épargner ou investir...???

[Alec]

Bonjour à tous,
Voici quelques temps que je parcours ce site et en apprend beaucoup.
Je souhaite commencer à faire quelque chose de mon argent mais ne sais pas trop à qui faire confiance pour être guider de façon désintéressée...
Je suis pacsé, j'ai 27ans, j'ai un revenu de 1800€ net, et un logement de fonction. Ma femme est étudiante en médecine et commencera à avoir un salaire fixe l'an prochain.
J'ai un PEL qui a 4ans avec très peu dessus, j'avais fait une prise de date en l'ouvrant et ne l'ai jamais alimenté plus que ça.
Je dispose de 20000€ de liquidité, notamment sur livret A.

- Selon vous, dois-je profiter du fait d'avoir un logement gratuit pour immédiatement faire du locatif ? (c'est ce que font la majorité de mes collègues qui ont tous signé du scellier ces deux dernières années...)
- Ne vaut-il pas mieux épargner mon petit capital dans une AV ?

Ce qui me rebute à investir dans du locatif, c'est que pour le moment nous nous satisfaisons de mes logements de fonction, mais viendra le jour où nous voudrons NOTRE résidence, correspondant bien mieux à nos besoins et envies, donc je ne voudrai pas me retrouver "bloquer" par mon investissement pour l'achat d'une RP...

Donc : - vaut-il mieux que j'épargne, ou que j'investisse dans un logement aux environs de 50K € que je m'applique à rembourser au plus vite, afin d'etre libre pour l'achat de la RP ???

- si j'investis dans un petit appartement, vaut-il mieux emprunter sans apport et faire travailler mes 20K€ dans autre chose, ou mettre les 20K en apport ????

Désolé de vous assaillir de questions comme cela... tout conseil est le bienvenu car je suis un peu perdu là !

merci d'avance

 

[Buffeto]

pour moi la thésaurisation est la phase 1ere et primordiale de la construction patrimoniale ...

mais ce n'est que mon avis ....

à 27 ans tellement de choses peuvent changer , s'engager sur des projets immobiliers locatifs sur un long terme me parait hasardeux....

si tu tiens vraiment à défiscaliser avec de l'immobilier , tu peux commencer par des parts de SCPI ( à partir de 7 500€ on peut )

tout est expliqué dans le blog à buffeto [lien réservé abonné]

mais pourquoi vouloir défiscaliser quand on est peu imposé ?

 

[Alec]

merci pour ta réponse.

comme indiqué ma femme va commencer à percevoir un salaire fixe, et celui-ci va évoluer assez rapidement au fil des ans, donc nous nous demandons si investir dans un petit logement en profitant du fait que nous sommes logé gratuitement nous permettrait d'être préventif, en se créant un capital tout en bénéficiant d'avantages fiscaux...
mais effectivement, notre soucis est de savoir ce que seront nos besoins dans les années à venir...

tu pense que nous devrions continuer à épargner donc ? mais l'AV par exemple nécessite 8ans minimum pour etre interessante donc est-ce la solution ??? le truc c'est que j'ai l'impression de ne pas profiter de l'opportunité qu'est le fait d'etre logé gratuitement...

 

[Buffeto]

mais l'AV par exemple nécessite 8ans minimum pour etre intéressante

mauvaise lecture , l'assurance vie peut être intéressante bien avant les 8ans ....as tu consulté cette page ?

le seuil de 8 ans ne concerne que l'optimisation de la fiscalité .

il me semble qu'actuellement la fiscalité ne soit pas ta priorité .

le truc c'est que j'ai l'impression de ne pas profiter de l'opportunité qu'est le fait d'etre logé gratuitement...

bien sur que tu en profites .........si tu thésaurises l'équivalent de ce que tu devrais payer en loyer ....

 

[Alec]

autant pour moi, effectivement on parle toujours des 8 ans pour l'AV mais cela peut être intéressant dès 4 en fait...

c'est sûr que je dispose d'une certaine capacité en ayant pas de loyer ou crédit à payer, mais je veux dire que j'ai l'impression de ne pas l'utiliser, en lisant tout ce que je peux je me rend compte que trouvé un bien locatif avec un bon rendement est plus compliqué qu'il n'y parait, et que le locatif implique beaucoup plus d'engagement que l'épargne, qui elle me permettrait de rester plus "libre" pour mes projets futurs...

pour les SCIP, je trouve que cela peut me correspondre car moins contraignant sur le plan gestion, mais ce qui m'intrigue c'est la revente...j'aurai peur de me retrouver avec des parts que personne ne veuille acheter.... y'a t-il une vraie demande ??? faut-il acheter du neuf ou racheter des parts ?
tu as l'air de bien connaître le sujet Buffetophile ???

 

[Buffeto]

r.... y'a t-il une vraie demande ???

oui il y a un marché .....
mais sur le cas spécifique des SCPI Scellier de toutes façons dès le départ la société est prévue pour être liquidée au bout de 15ans et les sociétaire récupérer leur mise avec ou sans PV ...

tu as l'air de bien connaître le sujet Buffetophile ???

disons que je m'y intéresse depuis plusieurs années , et que j'ai franchi le pas en 2010.....

tu vois c'est comme pour tous les placements , on ne maîtrise pas le sujet en 2 temps , 3 mouvements.....

il faut beaucoup lire , beaucoup s'informer , avant de parfaitement maîtriser le sujet ..........

 

[Alec]

tu vois c'est comme pour tous les placements , on ne maîtrise pas le sujet en 2 temps , 3 mouvements.....

il faut beaucoup lire , beaucoup s'informer , avant de parfaitement maîtriser le sujet ..........

oui je sais qu'il n'y a pas de solutions miracles, mais je pense que suivant le profil financier de chacun, certaines options sont plus adaptées que d'autres.
Je pense que je vais essayer de rencontrer un conseiller en patrimoine, histoire de voir ce qu'ils proposent, mais ce qui m’effraie c'est qu'il me conseille un produit qui soit + rentable pour lui que pour moi....
Cherchant quelque chose de souple et du moyen terme, l'AV est peut-être une option plus appropriée pour moi, en attendant un projet plus défini...

 

[Buffeto]

je vais essayer de rencontrer un conseiller en patrimoine,

pourquoi pas , mais d'après ce que tu écris , je pense que tu peux très bien te débrouiller seul , en approfondissant tes connaissances

Cherchant quelque chose de souple et du moyen terme, l'AV est peut-être une option plus appropriée pour moi, en attendant un projet plus défini...

je m'appelle barak Buffeto et j'approuve ce message............

 

[Alec]

en tout cas merci d'avoir pris le temps de répondre à mes interrogations !!! C'est un vaste domaine et je vais continuer à m'informer sur toutes les possibilités pour le futur.
Encore merci !!! ;-)

 

[ZRR_pigeon]

je suis assez d'accord avec buffeto (sauf sur les SCPI Scellier, vu que ce n'est pas une priorité pour toi, eventuellement lorsque ta femme sera a plein regime niveau salaire).

se constituer un capital ca signifie un capital disponible, hors dans du locatif, c'est du capital immobilisé. si tu as 5 ans devant toi, il y a des produits eligibles assurance vie (type panier d'obligations ou fonds a formule) qui offre des compromis rendement/risque assez sympa qui te place en terme de risque loin derriere les UC mais loin devant les fonds euros niveau rendement.

pour tes collegues, encore faut-il qu'ils soient surs que d'ici la revente de leur scellier, il soit toujours en logement de fonction....pas gagné d'avance.

 

[Alec]

Merci de ta réponse ZRR. Je ne connais pas ces produits, je vais faire des recherches afin d'en savoir + !

Ce que nous hypotésions entre autre avec ma femme, c'est acheter un bien pour du locatif fonction de notre capacité d'emprunt actuelle, puis d'ici 3-4 ans, nous aurons une nouvelle capacité puisque ma femme aura un salaire, qui nous pourrons utiliser pour une RP.
D'où, ouvrir une AV qui pourrait nous permettre de se constituer une nouvelle épargne d'içi là...
Qu'en pensez-vous ?

 

[ZRR_pigeon]

pourquoi pas..mais mieux vaut calculer votre capacité actuelle, et votre capacité future (avec votre femme et sans locatif), et comparer avec le prix d'un logement. s'il reste de la place dans cette somme pour un locatif, alors oui pourquoi pas....

mais j'en doute...(ce n'est qu'un pronostic, sans chiffre, on en peut rien faire de plus).

 

[Alec]

oui tout a fait d'accord, il faut chiffrer tout cela, pour le moment je me renseigne sur un maximum de choses afin de pouvoir mieux choisir ce qui correspondra à notre situation. Ce qui nous fait pencher pour cela, c'est de pouvoir profiter ces prochaines années du logement de fonction pour rembourser fortement l'emprunt (loyer + 1/3 de mon salaire), puis dans quelques années le salaire de ma femme sera assez important (bien + que le mien) qui devrait suffire pour une RP.
Tout cela est au stade de projet, il faut évaluer plus précisément, calculer, combien, où, etc.

Mais dans le cas où nous partirions sur ça, pensez vous que je doive utiliser mes liquidités en apport pour le locatif, ou bien partir sans apport et placer les économies sur une AV pour préparer la RP ??? ou 50/50 ????

 

[Buffeto]

Mais dans le cas où nous partirions sur ça, pensez vous que je doive utiliser mes liquidités en apport pour le locatif, ou bien partir sans apport et placer les économies sur une AV pour préparer la RP ??? ou 50/50 ????

il faut rester sur les fondamentaux , les économies , c'est pour l'apport personnel pour la RP

 

[Alec]

oui tu as raison... ça parait évident en y réfléchissant... la RP n'ayant pas de rentrée d'argent.

encore une fois merci à vous deux, j'avais remarqué vos multiples participations dans les posts que je lisais, et vous m'avez apporté de précieux conseils.

 

[GoodbyLenine]

oui tout a fait d'accord, il faut chiffrer tout cela, pour le moment je me renseigne sur un maximum de choses afin de pouvoir mieux choisir ce qui correspondra à notre situation. Ce qui nous fait pencher pour cela, c'est de pouvoir profiter ces prochaines années du logement de fonction pour rembourser fortement l'emprunt (loyer + 1/3 de mon salaire), puis dans quelques années le salaire de ma femme sera assez important (bien + que le mien) qui devrait suffire pour une RP.
Tout cela est au stade de projet, il faut évaluer plus précisément, calculer, combien, où, etc.

Mais dans le cas où nous partirions sur ça, pensez vous que je doive utiliser mes liquidités en apport pour le locatif, ou bien partir sans apport et placer les économies sur une AV pour préparer la RP ??? ou 50/50 ????

Pour ma part, je me demande pourquoi vous cherchez à investir dans un bien locatif maintenant, alors que :
- votre épargne servirait aussi bien (voire mieux) à augmenter l'apport personnel pour la RP à acheter dans 5 ans;
- votre capacité d'épargne devrait normalement être bien plus importante dans 10-15 ans que maintenant
(et le petit bien locatif éventuellement acquis, au prix de pas mal de privations dans vos jeunes années,
représentera finalement peu par rapport au patrimoine que vous aurez alors)
Avez-vous peur de manquer d'épargne plus tard ? (sans vouloir vous transformer de fourmis en cigales..)
Est-ce vraiment ce que vous voulez mettre en priorité à 27 ans ?

 

[Alec]

pourquoi maintenant.... beh tout simplement que plus tôt c'est fait, plus tôt c'est payé et plus tôt je pourrai bénéficier soit d'un loyer tout les mois soit disposer d'une somme issue de la revente. Se constituer un patrimoine quoi...
Je ne vois pas ce qui est choquant.
Et surtout je ne vois pas en quoi c'est "me priver" durant mes jeunes années ??? que j'épargne 1/3 de mon salaire ou que je l'investisse dans la pierre... le but étant aussi que dès l'année prochaine nous puissions (cerise sur le gateau) défiscaliser nos revenus (3000/mois l'année prochaine, qui augmenteront significativement chaque année).
C'est pas dans 10/15 ans que je veux faire ces acquisitions, il faut avoir 40ans pour etre propriétaire ?!? pour moi plus tôt je bénéficie de loyer qui rentre mieux c'est.

 

[GoodbyLenine]

Quelle est la différence entre mettre 50 k€ pour acheter un petit logement et toucher 2 k€ de loyer ou les mettre ailleurs pour toucher également 2k€ ?
La pierre est comme les autres investissements : on peut y faire de bons ou de mauvais placements, ça peut baisser ou monter, etc.

Si vos objectifs sont l'achat de la RP dans 5 ans, et la constitution d'un patrimoine à terme, il n'est peut-être pas opportun de faire un achat immo locatif au plus vite, car ça risque de pas mal handicaper votre achat RP qui suivra de près. Mieux vaut souvent concentrer ses ressources sur le plus gros projet, surtout si l'autre ne sera pas bien plus avantageux à être fait quelques années plus tôt.

Mais si vous êtes convaincu qu'il n'y aura pas d'interférence, c'est votre choix...

Par ailleurs, "défiscaliser" n'est pas un objectif (sauf pour celui qui en vend), ça peut tout au plus être un paramètre à prendre en compte pour comparer divers alternatives de placement.

 

[Alec]

je ne suis convaincu de rien, seulement je recherche des conseils, pas des reflections sur le fait que je n'ai que 27 ans ou gâcher "mes jeunes années" !
encore une fois, les revenus de ma femme vont évoluer très vite ces prochaines années donc le financement de la RP ne sera pas compromis (ni "handicaper") loin de là, et nous devons réfléchir à une solution de défiscalisation (non pas car c'est la mode mais bel et bien car nos revenus vont vite devenir importants).
quand vous dîtes "ou les mettre ailleurs pour toucher également 2k€ ?", vous pensez à quel épargne ?

 

[GoodbyLenine]

@Alec Je vais vous répondre en 2 parties :

[ce que je comprend de vos derniers messages]
J'ai l'impression de ne pas avoir été bien compris. Peut-être est-ce que j'ai mal expliqué, et je vais donc ré-expliquer mon point de vue ci-après. Peut-être aussi est-ce que vous avez lu un peu vite (vues vos réponses quelques minutes après seulement), et que vous pourriez trouver avantage à relire. Je ne cherche nullement à polémiquer. Quand je pose des questions, l'idée est de vous aider, car je pense que si vous vous les posiez, cela serait de nature à faire avancer votre réflexion sur ce sujet.

[explications (plus claires j'espère) de ce que je vous ai déjà écrit]
Je pense qu'un investissement immobilier ne doit s'envisager que dans la durée, c'est à dire sur 10 ans au grand minimum, voire plus (20 ans, 30 ans). Ainsi investir quelques années plus tôt ou quelques années plus tard ne devrait pas avoir un gros impact. Ainsi investir en se disant "je pourrais toujours revendre 5 ans plus tard si j'ai besoin de cash" sera rarement un bon calcul, car il faudra supporter les frais liés à l'achat (près de 10%), et espérer qu'une plus-value sur le bien vienne les compenser.

Autre point à prendre en compte : l'immobilier a-t-il plus de chance de voir ses prix monter ou baisser dans les prochaines années. A chacun ses convictions. Il est difficile d'avoir des certitudes. Mais je pense qu'une baisse est sans doute plus probable qu'une hausse (lisez [lien réservé abonné])

Si votre question est une question fermée, du genre "dois-je faire un investissement locatif maintenant, plutôt que continuer à faire grossir mes placements financiers pour disposer d'un plus gros apport, en vue de l'achat de ma RP dans 5 ans", ma réponse serait : NON.

Voici une petite comparaison/simulation. Les chiffres des hypothèses sont arbitraires (vous pourrez les remplacer par des chiffres plus appropriés à votre situation, voire compléter la simulation).

Hypothèses :
RP visée : prix 250 k€ + frais, emprunt possible sur 12 ans à 3.7%, sur 20 ans à 4.2% +assurance 0.3%
locatif visé : prix 80 k€ + frais, emprunt possible sur 20 ans à 4.2% +assurance 0.3%, loyer annuel = 4k€ brut, 3k€ net
placement financier sans risque : à 3% net (mélange de fonds €uros sur AV, et de livrets)
revenus professionnels (net) actuels : 1800€/mois, dans 5 ans : 6000€/mois (avec Mme)
apport actuel = 20 k€ max, capacité d'épargne = 600€/mois maintenant, 3000€ dans 5 ans.

scénario1 : achat de l'immo locatif (apport 10k€, emprunt 78k€/20ans), et dans 5 ans achat RP
pendant 5 ans : échéance pret = 494€, épargne 600-494+250€, apport ds 5 ans = 34 594€ (10000 + 356/mois)
emprunt pour RP : 270 000 - 34 594 = 235 406€ sur 20 ans : échéance = 1490€
il sera difficile d'emprunter sur une durée nettement plus courte
(le banquier raisonnera souvent : revenus=6000+250*.7, échéances=494+1490, effort=32%=proche du max)

scénario2 : augmentation de l'apport, et dans 5 ans achat RP (et achat du locatif + tard)
pendant 5 ans : épargne de 600€/mois, apport dans 5 ans = 61 934€ (20000 + 600/mois)
emprunt pour RP : 270 000 - 61 934 = 208 066€ sur 12 ans, échéance = 1822€
investissement locatif qqs années +tard (avec nouvel apport venant de capacité d'épargne 3000-1822)

analyse des différences : dans le scénario2 (que je préfère de loin),
- vous avez un rendement un peu plus faible de votre épargne les 5 premières années (mais avec moins de risques)
- vous obtenez un financement plus avantageux pour acheter votre RP (emprunt +court => taux +bas)
(vous gagnez ici sans doute bien plus que ce que vous avez "perdu" les 5 premières années)
- vous faites +tard l'investissement locatif dans de meilleures conditions : plus de visibilité sur capacité d'épargne d'alors, et financement RP déjà assuré (et plus vite soldé)
- ceci vous permet aussi de toujours disposer d'un matelas de précaution plus conséquent
- on évite qu'un investissement relativement modeste (80k€) perturbe le projet le plus important (250 k€)