Immeuble de rapport

[Bibi38]

Bonjour,

Je viens vers vous concernant l’achat d’un immeuble de rapport et comment déterminer le prix.

L’immeuble est en assez bon état, mais il est à prévoir de refaire la façade pour environ 60 000 € afin de la rénover et de l’isoler.

N’ayant aucune connaissance dans la négociation immobilière, je me tourne vers vous pour savoir si ce prix peut être déduit du prix de vente de l’immeuble ?

De manière générale les frais à prévoir dans l’immeuble, sont-ils discutables lors de la négociation et si oui à quelle hauteur ?

Merci beaucoup,

 

[Buffeto]

par nature dans une négociation les choses sont discutables ...

tout est possible la seule chose indispensable est que le vendeur et l'acheteur s'accordent sur le prix ...

tu peux proposer un prix bas arguant des travaux à venir et voir quelle sera la position du vendeur ....

soit il accepte
soit il fait une contre proposition
soit il refuse .....

 

[niklos]

+1 avec @Buffeto

N’ayant aucune connaissance dans la négociation immobilière, je me tourne vers vous pour savoir si ce prix peut être déduit du prix de vente de l’immeuble ?

Qu'est-ce qui dit que le prix de vente n'en tient pas déjà compte ? Je trouve que l'idéal pour l'immobilier est d'avoir l'estimation d'un notaire. Cette estimation tient compte de l'état du bâtiment... et de tout le reste.

 

[Rewolution]

estimation d'un notaire ???
Je crains qu'on prête souvent des compétences aux notaires qu'ils n'ont pas. Je ferais plutôt venir un entrepreneur qui fera un devis de rénovation... ou un conseil immobilier qui est spécialiste de ce type d'opérations.
Tout ça a un coût, mais l'erreur aussi a un coût..

 

[niklos]

Oui c'est dans les attributions des notaires...

 

[Kizzo]

Je confirme que CERTAINS NOTAIRES sont habilités à établir des expertises de biens. La grande différence avec une estimation d'agence, c'est que l'agence n'engage rien, tandis que le notaire engagé sa responsabilité sur son expertise.
L'agence délivre un avis de valeur (qui n'est donc qu'un avis), le notaire délivre un rapport d'expert (si je ne me trompe pas sur l'appellation).

Toutefois, le notaire ne le fait pas gratuitement évidemment. Mais sauf retournement de marché, il ne va pas vous dire de baisser de 15% dans le mois qui suit... et il n'a aucun intérêt à promettre la lune puisque son expertise est normalement facturée en honoraire (donc forfait) et s'il fait la vente son émolument sera de toute façon fonction du prix de vente

 

[Sans]

Les notaires n'évaluent un bien que par rapport aux ventes similaires qui ont eu lieu et/ou aux tendances du marché dans le secteur.
Donc dès qu'on sort des biens "classiques" , dès qu'on estime qu'il y a des travaux, ou que le bien a des particularités propres (ex: bien atypique, extension non déclarée etc.... ) un bon notaire va se tourner au minimum vers un agent immobilier ou mieux conseiller de faire une expertise par un expert agréé.

 

[Sans]

Je confirme que CERTAINS NOTAIRES sont habilités à établir des expertises de biens. La grande différence avec une estimation d'agence, c'est que l'agence n'engage rien, tandis que le notaire engagé sa responsabilité sur son expertise.
L'agence délivre un avis de valeur (qui n'est donc qu'un avis), le notaire délivre un rapport d'expert (si je ne me trompe pas sur l'appellation).

Toutefois, le notaire ne le fait pas gratuitement évidemment. Mais sauf retournement de marché, il ne va pas vous dire de baisser de 15% dans le mois qui suit... et il n'a aucun intérêt à promettre la lune puisque son expertise est normalement facturée en honoraire (donc forfait) et s'il fait la vente son émolument sera de toute façon fonction du prix de vente

Merci pour l'info
On en apprend tous les jours !

Mon post ne concerne donc que des notaires non habilités

 

[moietmoi]

L’immeuble est en assez bon état

Seul un homme de l'art peut avoir un avis.
Ni un notaire, ni un agent immobilier.
Aucun d'entre eux n'ont les compétences d'architecte et d'expert en structure.
Avec un coût forfaitaire de 5000 euros en complément d'un coût de l'ordre de 50 euros du m2, il est possible de faire une vraie expertise de la structure et des travaux absolument indispensable.
Cet avis d'expert ne chiffre pas les travaux.
Il permet par exemple d'être sur que le bâti est sain.

 

[Anonyme]

En fait il faut croiser plusieurs éléments c'est ça qui est clef. L'estimation n'est pas une science exacte, sinon cela se saurait.
Des prix de marché sans rénovation / rénové
Des évaluations de travaux (si possible plusieurs)
C'est le croisement qui donnera "le" prix ou plutôt une fourchette de prix pour la négo.