Donation np immo et premier décès

[moietmoi]

Je rajouterais que dans le cas d'une donation en démembrement, il faut se méfier de la plus value...
En effet à 50 ans ,age du donateur, démembrement et donation d'une maison valant 250 000 euros.
La donation porte donc sur 40% de la valeur.
Donc 100ke. Aucun droit à payer.
Vers 65 ans , l'usufruitier en accord avec sa fille nue propriétaire, décidé de vendre ...
La maison vaut toujours 250ke.
Pour la nue propriétaire, ce n'est pas sa résidence principale.
Sa nue propriété vaut en fonction de l'âge de l'usufruitier 60% des 250ke.
Soit 150ke.
Elle a donc une plus value de 50ke. Et un impôt à payer....

 

[Buffeto]

Oui, je sais bien mais nous sommes très attachés à cette maison et mon souhait est de revenir dans cette maison et j'espère qu'il en sera ainsi...

disons que comme tu es fille unique c'est déjà plus simple que lorsqu'il y a une fratrie ....

 

[moietmoi]

@Kizzo, le forfait travaux peut il s'appliquer au nu-propriétaire ?

 

[Béatrice74]

Par contre votre conjoint peux vous mettre la pression pour que vous interdisiez à votre père de vendre sa maison en ne signant pas les documents.

Exemple, j'ai la NP de mes parents. Ma mère est veuve. Elle ne peut pas vendre sa maison par exemple pour avoir de l'argent pour aller en maison de retraite.

Bonjour Pendragon,
Il a heureusement beaucoup de liquidités pour ne pas avoir à vendre la maison.
Mon conjoint n'a pas la parole sur ce sujet, nous en avons déjà discutés tous les deux et j'ai mis les choses au clair dès le début, il sait que malgré les papiers qui disent que je suis NP et mon père usufruit de cette maison, cela ne change absolument rien à l'affaire : dans mon esprit, mon père fera ce qu'il veut de cette maison et je serais TOUJOURS de son avis.
Mais, je vous parle du présent, comme le dit @Buffeto, on ne sait jamais comment les choses évoluent et surtout quand il est question d'argent !).
J'ai vu beaucoup de gens autour de moi qui se sont déchirés après une succession : la vraie nature des gens apparait à ce moment-là malheureusement.
Et j'espère surtout qu'il n'ait jamais à aller en maison de retraite car pour lui, ce serait une catastrophe sur le plan psychique (mais cela est un autre débat).

 

[Buffeto]

Et j'espère surtout qu'il n'ait jamais à aller en maison de retraite car pour lui, ce serait une catastrophe sur le plan psychique (mais cela est un autre débat).

personne ne veut y aller mais .......
on y est parfois contraint lorsque le très grand âge , la dépendance et la maladie deviennent ingérables à domicile ....
gérer c'est prévoir même l'improbable

 

[Kizzo]

@Kizzo, le forfait travaux peut il s'appliquer au nu-propriétaire ?

La plus-value immobilière est un petit sac de nœud quand il y a démembrement, le bofip y consacre pas mal d'exemples pour illustrer notre goût pour faire compliqué

Au cas présenté (donation de la NP) j'aurais tendance à déjà relire l'acte de donation pour voir si les travaux sont à la charge exclusive de l'usufruitier, du nu-propriétaire ou partagés. Histoire de ne pas être dans l'abus de droit en appliquant un forfait travaux au NP alors que les travaux étaient conventionnellement à la charge exclusive de l'usufruitier.
Pareil pour les frais d'acquisition : si l'usufruitier a payé les frais de donation, le nu-propriétaire ne peut rien imputer

 

[Kizzo]

Et une fois que j'ai fait cette relecture, je plonge dans le bofip pour regarder dans quel cas précis je me situe

 

[Buffeto]

je plonge dans le bofip 😅

donc en maillot de bains ?

 

[Kizzo]

donc en maillot de bains ?

Pas si je suis nu-propriétaire !

 

[moietmoi]

Et une fois que j'ai fait cette relecture, je plonge dans le bofip pour regarder dans quel cas précis je me situe

Tu me tends la perche( de maître nageur, vu qu'on plonge)
Justement le bofip passe en revue les différents cas d'acquisitions ( onéreux ou pas) de vente d'une ou des parties démembrées, mais pas celle ci.
plus value sur la nue propriété dans le cas: Vente conjointe usufruit et nue propriété, la nue propriété ayant été acquise par donation.

 

[Kizzo]

Tu me tends la perche( de maître nageur, vu qu'on plonge)
Justement le bofip passe en revue les différents cas d'acquisitions ( onéreux ou pas) de vente d'une ou des parties démembrées, mais pas celle ci.
plus value sur la nue propriété dans le cas: Vente conjointe usufruit et nue propriété, la nue propriété ayant été acquise par donation.

J'ai trouvé ça :

2. Cession d'un droit démembré acquis isolément​

a. Principe​

320

Le prix d'acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Il n'a pas à être évalué a posteriori à l'aide d'un barème ou d'une évaluation économique. Cela étant, lors de la mutation qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant , il peut avoir été évalué en appliquant le barème de l' article 762 du CGI [lien réservé abonné] (acquisition avant le 1er janvier 2004).

Toutefois, lorsque la cession porte sur un usufruit acquis par voie d'extinction, il est tenu compte de la valeur vénale de cet usufruit telle qu'elle avait été déclarée dans la succession qui était à l'origine du démembrement de propriété.

 

[moietmoi]

J'ai trouvé ça :

Je connaissais..
J'ai relu dans le contexte du bofip. Jusqu'à maintenant je croyais lire dans le titre: "acquis" , l'équivalent d'un achat.. mais en relisant, je pense que cela répond parfaitement..
Merci!

 

[Pendragon]

Je rajouterais que dans le cas d'une donation en démembrement, il faut se méfier de la plus value...
En effet à 50 ans ,age du donateur, démembrement et donation d'une maison valant 250 000 euros.
La donation porte donc sur 40% de la valeur.
Donc 100ke. Aucun droit à payer.
Vers 65 ans , l'usufruitier en accord avec sa fille nue propriétaire, décidé de vendre ...
La maison vaut toujours 250ke.
Pour la nue propriétaire, ce n'est pas sa résidence principale.
Sa nue propriété vaut en fonction de l'âge de l'usufruitier 60% des 250ke.
Soit 150ke.
Elle a donc une plus value de 50ke. Et un impôt à payer....

Ce n'est pas ce que m'a dit mon notaire.
Imagine, mes parents me font donation de la NP il y a 20 ans et la maison est évaluée à 200 k.

Et impôts ne redressent pas cette valeur et l'accepte comme valable.

20 ans après mes parents décèdent et je revends la maison 400K je ne serai nullement imposé sur une plus-value. L'usufruit rejoint la np tout simplement.

 

[Kizzo]

Ce n'est pas ce que m'a dit mon notaire.
Imagine, mes parents me font donation de la NP il y a 20 ans et la maison est évaluée à 200 k.

Et impôts ne redressent pas cette valeur et l'accepte comme valable.

20 ans après mes parents décèdent et je revends la maison 400K je ne serai nullement imposé sur une plus-value. L'usufruit rejoint la np tout simplement.

Ce n'est pas le même cas de figure quand on revend un bien qui a été "remembré" et quand on vend un droit isolé (NP/US)

 

[moietmoi]

20 ans après mes parents décèdent et je revends la maison 400K je ne serai nullement imposé sur une plus-value. L'usufruit rejoint la np tout simplement.

tout a fait d'accord, c'est ce que je te disais ici en février 2025:

C'est le propre de l'usufruit. Il s'éteint et il n'y a aucun droit. La question est réglée.

 

[SaurToul]

Bonjour , cas d'une donation RP aux enfants (np).
Au premier décès, le survivant garde t'il l'usf sur la totalité du bien ou juste sur 50% ?
Avec ces 2 cas :
Pas de donation au dernier vivant ou avec.

Bonjour,
j'ai eu cette situation:
parents ( donation dernier vivant/ marié séparation des biens) propriétaires 50/50 du bien
donation-partage du bien avec réserve d'usufruit aux 2 enfants.
dans acte notarié inscrit:
la nue propriété pour y réunir l'usufruit au décès du survivant des donateurs des biens ...
propriété: effets immédiats
jouissance: au décès du survivant des donateurs

 

[SaurToul]

Je rajouterais que dans le cas d'une donation en démembrement, il faut se méfier de la plus value...
En effet à 50 ans ,age du donateur, démembrement et donation d'une maison valant 250 000 euros.
La donation porte donc sur 40% de la valeur.
Donc 100ke. Aucun droit à payer.
Vers 65 ans , l'usufruitier en accord avec sa fille nue propriétaire, décidé de vendre ...
La maison vaut toujours 250ke.
Pour la nue propriétaire, ce n'est pas sa résidence principale.
Sa nue propriété vaut en fonction de l'âge de l'usufruitier 60% des 250ke.
Soit 150ke.
Elle a donc une plus value de 50ke. Et un impôt à payer....

Bonjour,
-valeur estimée maison à la donation : 250ke
-maison vendue 250ke
Même si la maison est vendue sans plus value ?

 

[SaurToul]

La plus-value immobilière est un petit sac de nœud quand il y a démembrement, le bofip y consacre pas mal d'exemples pour illustrer notre goût pour faire compliqué

Au cas présenté (donation de la NP) j'aurais tendance à déjà relire l'acte de donation pour voir si les travaux sont à la charge exclusive de l'usufruitier, du nu-propriétaire ou partagés. Histoire de ne pas être dans l'abus de droit en appliquant un forfait travaux au NP alors que les travaux étaient conventionnellement à la charge exclusive de l'usufruitier.
Pareil pour les frais d'acquisition : si l'usufruitier a payé les frais de donation, le nu-propriétaire ne peut rien imputer

Si pas de précision apportée dans donation, on reste sur charges de l'usufruitier : entretien, réparations alors que le nu propriétaire: grosses réparations gros-oeuvre
je crois qu'il est admis (par le fisc) que le donateur paye les frais de donation et ce n'est pas considéré comme un "don"

 

[SaurToul]

Ce n'est pas ce que m'a dit mon notaire.
Imagine, mes parents me font donation de la NP il y a 20 ans et la maison est évaluée à 200 k.

Et impôts ne redressent pas cette valeur et l'accepte comme valable.

20 ans après mes parents décèdent et je revends la maison 400K je ne serai nullement imposé sur une plus-value. L'usufruit rejoint la np tout simplement.

Au dèces de l'usufruitier viager, vous devenez automatiquement plein propriétaire sans aucun acte notarié mais lors de la vente du bien , il se peut qu'il y ait une plus value de faite ...

 

[Béatrice74]

je crois qu'il est admis (par le fisc) que le donateur paye les frais de donation et ce n'est pas considéré comme un "don" ; je ne pense pas que cela porte à conséquence

Bonjour SaurToul, je confirme : mon père a payé les frais de succession à ma place (sur conseil du notaire).

Au dèces de l'usufruitier viager, vous devenez automatiquement plein propriétaire sans aucun acte notarié mais lors de la vente du bien , il se peut qu'il y ait une plus value de faite ...

J'avais posé la question au notaire au moment de la succession de ma défunte maman : dans l'hypothèse où je voudrais vendre la maison le jour où j'en deviens propriétaire (car pour l'instant, je suis juste nue-propriétaire), même à un montant supérieur de ce qui a été évalué pour de la succession, il n'y aurait pas de plus-value.