Frais de remboursement anticipé

[lerouxjul]

Je suis en effet resté dans la même banque bien que ce soit une autre agence.
Ma famille (sauf ma mère) est restée elle aussi dans cette banque et agence.
La personne qui a fait le prêt a l'origine n'est plus dans cette agence et j'ai d'ailleurs demandé plusieurs fois a ce qu'on l’appelle car je la vois mal "mentir" sur ce qu'elle nous avait dit à l'époque, a savoir qu'elle savait pertinemment que le prêt finançait notre habitation principale.
Le banquier qui est dans notre nouvel agence est quelqu’un de vraiment correct et professionnel, il fait très bien son travail.
Le directeur d'agence de l'agence qui a réalisé le prêt est nouveau est me semble être aussi quelqu'un de bien.
Il a vu et compris ce qui avait été fait et pourquoi cela avait été fait. Je ne met surtout pas tous les banquiers dans le même sac, dans cette histoire, il n'y a qu'une seule personne a qui j'en veux, c'est celui qui a réalisé le prêt qui à abusé de notre confiance.
Bien que j'ai signé ce prêt, je ne suis pas professionnel, et l'on est professionnel que dans sa profession, le contrat est caduque car non en rapport avec la réalité. S'appuyer sur un contrat caduque et sur le fait qu'un non professionnel qui a naïvement fait confiance a son banquier pour s'affranchir des lois ne mérite pas, je pense, des félicitations.
Il y a une loi qui s'applique au prêts qui financent un bien immo d'habitation principale, sans aucune exclusion pour les prêt pro : aucun contrat quel qu'il soit, et peu importe par qui il aurait été signé, ne peux permettre s'affranchir de respecter la loi.

 

[Aristide]

Bonjour,

Au niveau des principes on ne peut qu'être d'accord avec vous.

Maintenant il y a les faits et vous avez vos arguments et pièces justificatives cependant que la banque a ses propres arguments et ses propres pièces justificatives.

Ce n'est donc pas moi/nous qui allons pouvoir dire qui a raison ou tort.

Ainsi que suggéré antérieurement vous avez donc trois voies :

+ La négociation
+ La médiation
+ Suivie ou non d'une action judiciaire.

Il n'est sans doute pas besoin de vous rappeler "qu'un mauvais arrangement vaut souvent mieux qu'un bon procès".

Cdt

 

[Turbo-057]

Si vous souhaitez partir sur les chemins législatifs bon courage.
Commencez déjà par le service contentieux de la banque pour voir ses éventuelles propositions.

Sur la voie judiciaire vérifiez bien au préalable votre couverture juridique ou le prix potentiel que cela pourra induire.
Ne vous en faite pas pour la banque elle aura du répondant au juridique avec de bons avocat et pièces à l'appui (le volet "témoignage" ne me semble nullement une preuve très "recevable") en justice il y a les faits et les preuves que vous pourrez apporter.

 

[lerouxjul]

J'ai eu le directeur d'agence ce jour (le nouveau) puis le notaire qui m'a confirmé que la banque avait renvoyé un décompte sans les IRA. Le directeur d'agence m'a indiqué avoir compris ce qu'avait voulu faire son prédécesseur et qu'étant donné la situation actuelle, les IRA ne s'appliqueraient pas. Le Service juridique de son siège a validé sa sage décision. C'est un problème résolu. Tomber en face de gens intelligents est toujours mieux, pour tout le monde, y compris l'image de la banque. J'ai l'impression que c'est une banque qui fait pas mal de ménage dans ses anciens banquiers qui ont pollué le secteur pendant des années avec des pratiques qui ont terni un peu leur image. C'est une bonne chose. Je lis et j’entends de plus en plus de bonnes choses sur cette banque et c'est tant mieux.

Le notaire et mon comptable m'indiquent tous deux que je suis exonéré de la plus value puisqu'il s'agit de la vente de ma résidence principale. Savez vous si le fait que j'utilisais un bureau pour mon entreprise au sein de ma résidence principale (bien que je n'ai jamais rien déduis professionnellement et fiscalement à ce titre) ne me rend il pas redevable de l’impôt sur la plus-value ?
Le notaire m'exonère donc de la plus value sur l'acte notarié. Qu'en pensez vous ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Suivant "Le site officiel des notaires de France", le vôtre se trompe.

Ainsi, sont notamment exonérées :- celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale (ou de la partie d’un bien constituant la résidence principale pour un bien mixte)

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Le notaire m'exonère donc de la plus value sur l'acte notarié. Qu'en pensez vous ?

y'a-t-il une trace ou une preuve que c'etait votre bureau ? ou un quelconque impact fiscal (vous dites ne jamais avoir rien déduit) ?

 

[Aristide]

Bonjour,

D'après ce que j'ai retenu des échanges précédents il y a eu un contrat de prêt sous seing privé avec en objet :

et voila l'objet qui est mentionné dans ce contrat de prêt ::
"PRÊT AUX PROFESSIONNELS
Objet du financement / Destination des fonds :
Bâtiment à usage professionnel / achat bâtiment à usage professionnel"

Et un acte authentique d'inscription de privilège de prêteur de deniers avec pour objet :

Ce prêt est lié a un seul et unique acte notarié, loffre de prêt ets d'ailleurs incule a l'intérieur de l'acte, acte que la banque et moi même avons co-signé :
et voila exactement comment ce logement est désigné dans cet acte notarié :
"Logement à aménager/Local a usage d'habitation"

=> Le contrat SSP étant annexé à cet acte authentique;

Donc, dans le contrat notarié, il y a bien une trace de cette partie professionnelle.

Cdt

 

[lerouxjul]

Bonjour,

En effet, j'avais trouvé cet article et j'ai contacté du coup à la fois le notaire par email et mon comptable en leur indiquant justement cet article que vous citez.
Les deux m'ont répondu la même chose : d'abord qu'il ne s'agit pas d'un texte de loi mais d'un article qui n'avait aucun caractère formel et précis mais surtout que la vente correspondait pas à la vente d'un bien mixte car selon eux, dans un bien mixte, la partie affectée au professionnel est amortie et entrée dans la comptabilité/fiscalité de l'entreprise ce qui n'est pas le cas ici.
Le notaire m'a également indiqué que la partie dans laquelle j'avais mon bureau professionnel ne nécessitait pas de locaux et de matériels professionnel spécifique.
Il a également indiqué dans l'acte notarié que de ce fait, "l’immeuble est entré dans le patrimoine du VENDEUR" ce qui exonère la plus value dans sa totalité. Je ne comprend pas trop ce que cela veut dire.
Le comptable à lui ajouté que ce qui devait être pris en compte, c'est la situation le jour de la vente, hors, l'entreprise au sens fiscal a été déclarée avoir été déplacée auprès des impots il y a plus de 6 mois et nous utilisons donc notre logement principal dans sa totalité a titre totalement privé depuis que l'entreprise n'y est plus. La chambre que nous utilisions pour y mettre mon PC est donc redevenue une chambre depuis un petit moment et est désignée dans l'acte de vente comme ceci :
"Un logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A.
Et le droit à jouissance exclusive d'une terrasse."
Nous payons la taxe d'habitation puisqu'au moment de la vente nous jouissons du bien dans son intégralité a titre privé comme résidence principale dans sa totalité.

Après, je ne veux pas d'ennuis avec le fisc et je veux payer ce que je dois. Cette loi que vous citez m'a mis le doute mais j'ai deux hommes de loi, un notaire et un expert comptable qui me disent qu'il n'y a pas le moindre doute a avoir.

Maintenant que vous avez tous les éléments, qu'en pensez vous ?

 

[Aristide]

Je pense que vous payez des professionnels et qu'il leur appartient de faire ce qu'il faut pour que vous n'ayez pas d'ennuis avec le fisc.

Mais, éventuellement, vous pourriez de votre côté expliquer cette situation à l'administration fiscale et lui demander son avis.

Pour une pleine certitude vous pourriez même vérifier s'il n'y a pas déjà eu un rescrit fiscal sur ce cas de figure et, dans la négative, de demander un tel rescrit à ladite administration fiscale.

Cdt

 

[lerouxjul]

Je ne connaissais pas le système du rescrit fiscal...c'est intéressant.

Les professionnels que je paye (enfin pour le notaire, c'est plutôt l'acquéreur qui le paye) sont unanimes et m'ont même fait comprendre poliment que je ferai mieux de m'occuper de mon travail ce que je conçois aussi. La curiosité est un vilain défaut mais on ne se refait pas...
Mais de votre coté, vous, vous en pensez quoi ? Connaissez vous les textes de loi qui s'appliquent dans ce cas, car j'imagine que l'administration fiscale s'applique sur des lois ?
Est ce vrai que c'est la situation le jour de la vente qui compte ? (car si c'est le cas, une personne malhonnête peut changer la destination des lieux la veille de la signature en faisant de travaux pour transformer un magasin en logement par exemple pour éviter la plus value, ou a l'inverse, quelqu’un qui n'arrive pas a vendre peut se dire qu'il va mettre en location a la semaine quelque temps, le temps de vendre et lors de la vente effective, perdre du coup le bénéfice de l'exonération du fait que ce n'est plus sa résidence principale mais une source de revenu assimilée a du pro et donc devoir payer la plus value sur la totalité???)

 

[ZRR_pigeon]

Je ne connaissais pas le système du rescrit fiscal...c'est intéressant.

c'est pourtant la base de la sécurité fiscale.

Les professionnels que je paye (enfin pour le notaire, c'est plutôt l'acquéreur qui le paye) sont unanimes et m'ont même fait comprendre poliment que je ferai mieux de m'occuper de mon travail ce que je conçois aussi.

tiens donc !! et ce sont eux qui vont payer votre redressement fiscal s'il y a une erreur. vous pouvez avoir des conseils, des gens qui vont font votre déclaration, mais in fine, vous etes responsable, donc il est normal que vous soyez vigilant.

La curiosité est un vilain défaut mais on ne se refait pas...

au contraire, la curiosité permet bien souvent de détecter des problèmes potentiels.

attention aux textes fiscaux. il y a les textes, il y a la jurisprudence, qui parfois n'est pas cohérente, donc un rescrit, ca vous protege, meme si la jurisprudence change de sens par la suite, le document leur est OPPOSABLE. c'est crucial.

 

[lerouxjul]

OK, on est tous d'accord. Savez vous juste si c'est vrai cette histoire que ce serait soit disant la situation le jour de la vente qui compte ?
(cela me parait un peu gros dans un sens comme dans l'autre)

 

[ZRR_pigeon]

oui ca parait gros.il y a des tolerances dans un sens comme dans l'autre (changer de destination la veille, ca ne marche pas).
par exemple, quand on quitte une RP et qu'on la vend dans 6 mois apres, c'est quand meme considéré comme vente d'une RP (et exonérée d'impot sur les plus values).

 

[lerouxjul]

J'ai trouvé ça :

2. Résidence effective

Il doit s'agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence.

et ça :

Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;

Dans mon cas, cela fait plus de 6 mois que j'utilise la totalité de chez moi a titre de résidence principale dans la totalité de sa surface. J'ai d'ailleurs fait une déclaration aux service des impots pour leur indiquer cela en Octobre 2014.

Peut on considérer 6 mois comme une utilisation temporaire ?
C'est un peu à l'appréciation de chacun car on peut considérer temporaire 15 jours, 1 mois, 2 ans...on est tous sur terre de façon temporaire, donc à partir de la...