Donation np immo et premier décès

[moietmoi]

Bonjour,
-valeur estimée maison à la donation : 250ke
-maison vendue 250ke
Même si la maison est vendue sans plus value ?

Bonjour.
Lorsque la donation est faite ,la valeur de la nue propriété est pour un âge de l'usufruitier de 50 ans, 40% de la valeur ,fixée par la loi

Lorsque l'usufruitier a 65 ans la loi indique , que la nue propriété vaut 60% donc sans augmentation du prix réel de la maison, la valeur de la nue propriété augmente.
Donc si le nu propriétaire vend , alors il est imposé sur cette plus value, alors que la maison n'a pas pris de valeur.


Si c'est un bien locatif. Cela peut être amoindri car on a le droit d'utiliser a la place de l'évaluation 60/40...la valeur économique de l'usufruit.
En d'autre terme la valeur en fonction du loyer.
Donc il n'y a pas ou très peu de plus value fictive.

 

[Pendragon]

Au dèces de l'usufruitier viager, vous devenez automatiquement plein propriétaire sans aucun acte notarié mais lors de la vente du bien , il se peut qu'il y ait une plus value de faite ...

@SaurToul "il se peut" etc...

Êtes vous certain ? Pourquoi @Béatrice74 et moi avons eu la même réponse de notaires différents ?

Êtes vous vous même notaire ? Avec quelle expertise ou expérience intervenez vous sur ce sujet ? (Vous avez peut être raison, mais comme un doute subsiste)

 

[Kizzo]

@SaurToul "il se peut" etc...

Êtes vous certain ? Pourquoi @Béatrice74 et moi avons eu la même réponse de notaires différents ?

Êtes vous vous même notaire ? Avec quelle expertise ou expérience intervenez vous sur ce sujet ? (Vous avez peut être raison, mais comme un doute subsiste)

Quand vous vendez un bien, il y a une plus-value ou il n'y en a pas, l'expression "il se peut" est donc tout à fait appropriée, pas besoin de dégainer son BEPC ou son cursus professionnel pour pouvoir l'écrire non ?
À aucun moment @SaurToul n'a parlé de l'imposition de la plus-value

 

[SaurToul]

@SaurToul "il se peut" etc...

Êtes vous certain ? Pourquoi @Béatrice74 et moi avons eu la même réponse de notaires différents ?

Êtes vous vous même notaire ? Avec quelle expertise ou expérience intervenez vous sur ce sujet ? (Vous avez peut être raison, mais comme un doute subsiste)

Bonsoir Pendragon,

j'ai mis " il se peut " car j'ai à faire à un notaire qui est en train de calculer la plus value dans un cas similaire
et j'essaie de trouver sur quoi s'appuyer pour dire qu'il n' y a jamais de plus value dans ce cas là et je ne trouve pas, je ne trouve ni dans les cas d'exonération ni le cas de nue propriété acquis a titre gratuit avec usufruit viager. qui s'éteint et vente pleine propriété par l'ancien nu propriétaire

Dans votre cas, vous parlez de vente 20 ans après acquisition nue propriété, je crois; avec les abattements années de détention, au bout de 22 ans plus de plus values imposée.

Votre notaire vous a dit "pas de plus value" si vous vendez tout de suite après avoir acquis la PP ?
et a quel prix ? n'importe quel prix ?

 

[SaurToul]

Bonjour.
Lorsque la donation est faite ,la valeur de la nue propriété est pour un âge de l'usufruitier de 50 ans, 40% de la valeur ,fixée par la loi

Lorsque l'usufruitier a 65 ans la loi indique , que la nue propriété vaut 60% donc sans augmentation du prix réel de la maison, la valeur de la nue propriété augmente.
Donc si le nu propriétaire vend , alors il est imposé sur cette plus value, alors que la maison n'a pas pris de valeur.


Si c'est un bien locatif. Cela peut être amoindri car on a le droit d'utiliser a la place de l'évaluation 60/40...la valeur économique de l'usufruit.
En d'autre terme la valeur en fonction du loyer.
Donc il n'y a pas ou très peu de plus value fictive

Je crois pas qu'il y ait obligation de ventiler la vente en fonction du barème fiscal, que ce soit locatif ou pas. ( article 621 de mémoire)
Si l'usufruitier accepte une moins value et donc le nu propriétaire une plus value, artificiellement créées, le nu propriétaire doit en accepter les conséquences...
( je demandais dans le cas d'une vente sans plus value d'une maison car l'assiette fiscale souvent donnée est
prix de vente- valeur d'acquisition)

 

[Pendragon]

Bonsoir Pendragon,



Votre notaire vous a dit "pas de plus value" si vous vendez tout de suite après avoir acquis la PP ?
et a quel prix ? n'importe quel prix ?

Déjà je n'acquiers pas la PP, elle me revient au décès de l'usufruitier.
J'ai acquis la np par donation

Si vous recevez la np d'un bien estimé à 200k et que vous revendez le bien un an après cause décès du/des usufruitiers à une valeur de 300k. Bien sûr que vous allez être redressé car cela veut dire que la valeur de la propriété estimée pour la donation était sous-évaluée.

Mon notaire ne m'a cependant pas indiqué de délai entre la donation et la réception de la PP.
Par contre les impôts ont eux un délai sur lequel ils peuvent revenir sur la valeur déclarer de la propriété. 3 ou 5 ans. À chercher dans le bofip.
Si après 3 ou 5 ans aucune nouvelle des impôts vous vendez le bien à n'importe quel prix sans avoir à payer une taxation sur la pv.

Voilà ce que m'a dit mon notaire et a sans doute dit son notaire à Béatrice.

 

[Pendragon]

SOURCE :[lien réservé abonné]​

​

Le calcul de la plus-value immobilière dans le cas d’une donation de nue-propriété​

Imaginons un cas dans lequel un père de 76 ans fait une donation de nue-propriété à sa fille, tandis qu'il conserve l’usufruit de sa maison. La maison vaut 300 000 €. Selon le barème fiscal (article 669 du CGI [lien réservé abonné]), lié à l'âge du père, son usufruit vaut 30 % de la maison (90 000 €), et la fille, en tant que nue-propriétaire, détient les 70 % restants (210 000 €).

Lorsque la plus-value est calculée, par exemple à la revente de la maison après le décès du père, la valeur vénale initiale du bien au moment de la donation est cruciale. Si la maison est évaluée à 350 000 € lors de la succession, c'est sur la base de la valeur initiale de 300 000 € que la plus-value est calculée. Ce système garantit une juste répartition fiscale et permet aux héritiers de maximiser leur patrimoine en tenant compte de la valeur initiale et de l'évolution du marché.

Dans des situations où les enfants héritent en deux temps, à savoir la nue-propriété au décès du premier parent et la pleine propriété après le décès du second, les calculs se complexifient. Pour chaque moitié du bien, la valeur retenue est celle indiquée lors de chaque succession, permettant ainsi une évaluation précise et juste de la plus-value potentielle, tout en considérant la durée de détention depuis le décès de chaque parent pour bénéficier d'abattements.

Cette compréhension approfondie du calcul de la plus-value immobilière, à travers l'exemple de la donation entre le père et sa fille, pose les bases nécessaires pour aborder la prochaine étape cruciale : l'impact de cette plus-value sur les obligations fiscales et les opportunités d'exonération qui s'offrent aux héritiers, permettant ainsi d'optimiser encore davantage la transmission et la gestion du patrimoine familial.

 

[Kizzo]

Déjà je n'acquiers pas la PP, elle me revient au décès de l'usufruitier.
J'ai acquis la np par donation

Si vous recevez la np d'un bien estimé à 200k et que vous revendez le bien un an après cause décès du/des usufruitiers à une valeur de 300k. Bien sûr que vous allez être redressé car cela veut dire que la valeur de la propriété estimée pour la donation était sous-évaluée.

Mon notaire ne m'a cependant pas indiqué de délai entre la donation et la réception de la PP.
Par contre les impôts ont eux un délai sur lequel ils peuvent revenir sur la valeur déclarer de la propriété. 3 ou 5 ans. À chercher dans le bofip.
Si après 3 ou 5 ans aucune nouvelle des impôts vous vendez le bien à n'importe quel prix sans avoir à payer une taxation sur la pv.

Voilà ce que m'a dit mon notaire et a sans doute dit son notaire à Béatrice.

Donc je reçois la NP pour 100 en année N
Je récupère l'usufruit à N+2, à cette date le bien vaut 150
Je revends à N+5 pour 300, ce n'est pas ma residence principale, si je comprends bien les dires je ne paies pas de plus-value ?

 

[Pendragon]

Source [lien réservé abonné]

Mr X, âgé de 65 ans, souhaite donner à son fils la nue-propriété d’un bien valant 100. Compte tenu du barème en vigueur, la valeur de cette nue-propriété sera égale à 60% de la valeur du bien en pleine propriété, soit 60 dans notre exemple. Les droits éventuellement dus pour la transmission seront calculés sur une assiette de 60, et non de 100.

Au décès de Mr X, son fils deviendra plein propriétaire du bien et ne subira aucune taxation supplémentaire conformément aux dispositions prévues à l’article 1133 du code général des impôts [lien réservé abonné].

Ainsi, le fils ne sera devenu propriétaire du bien qu’en deux temps, mais avec une assiette de taxation réduite. Bercy vient de surcroît de préciser que ces schémas ne constituent pas un abus de droit fiscal [lien réservé abonné].

 

[moietmoi]

Donc je reçois la NP pour 100 en année N
Je récupère l'usufruit à N+2, à cette date le bien vaut 150
Je revends à N+5 pour 300, ce n'est pas ma residence principale, si je comprends bien les dires je ne paies pas de plus-value ?

Bien sûr que si.
Jusqu'à 2 ans depuis la déclaration de succession ,il y a sans amende modification de la déclaration de succession.
Avec une belle phrase que les notaires savent écrire: " c'est à tort que le bien a été estimé à...
Entre plus de 2 ans et 4 ans, il y a redressement de la succession avec amende.
Et à 5 ans on calcule la plus value.
La valeur d'acquisition sera la valeur de la pleine propriété le jour du décès donc ici 150 et le prix de vente 300.
Donc plus value 150

 

[Kizzo]

Bien sûr que si.
Jusqu'à 2 ans depuis la déclaration de succession ,il y a sans amende modification de la déclaration de succession.
Avec une belle phrase que les notaires savent écrire: " c'est à tort que le bien a été estimé à...
Entre plus de 2 ans et 4 ans, il y a redressement de la succession avec amende.
Et à 5 ans on calcule la plus value.
La valeur d'acquisition sera la valeur de la pleine propriété le jour du décès donc ici 150 et le prix de vente 300.
Donc plus value 150

Merci de confirmer ce que je pensais : les dires du notaire précité sont donc un grand n'importe quoi !
Ça me rassure, je suis encore dans le coup

 

[moietmoi]

Au passage, les règles ne sont pas les mêmes si la nue propriété a été acquise conventionnellement ( donation) , légalement ( heritage), ou par achat.

 

[SaurToul]

Déjà je n'acquiers pas la PP, elle me revient au décès de l'usufruitier.

Et elle vous revient d'où ?

J'ai acquis la np par donation

Si vous recevez la np d'un bien estimé à 200k et que vous revendez le bien un an après cause décès du/des usufruitiers à une valeur de 300k. Bien sûr que vous allez être redressé car cela veut dire que la valeur de la propriété estimée pour la donation était sous-évaluée.

Je vous livre mon point de vue ( images du monde !) malgré que j'ai bien l'impression que vous n'en avez que faire !
Donc pour moi deux éléments distincts:
- un éventuel redressement sur la valeur vénale d'un bien déclarée dans une donation ou une succession
- le calcul des plus values et leur imposition lors de la vente d'un bien

Mon notaire ne m'a cependant pas indiqué de délai entre la donation et la réception de la PP.
Par contre les impôts ont eux un délai sur lequel ils peuvent revenir sur la valeur déclarer de la propriété. 3 ou 5 ans. À chercher dans le bofip.

Mécanisme du redressement

Si après 3 ou 5 ans aucune nouvelle des impôts vous vendez le bien à n'importe quel prix sans avoir à payer une taxation sur la pv.

Mécanisme des plus values
et donc vous voulez dire que si la valeur vénale du bien déclarée dans donation ou succession n'a pas été "redressée" pour calcul des droits de mutation/succession, la vente du bien est exonérée d'impot sur les plus values ?

Voilà ce que m'a dit mon notaire et a sans doute dit son notaire à Béatrice.

C'est pas bien ça, de ne pas avoir de doute .
il me semble ( mais je n'en suis pas certain !) que le notaire de Béatrice lui a parlé de vente dès l'extinction de l'usufruit...

 

[SaurToul]

SOURCE :[lien réservé abonné]​

​

Le calcul de la plus-value immobilière dans le cas d’une donation de nue-propriété​

Imaginons un cas dans lequel un père de 76 ans fait une donation de nue-propriété à sa fille, tandis qu'il conserve l’usufruit de sa maison. La maison vaut 300 000 €. Selon le barème fiscal (article 669 du CGI [lien réservé abonné]), lié à l'âge du père, son usufruit vaut 30 % de la maison (90 000 €), et la fille, en tant que nue-propriétaire, détient les 70 % restants (210 000 €).

Lorsque la plus-value est calculée, par exemple à la revente de la maison après le décès du père, la valeur vénale initiale du bien au moment de la donation est cruciale. Si la maison est évaluée à 350 000 € lors de la succession,

Au décès du donateur qui s'était réservé l'usufruit, le bien donné n'a pas à être évalué

c'est sur la base de la valeur initiale de 300 000 € que la plus-value est calculée. Ce système garantit une juste répartition fiscale et permet aux héritiers de maximiser leur patrimoine en tenant compte de la valeur initiale et de l'évolution du marché.

Dans des situations où les enfants héritent en deux temps, à savoir la nue-propriété au décès du premier parent et la pleine propriété après le décès du second, les calculs se complexifient. Pour chaque moitié du bien, la valeur retenue est celle indiquée lors de chaque succession, permettant ainsi une évaluation précise et juste de la plus-value potentielle, tout en considérant la durée de détention depuis le décès de chaque parent pour bénéficier d'abattements.

Cette compréhension approfondie du calcul de la plus-value immobilière, à travers l'exemple de la donation entre le père et sa fille, pose les bases nécessaires pour aborder la prochaine étape cruciale : l'impact de cette plus-value sur les obligations fiscales et les opportunités d'exonération qui s'offrent aux héritiers, permettant ainsi d'optimiser encore davantage la transmission et la gestion du patrimoine familial.

Le problème avec les articles qui veulent vulgariser un système compliqué est qu'ils omettent des détails importants et finissent parfois par se contredire entre eux ...

 

[SaurToul]

Source [lien réservé abonné]

Mr X, âgé de 65 ans, souhaite donner à son fils la nue-propriété d’un bien valant 100. Compte tenu du barème en vigueur, la valeur de cette nue-propriété sera égale à 60% de la valeur du bien en pleine propriété, soit 60 dans notre exemple. Les droits éventuellement dus pour la transmission seront calculés sur une assiette de 60, et non de 100.

Au décès de Mr X, son fils deviendra plein propriétaire du bien et ne subira aucune taxation supplémentaire conformément aux dispositions prévues à l’article 1133 du code général des impôts [lien réservé abonné].

Ainsi, le fils ne sera devenu propriétaire du bien qu’en deux temps, mais avec une assiette de taxation réduite. Bercy vient de surcroît de préciser que ces schémas ne constituent pas un abus de droit fiscal [lien réservé abonné].

Oui, ça c'est le mécanisme pour ne payer des droits de transmission que sur la nue propriété.

Après pour les plus values en cas de vente ultérieure à la donation ou succession ! faut lire la suite de l'article ( je ne l'ai pas lu non plus !)

Ensuite parce qu’ils peuvent être source de mauvaises surprises en cas de cession ultérieure. La question de la plus-value éventuelle est en effet à regarder de près, notamment lorsque le nu-propriétaire devient plein propriétaire par extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier).

 

[Béatrice74]

il me semble ( mais je n'en suis pas certain !) que le notaire de Béatrice lui a parlé de vente dès l'extinction de l'usufruit...

Bonjour SaurToul, je crois que je vais prendre RDV chez ma notaire pour avoir plus de précisions.
Il est vrai que je lui avais posé la question sans creuser plus que çà.
Si mes souvenirs sont bons, je lui avais posé la question : "quand je serai propriétaire de cette maison, au cas où je voudrais la vendre, est-ce que je peux la vendre au prix que je veux" (dans mon esprit, je pensais plus cher), ce à quoi elle m'a répondu : "oui, qu'il n'y aurait pas de plus-value".
Je le lui avais demandé cela par pur curiosité car ce n'est pas du tout mon objectif de vendre cette maison mais comme la vie ne nous fait pas toujours faire ce que l'on veut, je voulais juste m'informer.
Maintenant, avec tout ce je lis sur ce fil, j'ai un doute...
Mais comme je n'ai pas le projet de vendre cette maison, la question n'est, disons, pas urgente me concernant mais mérite tout de même des précisions....

 

[Pendragon]

Au passage, les règles ne sont pas les mêmes si la nue propriété a été acquise conventionnellement ( donation) , légalement ( heritage), ou par achat.

Pffff.... @moietmoi et @Kizzo, c'est exactement l'objet de ce fil . On cite le cas d'une NP acquise par donation.

 

[Pendragon]

Bonjour SaurToul, je crois que je vais prendre RDV chez ma notaire pour avoir plus de précisions.
Il est vrai que je lui avais posé la question sans creuser plus que çà.
Si mes souvenirs sont bons, je lui avais posé la question : "quand je serai propriétaire de cette maison, au cas où je voudrais la vendre, est-ce que je peux la vendre au prix que je veux" (dans mon esprit, je pensais plus cher), ce à quoi elle m'a répondu : "oui, qu'il n'y aurait pas de plus-value".
Je le lui avais demandé cela par pur curiosité car ce n'est pas du tout mon objectif de vendre cette maison mais comme la vie ne nous fait pas toujours faire ce que l'on veut, je voulais juste m'informer.
Maintenant, avec tout ce je lis sur ce fil, j'ai un doute...
Mais comme je n'ai pas le projet de vendre cette maison, la question n'est, disons, pas urgente me concernant mais mérite tout de même des précisions....

Moi ce sera mon objectif de vendre cette maison sise au Sables d'Olonne à plusieurs centaines de km de ma RP.
Et mon notaire m'a dit exactement la même chose.
Si la NP a été "acquise" par donation, et que les impôts n'ont pas redressé le montant de la déclaration du bien, il n'y aura pas de PV à payer lors de la vente lorsque je le ferai après le décès de mes parents.

@Béatrice74 en effet, retournez voir votre notaire, pour ma part je traite en ce moment avec un second et vais lui poser la question. Cela fera 3 sources notariales différentes.

 

[Pendragon]

C'est pas bien ça, de ne pas avoir de doute .
il me semble ( mais je n'en suis pas certain !) que le notaire de Béatrice lui a parlé de vente dès l'extinction de l'usufruit...

Si on ne doutait pas, on ne discuterait pas.
C'est pour cela que je demande toujours les sources et/ou le métier des intervenants.

Je reprends le fil
Donation de NP de la RP par les parents aux enfants
Deces des parents, les enfants deviennent PP et revendent la maison.

LEs regles de calcul des PV classiques s'appliquent elles dans ce cas en prenant comme valeur de depart défini lors de la taxation de la donation definissant la valeur du bien.

Sans réponse claire et justifiée je demanderai un écrit par mail à mon notaire car la donation date de 15 ans... L'imposition resterait élevée sur 100k

 

[moietmoi]

reprends le fil
Donation de NP de la RP par les parents aux enfants
Deces des parents, les enfants deviennent PP et revendent la maison.

LEs regles de calcul des PV classiques s'appliquent elles dans ce cas en prenant comme valeur de depart défini lors de la taxation de la donation definissant la valeur du bien.

Sans réponse claire et justifiée je demanderai un écrit par mail à mon notaire car la donation date de 15 ans... L'imposition resterait élevée sur 100k

A question claire, réponse claire
Le bofip précise ce cas:

"la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l'usufruit par extinction : d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Il s'agit de la vente après la succession.