Donation np immo et premier décès

[SaurToul]

A question claire, réponse claire
Le bofip précise ce cas:

"la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l'usufruit par extinction : d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Il s'agit de la vente après la succession.

Bonjour,
votre citation du Bofip est ce que je cherche. Vous l'avez trouvé où ? car je n'ai vu que cela:
RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d'acquisition [lien réservé abonné]

3. Cession après réunion de la propriété​

220

Il convient de distinguer les situations suivantes :

- la nue-propriété et l'usufruit ont été acquis à titre onéreux : il convient de retenir la somme des prix d'acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d'acquisition ;

- la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l'usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d'acquisition de l'usufruit ;

- la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l'usufruit par extinction : d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.​

Edit: c'est bon je l'ai trouvé c'est au 350 merci beaucoup ( je n'étais pas dans le bon chapitre !)

3. Cession après réunion de la propriété​

350

Il convient de distinguer les situations suivantes :

- la nue-propriété et l'usufruit ont été acquis à titre gratuit (donation ou succession) : il convient de retenir la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou successions ;

- la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l'usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d'acquisition de l'usufruit ;

- la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l'usufruit par extinction : d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.​

​

 

[moietmoi]

Moi ce sera mon objectif de vendre cette maison sise au Sables d'Olonne

Après ma réponse détaillée precise
Un peu de blague, je comprends la vente:

""200 ans d’élégance sablaise, ce n’est pas pour finir en slip dans nos ruelles." Le message est clair. Depuis 2019, il est interdit de se promener torse-nu dans les rues des Sables-d’Olonne."

votre citation du Bofip est ce que je cherche. Vous l'avez trouvé où car je n'ai vu que cela:

Bonjour, il suffit que tu descendes un peu jusqu'au 350 paragraphe 3 ou 4..

 

[SaurToul]

Après ma réponse détaillée precise
Un peu de blague, je comprends la vente:

""200 ans d’élégance sablaise, ce n’est pas pour finir en slip dans nos ruelles." Le message est clair. Depuis 2019, il est interdit de se promener torse-nu dans les rues des Sables-d’Olonne."

Bonjour, il suffit que tu descendes un peu jusqu'au 350 paragraphe 3 ou 4..

Oui 350 c'est ce que j'ai fini par voir !
merci de m'avoir aidé à scoller

 

[Kizzo]

Et mon notaire m'a dit exactement la même chose.
Si la NP a été "acquise" par donation, et que les impôts n'ont pas redressé le montant de la déclaration du bien, il n'y aura pas de PV à payer lors de la vente lorsque je le ferai après le décès de mes parents

Parce que ce notaire est tellement balèze qu'il connait déjà le futur prix de cession et le régime d'imposition qui sera en vigueur lors de cette vente... franchement... je citerai même "Pfff"

 

[Pendragon]

Après ma réponse détaillée precise
Un peu de blague, je comprends la vente:

""200 ans d’élégance sablaise, ce n’est pas pour finir en slip dans nos ruelles." Le message est clair. Depuis 2019, il est interdit de se promener torse-nu dans les rues des Sables-d’Olonne."

Bonjour, il suffit que tu descendes un peu jusqu'au 350 paragraphe 3 ou 4..

Tout le monde semblant être d'accord @moietmoi, vais je donc payer une plus value sur la valeur de vente - valeur établie le jour de la donation ?

Exemple donation np val bien estimée 300

16 ans après mes parents décèdent , je revends le bien 450 , serais je taxé sur 150 ?, avec bien entendu les diminutions au cours des années (exemple 16 ans).

 

[Pendragon]

En résumant, quelqu'un peut il m'expliquer par une exmple concret :

- la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l'usufruit par extinction : d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

 

[moietmoi]

En résumant, quelqu'un peut il m'expliquer par une exmple concret :

- la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l'usufruit par extinction : d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Oui
Dans ton exemple le bien lors de la donation de la nue propriété valait 300.
Supposons que la nue propriété ait été évaluée à 120 ke.

Ce que veut dire cet article, comme l'usufruit que tu as eu par la succession vaut 0, c'est que normalement la valeur a prendre pour l'acquisition devrait être de 120 plus 0=120.mais comme dit l'article, il est admis de retenir 300.

Lorsque tu vends la valeur d'acquisition sera de 300.
Si tu vends à 450, il y aura donc 150 de plus value.
Question que j'ai posé ici ,dans un autre poste, aurais tu droit au forfait de 15% de travaux pour diminuer la valeur de la plus value.
J'ai lu depuis sur le bofip que les frais engagés ou similaire sont déductibles en proportion de nu-propriétaire/usufruit
En d'autres termes si ta valeur de nue propriété lors de la donation était de 40%, tu as droit a un forfait travaux de 40% des 15% des 300 ke soit 6% donc ici 18ke.
Là, sur ce point précis il faudra trouver un notaire qui a la même lecture que moi.
J'en lis trop sur le bofip, je n'ai pas mis en mémoire le passage. Je vais essayer de le retrouver sur ce point uniquement des travaux

Je complète aussi

Ce qui est important c'est qu'elle est la date prise en compte pour l'acquisition : la donation ou le décès.....?
Suite au prochain post

Je complète : si tu gardes 5 ans tu as droit au forfait Complet

 

[moietmoi]

Fin du suspense..
Que dit le bofip.?
"Cession après réunion de la propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu'elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d'extinction naturelle."
Donc il y a déjà plus de 15 ans...

 

[SaurToul]

Oui
Dans ton exemple le bien lors de la donation de la nue propriété valait 300.
Supposons que la nue propriété ait été évaluée à 120 ke.

Ce que veut dire cet article, comme l'usufruit que tu as eu par la succession vaut 0, c'est que normalement la valeur a prendre pour l'acquisition devrait être de 120 plus 0=120.mais comme dit l'article, il est admis de retenir 300.

"mais comme dit l'article, il est admis de retenir 300." ?!
l'article dit:
"il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

 

[SaurToul]

Exemple donation np val bien estimée 300

16 ans après mes parents décèdent , je revends le bien 450 , serais je taxé sur 150 ?, avec bien entendu les diminutions au cours des années (exemple 16 ans).

Vous êtes fils unique ?
La donation 50%NP de chaque parent mais avec réserve d'usufruit au dernier survivant des donateurs ?

et donc le bien n'est pas en Corse ! ?

 

[Pendragon]

Vous êtes fils unique ?
La donation 50%NP de chaque parent mais avec réserve d'usufruit au dernier survivant des donateurs ?

et donc le bien n'est pas en Corse ! ?

Oui à toutes les questions.

 

[Pendragon]

Fin du suspense..
Que dit le bofip.?
"Cession après réunion de la propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu'elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d'extinction naturelle."
Donc il y a déjà plus de 15 ans...

Bon, je ne vais pas conjecturer sur le décès de ma mère... Mais au cas où je deviendrai PP 16 ans après la donation, je pourrai en effet, louer en meublé aux Sables 5 ans.
22 k de taxes ...

 

[SaurToul]

Oui à toutes les questions.

Et la valeur vénale de la NP inscrite dans la donation de 2009 ?

j'ai lu rapide et je ne sais plus où ( à retrouver ...):
- des cas d'exonération en fonction de certaines conditions que remplirait l'usufruitier ou le bien ou les deux à la fois
- pour la valeur de travaux à déduire, uniquement les travaux d'amélioration ou gros travaux mais pas ceux d'entretien

 

[moietmoi]

Pour le forfait travaux de 15% concernant les 5 ans, aucun problème.

Je complète : si tu gardes 5 ans tu as droit au forfait Complet

Mais comment sont comptés les 5 ans. A partir du décès qui te donne la pleine propriété ou à partir de quand ?
Le bofip répond:
3"90

Les modalités de décompte de la condition de détention de cinq ans sont identiques à celles prévues pour le bénéfice de l'abattement pour durée de détention "

Donc on compte 5 ans à partir de la donation initiale.

Reste le % de cet abattement de 15%.