épargner ou investir...???

[gunday]

puis dans quelques années le salaire de ma femme sera assez important (bien + que le mien) qui devrait suffire pour une RP.

Une question concernant la futur RP : a qui appartiendra t elle?
à Mme (vu que c'est financé par son salaire) ou à vous 2 (vu que vous vivez ensemble).
Dans le cas où la RP appartient aux 2 personnes, n'est il pas logique que chacun la finance? Soit par un apport initial, soit par un remboursement du crédit mensuel?

En cas de séparation, la différence de financement dans la RP pourrais être compliqué à résoudre.
Je ne souhaite pas la séparation, mais mieux vaut prévoir si par malheur le problème survient.

 

[Alec]

@ GoodByLenine : je comprend très bien ce que vous dîtes, et c'est également ce que j'ai dit précédemment, actuellement nous envisageons nos différentes possibilités, mais tout cela reste dépendant d'un chiffrage précis, de choix divers qui permettront d'évaluer la meilleure solution.
C'est pour cela que j'ai créé ce post, afin d'avoir des avis, des conseils, et je vous remercie.
Dans le cas d'un achat locatif, il n'est pas question de le revendre dans 5ans, quand je parlai de possibilité de revente c'était dans un avenir lointain.

Ce que j'ai du mal à comprendre, c'est qu'un investissement locatif puisse ne pas être intéressant... on a un loyer qui rentre donc en achetant pas n'importe quoi le but est quand meme d'arriver à ce que les loyers financent un maximum les mensualité du crédit, l'autofinacement. Tandis qu'une épargne meme si ça rapporte j'ai l'impression de perdre du temps... je sais c'est un peu bête comme jugement, mais j'arrive pas à m'en défaire....

@ gunday : tout appartiendra à nous deux, je budgétise simplement les choses en parlant de notre capacité d'emprunt (ou d'épargne !) actuelle qui résulte de mon salaire, et de notre capacité d'emprunt future ( environ 5 ans) qui sera issue de nos salaires mais dont une partie sera ( peut-etre...) utilisée dans l'investissement locatif.
en cas de séparation je pense que c'est le lot de tous le monde d'avoir deux salaires différents, voire meme un seul salaire, donc ça c'est un autre sujet meme si je suis conscient qu'il faut toujours tout envisager.

 

[Buffeto]

Ce que j'ai du mal à comprendre, c'est qu'un investissement locatif puisse ne pas être intéressant.

ok alors si tu crois ca , il faut vraiment que tu essayes et que tu te fasses ta propre opinion ....( mais sur une petite somme alors )

on apprend beaucoup de ses erreurs ...

la vie de propriétaire-bailleur n'est pas un long fleuve tranquille ............

 

[gunday]

en cas de séparation je pense que c'est le lot de tous le monde d'avoir deux salaires différents, voire meme un seul salaire, donc ça c'est un autre sujet meme si je suis conscient qu'il faut toujours tout envisager.

Une phrase m'a fait prendre conscience il y a quelques temps du problème :
en cas de séparation, que ce soit mariage, pacs ou concubinage, il n'y a pas de problème sauf si le couple a des enfants ou des biens en commun.

Comme pour les enfants, on ne peux pas prévoir à l'avance, pour les biens, il me semble pertinent de prévoir.
Je vous dit cela afin que si le problème survient, il n'y ait pas un des conjoints qui a financer 80% de la RP, et que la RP est divisé en 2 parts égales. Dans ce cas, si la séparation se passe mal, il y a un risque de dégénérer en bataille juridique! (et particulièrement couteuse)
Tout ça pour dire : garder de côté pour faire un apport à la RP, si madame finance davantage via le prêt, cela fera un financement à 50/50. (donc une propriété payé de manière équivalente)


Dans l'absolu, je situe le locatif après la RP.
Dans votre cas en particulier : un achat locatif peux être mauvais.
Tout d'abord vous perdez une partie de votre capacité d'endettement. Celle de madame ne sera peut être pas suffisant pour financer la RP, surtout si toute votre épargne est placé dans le locatif!

Ensuite, dans le locatif, les frais peuvent être supérieur à vos revenus : travaux, agence, impôt, copropriété peuvent chiffrer particulièrement vite.
Exemple : cette année ma grand mère n'aura pas de revenus sur un bien locatif : 3 mois de vacances locatives + réfection de l'électricité => 0€ encaissés sur l'année (imaginez si il y avait un crédit à payer...). ET là je compte que travaux et revenus locatif, il faut ajouter les impôts foncier pour équilibrer le calcul!
En sachant que sur ce bien, ses 2 dernières années, il y a eut installation de double vitrage, qui on couté plusieurs mois de loyer. (couts d'environ 8 mois par année avant changement de locataire et revalorisation du prix)
Donc l'autofinancement n'est pas forcément évident, surtout si on emprunte la totalité.

Sans compter que les prix de l'immobilier peuvent baisser, ce qui pourrait entrainer une perte à le revente du bien.

 

[Alec]

oui je sais bien, j'ai lu tout les posts à ce sujet, et je comprend très bien les raisons, mais (c'est pour ça que je dis que c'est bête) le fait de recevoir un loyer devrait permettre d’être + intéressant que simplement laisser son argent sur un placement.
Je me répète c'est un a priori que j'ai, pas une conviction !!!

Il faut que j'évalue quel pourrait être notre capital dans 5 ans, en placant nos économies actuelles (20000€) + 1/3 de nos salaires chacun.
Encore une fois merci à tous, nous devons tout comparer pour faire le bon choix !

 

[gunday]

oui je sais bien, j'ai lu tout les posts à ce sujet, et je comprend très bien les raisons, mais (c'est pour ça que je dis que c'est bête) le fait de recevoir un loyer devrait permettre d’être + intéressant que simplement laisser son argent sur un placement.
Je me répète c'est un a priori que j'ai, pas une conviction !!!

C'est l'image que ce fait beaucoup de monde.
D'ailleurs en France, on a tendance à rajouter : bailleurs= méchant exploiteur de pauvres personnes n'ayant pas les moyens de devenir exploiteur à leur tour.

C'est cette vision qui justifie le durcissement des lois anti-propriétaires depuis des années (pour être politiquement bien il faut dire loi favorable aux locataires).

D'où le fait que :"la vie de propriétaire-bailleur n'est pas un long fleuve tranquille ............"

 

[Alec]

au final, en plaçant on s'assure un rendement d'environ 4%, tandis qu'en investissant il faut vraiment s'y connaitre et ne pas être malchanceux pour obtenir un rendement supérieur...
j'ai rendez-vous avec un conseiller en patrimoine, placement et défiscalisation vendredi matin, juste afin de voir ce qu'il me propose. Je compte en rencontrer deux ou trois pour comparer leurs conseils.

 

[gunday]

au final, en plaçant on s'assure un rendement d'environ 4%, tandis qu'en investissant il faut vraiment s'y connaitre et ne pas être malchanceux pour obtenir un rendement supérieur...

Non car en selectionnant bien le bien immo, les locataires, etc, il est possible d'obtenir un rendement supérieur à 4% après impôts, mais cela demande du travail.

C'est pour cela qu'il est conseillé dans un premier temps de placer par exemple en assurance vie afin d'avoir un patrimoine diversifié.

 

[Buffeto]

j'ai rendez-vous avec un conseiller en patrimoine, placement et défiscalisation vendredi matin, juste afin de voir ce qu'il me propose. Je compte en rencontrer deux ou trois pour comparer leurs conseils.

n'hésite pas à venir nous en parler si tu veux un avis comparatif ............

D'où le fait que :"la vie de propriétaire-bailleur n'est pas un long fleuve tranquille ............"

merci pour les droits d'auteur.......

 

[Alec]

merci encore, c'est vraiment sympa de profiter de vos conseils.

 

[GoodbyLenine]

Ce que j'ai du mal à comprendre, c'est qu'un investissement locatif puisse ne pas être intéressant... on a un loyer qui rentre donc en achetant pas n'importe quoi le but est quand meme d'arriver à ce que les loyers financent un maximum les mensualité du crédit, l'autofinacement. Tandis qu'une épargne meme si ça rapporte j'ai l'impression de perdre du temps... je sais c'est un peu bête comme jugement, mais j'arrive pas à m'en défaire....

Comme suggéré par buffeto, des travaux pratiques pourraient aider à s'en défaire...

Avant d'en arriver là, vous devriez réaliser que votre raisonnement n'est pas tout à fait exact : Quand vous déposez de l'argent sur un livret, la banque payera un "loyer", sous forme d'intérêts. Il en sera de même sur un fond en €uros sur une assurance-vie. Il en sera de même pour tout autre placement, sauf que dans certains cas on connait le "loyer" à l'avance, et on est relativement sur de le toucher, et que dans d'autres, on ne connait le "loyer" qu'à postériori, et parfois sa valeur peut largement varier, voire devenir négative (en cas de moins-value).

Pour un emprunt, c'est similaire : vous paierez un "loyer" à la banque pour pouvoir disposer temporairement de l'argent emprunté (dont vous devenez le "locataire").

Pour l'immobilier, c'est similaire : le locataire paie un loyer, et parfois il y a des incidents, et le loyer n'est pas payé, voire le logement est détérioré ou/et squatté (ce qui équivaudra à un loyer négatif...). Des assurances (pas gratuites) permettent de limiter les conséquences de tels incidents, dans presque tous les cas, mais pas de les éliminer complètement et toujours.

Si vous contractez un emprunt pour acquérir un bien immobilier et le louer, vous cumuler plusieurs opérations. Vous pouvez espérer l'autofinancement si vous arrivez à percevoir un "loyer" du bien immobilier significativement plus élevé que le "loyer" payé pour l'argent emprunté (c'est souvent le cas grâce à l'apport personnel qui diminue le montant à emprunter), et arrivez à échapper aux incidents (ou à les assurer, si c'est possible tout en conservant l'autofinancement).

Il est très facile d'avoir un investissement locatif qui ne soit pas "intéressant" et fasse perdre de l'argent... Dès lors que le "loyer" encaissé pour le bien immo ne compense pas le "loyer" payé pour l'argent emprunté, le manque à gagner de l'apport personnel (qui aurait pu générer des intérêts en étant placé ailleurs), et les incidents lors de la location, sans oublier le temps passé à gérer cette location, et la possibilité de faire une moins-value à la revente.

Reliser mes simulations, et faites les votres (avec des hypothèses réalistes, pas trop optimistes) pour bien comprendre ceci....

tout appartiendra à nous deux, ........en cas de séparation .....c'est un autre sujet....

C'est effectivement un tout autre sujet. Tout dépend largement du contrat que vous avez passé lors du pacs pour ce qui concerne vos finances (ou du contrat de mariage en cas de mariage, sachant que même ceux qui n'ont fait aucun contrat... sont en fait sous le régime par défaut prévu par la loi).

 

[Buffeto]

Vous pouvez espérer l'autofinancement

j'ajoute à ce qui vient d’être dit par goodbylenine que si le locatif s’autofinançait dans tous les cas , il y aurait en France 60 millions de propriétaires-bailleurs .....

 

[Pendragon]

si tu tiens vraiment à défiscaliser avec de l'immobilier , tu peux commencer par des parts de SCPI ( à partir de 7 500€ on peut )

tout est expliqué dans le blog à buffeto [lien réservé abonné]

mais pourquoi vouloir défiscaliser quand on est peu imposé ?

D'accord avec Buffeto.

Gaffe quand meme aux SCPI de rendement. Regardez les rapports 2007/2008/2009 ....> 2011 ??? La chute est effrayante.

Et investir dans des bureaux . Non, pas maintenant, c'est la recession, les entreprises vont virer le staff : rH/ Compta/ Finances etc.. tout ce qui occupe des bureaux , qui coute.... Ce n'est que mon feedback mais un peu de patience, 2012-2013 offriront de reelles opportunités d'investtisement (saisies de maison, chute de l'immo, de la bourse etc... Il faudra juste des liquidités. (car les taux d'interets vont augmenter).

 

[Alec]

D'accord avec Buffeto.

Gaffe quand meme aux SCPI de rendement. Regardez les rapports 2007/2008/2009 ....> 2011 ??? La chute est effrayante.

Et investir dans des bureaux . Non, pas maintenant, c'est la recession, les entreprises vont virer le staff : rH/ Compta/ Finances etc.. tout ce qui occupe des bureaux , qui coute.... Ce n'est que mon feedback mais un peu de patience, 2012-2013 offriront de reelles opportunités d'investtisement (saisies de maison, chute de l'immo, de la bourse etc... Il faudra juste des liquidités. (car les taux d'interets vont augmenter).

En attendant, que faire de son argent... dans un placement sûr ? en attendant les opportunités...?
Je rencontre un premier conseiller gestion demain matin, je verrai ce qu'il me conseille. Surement aurai-je de nouvelles questions !!!

 

[philB]

Bonjour,

Ce que j'ai du mal à comprendre, c'est qu'un investissement locatif puisse ne pas être intéressant...

Mon conseil : tant que vous ne serez pas convaincu qu'un investissement dans l'immobilier locatif peut ne pas être intéressant, n'investissez pas. Avez-vous fait une liste de toutes les choses qui peuvent aller de travers et rendre un investissement locatif non rentable ? Par ex., du côté "dépenses": vous aurez des frais, peut-être des travaux imprévus à engager, vous allez donner votre temps, votre énergie (sans parler de votre santé si ces problèmes vous rendent anxieux)... Du côté "recettes": le logement reste vacant, le locataire ne paie pas, la chute de l'immo quand vous voudrez vendre etc... Vous pouvez apprendre par l'expérience, mais ça peut faire mal...
Cordialement

 

[Alec]

Bonjour,

Mon conseil : tant que vous ne serez pas convaincu qu'un investissement dans l'immobilier locatif peut ne pas être intéressant, n'investissez pas. Avez-vous fait une liste de toutes les choses qui peuvent aller de travers et rendre un investissement locatif non rentable ? Par ex., du côté "dépenses": vous aurez des frais, peut-être des travaux imprévus à engager, vous allez donner votre temps, votre énergie (sans parler de votre santé si ces problèmes vous rendent anxieux)... Du côté "recettes": le logement reste vacant, le locataire ne paie pas, la chute de l'immo quand vous voudrez vendre etc... Vous pouvez apprendre par l'expérience, mais ça peut faire mal...
Cordialement

je sais, je sais, vous êtes le troisième à rebondir sur cette phrase, j'ai conscience des points négatifs du locatif et je parlai simplement d'un a priori du fait qu'il y ai une rentrée d'argent contrairement à l'épargne...

D'ailleurs, je viens juste de rencontrer un conseiller en gestion patrimoine, lui me conseille l'épargne étant donné mon age et notre situation en évolution, il me propose un produit, "swisslife épargne retraite", un contrat individuel d'assurance vie multi-support, en UC en euros, qui peut fonctionner avec plusieurs société de gestion, notamment celle que m'a recommandé le conseiller, à savoir "Carmignac gestion".
Quelqu'un connaîtrait-il ce produit ? cette société de gestion ?
ce que je comprend pas c'est que c'est une épargne retraite, mais le conseiller m'a expliqué que c'est une assurance-vie classique, avec la fiscalité habituelle de 4 et 8 ans, avec les mêmes conditions de rachat a tout moment... donc pour quoi épargne retraite ???

 

[gunday]

je sais, je sais, vous êtes le troisième à rebondir sur cette phrase, j'ai conscience des points négatifs du locatif et je parlai simplement d'un a priori du fait qu'il y ai une rentrée d'argent contrairement à l'épargne...

D'ailleurs, je viens juste de rencontrer un conseiller en gestion patrimoine, lui me conseille l'épargne étant donné mon age et notre situation en évolution, il me propose un produit, "swisslife épargne retraite", un contrat individuel d'assurance vie multi-support, en UC en euros, qui peut fonctionner avec plusieurs société de gestion, notamment celle que m'a recommandé le conseiller, à savoir "Carmignac gestion".
Quelqu'un connaîtrait-il ce produit ? cette société de gestion ?
ce que je comprend pas c'est que c'est une épargne retraite, mais le conseiller m'a expliqué que c'est une assurance-vie classique, avec la fiscalité habituelle de 4 et 8 ans, avec les mêmes conditions de rachat a tout moment... donc pour quoi épargne retraite ???

Carmignac est une société de gestion plutôt bien réputé dans le domaine, je n'ai malheureusement jamais travaillé avec eux, donc je ne peux pas en dire plus.

Si je comprends bien ce que conseille le CGPI, c'est une assurance vie sous mandat. (en gros géré par la société de gestion en fonction de votre profil que je suppose dynamique)
Le côté retraite de cette assurance vie, je suppose c'est que vous avez la possibilité de sortir en rente. C'est le cas pour d'autre assurance vie, mais les frais sont très variable d'un contrat à l'autre.

 

[Alec]

Mieux vaut-il pas avoir une assurance vie plus performante pour préparer notre projet futur, et en + (maintenant ou dans quelques années) un contrat + spécifique retraite ?

 

[Buffeto]

Mieux vaut-il pas avoir une assurance vie plus performante

comment peux tu savoir à l'avance qu'une assurance vie sera plus performante qu'une autre ?

le CGP que tu as rencontré a bien cerné ton problème ....

il s'agit , comme dit depuis le départ du post , d'épargner et ce quel que soit le support , afin de donner une base solide pour tes futurs investissements .....

l'assurance vie qu'il te propose n'est ni meilleure , ni moins bonne qu'une autre à priori ....

renseignes toi qd meme quand aux frais d'entrée ....

par contre si tu prends en UC , t'a t'il prévenu que le capital n'était pas garanti ?

 

[GoodbyLenine]

Avez-vous posé cette question au CGPI, Alec ?