreux documenst encore... C'est en étant exigeant qu'on se sécurise.

L'agent trouvera peut etre un pigeon qui sera obnibulé par le prix trés (trop) attractif et qui signera de suite. Il est affiché à 82 000 (à 78 000 possible), alors que le marché prétend un prix entre 110 000 et 120 000 euros, donc c'est vrai que c'est trés attractif, moi meme ayant été intéréssé. Sur le coup, j'ai été déçu qu'il me fasse comprendre qu'on laissait tomber la négociation, mais d'un autre coté, je me dit que j'ai bien fait d'etre exigeant. A ce prix, il faut etre sur de soi, mais ce n'était pas le cas puisque j'avais des doutes.

Pour info, pour les prochains internautes qui peuvent etre intéréssés, n'hésitez pas de contacter l'ANIL, les maisons de la justice, tribunal d'instance, permanences comunales... qui proposent des consultations gratuites d'avocats, notaires et huissiers. Les rendez vous sont parfois long, mais vous apprenez beaucoup de chose et c'est trés interessant. N'hésitez pas non plus à poser vos questions sur les forums... Je vous remercie pour l'attention que vous avez porté sur mes demandes, notamment Vanille qui m'a été d'une grande aide.

Bref, plus qu'à attendre une autre opportunité, mais elles sont rares. Je m'était intéréssé il y a déjà 2 ans aux ventes aux encheres, mais c'est tout aussi complexe, mais interessant. A voir