Diverses questions sur un projet de ZRR

[Ulysse31]

Bonjour à tous,

J'ai fait une réservation sur un projet de ZRR dans les Pyrénées Atlantiques (Salies de Bearn).
J'ai confiance dans mon Gestionnaire de Patrimoine, mais compte tenu de la petite musique actuelle, je souhaite diversifier mes sources d'information .

Parmi mes questions :
- Le groupe Quiétude : est ce que c'est un groupe sérieux et solide financièrement ?
- La loi Demessine : est il vrai que l'avantage fiscal risque de ne pas être maintenu en 2009 ?
- Le prix du bien : nous avons signé un contrat de réservation en avril 2008 pour un projet à 159 K€ HT. Compte tenu de ce que l'on entend sur la "crise de l'immobilier", comment s'assurer que le prix du bien n'a pas chuté et, le cas échéant, est il possible de renégocier le prix du bien ?

Merci d'avance pour vos commentaires.

U.

 

[jean9]

Bonsoir,

Je vous suggére de parcourir l ensemble du forum pour vous permettre (comme je l ai fait) de prendre du recul sur votre projet de ZRR.

Une remarque :tant que vous n avez pas signé chez le notaire , vous pouvez annulez votre transaction.

Faites extremement attention à ce que vous allez demarrez .. surtout analysez, validez qualifiez et surtout prenez votre temps pour votre reflexion. et n hésitez pas à poser des questions !!!

Bon courage

 

[puystvincent]

ainsi que Jean9 le dit......lisez tout, sur differents forums, et vous verrez que Demessine n est pas le produit qu il vous faut (qu il ne faut a personne d ailleurs)

l immobilier en general baisse
l immobilier de loisirs baisse aussi
la defiscalisation est un leurre (on defiscalise mais on est prisonnier, on a un tres grand risque de remboursement, on ne peut pas vendre le bien...)
il ne s agit pas seulement de gestionnaire serieux, il s agit de prevoir une frequentation des stations de montagne/campagne, etc

cordialement

 

[babas]

bonsoir,
je voudrais juste mettre un petit bémol à tous les commentaires négatifs sur le sujet.
Le groupe Quiétude est un gestionnaire sérieux, aucun problème à signaler (pour l'instant), ils gérent ce qu'ils construisent et tout ce que j'ai vu en programme est cohérent. Je suis aller sur le programme de salies, qui est vraiment chouette et bien situé, à 10 métres du golf. Ils n'auront aucun soucis à louer, et au pire, si un jour ils mettent la clef sous la porte, vous n'aurez aucun mal à retrouver un gestionnaire qui reprenne la résidence. Mais pour l'instant, aucun soucis à signaler, et franchement le produit est top. Pas de problémes de météo car ce n'est pas la montagne, salies est une station balnéaire thermale vraiment sympa.
Maintenant il ne faut pas croire que vous pouvez revendre avec une plus value énorme, je pense que ce n'est pas le but de cet investissement.
Pensez plutot à un complément de retraite ou de salaire, à une résidence secondaire de vacance, à un patrimoine familial, et au passage une diminution non négligeable des impots.
Tous ceux qui sont mécontents sont des gens a qui on a fait croire que tout était beau,qu'il ne fallait s'occuper de rien, et que l'on pouvait revendre sans soucis au bout de 10 ans avec une plus value de 30%...hors c'est faux. Il faut s'occuper de son bien, aller le voir, se renseigner, bref s'y intéresser.
Mais comme il ne faut pas se fier à 100% à ce que vous dis votre conseiller, il ne faut pas prendre pour argent comptant les commentaires négatifs de ce forum (qui sont justifiés dans la plupart des cas, mais il ne faut pas tout mettre dans le même panier).
A vous de peser le pour et le contre...

 

[stunt38]

oui il ne faut pas généraliser.

ce qui est certain c'est qu'un investissement immobilier se prépare et se planifie, ce n'est pas un achat à la légère.

en partant de la on réduit fortement les risques qu'ont pu vivre plusieurs membres du forum à ce sujet (et pas que sur ZRR).

ensuite il faut également y consacrer du temps et de l'argent si l'on veut que ce soit rentable et durable, et pas seulement signer un bout de papier au jour J.

Cdt

 

[Ulysse31]

Tout d'abord, merci pour vos réponses. Toutefois, l'objet de mes questions n'est pas de savoir si le Demessine est interessant pour notre projet d'épargne, mais de préciser quelques points correspondants à ma situation particulière.

J'entend bien tous les risques relatifs à l'investissement immobilier locatif. Pour nous, l'objet de la ZRR est un investissement de long terme afin de constituer une retraite (sachant que j'ai 30 ans j'ai le temps de voir venir).
Nous avons déjà pesé le pour et le contre. Maintenant, on met à jour le pesage à l'aune de l'actualité ;-)

Merci de vos commentaires sur le projet de Salies, c'est rassurant et correspond à mon analyse du produit.

Je me permets de reposer les questions restées en suspens :
- Est ce que l'avantage Demessine sera maintenu pour 2009 (j'ai cru lire que non sur un forum, mais peut être est ce une rumeur) ?
- Compte tenu du contexte actuel, est il possible de jouer sur la chute de l'immobilier et sur les difficultés de financement pour demander un geste commercial ?

Bien à vous

U.

 

[investNancy]

Le ZRR s'arrêtera en 2010. La situation catastrophique des résidences (cf rubriques cherche copro) suffit à expliquer pourquoi. Des pressions énormes sont en cours pour inventer un nouveau truc (c'est cyclique chaque 10 ans il faut chercher un système qui attire les "p'tits" investisseurs qui veulent préparer leur retraite comme nous).
Concernant le gestionnaire : désolé mais il existe des résidences qui ont des soucis avec lui malgré la réputation qu'il avait. De même que d'autres grands de la profession qui étaient irréprochables jusqu'à présent.
Si vous voulez signer un ZRR, libre à vous mais vous allez vous plomber la vie pour des années.....
Ceci ne signifie pas qu'il n'y a pas des choses à faire. Il suffit de prendre le temps de se ballader sur ce forum et de mieux vous informer que je ne l'ai fait il y a 3 ans.

 

[Ulysse31]

Le ZRR s'arrêtera en 2010. La situation catastrophique des résidences (cf rubriques cherche copro) suffit à expliquer pourquoi. Des pressions énormes sont en cours pour inventer un nouveau truc (c'est cyclique chaque 10 ans il faut chercher un système qui attire les "p'tits" investisseurs qui veulent préparer leur retraite comme nous).

Quelles sont vos sources ?

Bien à vous,

U.

 

[stunt38]

en attendant confirmation, même si la loi "s'arrête" il y aura toujours possibilité de passer sous une autre loi.

puisque des changements notoires sur les lois de locations semblent pointer le bout de leur nez vous pouvez attendre un peu afin d'y voir plus clair, mais même si vous vous lancez maintenant les changements de statuts n'impacteront pas beaucoup sur la rentabilité.

demessine : pourquoi pas, comme la plupart des lois immobilière l'objectif est de se constituer un patrimoine sur le long terme.
toutefois il faudrait qu'on en sache un peu plus sur votre situation fiscale et patrimoniale pour pouvoir répondre correctement.

Cdt

 

[investNancy]

[lien réservé abonné]

Article 20
I. - Le code général des impôts est ainsi modifié :
A. - L'article 199 decies E est ainsi modifié :
1° Dans le premier alinéa, la date : « 31 décembre 2006 » est remplacée par la date : « 31 décembre 2010 » ;

En fait les pros de cette escroquerie ont fait un lobbying d'enfer pour que le dispositif qui devait s'éteindre en 2006 soit prolongé. Il l'a été avec la loi fiscale de janvier 2006 jusqu'en 2010.
Par ailleurs, Bercy n'est pas chaud pour ce genre de trucs défiscalisés et les gestionnaires et promoteurs lui ont donné des arguments suffisants pour arrêter ce système. Maintenant ils essayent un lobbying pour un dispositif maquillé qui démarrerait en 2010 pour remplacer le zrr.
Bien lire les limitations apportées aux niches fiscales dans les mois qui viennent, ils les ont bien cherchées.

 

[Ulysse31]

A InvestNancy,

tout ce que je vois, c'est que la loi borne le ZRR dans le temps. ce qui est on ne peut plus normal.
la limite est passé de 2002 à 2010 et rien ne dit qu'elle ne sera pas prorogée.
Et quand bien même, si je signe en 2009, je ne serais pas concerné.

 

[maxichats]

Attention, le projet de loi sur le logement prévoit la suppression de l'avantage fiscal ZRR:

"Le II supprime la déduction spécifique de 26 % des revenus fonciers prévue pour les zones de revitalisation rurale, pour les investissements réalisés à compter de l’entrée en vigueur de la réforme. Le marché de l’immobilier ne présente pas par définition de tensions particulières dans une grande partie de ces zones ; or l’avantage fiscal supplémentaire pouvait conduire les
investisseurs à y localiser leurs investissements plutôt que dans d’autres zones où les besoins sont plus importants."

[lien réservé abonné]

 

[Ulysse31]

Je vais peut être poser une question bête, mais est ce que le développement de l'investissement de loisirs à un rapport avec les situations d'habitat indigne ?

 

[stunt38]

qu'entends tu par "habitat indigne" ?

 

[Ulysse31]

Le lien proposé traite du projet de loi sur de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Il s'agit du projet de loi Boutin.
L'article II du projet de loi parle effectivement de Revitalisation Rurale, mais il concerne davantage les gens qui ne payent pas d'impot que ceux qui veulent défiscaliser.

"L’objet du programme national est de traiter les quartiers anciens concentrant les situations d’habitat indigne, sociales et urbaines les plus difficiles, en complément d’une politique générale de traitement de l’habitat privé s’appuyant sur les dispositifs de droit commun (opérations programmées d’amélioration de l’habitat de revitalisation rurale (OPAH-RR), opérations programmées d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU),
programme d’intérêt général (PIG) insalubrité, OPAH copropriété, plan de sauvegarde)."

Je ne suis pas juriste de formation, mais l'OPAH-RR ne me semble pas en lien avec Demessine.
Mais peut-être me trompe-je.

 

[maxichats]

En fait j'ai un peu trop coupé l'extrait, il s'agit du paragraphe 2 de l'article 15.

 

[svrunner]

pour ce qui concerne le gestionnaire, pourquoi ne pas contacter l'association des coproprietaires du Domaine de Nouailles a Nontron. Ils ont une certaine experience de ce gestionnaire et pourrons surement vous porter conseils.

 

[maxichats]

Attention, le projet de loi sur le logement prévoit la suppression de l'avantage fiscal ZRR:

"Le II supprime la déduction spécifique de 26 % des revenus fonciers prévue pour les zones de revitalisation rurale, pour les investissements réalisés à compter de l’entrée en vigueur de la réforme. Le marché de l’immobilier ne présente pas par définition de tensions particulières dans une grande partie de ces zones ; or l’avantage fiscal supplémentaire pouvait conduire les
investisseurs à y localiser leurs investissements plutôt que dans d’autres zones où les besoins sont plus importants."

[lien réservé abonné]

Le sénat a adopté un amendement qui supprime ce passage. Le dispositif ZRR reste donc d'actualité

 

[flodana]

[Quiétude est peut-être correct mais il n'hésite pas à "ficeler" les copropriétaires en difficulté avec les preneurs à bail pour se présenter en "sauveur" lors d'une éventuelle reprise avec une baisse de loyers de 30%. Leur bail de reprise "étrangle" le client qui a le choix entre tout perdre ou regretter à vie ce nouveau partenariat. Il ya des repreneurs qui reprennent aux mêmes conditions quand la résidence est très viable mais que l'escroc qui la gérait s'est gavé en toute impunité. Quiétude pourrait garantir sa reprise via sa holding mais ne le fait pas!!!Le problème est que les preneurs se partagent le gateau sur notre dos en nous faisant croire qu'ils vont nous "sauver"

 

[Ulysse31]

Merci pour toutes vos réponses. J'ai contacté une assoc de copropriétaire afin d'avoir leur point de vue.

J'aurais finalement une dernière question (candide ?). Pour bénéficier d'une loi Demessine, il faut que la commune soit en ZRR. Or, après vérification forfuite sur le site de l'INSEE ([lien réservé abonné]) (4eme ligne en partant du bas), il semblerait que Salies ne soit pas en ZRR...

Comme cela me semble un chouilla gros, est ce que cela vous semble normal ?

U.