Frais de dossier facturés sur prêt sans déblocage d'argent ?

[Aristide]

pour vous donc ce serait donc : frais de dossier (450€) + 150€ d'etudes + cotisations mensuelles d'assurance de pret jusqu'a annulation de l'assurance ?

Fais ce que je t'ai suggéré; au besoin alerte le direction de la concurrence de la consommation et répression des fraudes en te basant sur l'article L.312-14 qui n'autorise que des frais d'étude réglementés (disposition d'ordre public).

ou c'est pire donc : deblocage integral et remboursement integral avec IRA au passage ?

Non; pas possible dans ton cas.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Fais ce que je t'ai suggéré; au besoin alerte

c'est mon plan A, mais s'il me demandent de prouver l'aspect "caduque" j'ai l'air fin. j'écoute donc aussi le plan B de Mini-Loup.

 

[vivien]

Bonjour,

2) j'ai mentionné l'existence qui est obligatoire dans le cas d'un crédit immo d'un contrat d'assurance emprunteur.

Je me permets une parenthèse dans cette discussion.

Devons nous comprendre que l'assurance emprunteur est systématiquement obligatoire dans les crédits immo ou alors que c'est juste dans ce contrat ?

Si votre affirmation concerne l'ensemble des crédits immo comment expliquer et/ou justifier que certaines banques stipulent dans leur contrat que l'assurance est facultative, ce qui fait qu'elles ne prennent pas en compte les coûts dans le calcul du TEG ?

Merci de vos précisions.

Cordialement

 

[PtitLoup]

Bonjour,



Je me permets une parenthèse dans cette discussion.

Devons nous comprendre que l'assurance emprunteur est systématiquement obligatoire dans les crédits immo ou alors que c'est juste dans ce contrat ?

Si votre affirmation concerne l'ensemble des crédits immo comment expliquer et/ou justifier que certaines banques stipulent dans leur contrat que l'assurance est facultative, ce qui fait qu'elles ne prennent pas en compte les coûts dans le calcul du TEG ?

Merci de vos précisions.

Cordialement

Pour un crédit immobilier l'emprunteur doit obligatoirement être assuré. Par contre la banque ne peut pas vous forcer à prendre son assurance maison (dommage pour elle, c'est la dessus qu'elle fait réellement de la marge ces temps ci)
D'où la mention que leur assurance est facultative

 

[PtitLoup]

c'est mon plan A, mais s'il me demandent de prouver l'aspect "caduque" j'ai l'air fin. j'écoute donc aussi le plan B de Mini-Loup.

PtitLoup pas Mini-Loup !

J'ai relu attentivement votre premier post et je n'arrive pas à savoir une chose importante : avez vous déjà prévenu B d'une manière ou d'une autre que vous comptiez aller ailleurs ? Est ce eux qui vous ont parlé des 150€ ou avez vous trouvé ce chiffre dans leur plaquette commerciale / le net ?

 

[Aristide]

Devons nous comprendre que l'assurance emprunteur est systématiquement obligatoire dans les crédits immo ou alors que c'est juste dans ce contrat ?

Pour un crédit immobilier l'emprunteur doit obligatoirement être assuré.

Je serais très intéressé par le texte officiel ( pas une directive interne) qui rend l'assurance obligatoire pour un crédit quel qu'il soit, consommation, immobilier, ou professionnel.

Cdt

 

[vivien]

Merci de votre réponse

Pour un crédit immobilier l'emprunteur doit obligatoirement être assuré

Est ce qu'il y a un texte qui confirme ?

Merci

PS Aristide tu m'as devancé !!

 

[ZRR_pigeon]

avez vous déjà prévenu B d'une manière ou d'une autre que vous comptiez aller ailleurs ? Est ce eux qui vous ont parlé des 150€ ou avez vous trouvé ce chiffre dans leur plaquette commerciale / le net ?

non surtout pas, je me renseigne d'abord et j'agis ensuite.
les 150€ je les tiens d'une vieille discussion que j'avais eu avec Aristide lors d'un autre investissement il y a quelques années ou il avait sorti l'article de loi en question.

pour l'instant ils m'ont juste dit "au fait on va vous ponctionner les frais de dossier maintenant et le credit logement plus tard lors du décaissement" et "au fait, y'a 0 sur le compte".

 

[PtitLoup]

Merci de votre réponse



Est ce qu'il y a un texte qui confirme ?

Emballement de ma part, la contrainte n'est pas aussi forte mais un usage des banques qui sont par contre en droit de l'exiger (mais qui peuvent vous prêter sans si elles le souhaitent - personnellement jamais vu et c'est mon domaine)

dixit service-public.fr qui résume bien les choses :

L'assurance d'un prêt immobilier n'est pas obligatoire, mais l'organisme prêteur peut l'exiger, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l'invalidité. L'emprunteur choisit librement l'établissement qui l'assure et n'est pas obligé d'opter pour l'assurance proposée par le prêteur. La personne ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves peut bénéficier de la convention Aeras.

ce qu'il faut avoir en tête, c'est que l'assurance emprunteur, c'est le client qui la paye, mais au final la banque qui en bénéficie. En cas d'incident, elle est certaine de récupérer ses billes en touchant un chèque de l'assureur. La loi lui permettant de l exiger, elle ne se prive pas.

 

[PtitLoup]

non surtout pas, je me renseigne d'abord et j'agis ensuite.
les 150€ je les tiens d'une vieille discussion que j'avais eu avec Aristide lors d'un autre investissement il y a quelques années ou il avait sorti l'article de loi en question.

pour l'instant ils m'ont juste dit "au fait on va vous ponctionner les frais de dossier maintenant et le credit logement plus tard lors du décaissement" et "au fait, y'a 0 sur le compte".

Du coup tout est possible et dépendra probablement du niveau de compétence de votre conseiller. Ce cas n'étant pas des plus fréquents il risque de se défausser sur le back office crédit et ça c'est pas bon pour vous car eux connaissent bien la loi et seront moins enclin aux gestes commerciaux qu'un conseiller clientèle qui pourrait passer cette histoire en perte et profit en contre partie de l'ouverture d'un compte titre ou d'un package quelconque

 

[Aristide]

c'est mon plan A, mais s'il me demandent de prouver l'aspect "caduque" j'ai l'air fin. j'écoute donc aussi le plan B de Mini-Loup.

Si tu relis ma première réponse tu verras que j'ai annoncé d'emblée qu'à mon sens, sur ce sujet, il y a un vide juridique puisque ton cas précis où le contrat principal objet du prêt est bien signé dans les 4 mois..........mais avec une autre offre de prêt émanant d'une autre banque.

Je ne connais aucun texte qui traite de ce cas de figure ni aucune jurisprudence non plus.

Dans les faits, puisque le contrat principal est signé avec un appel de fonds de la seconde banque, logiquement, je ne vois pas comment l'on pourrait prétendre que l'offre de la première banque est toujours valide.
En pratique il est dans ce cas impossible de lui demander une mise à disposition de fonds puisque, le contrat objet du prêt étant déjà signé, il ne peut y avoir une seconde signature avec un second paiement (= absurde)

Mais, eu égard à l'esprit du texte, il me semble exister un très forte présomption pour que - dans ce cas de figure - la banque dont l'offre a été écartée soit en droit de réclamer les frais d'étude limités règlementairement par l'article L.312-14 d'ordre public (0,75% - maxi 150€).
A noter que les frais de dossier ont une autre finalité puisque seulement dus si mise à disposition de fonds et - sauf prêts réglementés PTZ - PAS - PC - ils ne sont pas plafonnés.

Cdt

 

[Anonyme]

Bonsoir,

vite fait en passant:

lorsque le client ne donne pas suite à une offre de prêt immobilier, l'assureur rembourse les cotisations sur présentation d'une attestation d'abandon de prêt ou de non réalisation.
la même chose est parfaitement réalisable avec une assurance groupe.

j'ai eu le cas sur plusieurs dossiers clients en 2015

lorsque le client ne retourne pas l'offre de prêt dans les délais prévus, elle devient caduque.

la même chose se produit lorsque les appels de fonds n'ont pas été réalisés avant la fin de la durée de validité de l'offre (4 mois en général) c'est du reste pour cela qu'en cas de durée plus longue les banques peuvent mettre une durée de validité plus longue ou prévoir la possibilité de renouveler la durée de 4 mois pour atteindre 8 mois.

la plus longue durée de validité que j'ai obtenu pour un client était de 12 mois.........

quand l'offre de prêt devient caduque les frais de dossier ne peuvent être réclamés au client ou alors ils doivent être remboursé.

dans le même ordre, je vous rappelle qu'aucune somme ne peut être exigé de l'emprunteur avant le déblocage des fonds (loi Murcef)


bien cordialement

 

[ZRR_pigeon]

dans le même ordre, je vous rappelle qu'aucune somme ne peut être exigé de l'emprunteur avant le déblocage des fonds (loi Murcef)

tres utile merci. pour ma part mon deblocage ne sera pas avant 3 semaines (preavis de RAT de 1 mois), mais ils vont ponctionner les frais de dossier demain....

 

[PtitLoup]

Bonsoir,

vite fait en passant:

lorsque le client ne donne pas suite à une offre de prêt immobilier, l'assureur rembourse les cotisations sur présentation d'une attestation d'abandon de prêt ou de non réalisation.
la même chose est parfaitement réalisable avec une assurance groupe.

j'ai eu le cas sur plusieurs dossiers clients en 2015

Avez vous vraiment souvent des clients qui changent d avis après le délai scrivener et la signature de l offre par leurs soins??

lorsque le client ne retourne pas l'offre de prêt dans les délais prévus, elle devient caduque.

la même chose se produit lorsque les appels de fonds n'ont pas été réalisés avant la fin de la durée de validité de l'offre (4 mois en général) c'est du reste pour cela qu'en cas de durée plus longue les banques peuvent mettre une durée de validité plus longue ou prévoir la possibilité de renouveler la durée de 4 mois pour atteindre 8 mois.

la plus longue durée de validité que j'ai obtenu pour un client était de 12 mois.........

quand l'offre de prêt devient caduque les frais de dossier ne peuvent être réclamés au client ou alors ils doivent être remboursé.

Pour la part au dessus des 150€ et si elle client ammene la preuve que l achat n à pas eu lieu oui, la banque est obligée. Sinon c est à son bon vouloir.

dans le même ordre, je vous rappelle qu'aucune somme ne peut être exigé de l'emprunteur avant le déblocage des fonds (loi Murcef)

???? Je pense que cela se saurait

 

[PtitLoup]

Vu l'urgence parlez en à votre conseiller et évitez de vous retrouver à découvert. Dans le cas heureux où celui ci accepterait de considérer l'offre caduque le remboursement des frais entre 150€ et 450€ pourra être obtenu par la suite.
Ce cas d'abandon d'une offre déjà en gestion n'est pas si fréquent et bien malin celui qui pourra affirmer à l'avance la réaction de la banque sans connaître ni l enseigne ni la région.

 

[PtitLoup]

dans le même ordre, je vous rappelle qu'aucune somme ne peut être exigé de l'emprunteur avant le déblocage des fonds (loi Murcef)

cette interdiction ne concerne que les courtiers, pas la banque :

article L.519-6 du code monétaire et financier
« il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés. »

Un courtier ne peut donc réclamer ses honoraires qu’après le déblocage des fonds prêtés ou la régularisation de l’acte authentique chez le notaire

 

[ZRR_pigeon]

Vu l'urgence parlez en à votre conseiller

je ne peux pas vraiment tant que je n'ai pas l'offre concurrente en main (qui les engage). a aujourd'hui je n'ai que leur engagement oral et j'aurais ce soir leur "demande d'emission de pret" que je dois signer et qu'ils vont envoyer a leur centre d'emission de pret.

ca y est il sont prélevé mes frais de dossier...mon compte est donc négatif mais ils m'ont dit de renflouer quand je pouvais.

 

[Aristide]

cette interdiction ne concerne que les courtiers, pas la banque :

article L.519-6 du code monétaire et financier
« il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés. »

Un courtier ne peut donc réclamer ses honoraires qu’après le déblocage des fonds prêtés ou la régularisation de l’acte authentique chez le notaire

La banque est une personne morale qui apporte son concours directement à l'octroi d'un prêt d'argent.
Elle est donc concernée.

Par contre il y a ambiguïté sur la notion "d'obtention" du crédit.

Dans l'esprit des textes du code de la consommation il semble que "obtention" ne concerne pas la mise à disposition de fonds mais l'émission de l'offre de prêt.


Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

lorsque le client ne donne pas suite à une offre de prêt immobilier, l'assureur rembourse les cotisations sur présentation d'une attestation d'abandon de prêt ou de non réalisation.
la même chose est parfaitement réalisable avec une assurance groupe.

j'ai eu le cas sur plusieurs dossiers clients en 2015

Oui; c'est le cas général.

Mais dans l'hypothèse où l'emprunteur a accepté deux offres concurrentes et où deux primes d'assurances sont donc prélevées immédiatement (si, bien entendu, la prise d'effet est stipulée "à l'acceptation de l'offre") quelle(s) belle(s) bataille(s) juridique(s) en perspective si, d'aventure, l'un des emprunteurs subissait un sinistre avant la mise à disposition des fonds par l'un ou l'autre des banques concernées ???

la même chose se produit lorsque les appels de fonds n'ont pas été réalisés avant la fin de la durée de validité de l'offre (4 mois en général)

C'est effectivement le cas le plus fréquent.

Mais, pour être précis, ce n'est pas forcément l'appel de fonds qui est déterminant.

L'article L.3121-12 précise bien :"L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé"

C'est donc la signature du contrat principal objet du prêt (= l'acte d'acquisition par exemple) qui importe; ce n'est pas son mode de financement.

Or le contrat principal peut tout à fait être signé sans appel de fonds à la banque.

Un premier appel de fonds peut être autofinancé par exemple; le contrat est signé dans les 4 mois de l'offre et valide et la clause résolutoire tombe.

Le contrat principal peut aussi être signé sans aucun paiement immédiat au vendeur; les frais acte et garanties étant là aussi autofinancés. C'est alors un crédit vendeur - garanti ou non (Perso j'ai pu faire une VEFA sans paiement immédiat et gratuit = ni garantie au vendeur ni intérêts à payer - C'est un accord entre les parties = article 1134 du code civil).

Là encore le contrat principal est signé sans appels de fonds à la banque et, étant dans les 4 mois, la clause résolutoire tombe.

dans le même ordre, je vous rappelle qu'aucune somme ne peut être exigé de l'emprunteur avant le déblocage des fonds (loi Murcef)

Voir réponse antérieure.

Cdt

 

[PtitLoup]

La banque est une personne morale qui apporte son concours directement à l'octroi d'un prêt d'argent.
Elle est donc concernée.

Certainement pas.

les banques sont des établissements de crédit et en tant que telles font le commerce des crédits (article L. 511-1 du Code monétaire et financier).

Les courtiers et mandataires sont des intermédiaires de vente (IOBSP) dont la profession a aussi été encadrée par décret dans le but de protéger le consommateur.

Si les banques étaient considérées comme des intermédiaires dans la vente de leurs propres produits, et étaient du coup soumises à la loi Murcef, je pense que les associations de consommateurs auraient déjà levé le lièvre